ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC THI NGHỊ ĐỊNH
SỐ 69/2009/NĐ-CP VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA, TỈNH THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP


ii
THÁI NGUYÊN - 2013


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC THI NGHỊ ĐỊNH
SỐ 69/2009/NĐ-CP VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA, TỈNH THANH HÓA
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP


như phương pháp làm việc trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Có được kết quả nghiên cứu này tôi đã nhận được những ý kiến đóng
góp của các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường trường Đại học
Nông lâm Thái nguyên, Ban Giải phóng mặt bằng và Tái định cư, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính kế hoạch, Chi cục Thống kê, phòng
Công thương thành phố Thanh Hóa; Trung tâm phát triển quỹ đất, Trung tâm
thông tin TNMT tỉnh Thanh Hóa đã giúp tôi trong quá trình hoàn thành luận
văn, tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình, những đồng nghiệp và
bạn bè đã giúp đỡ tôi trng quá trình thực hiện đề tài.
Mặc dù đã có nhiều có gắng, nỗ lực, nhưng luận văn Thạc sỹ này
không tránh khỏi những thiếu sót, tôi mong nhận được sự chỉ dẫn, góp ý của
quý thầy, cô giáo và tất cả bạn bè, đồng nghiệp để tôi hoàn thiện và trưởng
thành trong công tác và nghiên cứu khoa học tiếp theo.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2013
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hiền


iii
MỤC LỤC
THÁI NGUYÊN - 2013...........................................................................ii
THÁI NGUYÊN - 2013...........................................................................ii


iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Giải phóng mặt bằng
Hội đồng
Hội đồng giải phóng mặt bằng
Hợp tác xã
Khu công nghiệp
Ngân sách
Nghị định
Quốc lộ
Sản xuất vật liệu xây dựng
Tái định cư
Tài nguyên môi trường
Tài chính kế hoạch
Uỷ ban nhân dân
Ngân hàng thế giới


v
DANH MỤC CÁC BẢNG
THÁI NGUYÊN - 2013...........................................................................ii
THÁI NGUYÊN - 2013...........................................................................ii
1.2.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
ở một số địa phương........................................................................................16
1.2.4. Đánh giá tình hình thực hiện GPMB thời gian trước khi thực hiện
Nghị định 69/CP..............................................................................................19
1.3. Đánh giá tình hình giải phóng mặt bằng từ khi Chính phủ ban
hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP...............................................23
1.4 Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu.................24
a. Địa hình .............................................................................................30
a. Địa hình .............................................................................................30
b. Khí hậu thời tiết.................................................................................31

b. Khí hậu thời tiết.................................................................................31
a. Biến động diện tích đất nông nghiệp: ...............................................35
a. Biến động diện tích đất nông nghiệp: ...............................................35
Biểu đồ 3.1. Tình hình biến động diện tích đất nông nghiệp qua các năm
.........................................................................................................................35
Biểu đồ 3.1. Tình hình biến động diện tích đất nông nghiệp qua các năm
.........................................................................................................................35
b. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp...........................................35
b. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp...........................................35
Biểu đồ 3.2. Tình hình biến động đất phi nông nghiệp qua các năm....36
Biểu đồ 3.2. Tình hình biến động đất phi nông nghiệp qua các năm....36
c. Biến động đất chưa sử dụng...............................................................36
c. Biến động đất chưa sử dụng...............................................................36
3.2.6. Tình hình thực hiện chỉ tiêu hỗ trợ lao động chuyển đổi nghề ...58


