MỤC LỤC
A. ĐẶT VẤN ĐỀ

trang
1

B. NỘI DUNG

1

I.

CỞ SỞ LÝ LUẬN

1

II.

PHÂN TÍCH ÁN SỐ 1

3

III.

PHÂN TÍCH ÁN SỐ 2

9

C. KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


Điều 124, BLDS 2005 quy định về hình thức GDDS:
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói , bằng văn bản hoặc hành vi cụ thể. Giao
dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là
giao dịch bằng văn bản.

2


2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn
bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký xin phép thì phải tuân theo các
quy định đó".Như vậy căn cứ vào hình thức thể hiện của giao dịch dân sự thì giao dịch
dân sự được thể hiện dưới hình thức văn bản và giao dịch dân sự thể hiện dưới hành vi
cụ thể.
Giao dịch dân sự thể hiện dưới hình thức lời nói( hình thức miệng) là giao dịch dân sự
mà pháp luật không buộc chủ thể tuân theo một hình thức khác. Thông thường hình
thức lời nói của giao dịch dân sự được áp dụng đối với các giao dịch dân sự mà các chủ
thể có quen biết, tin cậy lẫn nhau, đối tượng của giao dịch có giá trị nhỏ hoặc với các
giao dịch dân sự phát sinh hậu quả pháp lý sau khi thỏa thuận và các bên thực hiện
nghĩa vụ ngay sau đó giao dịch dân sự chấm dứt. Trong một số trường hợp hình thức
này được pháp luật quy định điều kiện, trình tự và thủ tục thì phải tuân thủ theo quy
định đó.
Giao dịch dân sự được thể hiện dưới hình thức văn bản: Hình thức văn bản có thể do
pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện dưới hình thức văn bản thì các
chủ thể tham giao dịch dân sự phải được thể hiện dưới hình thức văn bản thì các chủ thể
tham gia giao dịch dân sự phải tuân thủ hình thức này. Ngoài ra trong trường hợp pháp
luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng
hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Bên
cạnh đó giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ
liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.
Giao dịch dân sự thể hiện dưới hành vi cụ thể, hình thức này cũng phổ biến trong giai

năm 1983, hiện chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Năm 2001,
qua anh Hán và anh Phú là người cùng xóm với ông Bạ, bà Ngoan, nguyên đơn là
ông Đa và ông Bảo được biết gia đình ông Bạ, bà Ngoan có nhu cầu bán đất nên đã
nhờ 2 anh đứng ra làm thủ tục mua bán hộ. Theo thoả thuận diện tích đất mua là
380m2, giá 1.500.000đồng/m2, thành tiền là 570.000.000 đồng. Thực hiện thoả
4


thuận, ngày 2/7/2001, nguyên đơn đã uỷ quyền cho anh Phú đặt cọc cho gia đình
ông Bạ, bà Ngoan là 20.000.000 đồng, có giấy biên nhận ghi ngày 2/7/2011 do ông
Bạ trực tiếp viết và hẹn trong vòng 20 ngày kể từ ngày đặt cọc sẽ thanh toán nốt.
Nếu một trong hai bên vi phạm sẽ phải chịu phạt gấp hai lần so với số tiền đặt.
Ngày 18/7/2001 ông Bạ đã nhận tiếp 100.000.000 VNĐ và 30.000 USD do ông
Hán là người cùng thôn giao. Tổng số tiền ông Bạ xác nhận ông đã nhận từ ông
Phú và ông Hán giao là: 20.000.000 đồng tiền đặt cọc, 100.000.000 đồng và 30.000
USD. Quy ra tiền tại thời điểm nhận, ông Bạ, bà Ngoan xác nhận đã nhận từ ông
Phú và ông Hán là 570.000.000 đồng. Cùng ngày 18/7/2001 ông Đa và ông Bảo đã
đưa cho ông bà 4 bản hợp đồng mua bán nhà đất đã đánh máy sẵn nội dung và yêu
cầu ông bà cùng các con trên 18 tuổi ký vào. Ngày 19/7/2001 hai bên đã làm thủ
tục bàn giao mốc giới. Việc bàn giao mốc giới có lập thành 1 biên bản do ông Đa
trực tiếp viết, ông Bạ ký vào biên bản. Sau khi nhận bàn giao mốc giới, nguyên đơn
đã nhờ anh Hán xây tường bao xung quanh đất.
Sau khi mua bán xong, hai bên chưa đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền
hoàn tất thủ tục mua bán. Quá trình sử dụng do nguyên đơn không ở đó, bên bán đã
phá tường bao do nguyên đơn xây và xây thêm trên đất một nhà cấp 4 để sử dụng.
* Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua
bán. Trong trường hợp phải huỷ hợp đồng mua bán, đề nghị Toà án xác định bên
bán phải chịu 100% lỗi.
* Về phía bị đơn không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và cho rằng:
Giữa ông bà và nguyên đơn không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Còn

