ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------

-----------

PHÙNG NGÂN HOA
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

Thái Nguyên, 2015

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

Giảng viên HD

: ThS. Trương Thành Nam

Thái Nguyên, 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------

-----------

PHÙNG NGÂN HOA
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Bảng 4.3: Số liệu điều tra đất theo vị trí của Nhóm II. ................................... 45
Bảng 4.4: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí của Nhóm III ............................. 46


iii

DANH MỤC HÌNH
Trang
Đồ thị 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai .............................................................. 7
Đồ thị 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn .................................... 8
Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của phường Hoàng Văn Thụ .............. 37
Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 03 tuyến đường, phố
(Hoàng Văn Thụ (I1), Bắc Kạn (II2), Chu Văn An (III2................ 49
Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của 02
đường Phủ Liễn (III1), Chu Văn An (III2) ..................................... 50
Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường
từ Nhóm I đến Nhóm III của các vị trí............................................ 54
Hình 4.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ,
thành phố Thái Nguyên năm 2014 .................................................. 56
Hình 4.6: Nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất .................. 57
Hình 4.7: Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở. .......... 58
Hình 4.8: Yếu tố pháp lý ................................................................................. 59


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT


NĐ

Nghị định

6

CP

Chính phủ

7

QĐ

Quyết định

8

TT

Thông tư

9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10


CNKT

Công nhân kỹ thuật

16

XD

Xây dựng

17

HL

Huyện lộ

18

TL

Tỉnh lộ

19

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


v

vi

2.4.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay ............................................................ 20
2.5. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ..................................................... 20
2.5.1. Quản lý về giá đất ở Việt nam .............................................................. 21
2.5.2. Quản lý giá đất ở một số nước .............................................................. 23
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ...................................................................................................... 25
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 25
3.1.1. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 25
3.1.2. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 25
3.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác
quản lý đất đai và định giá đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái
Nguyên năm 2014 ................................................................................. 25
3.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ,
thành phố Thái Nguyên năm 2014 ........................................................ 26
3.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn
Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014. .............................................. 27
3.2.4. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014............... 27
3.2.5. Đề xuất một số giải pháp....................................................................... 27
3.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 27
3.3.1. Phương pháp thu thập và tổng hợp tài liệu thứ cấp ............................. 27
3.3.2. Phương pháp chuyên gia: ...................................................................... 27
3.3.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 27
3.3.4. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu sơ cấp ...................................... 28
3.3.5. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu..................................................... 28





viii

4.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở ................. 58
4.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở........................... 59
4.5. Đề xuất một số giải pháp.......................................................................... 60
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 62
5.1. Kết luận .................................................................................................... 62
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 65
PHỤ LỤC


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt không có
gì thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là yếu tố cấu
thành lên lãnh thổ của mỗi quốc gia (Luật đất đai 2013). Từ ngàn xưa con
người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai trò vô
cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người.
Ở Việt Nam, các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.
Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Hiến pháp 1992 ra
đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Lần đầu

trực thuộc TW vào năm 2020 [26]. Chính vì vậy nhu cầu sử dụng đất phục vụ
yêu cầu phát triển đô thị ngày một gia tăng kéo theo đó là các vấn đề liên
quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Hoàng Văn Thụ là một trong
những phường trung tâm thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên, là nơi
tập trung nhiều công trình, dự án trọng điểm nằm trong đề án phát triển thành
phố nói riêng và toàn tỉnh nói chung trong giai đoạn tới. Là khu vực có tốc độ
đô thị hóa nhanh, giá đất luôn biến động làm phát sinh những khó khăn
vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực
hiện dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… dẫn
đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo ngày càng gia tăng gây áp lực lớn
đối với chính quyền và ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế, an ninh trật
tự của địa phương.


3

Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, được sự hướng dẫn của Th.S.
Trương Thanh Nam, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu một số yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp tại phường Hoàng Văn Thụ,
thành phố Thái Nguyên năm 2014”.
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất phi nông nghiệp trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên.
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất .
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất.
1.3. Ý nghĩa nghiên cứu của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý

2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.


5

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư
của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để
hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và
quan hệ cung cầu.
2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu

Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp. [20]
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.


ii

DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường năm 2014 ........... 37
Bảng 4.2: Số liệu điều tra theo vị trí của Nhóm I ........................................... 42
Bảng 4.3: Số liệu điều tra đất theo vị trí của Nhóm II. ................................... 45
Bảng 4.4: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí của Nhóm III ............................. 46


8

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003,
hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành
là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về

biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao
gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan
mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố
chất văn hoá cuả nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng
nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối
với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước.
+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không
đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá
đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân


10

khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và
tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất

* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS
luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất. [25]
2.2.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố các biệt là những nếu tố chỉ đặc trưng về điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, điều
kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất … Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.
Trong đó nếu yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố
cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc,
mật độ xây dựng, loại hình sử dụng …
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như
yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …[25]
2.3. Phương pháp xác định giá đất
2.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và
công tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.



định giá

=

Giá chuyển

Mức tiền điều chỉnh về giá hình

nhượng

thành những yếu tố khác biệt

của từng thửa
đất, khu đất so

=

sánh

của từng thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá

Bước 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh
khác biệt về giá ở bước 3. [8]
* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi


=

Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1

-

Tổng chi phí đã
tính ở bước 2

Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ
Giá đất ước tính =

thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam
hạn 12 tháng

* Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản.
Trình tự tiến hành:


15

Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động
sản đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có

Giá trị của
thửa đất

=

Giá chuyển nhượng
bất động sản

Đơn giá của thửa đất

=

-

Giá hiện tại của các
tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất

Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá