MỞ BÀI
Giao dịch dân sự có một quá trình phát triển không ngừng theo trình độ văn
minh của loài người . Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường phát sinh nhiều loại
hình giao dịch mà pháp luật dân sự phải từng bước hệ thống hoá bằng các quy định
cụ thể. Có thể khẳng định rằng, giao dịch dân sự là loại quan hệ có tính chất phổ biến,
được áp dụng rộng rãi nhất trong giao lưu dân sự, xảy ra hàng ngày và tất cả các chủ
thể tiến hành xác lập, thực hiện giao dịch dân sự được Bộ luật dân sự ghi nhận là căn
cứ pháp lý để xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự. Hiện nay, Bộ luật dân sự đã phần nào
đáp ứng được yêu cầu của cuộc sống và thoả mãn các điều kiện vật chất, tinh thần
hàng ngày của nhân dân. Tuy nhiên thực tế đời sống dân sự là rất phức tạp, cho nên
không thể tránh khỏi tình trạng giao dịch dân sự bị vô hiệu, mà trong đó giao dịch dân
sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức chiếm tỷ lệ không nhỏ. Vì vậy,
nhóm chúng em xin chọn đề bài số 3: “Tìm hiểu hai (02) vụ việc có thật có liên quan
đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về mặt hình thức?”, để thấy rõ thực trạng
xét xử của Toàn án hiện nay.

NỘI DUNG
A.

Cơ sở lý luận:
1. Giao dịch dân sự
Theo điều 121 BLDS năm 2005 quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc

hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự”.
2. Hình thức của giao dịch dân sự
Hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch.
Hình thức của giao dịch có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong tố tụng dân sự. Nó là
chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, qua đó xác định trách
nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra. Hình thức của giao dịch dân sự được
chia như sau:

quyền sẽ ấn định một thời hạn để các bên hoàn thành , quá thời hạn này mà các bên
không hoàn thành thì giao dịch dân sự vô hiệu. (2)
1[1] Trường Đại học Luật Hà Nội. Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (Tập I). Năm 2012. NXB Công an nhân dân. Trg
146 -148
2 TS. Lê Đình Nghị (Chủ biên). Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (Tập 1). Năm 2009. NXB Giáo dục Việt Nam. Trg
132

2


B. Hai vụ việc liên quan đến
I. Tranh chấp hợp đồng chuyển

giao dịch dân sự vô hiệu về mặt hình thức:
nhượng quyền sử dụng đất – Huyện Đông Anh:

Ngày 18 và 23 tháng 5 năm 2012, tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh xét xử
sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 97/2011/TLST/DS ngày 15 tháng 11 năm 2011 về
việc: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
-

Nguyên đơn: Ông Bùi Khánh Hưởng – sinh năm 1953
Bị đơn:
Ông Nguyễn Mạnh Công – sinh năm 1959
Bà Nguyễn Thị Nhung – sinh năm 1961 (vợ ông Công).
- Những người có lợi ích liên quan:
1. Bà Nguyễn Thị Thạo – sinh năm 1941 (chị ông Công)
2. Ông Nguyễn Thủy Chiến – sinh năm 1946 (anh ông Công)
3. Bà Nguyễn Thị Thắng – sinh năm 1952 (chị ông Công)
4. Bà Nguyễn Thị Mai Thành – sinh năm 1957 (chị ông Công)