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta đang trong tiến trình đổi mới, chủ động hội nhập kinh tế với
khu vực và thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ.
Trước bối cảnh lịch sử mới, chúng ta có những thời cơ mới song cũng phải
đối mặt với những thách thức hết sức to lớn, đặc biệt là nhu cầu giải phóng
mặt bằng cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển khu công nghiệp và đô thị
mới. Việc thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước trong thời gian ngắn
tăng cao ảnh hưởng trực tiếp đến một bộ phận không nhỏ dân cư nông thôn cả
về đời sống và việc làm là một thực tế khách quan. Tình trạng thiếu việc làm
cho người lao động hiện nay đang diễn ra hết sức bức thiết, đặc biệt là đối với
lao động nông thôn, lao động phải chuyển đổi nghề nghiệp do quá trình đô thị
hoá và bị thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị,... Đây

cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Mặc dù các văn bản chính sách được Chính phủ đưa ra đã giải quyết
được hầu hết các thắc mắc, phù hợp với nguyện vọng của đại đa số người sử
dụng đất, phù hợp với thực tế sử dụng và thu hồi đất, khắc phục được những
tồn tại, vướng mắc của các văn bản trước đây, nhưng công tác đền bù, giải
phóng mặt bằng vẫn còn nhiều nan giải.
Việc định giá đất nhìn chung chưa đảm bảo nguyên tắc sát với giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, làm cho
giá đất theo khung giá do Nhà nước quy định với giá thực tế còn chênh lệch
khá cao, dẫn tới tình trạng khiếu kiện khi thu hồi đất thường xuyên xảy ra.
như ở thành phố lớn, khu đô thị vấn đề thu hồi chuyển đổi đất nông nghiệp
sang đất đô thị gặp nhiều khó khăn do chênh lệch địa tô quá lớn, giá đền bù
giải phóng mặt bằng cho người dân khi thu hồi đất thấp nhưng giá nhà, đất tái
định cư lại quá cao; còn ở khu vực nông thôn thì người dân sinh sống chủ yếu
bằng nghề nông nghiệp, việc thu hồi đất gặp nhiều khó khăn do chính sách hỗ
trợ và giá đền bù thấp, tiền đền bù GPMB chủ yếu được người dân sử dụng
vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà cửa nên với mức giá đền bù hỗ trợ thấp
người dân không còn tiền để phát triển ngành nghề đảm bảo cuộc sống.
Chính vì vậy tháng 8 năm 2009 Nhà nước đã Ban hành chính sách đổi
mới trong công tác giải phóng mặt bằng là nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày


3
13/8/2009 Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày
01/10/2009 Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Nghị định 69/2009/NĐ-CP là nghị định giải quyết những vấn đề dân
sinh, những vấn đề được xem là bức xúc và nóng bỏng ở khu vực nông thôn
là định giá đền bù đất nông nghiệp và một số chính sách liên quan đến quyền

3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu thu thập được phải chính xác, trung thực, khách quan.
- Nắm chắc Luật Đất đai, các thông tư, nghị định, các văn bản dưới
luật, các quy định của Nhà nước và địa phương có liên quan đến công tác bồi
thường, hỗ trợ tái định cư.
- Đề xuất các giải pháp giải quyết trên cơ sở các Nghị định, Quy định
và phù hợp với thực tế địa phương.
4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Việc nghiên cứu đề tài giúp tôi bổ sung những kiến thức chuyên ngành
Quản lý đất đai, rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa học,
góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này.
* Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đề tài nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống về hệ thống các
chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa và đề xuất hướng hoàn thiện chính sách
kèm theo các giải pháp thực hiện.
- Góp phần hoàn thiện chính sách, phương thức bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư để giải phóng mặt bằng của UBND thành phố khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn.
- Góp phần hạn chế, giải tỏa những bức xúc về khiếu kiện của người
dân bị thiệt hại do phải giải tỏa mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các Dự
án trên địa bàn.
- Làm tài liệu cơ sở cho công tác quản lý ở địa phương.


5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận

- Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý...
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất
nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên đó.
+ Tái định cư: Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở
trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển
không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực
hiện các dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
1.1.3. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng
Bồi thường giải phóng mặt bằng là nhiệm vụ quan trọng đầu tiên trong
việc tạo quỹ đất để phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ cho sự phát triển kinh tế
xã hội của đất nước.
- Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí
và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,
giảm hiệu quả dự án.


riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc
điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.


8
b. Tính phức tạp:
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống
kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư
chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu
sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được
đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản
xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng
đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di
chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp
là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm
đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu
tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không
muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB
được thực hiện khác nhau [7].

