Đề tài: Phát triển thị trường bất động sản nhà ở tại đô thị Việt Nam:
Nghiên cứu điển hình tại thành phố Hà Nội
LỜI MỞ ĐẦU
I.

Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản cùng với thị trường vốn và kinh tế lao
động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tế thị trường. Kinh
doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp
phần tăng doanh thu ngân sách và chiếm tỉ trọng đáng kể trong tổng sản
phẩm quốc nội đối với một quốc gia.
Ở nước ta, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị
trường Bất động sản được hình thành và phát triển ngày một mạnh mẽ.
Như mọi quy luật lên xuống tất yếu, thị trường bất động sản Việt Nam
tuy còn non trẻ, nhưng cũng đã trải qua nhiều thăm trầm. Đã từng có giai
đoạn thị trường bất động sản nở rộ, được coi là thị trường “nóng” nhất,
thu hút toàn bộ sự quan tâm của giới đầu tư. Tuy nhiên, sau thời kỳ phát
triển sôi động, nhất là từ năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bị
ảnh hưởng nghiêm trọng bởi cơn bão khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Thị
trường bất động sản đóng băng, và hệ quả của nó là bất động sản xây
xong không tìm được đầu ra, hàng tồn kho chất đống, vốn tồn đọng
trong các dự án không thể thanh khoản… gây ảnh hưởng đến cả các
doanh nghiệp và tình hình phát triển chung của đất nước. Mỗi một phân
khúc bất động sản lại đang loay hoay với những vướng mắc của riêng


mình. Trong phân khúc bất động sản nhà ở, việc tìm ra một hướng phát
triển, tháo gỡ khó khăn hiện tại vẫn đang là một bài toán khó và nhức
nhối, đòi hỏi tìm ra giải pháp. Điểm danh những vấn đề của thị trường
bất động sản nhà ở hiện nay có thể kể đến: Tồn kho bất động sản nhà ở;

+ Phương pháp dự báo: dựa trên những số liệu cụ thể về nhu cầu
và thực trạng thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội để đưa ra
những dự báo cho những năm tiếp theo.
+ Phương pháp khảo cứu tài liệu, nghiên cứu tại bàn : dựa trên các
tài liệu sẵn có và thu thập được để đưa ra các định nghĩa chính xác
và căn cứ pháp lý của vấn đề.
- Mọi số liệu đề án sử dụng đều là số liệu thứ cấp.


NỘI DUNG
Chương I: Cơ sở khoa học về phát triển bất động sản nhà ở tại đô
thị
1. Khái niệm bất động sản nhà ở
- Bất động sản
- Bất động sản nhà ở
2. Vai trò của bất động sản nhà ở
3. Khái niệm thị trường bất động sản nhà ở và phát triển thị trường
bất động sản
3.1.

Khái niệm thị trường bất động sản nhà ở

- Khái niệm
- Đặc điểm
- Phân loại
3.2.

Phát triển thị trường bất động sản nhà ở

4. Những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhà ở



+ Tăng giá
+ Mất cân đối cung -cầu
+Tồn kho bất độn sản
Chương III: Định hướng và giải pháp về phát triển thị trường bất
động sản nhà ở
1. Dự báo định hướng phát triển thị trường
-Cung
- Cầu
- Giá cả
2. Một số giải pháp
- Giải phóng tồn kho
…

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN
BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TẠI ĐÔ THỊ

1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN và BĐS NHÀ Ở


1.1 Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của
con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây
dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai
hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động

với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là
BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa,
các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà
cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.


1.2. Khái niệm bất động sản nhà ở
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên
cứu
Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là hoạt động của xây dựng và không gian
bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để
ở.
Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời
sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện
tượng tự nhiên.
Luật Nhà ở 2014 nước CHXHCN Việt Nam quy định: “Nhà ở là công
trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của
hộ gia đình, cá nhân.”

2. ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở
2.1. Đặc điểm
- Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây
dựng trên đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở
đâu. Đối với các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị, vị trí của nhà


đất là một trong những điều được quan tâm hàng đầu bởi yếu tố vị trí có
ảnh hưởng rất lớn đối với giá trị tài sản của đất.

của quá trình sản xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí
lực ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất. Nhà ở là phương tiện
quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên như nắng,
mưa, gió, bão, giá rét… mà còn là nơi nuôi dưỡng, giáo dục đào tạo con
người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động
của con người.
- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và
điều chỉnh quan hệ xã hội.
Nhà ở không chỉ là những tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt
đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn là thước đo
phản ánh trình độ kinh tế- xã hội của một quốc gia, mức sống dân cư của
một dân tộc.


3. KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở VÀ
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.1. Khái niệm thị trường bất động sản nhà ở
3.1.1. Khái niệm
Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hóa và lưu thông
tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ.
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên
quan, là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước
có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐS ngày càng được
hình
thành và phát triển. Thị trường BĐS nhà ở được coi là một bộ phận của
thị trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà ở

những thuộc tính đặc thù liên quan đến những vấn để ngoài phạm vi
kinh tế, đôi khi là những vẫn đề xã hội, tâm linh nên nhiều người tìm
chọn BĐS còn phải thỏa mãn những yêu cầu khác. Do vậy, hoàn thành
một thương vụ BĐS đòi hỏi nhiều thời gian, chi phí và công sức.
- Cung trong thị trường BĐS nhà ở phản ứng chậm hơn so với cầu và
là nguồn cung có giới hạn tương đối
Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện
cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng
cung nhanh chóng. Tuy nhiên khi cầu về BĐS nhà ở tăng lên thì cung
nhà ở trên thị trường không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa
thông thường khác bởi việc tăng cung nhà ở với một loại mục đích cụ
thể nào dó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin
phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng,
thiết kế, thi công…

- TTBĐS nhà ở rất nhạy cảm.
Thị trường BĐS nhà ở rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị
nóng khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng


khi nền kinh tế suy giảm. TTBĐS nhà ở cũng rất nhạy cảm về mặt chính
trị, văn hoá, xã hội. TTBĐS nhà ở một khi không được tổ chức và thông
tin đầy đủ và trong điều kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất
mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong những điều kiện những nước
đang thực hiện chuyển đổi sang kinh tế thị trường. Vì đất đai có hạn nên
phạm vi TTBĐS của một quốc gia, một địa bàn là có hạn. Vì vậy, mỗi
một biến động kinh tế, đặc biệt là những biến động có tính chất khúc
ngoặt như sự chuyển hướng thị trường, như sự gia tăng đầu tư thì thị
ttrường BĐS nhà ở sẽ bị tác động.
- TTBĐS nhà ở có quan hệ mật thiết với các thị trường khác trong

- Nhà ở hạng sang


- Nhà ở trung bình
- Nhà ở giá rẻ

3.2. Phát triển thị trường bất động sản nhà ở
Phát triển nhà ở là nhu cầu tất yếu và là mục tiêu quan trọng hàng đầu.
Phát triển nhà ở bao gồm:
- Tăng số lượng, diện tích nhà ở
Việt Nam có đến 85 triệu dân và có đến 80% dân số đang ở trong độ tuổi
lao động. Diện tích nhà ở đô thị hiện nay của Việt Nam vào khoảng 10,8
m2/người, là một mức thấp so với thế giới (20-25 m2/người). Đó là
những con số khẳng định nhu cầu của người Việt Nam về nhà ở còn rất
lớn.
Chính vì vậy, cần phải tăng thêm số lượng, cũng như diện tích nhà ở, để
đáp ứng đầy đủ những nhu cầu của người dân.
- Cải thiện chất lượng nhà ở
Bên cạnh việc tăng số lượng, diện tích nhà ở, cần phải chú trọng đến
việc cải thiện chất lượng nhà ở sẵn có.


4. NHỮNG NHÂN TỐ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
NHÀ Ở
4.1. Cầu nhà ở
a. Khái niệm
Cầu về BĐS nhà ở là khối lượng hàng hóa BĐS nhà ở mà người tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối
lượng hàng hóa BĐS đó trên thị trường.
b. Đặc điểm

quá giới hạn cần thiết. Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình
thức hiện vật và hình thức giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác động
qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây thêm diện tích sử
dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà
đó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc
vào giá cả trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ
“sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc
bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi
còn thấp hơn lúc bình thường.
- Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:


Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu
hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức
cầu về BĐS nhà ở, đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS
nhà ở.
Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho
những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ
làm tăng mức cầu về BĐS.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới
quy mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất,
sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh
tế khu vực và quốc tế v.v..
4.2 Cung nhà ở
Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối
lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời
điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
a. Đặc điểm
- Ở thị trường sơ cấp
Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng

(cung giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục
đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải
(cung tăng). Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ
vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi
đường cung.
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường
dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển
đường cung). Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về
BĐS được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân,
đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện
có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp
cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn
được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia
vào nguồn cung đất đai trên thị trường. Một khu vực đất đai không có hệ
thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường
nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ


tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý
nghĩa đối với thị trường BĐS.
- Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS:
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng
cung về nhà ở. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành
xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng
thêm. Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các
cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung. Ngoài
ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu
nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật

một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về BĐS. Sự hoạt
động công khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể
tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ
cấu về cung. Một thị trường hoạt động không công khai, không được
thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế