1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN LÊ DUY

ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ SỰ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ
THỊ HÓA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2010

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Thái Nguyên – Năm 2011


2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN LÊ DUY

ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ SỰ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ
THỊ HÓA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2010

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60-62-16

bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc
thực hiện luận văn này đã đợc cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trớc Hội đồng bảo vệ luận văn, trớc
khoa và nhà trờng về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, 25 tháng 9 năm 2011
Ngời viết cam đoan

Nguyễn Lê Duy


5

Lời cảm ơn
Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận đợc sự giúp đỡ của các
thầy giáo cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trờng.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến:
Thầy giáo PGS.TS. Trần Viết Khanh Phó giám đốc Đại học Thái
Nguyên, chỉ bảo, truyền thụ những kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tôi
trong suốt quá trình nghiên cứu và viết luận văn này.
Tôi xin chân thành, cảm ơn các thầy giáo cô giáo Khoa Tài nguyên
và Môi trờng, Khoa Sau Đại học, các phòng ban và trung tâm của
Trờng Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên đã hớng dẫn, tạo điều
kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới các đồng chí lãnh đạo, các đồng chí
cán bộ, chuyên viên của Sở Tài nguyên và Môi trờng, ủy ban nhân dân
và Phòng Tài nguyên & Môi trờng - Thành phố Thái Nguyên đã tận
tình giúp đỡ, cung cấp số liệu để tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, ngời thân, bạn bè,
đồng nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu

4.

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

5.

CNTB

: Chủ nghĩa tư bản

6.

TP

: Thành phố

7.

NĐ

: Nghị định

8.

CP

: Chính phủ


: Vị trí

18. VNĐ

: Việt Nam Đồng

19. QH

: Quy hoạch

20. BCĐ

: Ban chỉ đạo

21. TĐT

: Tổng điều tra

22. QLĐĐ

: Quản lý đất đai

23. XDCB

: Xây dựng cơ bản


7

DANH MỤC CÁC BẢNG

Danh sách các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố
Thái Nguyên
Số lượng các loại hình môi giới bất động sản hoạt động
có giấy phép kinh doanh tại thành phố Thái Nguyên
Đánh giá các loại hình môi giới bất động sản theo thời
gian
Số lượng các hợp đồng giao dịch về bất động sản trung
bình/tháng của các loại hình môi giới bất động sản theo
thời gian
Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các công
ty
Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các văn
phòng
Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của cá nhân
Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của sàn giao
dịch bất động sản Thái Nguyên
So sánh tỷ lệ giao dịch thành công/tháng của các loại
hình môi giới bất động sản
Bảng tính thù lao, hoa hồng của các công ty môi giới bất
động sản
Bảng giá tính lệ phí dịch vụ nhà đất của các văn phòng
Bảng tính thù lao, hoa hồng của sàn giao dịch bất động
sản Thái Nguyên


8

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Trang
Hình 1.1.

2.1.1.1. Khái niệm về đô thị
3
2.1.1.2. Phân loại đô thị
6
2.1.1.3. Chức năng của đô thị
7
2.1.1.4. Chức năng vùng ngoại thành, ngoại thị
8
2.1.1.5. Vai trò của đô thị trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội
8
2.1.2. Đô thị hoá
9
2.1.2.1. Khái niệm đô thị hoá
9
2.1.2.2. Tính tất yếu của đô thị hoá
11
2.1.2.3. Quan điểm của đô thị hoá
11
2.1.2.4. Mối quan hệ giữa quá trình đô thị hoá và quá trình
12
công nghiệp hoá
2.1.2.5 Tác động của đô thị hoá
14
2.2. THỰC TIỄN QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT
17
NAM

2.2.1. Tình hình đô thị hoá trên thế giới
2.2.2. Kinh nghiệm đô thị hoá ở một số nước trên thế giới
2.2.2.1. Hà Lan


3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
3.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