đất, tháo dỡ nhà cấp 4 xây trên đất và giao 136m 2 đất ở đã chuyển nhượng cho ông
Hưởng theo hợp đồng chuyển nhượng đất. Bố mẹ ông Công có 5 người con chung (đã
liệt kê ở trên), vợ chồng ông Công có 3 người con chung (đã nêu ở trên). Bố mẹ ông
Công có thửa đất số 7, tờ bản đồ số 5, có tổng diện tích 592m 2 ở thôn Đoài xã Nam
Hồng huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. Sau khi bố ông Công chết, mẹ ông Công
chia cho anh trai là Nguyễn Thủy Chiến sử dụng 195m 2 đất ở, còn lại 397m2 đất ông
Công sử dụng, nhưng đất vẫn chung một thửa và chưa được cấp GCNQSD đất.
Sau khi vợ chồng ông Công chuyển nhượng đất cho ông Hưởng, các anh chị
em ông Công không nhất chí nên ông Công đã nhiều lần mời ông Hưởng về để thỏa
thuận lại để ông Công trả lại tiền (theo giá thị trường) cho ông Hưởng và nhận lại đất,
nhưng ông Hưởng không nhất chí mà còn có những lời nói xúc phạm gia đình ông
Công nên dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng đất không thực hiện được.
Đến năm 2003, thửa đất số 7, tờ bản đồ số 5 có tổng diện tích 592m 2 ở thôn
Đoài xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội của gia đình ông Công sử
dụng được cấp giấy CNQSD đất trong đó có: thửa số 7A, tờ bản đồ số 5, có diện tích
395m2 đứng tên chủ hộ ông Nguyễn Mạnh Công.
Sau khi thẩm tra chứng cứ tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét toàn bộ các tài liệu
chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, xem xét lời khai của các bên đương sự, lời đề nghị của
luật sư và kết quả tranh tụng. Xét thấy:
-

Về nguồn gốc đất ở: Thửa đất số 7, tờ bản đồ số 5, có tổng diện tích 592m2, ở

thôn Đoài, xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, TP Hà Nội là bố, mẹ ông Nguyễn Mạnh
Công để lại tuy nhiên họ không để lại di chúc gì về di sản và không có thỏa thuận gì

4


về di sản. Năm 2003, ông Công được cấp GCNQSDĐ Thửa số 7A, tờ bản đồ số 5, có

Hưởng với ông Nguyễn Mạnh Công, bà Nguyễn Thị Nhung lập ngày 24/3/1996 là
hợp đồng vô hiệu và hủy “biên bản mua bán đất” ghi ngày 24/3/1996 giữa vợ chồng
ông Nguyễn Mạnh công, bà Nguyễn Thị Nhung với ông Bùi Khánh Hưởng.
-

Bác yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của ông

Bùi Khánh Hưởng với ông Nguyễn Mạnh Công, bà Nguyễn Thị Nhung.
-

Buộc ông Nguyễn Mạnh Công, bà Nguyễn Thị Nhung phải có trách nhiệm

thanh toán trả ông Bùi Khánh Hưởng số tiền là 1.229.101.000đ (Một tỉ hai trăm hai
mươi chín triệu, một trăm lẻ một ngàn đồng) (gồm: 122.400.000đ tiền nhận khi
chuyển nhượng đất và 1.097.067.000đ tiền thiệt hại của hợp đồng chuyển nhượng đất
và 9.634.000đ tiền xây tường, làm cổng).

5


-

Buộc ông Bùi Khánh Hưởng trả lại ông Nguyễn Mạnh Công, bà Nguyễn Thị

Nhung quyền sử dụng 136m2 đất ở trong thửa số 7A, tờ bản đồ số 5, có diện tích
397m2 ở thôn Đoài xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội cho gia đình
ông Nguyễn Mạnh Công sử dụng (đất đã được cấp GCNQSDĐ đất đứng tên 2 con
ông Nguyễn Mạnh Công).
-