được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian
định sản xuất
tối thiểu là 6 tháng tối đa là 24 tháng

Hỗ trợ đối với trường hợp
thu hồi đất giao có thời hạn
Quy định chung thu hồi từ
trên 30% diện tích đất nông
nghiệp được hỗ trợ tối thiểu
trong thời gian là 3 tháng,
tối đa là 12 tháng

Thu hồi trên 70% DT đất NN được hỗ trợ ổn
định đời sống trong thời gian tối thiểu là 12
tháng, tối đa là 36 tháng
Hỗ trợ đối với Hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất ở trung bình Hỗ trợ 20% đến 50% giá
đất
nông của khu vực có đất thu hồi, cho diện tích đất ở liền kề, cho toàn bộ
nghiệp trong không quá 05 lần hạn mức giao đất ở
diện tích đất
khu dân cư
Hỗ trợ đối với Bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng Bồi thường theo giá đất
đất đất vườn, ao cây lâu năm
nông nghiệp thu hồi
không
được Hỗ trợ từ 30% - 70% giá đất ở của thửa đất Hỗ trợ từ 20% đến 50% giá
đó
đất ở liền kề
Hỗ trợ chuyển Hỗ trợ theo 2 hình thức bằng tiền hoặc bằng Chỉ hỗ trợ cho 1 hình thức
là người trong độ tuổi lao

trợ bằng tiền
Lập thẩm định phương án GPMB trước khi
cấp huyện ra quyết định thu hồi đất chi tiết
của hộ gia đình và trình UBND tỉnh ra quyết
định thu hồi của tổ chức, quyết định giao đất,
cho thuê đất, sau đó ra quyết định phê duyệt
phương án GPMB
Cơ quan tài nguyên và môi trường

Nghị định 197/CP,
NĐ 84/CP
người trong độ tuổi lao
động
Trình tỉnh ra quyết định thu
hồi đất, giao đất chung, sau
đó cấp huyện ra quyết định
thu hồi chi tiết và lập, thẩm
định phương án GPMB,
trình phê duyệt.
Cơ quan tài chính

1.1.6. Các văn bản áp dụng
Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 3/12/2004 về bồi
thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ, ngày 25-5-2007 quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai,
Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính Phủ, ngày 13/8/2009 Quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và

cư là do:
Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc
đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho
người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư.
Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương
trình bồi thường hỗ trợ tái định cư.
Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ
trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất
đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm
kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát
triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho
các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là


13
vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng
mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư…[6]
b. Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu
Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do
cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý,
việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định
giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá
thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân
đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho

02/12/1998. Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng
cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp thực tế.
- Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định phương
pháp xác định hệ số K để định giá đất bồi thường, lập lại phương án đền bù và
bổ sung thêm một số nội dung như: Điều kiện đền bù về đất, đền bù về nhà,
công trình kiến trúc về nhà cấp 4, đền bù cho người thuê nhà thuộc quyền sở
hữu của Nhà nước, đền bù cho doanh nghiệp, đơn vị hành chính sự nghiệp…
Điểm cần lưu ý trong Thông tư này là giao trách nhiệm cho chủ đầu tư là
thành viên của Hội đồng giải phóng mặt bằng xem xét, thẩm định. Trên cơ sở
đó trình UBND tỉnh phê duyệt hoặc Hội đồng thẩm định thoả thuận để UBND
cấp huyện phê duyệt.
- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001: Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29 tháng 06 năm 2001 quy định cụ thể
hơn về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng, cụ thể:
Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu
hồi. Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua
nhà ở của Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở.
Trong trường hợp phương án bồi thường được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt, được công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy


15
định của pháp luật mà người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi
thì cơ quan quyết định thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế. Trong
trường hợp Chính phủ ra quyết định thu hồi đất thì UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương ra quyết định cưỡng chế.
- Luật Đất đai năm 2003: Luật Đất đai năm 2003 là luật có phạm vi điều
chỉnh bao quát nhất, thể hiện đầy đủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật