TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP

BÁO CÁO

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Đánh giá bố trí giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái
đỊnh cư của một số dự án trên địa bàn phường Phú Hậu, thành
phố Huế, Tỉnh Thừa Thiên Huế

Sinh viên thực hiện

: Nguyễn Nhật Hoàng

Lớp

: K2 Quản lý đất đai

Giáo viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Văn Bình
Bộ môn

: Trắc Địa Bản Đồ

NĂM 2015


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP



: Trắc Địa Bản Đồ

NĂM 2015


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Nông
Lâm Huế và thời gian nghiên cứu, hoàn thành khoá luận tốt nghiệp tại
phường hú Hậu, thành phố Huế, em xin trân trọng cám ơn:
Ban giám hiệu; Phòng Đào tạo Đại học Trường Đại học Nông Lâm
Huế; Ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp và
quí Thầy Cô giáo đã giúp đỡ, hướng dẫn tận tình và truyền đạt nhiều kiến
thức kinh nghiệm làm nền tảng để em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp của
mình.
Xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ths. Nguyễn Văn Bình - người đã
luôn hướng dẫn tận tình và chỉ bảo cho em trong suốt thời gian học tập
cũng như thời gian hoàn thành báo cáo này.
Trân trọng cảm ơn sự hợp tác, giúp đỡ và chia sẻ của các cán bộ phường
Phú Hậu trong thời gian qua.
Xin được gửi lời cám ơn đến gia đình; bạn bè và những người thân đã
động viên; giúp đỡ em trong suốt thời gian học tập và hoàn thành khóa
luận này.
Kính chúc thầy cô, các anh chị, toàn thể bạn bè sức khỏe và luôn thành
công trong công việc, học tập và nghiên cứu.

Huế, tháng 8 năm 2015
Sinh viên
Nguyễn Nhật Hoàng



UBND:

Ủy ban nhân dân

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

CNH-HĐH:

Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

TN&MT:

Tài nguyên và Môi trường


MỤC LỤC


DANH MỤC BẢNG


8


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài



Việc phát triển kinh tế trên địa bàn Phường đang được tiến hành
khẩn trương và nhanh chóng. Hàng loạt khu tái định cư mới được xây
dựng lên, nhiều dự án đang được triển khai và thực hiện. Chính vì vậy
công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là rất
quan trọng và cần được chú ý hơn bao giờ hết.
Rất nhiều dự án lớn đã và đang được tiến hành trên địa bàn Phường,
với kinh phí hàng tỷ đồng đã được đầu tư phục vụ cho công tác giải phóng
mặt bằng, điều đó càng khẳng định thêm đây là một công việc rất quan
trọng trong công cuộc phát triển của Phường. Do vậy, việc nghiên cứu
đánh giá công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là
việc làm cần thiết nhằm tìm ra những hướng đi phù hợp với thực trạng sử
dụng đất và đưa ra các giải pháp khắc phục những khuyết điểm trong công
tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn
Phường Phú Hậu, cũng như toàn thành phố Huế.
Từ lý do đó, được sự phân công của Khoa Tài nguyên đất và Môi
trường nông nghiệp trường Đại học Nông Lâm Huế và sự hướng dẫn của
thầy giáo ThS. Nguyễn Văn Bình, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh
giá bố trí giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của
một số dự án tại địa bàn phường Phú Hậu,thành phố Huế, tỉnh Thừa
Thiên Huế’’.
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
Tìm hiểu thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư trên địa bàn phường Phú Hậu.
Đưa ra một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác
giải phóng mặt bằng và nâng cao hiệu quả việc thực hiện các chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với địa bàn và chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
loại hàng hoá đặc biệt, tất cả những gì được tạo từ sức lao động của con
người mà gắn liền với đất đai như công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng…Tuy nó không thể di chuyển được nhưng có thể đem lại lợi ích
cho chủ sở hữu. Do đó, bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động
KT - XH. Vì thế, việc định giá bất động sản để áp giá bồi thường cần quy
định rõ ràng, cụ thể để công tác BTHT và TĐC được đẩy nhanh tiến độ.
2.1.1.2. Giá đất
Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị
trường - sự quản lý của Nhà nước. Hay nói cách khác, giá đất là công cụ
kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà
nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp
luật.
Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự
không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định nên thường
12


định giá theo thời gian và giá cũng có giá trị theo thời gian.
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ
chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất
hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về
đất khi thu hồi và tính thuế đất[8].
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng
tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định của Chính phủ; không bồi
thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng [1].
Theo Giáo Sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên

Công tác giải phóng mặt bằng tiến hành nhanh hay chậm phụ thuộc
vào chính sách bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư, công tác quản lý
Nhà nước về đất đai của địa phương, kinh phí đầu tư dự án, thời tiết và sự
đồng tình ủng hộ của người bị thu hồi đất. GPMB cũng đồng nghĩa với
việc ảnh hưởng trực tiếp và có tính quyết định tới sự thành công hay thất
bại của dự án.
2.1.1.5. Bồi thường thiệt hại
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị và công
lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại về một hành vi của một chủ thể
khác.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu. Vì vậy, bồi thường khi thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [7].
Có 2 loại bồi thường: Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản.
Bồi thường về đất là bồi thường đối với toàn bộ diện tích đất Nhà
nước thu hồi theo nguyên tắc diện tích đất bị thu hồi bao nhiêu thì bồi
thường bấy nhiêu. Diện tích đất bồi thường là diện tích đất hợp pháp
được xác định lại trên thực địa, thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng
chủ sử dụng đất.
Bồi thường về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư
vào đất bị Nhà nước thu hồi gồm: Nhà, các công trình, vật kiến trúc, cây
cối hoa màu, mồ mã, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất
đai bị thu hồi.
2.1.1.6. Tái định cư
Tái định cư là quá trình thiết lập lại cuộc sống cho người bị thu hồi
đất phải di chuyển chỗ ở đến nơi ở mới ổn định cả về mặt vật chất lẫn
tinh thần. Khu TĐC là địa bàn được quy hoạch để bố trí các điểm TĐC,
14



điều này giúp cho công tác giải phóng mặt bằng được dễ dàng hơn và đẩy
nhanh tiến độ thực hiện dự án.
2.1.3. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư
15


Công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là
mang tính nhạy cảm, đa dạng, phức tạp và ảnh hưởng nhiều mặt đến đời
sống, kinh tế, xã hội của người dân cũng như toàn bộ xã hội.
- Tính nhạy cảm: Khi các quy luật sản xuất hàng hoá thay đổi ( đất
đai, vật liệu xây dựng, các hàng hoá khác) thì đòi hỏi các văn bản pháp
luật về đất đai có liên quan đến công tác giải toả, bồi thường phải thay đổi
theo để phù hợp hơn so với thực tế.
- Tính đa dạng: Đất đai có tính đa dạng, mỗi địa phương có điều
kiện tự nhiên - kinh tế xã hội nhất định. Tùy theo từng vùng, từng địa
phương mà khung giá do Nhà nước ban hành phục vụ cho công tác giải
phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là khác nhau và tuỳ theo
từng dự án mà chính sách này cũng rất khác nhau. Tất cả các đặc điểm
trên làm cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư mang tính đa dạng.
- Tính phức tạp: Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, đất đai trở
nên “đắt đỏ” và luôn biến động theo từng ngày. Công tác giải phóng mặt
bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trở nên phức tạp do các đặc điểm
sau:
Thứ nhất, trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải áp dụng nhiều văn bản pháp luật,
phải thông qua nhiều cấp, ban ngành để kiểm tra, thẩm định, phê duyệt.
Thứ hai, khó khăn phức tạp trong việc xác định đối tượng, điều
kiện được bồi thường vì nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau và giấy

phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính
ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại; Hai là,giá đất tiêu chuẩn; Ba là,
trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường
cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở
thành thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, Nhà nước
bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản
quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với
người dân nông thôn, Nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh
hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau:
Tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi
thường tài sản tập thể.
2.2.1.2. Thái Lan
Tại Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực

châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất
đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do

17


Chính phủ quản lý, việc bồi thường được tiến hành theo trình tự: Tổ chức
nghe ý kiến người dân; định giá bồi thường.
Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một
dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất
cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của người
dân, Nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều bồi thường với mức cao hơn giá
thị trường [13].
2.2.1.3. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng

đề tồn đọng còn nổi cộm lên là vấn đề BTHT và TĐC khi thu hồi đất.
Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987.
Chính sách đất đai được vận hành trên nguyên tắc Nhà nước bao cấp về
đất đai, đất đai không có giá, không được giao dịch trên thị trường, việc
chuyển QSDĐ đều phải có quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước.
Lúc này, giá trị của đất chưa được người dân coi trọng.
Để phục vụ cho mục đích CNH - HĐH, phát triển KT - XH, Nhà
nước ta đã tiến hành thu hồi có bồi thường một số tài sản của cá nhân, tổ
chức, trong đó có đất đai. Việc thu hồi này dựa trên cơ sở pháp lý cao
nhất là quy định tại Điều 23 của Hiến pháp năm 1992 về trưng mua, trưng
dụng tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức [5]. Từ đây, công tác BTHT
và TĐC được quan tâm nhiều hơn trước. Do đó, việc hoàn thiện chính
sách đất đai cho phù hợp luôn luôn được đặt lên hàng đầu.
Luật Đất đai lần thứ hai được Quốc hội thông qua vào năm 1993,
trong đó nội dung đổi mới quan trọng nhất bao gồm: đất đai có giá và giá
đất do Nhà nước quy định; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có 5 quyền:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp đối với đất đai
[6].Theo đó, việc chuyển đổi đất đai để thực hiện các dự án đầu tư vẫn
được tiếp tục áp dụng chỉ một cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc, tức là
Nhà nước ban hành quyết định hành chính để thu hồi đất của người đang
sử dụng đất và giao đất cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án, nhà đầu
tư nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước và trả tiền bồi
thường đối với đất bị thu hồi, tiền TĐC cho người bị thu hồi đất ở theo
giá đất do Nhà nước quy định. Song, việc bồi thường khi thu hồi đất chưa
được thực hiện đồng bộ, có sự áp dụng khác nhau ở các tỉnh, thành và
chủ yếu là hoán đổi đất khi thu hồi.
Từ khi có Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính
phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, các
nguyên tắc của Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ( được

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 197/ 2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài Chính thay thế thông tư
số 145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm
1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thi hồi đất để
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng.
20


+ Nghị định 17/2006/NÐ-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 của
Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của
Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy CNQSDĐ, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT và TĐC khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2008 của
Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức
của Bộ Tài nguyên và Môi trường
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của
Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009
của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
+ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của
Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

- Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng được
xác định đầy đủ và chính xác, phù hợp với tình hình thực tế, giúp cho công
tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người được bồi thường
cũng thấy thỏa đáng.
- Mức bồi thường, hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người
dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ
trợ đã được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi
mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp người dân ổn định về đời sống và
vật chất.
- Việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư
với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành
chính trong việc thu hồi đất.
- Các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định của Luật
Đất đai năm 2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật, đã dựa trên sự
định hướng chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa
phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình,
làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện hợp lý
và đạt hiệu quả cao hơn.
- Nhận thức về tầm quan trọng, ý nhĩa nhân văn cũng như tính chất
phức tạp của vấn đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch
định chính sách của chính quyền địa phương được nâng lên. Chính phủ
22


đã có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có
năng lực và có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo, sự chia sẻ kinh
nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giữa các
bộ ban ngành ngày càng được mở rộng và có hiệu quả.

việc xác định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp làm cơ sở cho việc lập
phương án bồi thường, hỗ trợ, GPMB và chi trả tiền bồi thường cho các
hộ dân. Tại một số địa phương, mặc dù đã nhận được thông báo về chủ
trương thu hồi đất và đã được yêu cầu giữ nguyên hiện trạng đất nằm
trong chỉ giới GPMB, nhưng một số hộ dân vẫn tự ý trồng thêm cây cối,
cơi nới các công trình khiến việc kiểm kê, phục vụ công tác bồi thường
GPMB gặp không ít khó khăn.
2.2.5. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư ở phường Phú Hậu
Trong thời gian qua, công tác BTHT và TĐC trên địa bàn phường
Phú Hậu đã thu được những kết quả như sau.
2.2.5.1. Những mặt đạt được
Thứ nhất, đối tượng được BTHT và TĐC ngày càng được xác định
đầy đủ, chính xác, phù hợp với tình hình thực tế Phường, giúp cho công
tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận bồi thường,
hỗ trợ cũng thấy thỏa đáng hơn.
Thứ hai,mức bồi thường, hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho
người dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất. Một số biện
pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh
thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về
đời sống và sản xuất.
Thứ ba, trình tự thủ tục tiến hành BTHT và TĐC đã giải quyết được
nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền thực hiện công tác BTHT và TĐC đạt hiệu quả.
Thứ tư, UBNDPhường bên cạnh việc thực hiện tốt các quy định
Luật Đất đai năm 2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự
định hướng chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa
phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình,
làm cho công tác BTHT và TĐC được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả
cao hơn.