4.
Cách giải quyết của nhóm:
6


Thứ nhất, nhóm em đồng ý với cách giải quyết của tòa tại bản án số 03/2012
/DSST ngày 18+23/5/2012. Việc toà án huỷ hợp đồng mua bán giữa ông Hưởng và vợ
chồng ông Công do hợp đồng mua bán vô hiệu là hoàn toàn chính xác, tuy nhiên nhóm
em chỉ muốn bổ sung đây là hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức. Nguyên nhân là
dohợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Hưởng và ông Công tuy đã được xác nhận
bởi UBND nhưng hai bên vẫn chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất theo quy định
của pháp luật. Cụ thể là khi ông Hưởng và ông Công giao kết hợp đồng, chỉ có biên
bản mua bán đất được viết tay và có chứng nhận của UBND xã Nam Hồng chứ tại thời
điểm đó ông Công không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này cho thấy
khi các bên giao kết hợp đồng, ông Công không phải là chủ sở hữu của mảnh đất đó.
Bên cạnh đó, tên hợp đồng chuyển nhượng đất là “Biên bản mua bán đất” giữa ông
Công và ông Hưởng là không đúng pháp luật. Theo pháp luật quy định, đất đai là sở
hữu của nhà nước (Khoản 1 Điều 688 BLDS 2005), không thể mua bán. Các chủ thể
khác chỉ có quyền sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đó. Như vậy, tuyên bố vô
hiệu này của tòa là có căn cứ.Bên cạnh đó việc tranh chấp giữa 2 bên có 1 phần lỗi
của UBND xã Nam Hồng đã thực hiện sai về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa ông Hưởng và vợ chồng ông Công, bà Nhung. Vì theo mục b khoản 1 Điều
127 Luật Đất đai năm 2003thì hồ sơ chuyển nhượng đất phải bao gồm hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng khi
xác nhận hợp đồng giữa ông Hưởng và vợ chồng ông Công, bà Nhung chỉ có “Biên
bản mua bán đất” chứ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND vẫn
đóng dấu xác nhận. Như vậy, UBND xã Nam Hồng đã không tuân thủ theo các thủ tục
mà pháp luật đã quy định.
Thứ hai, việc phân định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu
như toà án giải quyết cũng hợp lý: Buộc ông Hưởng phải trả lại quyền sử dụng 136m 2

Chị Lê Thị Hoa – sinh năm 1969
Đăng ký hộ khẩu : 336 Nghi Tàm – Tây Hồ - Hà Nội
Hiện ở tại : D3 – F2 Tập thể khách sạn Thắng Lợi – AN Dương – Yên Phụ - Tây Hồ Hà Nội
- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
1, Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội
Trụ sở : 221B Trần Đăng Ninh, Cầu Giấy, Hà Nội
Ủy quyền cho Xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 3
Do bà Nguyễn Thị Dung – Giám đốc làm đại diện
2, Anh Nguyễn Sơn Hải – sinh năm 1947
Trú tại : 9 Nguyễn Chế Nghĩa – Hà Nội
3, Chị Lê Thị Tuyết – sinh năm 1963
Trú tại : 9 Nguyễn Chế Nghĩa – Hà Nội
4, Chị Lê Thị Sơn – sinh năm 1954
Trú tại : Số 4 ngõ 75 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội
5, Chị Lê Thị Mai – sinh năm 1965
Trú tại : P311 – C2 Tập thể Kim Liên, Đống Đa, Hà Nội
8


•

Cơ quan giải quyết vụ việc: Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm, thành

phố Hà Nội.
1.
Mô tả tóm tắt nội dung sự việc:
Theo trình bày của nguyên đơn (bà Thế) : Tháng 9/2000 bà đã mua căn buồng
13m2tại số 9 Nguyễn Chế Nghĩa của chị Nhung và chị Hoa với giá 14 cây vàng tương
đương 68.400.000 đồng, khi mua chị Nhung và chị Hoa nói rằng sẽ giải quyết ổn
thỏa trong gia đình, sẽ không ai tranh chấp gì nên bà Thế mới mua. Giấy mua bán


Chế Nghĩa trong quá trình ở trong 2 chị em không ai xây dựng sửa chữa gì, sau khi
bán cho bà Thế mới sửa một vài thứ như đã kê khai tại buổi xem xét nhà của Tòa án.
Chị Lê Thị Hoa trình bày : chị có biết việc mua bán nhà giữa chị Nhung
và bà Thế và có ký vào giấy bán nhà. Bà Thế giao tiền chị có chứng kiến nhưng
không sử dụng số tiền đó. Chị không vay của chị Nhung 20 triệu. Nay bà Thế
khởi kiện việc trả tiền như thế nào là do chị Nhung.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan :
Chị Lê Thị Tuyết, ông Nguyễn Sơn Hải, bà Lê Thị Sơn đều không biết việc chị
Nhung bán nhà nên không có ý kiến gì đến vụ án. Chị Lê Thị Mai hiện không có mặt
tại địa chỉ cư trú nên không lấy được lời trình bày.
Xí nghiệp nhà số 3 có ý kiến: Nhà số 9 Nguyễn Chế Nghĩa được Sở quản lý ký
hợp đồng cho 4 hộ dân thuê trong đó bà Trần Thị Ba trả tiền thuê 27,2m 2, hộ bà Đặng
Thị Nga trả tiền thuê 9m2. Hai hộ này đổi diện tích cho nhau không thông qua cơ quan
Nhà đất. Hiện gia đình chị Nhung là con gái bà Ba đang sử dụng để ở. Việc chị Nhung
mua bán chuyển nhượng này không qua cơ quan Nhà đất do đó đề nghị Tòa án giải
quyết theo pháp luật.
2.
Quyết định của Tòa án:
Khi thực hiện việc mua bán nhà các bên chỉ có giấy viết tay với nhau không
thông qua cơ quan quản lý nhà và cho đến nay cơ quan quản lý nhà vẫn yêu cầu giải
quyết theo pháp luật. Như vậy giao dịch mua bán nhà giữa chị Lê Thị Nhung, Lê Thị
Hoa với bà Nguyễn Thị Thế là trái pháp luật. Căn cứ Điều 131, Điều 200, Điều 494
Bộ Luật dân sự năm 1996, Điều 3 mục I Nghị quyết 01/2003 ngày 16/4/2003 của Hội
đồng Thẩm phán Tòa án Tối cao thì giao dịch dân sự trên là vô hiệu. Yêu cầu hủy hợp
đồng mua bán nhà giữa chị Lê Thị Nhung, Lê Thị Hoa với bà Nguyễn Thị Thế được
chấp nhận.
Các bên phải khôi phục lại tình trang ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã
nhận, Như vậy bà Thế chưa nhận nhà nên không phải trả lại. Chị Nhung và chị Hoa đã
nhận của bà Thế 68.500.000 đồng, trên thực tế không có cơ sở xác định chị Hoa đã

chị Hoa còn chưa nộp khoản tiền phải thi hành án theo quyết định của bản án thì còn
phải chịu lãi xuất nợ quá hạn theo quy định của Ngân hàng nhà nước đối với khoản
tiền chưa thi hành án.Các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày
kể từ ngày được tống đạt bản án.
3.
Phân tích quy định của luật áp dụng:
Tại khoản 4 Điều 131 BLDS 1995 quy định: Điều kiện có hiệu lực của giao
dịch dân sự: “Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật”.Trong giao
dịch giữa chị Nhung, chị Hoa và bà Thế chỉ có giấy viết tay với nhau không thông qua
cơ quan quản lý nhà trong khi pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được
lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy

11


ban nhân dân cấp có thẩm quyền, do đó giao dịch đang xét đã vi phạm về hình thức
hợp đồng mua bán.
Theo khoản 3 Điều 146 BLDS năm 2005 về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân
sự vô hiệu quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình
trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng
hiện vật thì phải hoàn trả lại bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.” và
Điều 3 Mục I Nghị quyết 01/2003 ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án
nhân dân tối cao: “c. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở không được cơ
quan quản lý nhà đất cho phép bằng văn bản (tại thời điểm ký kết hợp đồng, trước
phiên toà hoặc tại phiên toà) thì Toà án tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả
của hợp đồng vô hiệu theo thủ tục chung.” Căn hộ số 9 Nguyễn Chế Nghĩa là của nhà
nước cho gia đình chị Nhung, chị Hoa thuê do đó gia đình này chỉ có quyền sử dụng
của người không phải là chủ sở hữu. Nếu muốn chuyển nhượng căn hộ cho người khác
cần tuân thủ theo pháp luật nhưng thực tế hai bên không tiến hành theo đúng thủ tục
cần thiết. Căn cứ các điều luật trên, tòa tuyên hợp đồng vô hiệu và yêu cầu hai bên

