TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP

BÁO CÁO

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Đánh giá bố trí giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái
đỊnh cư của một số dự án trên địa bàn phường Phú Hậu, thành
phố Huế, Tỉnh Thừa Thiên Huế

Sinh viên thực hiện

: Nguyễn Nhật Hoàng

Lớp

: K2 Quản lý đất đai

Giáo viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Văn Bình
Bộ môn

: Trắc Địa Bản Đồ

NĂM 2015


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP



: Trắc Địa Bản Đồ

NĂM 2015


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại
học Nông Lâm Huế và thời gian nghiên cứu, hoàn thành khoá
luận tốt nghiệp tại phường hú Hậu, thành phố Huế, em xin trân
trọng cám ơn:
Ban giám hiệu; Phòng Đào tạo Đại học Trường Đại học
Nông Lâm Huế; Ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên đất & Môi
trường nông nghiệp và quí Thầy Cô giáo đã giúp đỡ, hướng dẫn
tận tình và truyền đạt nhiều kiến thức kinh nghiệm làm nền
tảng để em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp của mình.
Xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ths. Nguyễn Văn Bình người đã luôn hướng dẫn tận tình và chỉ bảo cho em trong
suốt thời gian học tập cũng như thời gian hoàn thành báo cáo
này.
Trân trọng cảm ơn sự hợp tác, giúp đỡ và chia sẻ của các
cán bộ phường Phú Hậu trong thời gian qua.
Xin được gửi lời cám ơn đến gia đình; bạn bè và những
người thân đã động viên; giúp đỡ em trong suốt thời gian học
tập và hoàn thành khóa luận này.
Kính chúc thầy cô, các anh chị, toàn thể bạn bè sức khỏe
và luôn thành công trong công việc, học tập và nghiên cứu.

Huế, tháng 8 năm 2015
Sinh viên
Nguyễn Nhật Hoàng

Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp

UBND:

Ủy ban nhân dân

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

CNH-HĐH:

Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

TN&MT:

Tài nguyên và Môi trường


MỤC LỤC


DANH MỤC BẢNG


8


PHẦN 1
MỞ ĐẦU

dự án đang được triển khai và thực hiện. Chính vì vậy công tác giải phóng mặt
bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là rất quan trọng và cần được chú ý hơn
bao giờ hết.
9


Rất nhiều dự án lớn đã và đang được tiến hành trên địa bàn Phường, với kinh
phí hàng tỷ đồng đã được đầu tư phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng, điều
đó càng khẳng định thêm đây là một công việc rất quan trọng trong công cuộc
phát triển của Phường. Do vậy, việc nghiên cứu đánh giá công tác giải phóng mặt
bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là việc làm cần thiết nhằm tìm ra những
hướng đi phù hợp với thực trạng sử dụng đất và đưa ra các giải pháp khắc phục
những khuyết điểm trong công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư trên địa bàn Phường Phú Hậu, cũng như toàn thành phố Huế.
Từ lý do đó, được sự phân công của Khoa Tài nguyên đất và Môi trường
nông nghiệp trường Đại học Nông Lâm Huế và sự hướng dẫn của thầy giáo
ThS. Nguyễn Văn Bình, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá bố trí giải
phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án tại địa
bàn phường Phú Hậu,thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế’’.
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
Tìm hiểu thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư trên địa bàn phường Phú Hậu.
Đưa ra một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giải
phóng mặt bằng và nâng cao hiệu quả việc thực hiện các chính sách bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư phù hợp với địa bàn và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước.
1.2.2. Yêu cầu
Phải nghiên cứu nắm vững chính sách, nghị định, quyết định, công văn
cùng các văn bản khác có liên quan đến dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng

2.1.1.2. Giá đất
Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường sự quản lý của Nhà nước. Hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người
quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là
căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực
hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo
quy hoạch sử dụng đất và pháp luật.
Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không
ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định nên thường định giá theo
thời gian và giá cũng có giá trị theo thời gian.
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ
quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho
11


thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi
và tính thuế đất[8].
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01
hàng năm theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được
chuyển mục đích sử dụng [1].
Theo Giáo Sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường cho biết mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Mức giá cao nhất mà người bị thu hồi đất được trả chỉ bằng khoảng 70 - 80% giá
thực tế
Trong thực tế thì luôn luôn tồn tại hai loại giá: Giá đất do Nhà nước quy
định và giá thị trường. Giá thị trường thì luôn cao hơn giá Nhà nước, mức độ
chênh lệch giữa hai loại giá này xa hơn nếu đó là ở khu vực đô thị - nơi mà thị
trường bất động sản phát triển. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định để tính
giá đất, bồi thường thiệt hại mà càng sát so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở thực tế địa phương thì công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ

hữu. Vì vậy, bồi thường khi thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ
đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [7].
Có 2 loại bồi thường: Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản.
Bồi thường về đất là bồi thường đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước
thu hồi theo nguyên tắc diện tích đất bị thu hồi bao nhiêu thì bồi thường bấy
nhiêu. Diện tích đất bồi thường là diện tích đất hợp pháp được xác định lại trên
thực địa, thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng chủ sử dụng đất.
Bồi thường về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào
đất bị Nhà nước thu hồi gồm: Nhà, các công trình, vật kiến trúc, cây cối hoa
màu, mồ mã, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai bị thu hồi.
2.1.1.6. Tái định cư
Tái định cư là quá trình thiết lập lại cuộc sống cho người bị thu hồi đất
phải di chuyển chỗ ở đến nơi ở mới ổn định cả về mặt vật chất lẫn tinh thần.
Khu TĐC là địa bàn được quy hoạch để bố trí các điểm TĐC, hệ thống cơ sở hạ
tầng, công trình công cộng và khu vực sản xuất.Trong khu TĐC có ít nhất một
điểm TĐC [14].
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật
mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
+ Bồi thường bằng nhà ở
+ Bồi thường bằng giao đất ở mới
+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới
2.1.2. Bản chất của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện từ khi thành lập hội
13


đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Về mặt
hành chính giải phóng mặt bằng là quá trình không tự nguyện, người bị thu hồi
đất ngoài mất mát về mặt vật chất thì nhiều trường hợp còn bị ảnh hưởng đến mặt

- Tính phức tạp: Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, đất đai trở nên
“đắt đỏ” và luôn biến động theo từng ngày. Công tác giải phóng mặt bằng, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư trở nên phức tạp do các đặc điểm sau:
14


Thứ nhất, trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư phải áp dụng nhiều văn bản pháp luật, phải thông
qua nhiều cấp, ban ngành để kiểm tra, thẩm định, phê duyệt.
Thứ hai, khó khăn phức tạp trong việc xác định đối tượng, điều kiện được
bồi thường vì nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau và giấy tờ về nguồn gốc
sử dụng đất còn thiếu, chưa chính xác.
Thứ ba, quá trình phát triển của nền kinh tế làm cho giá đất ngày càng
tăng, giá cả trên thị trường không ngừng biến động và giá bồi thường ở mỗi thời
điểm là khác nhau.Điều này làm cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư gặp nhiều khó khăn.
Thứ tư, dân số ngày càng tăng nên nhu cầu về đất cần cho sự phát triển cơ
sở hạ tầng kinh tế xã hội, đường sá tăng lên, buộc Nhà nước phải thu hồi đất để
thực hiện các dự án phát triển. Trong khi đó, trình độ dân trí của người dân ở
một số vùng còn thấp nên quá trình giải phóng mặt bằng ở những vùng đó rất
phức tạp.Mặt khác, cây trồng và vật nuôi cũng đa dạng không tập trung thống
nhất một loại cây trồng, vật nuôi nhất định nên rất khó khăn cho công tác định
giá bồi thường cho người dân.
2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về giải phóng mặt bằng, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư
2.2.1.1. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai ở Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất
đai ở Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung
Quốc rất cao, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có

bồi thường.
Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất cao so với giá
thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của người dân, Nhà nước hoặc cá
nhân đầu tư đều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường [13].
2.2.1.3. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân

ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thành phố Seoul đã phải đối mặt với
tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở
cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông
dân vùng phụ cận. Việc bồi thường được thực hiện thông qua các công cụ
chính sách như: Hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý
và chính sách TĐC.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản
lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Seoul khoảng 5 km. Vào
những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các
16


hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao
hơn nhiều lần so với giá gốc.
2.2.1.4. Nhật Bản
Theo phân tích môi trường thì giải phóng mặt bằng được phân làm 2 cấp
độ: Dự án và quốc gia.
Ở cấp độ dự án thì việc thực hiện tuyên truyền thông báo công khai. Sau
đó lấy ý kiến của người ảnh hưởng ngay từ đầu, có kế hoạch khôi phục cuộc
sống và trình bày rõ ràng cho họ hiểu. Tạo điều kiện cho những người bị di dời
đưa ý kiến vào kế hoạch.Có cơ chế giải quyết các vấn đề với sự tham gia của các
bên trong suốt thời gian thực hiện dự án.

đầu tư thực hiện các dự án, nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất
cho Nhà nước và trả tiền bồi thường đối với đất bị thu hồi, tiền TĐC cho người
bị thu hồi đất ở theo giá đất do Nhà nước quy định. Song, việc bồi thường khi
thu hồi đất chưa được thực hiện đồng bộ, có sự áp dụng khác nhau ở các tỉnh,
thành và chủ yếu là hoán đổi đất khi thu hồi.
Từ khi có Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, các nguyên tắc của
Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ( được sửa đổi, bổ sung năm
1998) mới được chi tiết hóa trong việc thi hành. Tuy nhiên, vấn đề xác định giá
trị bất động sản để bồi thường và giá cả của QSDĐ vẫn còn chưa thống nhất trên
thực tế.
Ngày 29/06/2001, Quốc hội tiếp tục thông qua luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể hơn về việc BTHT và TĐC nhằm
khắc phục những hạn chế trước đó giúp cho công tác BTHT và TĐC được tiến
hành nhanh hơn.
2.2.2.2. Sau khi có Luật Đất đai 2003
Hiện nay, với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định
197/2004/NĐ-CP, các vấn đề về thị trường bất động sản, giá trị của QSDĐ mới
được nhìn nhận tương đối ổn định, cũng như việc bắt đầu phân định rõ việc thu
hồi đất cho mục đích công ( lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, ngoài
ra có thêm lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế) và mục đích kinh
doanh thuần túy. Tuy nhiên, do chưa có thể nhận thức về thu hồi đất rõ ràng, rành
mạch nên cách thức, thủ tục tiến hành thu hồi đất và họp dân vẫn còn chưa thống
nhất tại các tỉnh, thành. Ở một số nơi, chính sách bồi thường, giải tỏa được thiết
lập tốt và tạo sự nhất trí, đồng tình trong nhân dân. Trái lại, ở nhiều nơi khác, thủ
tục địa phương còn phức tạp, phiền hà, việc áp dụng chính sách bồi thường thiệt

18


+ Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.

19


+ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Điều đó đã thể hiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản
pháp luật. Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật, về phương pháp tổ chức,
về năng lực cán bộ thực thi GPMB, tiến độ GPMB trong các dự án đầu tư gần
đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu
cực đối với người dân cũng như đối với dự án. Việc thực hiện chính sách BTHT
và TĐC đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ
tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án
trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn
định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, giá đất do UBND
cấp tỉnh quy định mới chỉ đạt từ 70% đến 80% giá thị trường.Dù Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 bổ sung, sửa đổi đã cho phép UBND cấp tỉnh
có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường,
nhưng nó vẫn thực sự không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Những
khiếm khuyết đó đã gây ra sự khó khăn trong GPMB và bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất
2.2.3. Tình hình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và bố
trí tái định cư ở nước ta
Luật Đất đai ra đời đã kịp thời khắc phục được những hạn chế mà các
Luật Đất đai trước đây mắc phải đồng thời thực hiện được nhiều vấn đề bất cập
liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất hiện nay. Ở nước ta, các quy định của

được mở rộng và có hiệu quả.
Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về
năng lực của cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng, tiến độ giải phóng mặt
bằng trong các dự án gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ. Việc
thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã giúp xây dựng cơ sở
vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng. Từ đó góp phần chuyển đổi cơ cấu kinh tế,
làm cho đất nước ngày càng phát triển.
2.2.4. Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đến kinh tế - xã hội
Bên cạnh những thành công đó chúng ta vẫn còn gặp phải những tồn tại
và vướng mắc khi tiến hành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Trong quá trình thực hiện Nghị quyết, Nghị định của các cấp, các ngành,
cơ quan, đoàn thể có lúc còn chưa triển khai sâu rộng và triệt để. Nguyên tắc dân
chủ, công khai, công bằng, đúng pháp luật đôi khi thực hiện còn thiếu nghiêm
túc, mang tính hình thức tạo nên bức xúc đối với người bị thu hồi đất.
Các cơ chế chính sách sau khi thực hiện công tác GPMB được triển khai
vẫn chưa đồng bộ, thiếu tính khả thi, chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân
sau khi bị thu hồi đất. Bên cạnh đó vẫn có một số dự án đã thực hiện công tác
GPMB, và đã bàn giao lại cho chủ đầu tư nhưng chậm trễ vốn đầu tư nên dự án
đó vẫn chưa đi vào hoạt động, dẫn đến hậu quả đó là để đất hoang hóa kéo dài
21


gây lãng phí và bức xúc trong người dân.
Việc kê khai tài sản trên đất để bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa
chính xác, chưa đầy đủ so với thực tế, một số nơi giá bồi thường còn thấp, chênh
lệch nhiều so với giá thị trường dẫn đến người dân không đồng tình, không chấp
nhận với giá được bồi thường.
Công tác quản lý đất đai còn chưa chặt chẽ, gây khó khăn trong việc xác
định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp làm cơ sở cho việc lập phương án bồi

22


Thứ năm,nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính

chất phức tạp của vấn đề thu hồi đất, TĐC của các nhà quản lý, hoạch định
chính sách, của chính quyền địa phương được nâng lên
2.2.5.2. Những mặt hạn chế
Bên cạnh những mặt đạt được, việc thực hiện BTHT và TĐC vẫn còn
những mặt hạn chế sau:
Thứ nhất, vấn đề xác định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi
đất chưa được quy định theo một chuẩn mực nhất quán; người bị thu hồi đất
nông nghiệp thường chịu thiệt thòi hơn so với người bị thu hồi đất phi nông
nghiệp.
Thứ hai, nhà đầu tư dự án, công trình thực hiện việc bồi thường, GPMB
còn chậm trễ chưa đúng với tiến độ công viêc
Thứ ba, thu hồi đất không ưu tiên trả bằng đất mà thường trả bằng tiền,
những trường hợp phải TĐC cho người bị thu hồi đất ở đối với các dự án lớn
chưa được giải quyết thỏa đáng, điều kiện khu TĐC không bằng khu dân cư có
đất bị thu hồi.
Thứ tư, không bảo đảm công bằng cho những người sử dụng đất xung
quanh dự án, công trình đang triển khai, có người đang sử dụng đất ở vị trí thuận
lợi, giáp mặt đường, nay bị thu hồi toàn bộ đất phải TĐC ở nơi khác, có người
đang sử dụng đất ở vị trí không thuận lợi nay ngẫu nhiên được ở vị trí thuận lợi
và đương nhiên nhận được giá trị tăng

23


24

phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
25