A-

MỞ ĐẦU

Chế định tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong khoa học
pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự. Cùng với sự
phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự
ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện
các hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm ngày
càng được hoàn thiện, các hình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao dịch
bảo đảm ngày càng đa dạng phong phú trong đó có cả tài sản hình thành trong
tương lai và việc thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai.

B- NỘI DUNG
I. Khái niệm.
1. Định nghĩa:
Theo quy định tại Điều 342 của BLDS thì tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản
hình thành trong tương lai. Và theo định nghĩa tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP
ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm thì: “ Tài sản hình thành
trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ
được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong
tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch
bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của
bên bảo đảm”.
2. Đặc điểm.
- Là tài sản (Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản, điều
163 BLDS);
- Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao
dịch bảo đảm được giao kết;
1


Quyền của người sẽ là chủ sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai là một
quyền tài sản và do vậy nó cũng là đối tượng của quyền sở hữu, mặc dù người chủ
trong tương lai chưa có tư cách chủ sở hữu đầy đủ nhưng vẫn sẽ có một số quyền
nhất định hình thành từ hợp đồng với chủ sở hữu hoặc do luật định.
Tài sản hình thành trong tương lai là một đối tượng của quyền sở hữu, tuy nhiên
trong thực tiễn nó thường chỉ được quan tâm khi xem là đối tượng để bảo đảm
nghĩa vụ dân sự. “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình
thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên
bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây
dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” (Điều 2, Nghị định số
165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm). Như
vậy, tại thời điểm đang xét, người chủ của tài sản hình thành trong tương lai chưa
hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho mình nhưng vì trong tương lai gần
người ấy sẽ xác lập được quan hệ sở hữu đối với tài sản ấy nên pháp luật dành cho
họ khả năng hưởng dụng một số quyền trong phạm vi nhất định. Thực ra vấn đề
quyền sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai là một chế định mở trong
giao dịch dân sự nên nó mang tính đặc thù và tính đặc thù này phản ánh ở 2 góc
độ: đối tượng của sở hữu và tính chất của quyền năng, cụ thể:
- Về đối tượng của quan hệ sở hữu: tại thời điểm đang xét (hiện tại) tài sản chưa
hình thành hình thái “vật chất – sản phẩm” để trở thành đối tượng xác lập quan hệ
sở hữu đầy đủ (như nguyên liệu chưa tạo nên thành phẩm, hoa lợi, lợi tức, công
trình đang xây dựng, đất đai đang làm cơ sở hạ tầng chưa nghiệm thu và bàn
giao… …), hoặc là vật hiện có (đã có đối tượng) nhưng theo định chế pháp luật thể
hiện trên giấy tờ, theo ý chí người mua, nội dung thoả thuận thì quyền sở hữu đối
với vật ấy chưa được chuyển giao và xác lập cho chủ thể đang xét (ví dụ: hàng hoá
chưa nhập kho, nhà đất dự định mua, di sản thừa kế chưa phân chia, tài sản mà
3


theo hợp đồng mua bán chưa đến thời điểm chuyển giao cho người mua, người

không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định. Tài sản hình thành trong tương lai dùng
vào giao dịch bảo đảm phải là tài sản chưa hình thành. Qui định này loại trừ những
tài sản đã hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế... nhưng chưa hoàn
thành việc chuyển giao quyền sở hữu.
Tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở
hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.
Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc
thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có
thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch.
Về cơ bản, định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai và xem tài sản ấy là đối
tượng của giao dịch bảo đảm có nội dung hoàn toàn tương đồng với các quy định
trước đó của BLDS năm 1995 (cơ sở để xây dựng và ban hành các Nghị định,
Thông tư về công chứng, chứng thực, về giao dịch bảo đảm hiện vẫn đang có hiệu
lực).
Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa
vụ dân sự nói chung và biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình
thành từ vốn vay của tổ chức tín dụng là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự do
pháp luật quy định.