đất.
-Buộc ông Bạ và bà Ngoan phải thanh toán số tiền = 2.395.967.328 đồng cho
ông Bảo và ông Đa.
-Quy định về án phí
*Việc giải quyết của tòa án thành phố hà nôi ở trong vụ việc này là tòa vẫn giữ
nguyên bản án Tại bản án dân sự sơ thẩm số 47/2006/DSST ngày 27/9/2006 Toà án
nhân dân huyện Từ Liêm đã xử, theo quy định tại khoản 1 Điều 275 bộ luật tố tụng
6


dân sự, tòa phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn
2. Ý kiến của nhóm về cách giải quyết của tòa án về vụ án trên:
Việc giải quyết của tòa án hai cấp trong vụ việc này là tương đối giống nhau. Tuy
nhiên, dựa trên những tình tiết của vụ việc và căn cứ giải quyết của Tòa án, nhóm chúng
tôi đồng tình với cách giải quyết của bản án phúc thẩm số 78/2007/DS-PT ngày
3/4/2007 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội hơn bản án sơ thẩm số 47/2006/DSST
ngày 27/9/2006 của Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm. Vì các quyết định của tòa án phúc
thẩm là đầy đủ và giải quyết được việc tranh chấp theo hướng đảm bảo quyền và lợi ích
hợp pháp của những người tham gia tố tụng và những người có lợi ích liên quan. Cụ thể
là bản án của hai cấp đều tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất tại thôn Tân Phong, xã
Thụy Phương, huyện Từ Liêm, Hà Nội lập ngày 18/07/2001 giữa ông Lê Văn Bạ, bà
Nguyễn Thị Ngoan và ông Hoàng Công Bảo, Vũ Văn Đa là hợp đồng vô hiệu nhưng
trong bản án ở cấp phúc thẩm xác định cụ thể hơn bản án ở cấp sơ thẩm ở chỗ tuyên bố
“hợp đồng vô hiệu toàn bộ” và việc tuyên bố này là hoàn toàn có căn cứ. Bởi lẽ, sau khi
giao dịch mua bán đất, ông Bảo và ông Đa có nhờ người làm chứng hộ tuy nhiên, sự
làm chứng này không mang tính chất pháp lí, không có sự công chứng, chứng thực của
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong khi việc chuyển nhượng hợp đồng chuyển
nhượng quyền sự dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải
được làm thủ tục và đăng kí tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật về đất đai theo Điều 707 BLDS. Đồng thời, việc xác định lỗi và bồi thường

707 Các quy định pháp luật về dân sự và tố tụng dân sự “hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải được xác lập thành văn bản, việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được là thủ tục và
đăng ký tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai”. Tuy nhiên,
việc áp dụng các điều 134, 137 BLDS, Nghị quyết 01/2003/NQHĐTP của Hội đông
Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao cũng như căn cứ tại Khoản Điều 275 BLTTDS để
giải quyết vụ việc này của Tòa án nhân dân Tối cao là vẫn chưa đủ dẫn chứng để xác
định lỗi của các bên nguyên đơn và bị đơn trong vụ việc, vì thế cần phải làm rõ hơn các
dẫn chứng đã đưa ra.Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2003, việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng; hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng
8


chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức
chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn
nơi có đất. Theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005, trong trường hợp pháp luật
quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên
không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có
thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch
trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì đó mới được coi là giao
dịch vô hiệu.
Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định, hình thức giao dịch dân sự được thể hiện
bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể... Trong trường hợp pháp luật quy
định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng
thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.
Căn cứ các quy định của các pháp luật nêu trên, do giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa ông Lê Văn Bạ, bà Nguyễn Thị Ngoan với ông Hoàng Công Bảo, Vũ Văn
Đa là không có sự chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND
xã, phường, thị trấn nơi có đất, nên là giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức. Trong vụ

dân sự có hiệu lực đều đã được các bên đương sự tôn trọng, thực hiện đầy đủ và điều đó
cũng giúp cho được Hội đồng xét xử có căn cứ xác đáng làm sáng tỏ trước Toà.
III. Phân tích án số 2
1. Phân tích cách giải quyết của cơ quan nhà nước của thẩm quyền.
*Căn cứ giải quyết dựa vào:
- Điều 131, 136, 139, 401, 691, 693, 707, 708 Bộ luật dân sự năm 1995.
- Khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003.
- Điều 25, 131, 132, 200, 201, khoản 2 Điều 275 Bộ luật tố tụng dân sự.
- Điểm 2.4 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16.4.2003 của Hội đồng
Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.
- Điểm 2.3 Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10.8.2004 của Hội đồng
Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.
10


- Khoản 2 Điều 7, khoản 1 Điều 11, khoản 2 Điều 12 Nghị định 70/CP ngày
12.6.1997 của Chính phủ quy định về chế độ án phí, lệ phí Toà án.
- Thông tư liên tịch 01/TTLT ngày 19.6.1997 của Toà án nhân dân tối cao - Viện
kiểm sát nhân dân tối cao - Bộ Tư pháp - Bộ Tài chính.
* Có thể tóm tắt về vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa nguyên đơn
là bà Nguyến Thị Yến với bị đơn là anh Nguyễn Bá Mãn và chị Nguyễn Thị Chắt (vợ
anh Mãn), nội dung vụ án như sau:
Nguyên đơn, bà Nguyễn Thị Yến trình bày: ngày 20/6/1997 giữa bà và anh
Mãn thỏa thuận mua bán thửa đất 86 m2 ở thôn Lễ Pháp, xã Tiên Dương, huyện Đông
Anh, Hà Nội, với giá là 30.000.000 đồng. Vì vậy con gái bà gửi trực tiếp cho chị Hoàng
Tố Lan số tiền 3.000 USD (tương đương 30.000.000 đồng tại thời điểm đó). Bà không
trực tiếp tham gia giao dịch này mà thông qua chị Hoàng Tố Lan mua giúp. Quá trình
giao dịch, mua bán đất với anh Mãn, chị Chắt đều do chị Lan trực tiếp thực hiện và chị
Lan kí hộ tên bà vào phần người mua. Sau khi thanh toán xong anh Mãn và chị Lan đi
xin nhận thực các giấy tờ mua bán, đồng thời họ cũng giao lại toàn bộ hồ sơ mua bán

Nguyễn Bá Mãn, chị Nguyễn Thị Chắt với bà Nguyễn Thị Yến là vô hiệu.
- Xác định lỗi của bên chuyển nhượng (anh Mãn, chị Chắt), bên nhận chuyển
nhượng (bà Yến) mỗi bên ½ = 97.297.504 đồng. Buộc vợ chồng anh Mãn, chị Chắt phải
thanh toán trả cho bà Yến số tiền đã nhận 26.000.000 đồng, bồi thường theo mức độ lỗi
97.297.504 đồng, cộng bằng 123.279.504 đồng. Giao cho gia đình anh Nguyến Bá Mãn
sử dụng 84,6 đất tranh chấp trên đã được Ủy ban nhân dân huyện Đông Anh cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 22.6.2002 và sở hữu các công trình xây dựng trên
đất.
Ngày 05.12.2006, bà Nguyễn Thị Yến đã kháng cáo. Ngày 11.12.2006, anh
Nguyễn Bá Mãn và chị Nguyễn Thị Chắt có đơn kháng cáo.
Ngày 05.04.2007, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã xét xử phúc vụ
án trên và ra quyết định:-Giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm. Sửa về cách tuyên
án cụ thể hơn.
-Quy định về án phí.
12


* Việc giải quyết của tòa án thành phố hà nôi ở trong vụ việc này là tòa vẫn giữ
nguyên bản án Tại bản án dân sự sơ thẩm số 40/2006/DSST ngày 30.11.2006 của Tòa
án nhân dân huyện Đông Anh, lấy đó làm căn cứ quan trọng để xét phúc phẩm khi các
bên có kháng cáo.
2. Ý kiến của nhóm về cách giải quyết của tòa án về vụ án trên:
Việc giải quyết của tòa án hai cấp trong vụ việc này là tương đối giống nhau. Tuy
nhiên, dựa trên những tình tiết của vụ việc và căn cứ giải quyết của Tòa án, nhóm chúng
tôi đồng tình với cách giải quyết của bản án phúc thẩm số 79/2007/DSPT, ngày
05/4/2007, Tào án nhân dân thành phố Hà Nội hơn bản án sơ thẩm số 40/2006/DSST
ngày 30/11/2006 của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh. Vì các quyết định của tòa án
phúc thẩm là đầy đủ và giải quyết được việc tranh chấp theo hướng đảm bảo quyền và
lợi ích hợp pháp của những người tham gia tố tụng và những người có lợi ích liên quan.
Vì vậy, cách giải quyết của Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội là hoàn toàn đúng và

thường cho bà Yến số tiền 97.279.504 đồng là căn cứ vào quy định của Nghị quyết
01/2003/NQ-HĐTP ngày 16.4.2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối . Về
các vấn đề khác không có ý thấy kiến.
Tuy nhiên, nếu nghiên cứu một cách cụ thể hơn nữa, nhóm chúng tôi thấy. Theo Điều
139 BLDS năm 1995 quy định: “Trường hợp pháp luật quy định hình thức của giao
dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo
yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác quyết
định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn;
quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu” . Nhưng khi nghiên cứu về
cách giải quyết vụ án này của Tòa án thì thấy không hề có chi tiết nào chứng tỏ Tòa án
có quyết định buộc các bên phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong một thời
hạn nào để hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng nêu trên. Vì vậy, chứng tỏ trong
trường hợp này Tòa án cũng đã mắc sai xót.Trong bản án, Tòa án nhân dân thành phố
Hà Nội xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Yến với vợ chồng anh Mãn
vi phạm quy định về hình thức là không phù hợp với thực tế. Bởi lẽ, thời điểm giao kết
hợp đồng các bên hoàn toàn tự nguyện và giao dịch không trái pháp luật và đạo đức xã
hội. Lẽ ra, phải công nhận hợp đồng và buộc các bên thực hiện tiếp hợp đồng. Vì vậy,
để bản án thực sự khách quan và công bằng,đảm bảo quyền và lợi ích của phái bên
14


nguyên đơn và bị đơn , nhóm chúng tôi xin đề nghị tòa án nên quy định cụ thể về thời
hiệu để các bên hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng.
3. Đánh giá được các quy định có liên quan đã được áp dụng để giải quyết vụ việc.
Qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ tại Tòa án cho thấy, Điều
139 BLDS năm 1995 (bây giờ là Điều 134 BLDS năm 2005) chưa phù hợp với thực tế,
khi có tranh chấp bằng việc ra quyết định buộc các bên phải hoàn thiện hình thức của
hợp đồng, vô hình dung Tòa án đã can thiệp vào nội dung của hợp đồng. Đối với hợp
đồng vi phạm hình thức thì tại thời điểm giao kết, ý chí các bên là hoàn toàn tự nguyện
và đáp ứng các điều kiện khác của giao dịch dân sự trừ quy định về hình thức. Tuy

Thực tế cho thấy, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vi phạm quy định về hình thức là
không thống nhất, có trường hợp Tòa án công nhận hợp đồng, có trường hợp lại ấn định
một thời gian để các bên hoàn thiện về hình thức hợp đồng, có trường hợp lại tuyên bố
vô hiệu. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai năm 1993, 2003, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công nhận khi có đầy đủ các điều kiện như
sau: Người tham gia giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự
nguyện; mục đích và nội dung của hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội; đất
chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bên chuyển nhượng
phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải có đủ điều kiện
về nhận chuyển nhượng theo quy định; hợp đồng chuyển nhượng được lập thành văn
bản có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Do
đó, theo tôi nên sửa Điều 139 BLDS năm 1995 (Điều 134 BLDS năm 2005), để các
quy định về hợp đồng ngày càng hoàn thiện hơn nữa.
C. KẾT LUẬN
Việc việc phân tích hai vụ án thực tế nêu trên, chúng ta đã có cái nhìn khá toàn diện
về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức. Đồng thời, cũng có những
kiến thức nhất định về thực tiễn các vụ việc có liên quan về vấn đề này do Tòa án xét
xử.Mặc dù, các nhà làm luật đã xây dựng hệ thống pháp luật khá đầy đủ nhưng do thực
tiễn cuộc sống rất đa dạng, vì vậy không tránh khỏi những lỗ hỏng pháp luật. Vì vậy, để
việc xét xử của tòa án ngày càng khác quan và công bằng đòi hỏi các nhà làm luật phải
không ngừng xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật hơn nữa.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

16


1. Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập I, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2006,
NXB Công an Nhân dân.
2. Bàn về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu trong Luật dân sự Việt Nam,
Lưu bình Dương.tập chí Kiểm sát. Số 5/ 2003,tr 13.