này là do việc mua bán nhà giữa các bên chỉ được thực hiện trên giấy viết tay, không
thông qua cơ quan quản lý nhà là Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội, ủy quyền
cho Xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 3, đồng thời không có bất kỳ sự công
chứng chứng thực nào của cơ quan có thẩm quyền. Nhưng tòa đã không chỉ rõ cụ thể
nên nhóm em có sự bổ sung đó là giao dịch giữa chị Hằng và chị Nhung, chị Hoa vô
hiệu về hình thức, tức là đã vi phạm Điều 133 BLDS năm 1995.
Thứ hai, quyết định về việc phân chia bồi thường hợp đồng đối với các bên là
mang tính hợp pháp và hợp lý. Ngay từ đầu, bà Thế và chị Nhung, chị Hoa đều nhận
thức được căn nhà số 9 Nguyễn Chế Nghĩa là thuộc quyền sở hữu của Nhà nước,
không thể đem ra làm đối tượng của hợp đồng mua bán nhưng vẫn cố tình giao kết
hợp đồng tức là cả 2 bên đều có lỗi. Vậy việc phân định trách nhiệm bồi thường thiệt
hại do hợp đồng vô hiệu với bà Thế, chị Nhung và chị Hoa lần lượt là 50%, 25% và
25% giá trị thiệt hại là hoàn toàn hợp lý. Dựa vào khoản 2 Điều 7 Nghị định 70/CP
ngày 12/6/1997 của Chính phủ về án phí thì mức án phí dành cho chị Nhung và chị
Hoa đã đúng với quy định.
Thứ ba, nhóm em xin được bổ sung thêm một vài tình tiết nghi vấn chưa được
Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm nêu lên như sau:
+ Hợp đồng giữa các bên bao gồm đối tượng hợp đồng là căn nhà số 9 Nguyễn
Chế Nghĩa không thể là hợp đồng mua bán được. Trước hết, đó là nhà do Nhà nước
quản lý, ký hợp đồng cho bà Trần Thị Ba – mẹ của chị Lê Thị Nhung – thuê. Như vậy,
chủ sở hữu của căn nhà là Nhà nước, gia đình chị Nhung chỉ có quyền sử dụng căn
nhà đó do đã thuê của Nhà nước chứ không phải là chủ sở hữu của căn nhà, không có
13


quyền định đoạt đối với căn nhà để có thể thiết lập hợp đồng mua bán một cách hợp
pháp. Trong trường hợp chị Hằng và bà Thế muốn sử dụng căn nhà để ở thì có thể
thiết lập hợp đồng cho thuê lại với gia đình chị Nhung, chị Hoa nhưng phải được sự
đồng ý của bên cho thuê, tức là Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội, theo Điều
480 BLDS năm 1995 hoặc các bên được quyền giao kết hợp đồng chuyển quyền sử

chồng mình biết. Liệu rằng có sự lừa dối trong hành vi giao kết hợp đồng bán nhà của
chị Nhung đối với bà Thế trong vụ tranh chấp này hay không?
Nhóm em xét thấy các tình tiết trên đã mở ra một số vấn đề mà tòa án chưa đưa
ra phán quyết, nhưng nhóm không có ý kiến thay đổi quyết định của tòa đối với vụ
tranh chấp này. Nguyên nhân do hợp đồng mua bán nhà giữa chị Nhung, chị Hoa và
chị Hằng, bà Thế là vô hiệu là hoàn toàn đúng đắn, do đó sẽ không làm phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền lợi nghĩa vụ của các bên. Nhận thấy mục đích của bà Thế khi
khởi kiện vụ án là hủy hợp đồng mua bán nhà giữa hai bên đã đạt được, nhóm em tán
thành với quyết định của tòa án trong vụ việc này.

KẾT LUẬN
Cùng với sự phát triển mọi mặt của xã hội những giao dịch dân sự phát sinh
ngày càng nhiều và bên cạnh đó không tránh khỏi phát sinh tranh chấp. Thông qua
việc tìm hiểu vụ việc tranh chấp liên quan đến hình thức giao dịch dân sự trên ta thấy
thực tiễn xét xử cũng còn gặp rất nhiều khó khăn trong vấn đề đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp của các chủ thể khi tham gia vào giao dịch dân sự. Do vậy việc đổi mới,
bổ sung và hoàn thiện về pháp luật dân sự nói chung và các quy định về vấn đề này
nói riêng là việc làm rất cần thiết. Bên cạnh đó là việc tập trung đào tạo nâng cao
nghiệp vụ xét xử của các thẩm phán, cán bộ tòa án cũng là việc cần chú trọng.

15


TµI LIÖU THAM KH¶O

1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam – Nhà xuất

bảnCông an nhân dân, Hà Nội, 2009.

2. Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam – Nhà xuất bản