5


Trong các hoạt động ngân hàng, các tổ chức tín dụng có quyền cấp tín dụng cho
khách hàng để thực hiện mua một tài sản nào đó, và để bảo toàn vốn cho vay tổ
chức tín dụng có thể yêu cầu khách hàng dùng chính tài sản sẽ mua làm tài sản bảo
đảm cho khoản tín dụng đã cấp. Tài sản hình thành từ vốn vay được định nghĩa: là
tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn
bộ khoản vay của tổ chức tín dụng. Như vậy, nếu như thuật ngữ tài sản hình thành
trong tương lai không quan tâm đến nguồn tài chính hình thành nó thì thuật ngữ tài

sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự,
trong đó có nghĩa vụ trả tiền vay, nghĩa là tài sản hình thành từ vốn vay được dùng
để bảo đảm tiền vay cho tổ chức tín dụng.
Một khi đã nhận thức đúng vấn đề trên, thì cũng cần có quan điểm xử lý thấu đáo
một vấn đề mang tính kỹ thuật đang nảy sinh trong thực tiễn. Để tài sản hình thành
trong tương lai trở thành là đối tượng được dùng để bảo đảm tiền vay, với người
bảo đảm vấn đề là phải có căn cứ chứng minh tài sản hình thành trong tương lai sẽ
thuộc sở hữu của mình để được bên nhận bảo đảm chấp nhận làm vật bảo đảm.
Nghĩa là tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hồ sơ tài sản bảo đảm phải có
bằng chứng về việc người bảo đảm chắc chắn sẽ xác lập quyền sở hữu (hoặc quyền
sử dụng, quyền quản lý...). Theo tiêu chí về việc đăng ký chủ quyền thì tài sản
được chia làm 02 loại: tài sản phải đăng ký và được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Nhìn chung, đối với loại tài sản mà pháp luật quy
định phải đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng thì giấy chứng nhận về chủ
quyền do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ hiện tại và giấy tờ chuyển
nhượng hợp pháp cho chủ sở hữu trong tương lai là căn cứ đáng tin cậy. Tuy nhiên
với những tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì việc bên nhận bảo đảm chỉ
7


ra và yêu cầu người bảo đảm cung cấp các tài liệu cụ thể chứng minh về chủ quyền
trong mỗi trường hợp lại rất khác nhau, đó có thể là: tài liệu về xuất xứ hàng hoá,
hợp đồng chuyển nhượng, phiếu nhập kho – xuất kho, hóa đơn mua bán, chứng từ
nộp tiền mua hàng, chứng từ nhập khẩu, phiếu bảo hành, văn bản bàn giao tài sản
cho doanh nghiệp nhà nước, biên bản nghiệm thu công trình … tựu chung đó là các
giấy tờ phản ánh, chứng minh nguồn gốc tài sản và dẫn dắt đến việc xác lập chủ
quyền trong tương lai của người bảo đảm. Nếu như hình thức giấy tờ đã phản ánh
đầy đủ, rõ ràng theo yêu cầu, giao dịch bảo đảm phải được công nhận và thực thi,
vấn đề rủi ro về khả năng xác lập quyền sở hữu trong tương lai là việc mà các bên

đồng (Đã phân tích ở phần trên).
b. Vướng mắc thứ hai là giao kết hợp đồng bảo đảm.
Điều 343 của BLDS năm 2005 qui định: “Việc thế chấp tài sản phải được
lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.
Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công
chứng, chứng thực hoặc đăng ký”. Điều 343 nêu trên hiện tại đang được hiểu là
việc thế chấp tài sản (gồm cả tài sản hình thành trong tương lai) phải được công
chứng, chứng thực và việc công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc về hình
thức để hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Cách hiểu đó cũng đã được khẳng
định lại trong Luật Nhà ở năm 2005, bằng chứng là Điều 93 khoản 3 của Luật Nhà
ở năm 2005 qui định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng
hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng
thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn”. Khái niệm “Hợp đồng
về nhà ở” nêu trên bao gồm cả mua bán, tặng cho, thế chấp...v.v.
Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 có đặt ra điều kiện tài sản hình
thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên
thế chấp và hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Đây là một vấn đề
9


của tương lai nhưng phải khẳng định ở thời điểm hiện tại lúc giao kết hợp đồng
giao dịch bảo đảm vì vậy khó có sự đảm bảo. Tài sản hình thành trong tương lai có
chắc chắn sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp hay không phụ thuộc nhiều vào
các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan. Sự khẳng định chắc chắn đến đâu
lại được quyết định bởi khả năng, kinh nghiệm của người đánh giá. Trách nhiệm
đánh giá nhận định khả năng trên thuộc về các bên tham gia giao dịch, ngoài ra
theo qui định thì người làm công chứng, chứng thực giao dịch cũng phải chịu trách
nhiệm do công chứng ở ta là công chứng nội dung, không phải là công chứng hình
thức. Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả năng một cách chắc chắn, đảm bảo
tính xác thực theo đúng tinh thần của Luật Công chứng thì dường như vượt quá

178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay. Tại Nghị định 178 nêu
trên, tài sản hình thành trong tương lai có một tên gọi khác là tài sản hình thành từ
vốn vay. Tên gọi này hàm chứa nội dung là mục đích vay vốn chỉ để phục vụ cho
việc hình thành tài sản và đây là một điểm khác biệt so với qui định tại BLDS năm
2005. Nghị định 165 và Nghị định 178 đã được thực hiện từ năm 1999 cho đến khi
có Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006. Khác với Nghị định 163, Nghị
định 165 qui định: tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình
thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, không tính tới tài sản đã hiện hữu.
Qua một quá trình kiểm nghiệm trong thực tiễn cho thấy chế định về tài sản hình
thành từ vốn vay tại Nghị định 165 và Nghị định 178 là đúng đắn và đã đi vào cuộc
sống. Điều này có những nguyên nhân như sau:
Nghị định này đáp ứng được nguyên tắc đặt ra đối với giao dịch bảo đảm là
việc xử lý tài sản thế chấp phải đảm bảo thu hồi được nợ. Nghị định 178 đã đặt ra
các điều kiện khắt khe như sau:
Khách hàng vay vốn phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể:
- Khác hàng vay phải có tín nhiệm đối với tổ chức tín dụng.
11


- Khách hàng vay phải có số vốn đối ứng tối thiểu bằng 50% vốn đầu tư của
dự án.
Tài sản hình thành trong tương lai được xác định cụ thể. Đất mà trên đó tài sản bất
động sản sẽ hình thành phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Quyền sở hữu, giá trị, số lượng của tài sản hình thành từ vốn vay phải xác
định được và tài sản đó phải giao dịch được.
- Nếu tài sản là bất động sản gắn liền với đất thì phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đối với khu đất mà trên đó tài sản sẽ được hình thành và phải
hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng theo qui định của pháp luật.
- Đối với tài sản mà pháp luật có qui định phải mua bảo hiểm thì khách hàng
vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã được

hợp đồng có công chứng, chứng thực nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang
tên theo qui định của pháp luật.

-

Giao dịch bảo đảm về tài sản hình thành trong tương lai là loại giao dịch có
điều kiện. Điều kiện đặt ra là quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đối với
toàn bộ tài sản thì giao dịch bảo đảm mới có hiệu lực pháp luật.

-

Chế định phải phân biệt ra nhiều trường hợp khác nhau:
+ Trường hợp bên thế chấp đã nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản đã hiện hữu đầy
đủ, hợp đồng mua tài sản đã được thanh lý, nhà đã bàn giao nhưng chưa có giấy
chứng nhận sở hữu. Trong trường hợp này, đã có cơ sở khẳng định quyền sở hữu
của bên mua.
+ Trường hợp bên thế chấp mới nộp một phần tiền và tài sản đang trong quá
trình hình thành. Quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đến đâu hoàn toàn
tuỳ thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản trong tương lai và tiến độ thanh toán
tiền mua.

-

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai
không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu đối với tài sản mà chỉ cần có các
giấy tờ làm căn cứ cho việc xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp trong tương lai.

-

Nếu tài sản hình thành trong tương lai liên quan đến nhà thì giao dịch bảo đảm

được mục đích của giao dịch bảo đảm là thu hồi được nợ khi phải xử lý tài sản.

14


MỤC LỤC
trang
AB-

Mở đầu
Nội dung

1
1

I. Khái niệm.

1

1. Định nghĩa.

1

2. Đặc điểm.

1

II- Quyền sở hữu và tính đặc thù của quyền sở hữu đối với tài sản hình
thành trong tương lai.


2.

Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005.

3.

Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch
bảo đảm.

4.

Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm
tiền vay của TCTD.

5.

Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006.

Website:

16