3.2.1. Thời gian nghiên cứu
3.2.2. Địa điểm nghiên cứu
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố
Thái Nguyên
3.3.2. Thực trạng công tác quản lý và biến động đất đai
3.3.3. Ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến sự biến động đất đai
3.3.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong
quá trình đô thị hóa
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu
3.4.2. Phương pháp phỏng vấn và điều tra thực địa
3.4.3. Phương pháp chuyên gia
3.4.4. Phương pháp thống kê toán học
3.4.5. Phương pháp ứng dụng công nghệ GIS
CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN - KINH TẾ XÃ HỘI

4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
4.1.2.2.Tình hình dân số - lao động – và thu nhập

11

GCNQSD đất
4.2.1.4. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
4.2.1.5. Công tác định giá đất
4.2.1.6. Công tác chuyển quyền sử dụng đất
4.2.1.7. Công tác đăng ký thế chấp và xoá thế chấp

4.2.1.8. Công tác Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2010
4.2.3. Biến động sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2005-2010
4.3 ẢNH HƯỞNG CỦA QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN SỰ BIẾN

60
62
62
62
63
63
67
71

ĐỘNG ĐẤT ĐAI

4.3.1. Quá trình hình thành và phát triển đô thị hoá
4.3.2. Ảnh hưởng của đô thị hóa đối với kinh tế hộ
4.3.2.1. Tình hình cơ bản của các hộ điều tra
4.3.2.2. Tình hình biến động đất đai của các hộ điều tra
4.3.2.3. Tình hình chung và nghề nghiệp của hộ


92
92
92
94
94
98
98
100
101


12

CHƯƠNG I
MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Quá trình công nghiệp hoá ở mỗi quốc gia là sự hình thành hệ thống
cơ sở vật chất của các ngành kinh tế quốc dân mà trước hết là các ngành
công nghiệp. Kết quả chính của quá trình này còn bao gồm hệ thống kết
cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên phạm vi cả nước đáp ứng yêu cầu
phát triển kinh tế và nâng cao đời sống của nhân dân.
Kết quả trên đây của quá trình công nghiệp hóa tất yếu gắn liền sự hình
thành các cơ sở, các khu công nghiệp các khu thương mại, dịch vụ và các khu
dân cư mới. Điều đó dẫn tới sự hình thành các khu đô thị mới hoặc sự mở
rộng quy mô của các khu đô thị đã có.
Như vậy sự hình thành các khu đô thị mới và mở rộng các đô thị đã có
bắt nguồn từ sự tác động của quá trình công nghiệp hoá và diễn ra song song
với quá trình công nghiệp hoá. Nói cách khác, quá trình đô thị hoá là một quá

phố Thái Nguyên.
- Xác định mối liên quan giữa đô thị hóa và sự biến động đất đai thành
phố Thái Nguyên.
- Các đề xuất và giải pháp nhằm sử dụng đất hiệu quả trong quá trình
đô thị hóa thành phố Thái Nguyên.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

Luận văn là công trình khoa học có ý nghĩa lý luận và thực tiễn thiết
thực, luận văn được nghiên cứu nhằm đánh giá sự ảnh hưởng của đô thị hoá
tới kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đồng thời đưa ra một
số giải pháp giúp phát triển kinh tế - xã hội, cải thiện cuộc sống.


14

CHƯƠNG II
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐÔ THỊ HÓA

2.1.1. Khái niệm, phân loại và chức năng của đô thị
2.1.1.1. Khái niệm về đô thị
Khái niệm về đô thị hóa rất đa dạng, bởi vì đô thị hóa chứa đựng nhiều
hiện tượng và biểu hiện khác nhau trong quá trình phát triển. Các nhà khoa
học cũng xem xét và quan sát hiện tượng đô thị hóa từ nhiều góc độ khác
nhau, phản ánh các đặc điểm của đô thị hóa quan sát được từ góc độ đó. Dưới
đây là một số khái niệm đô thị hóa:
Đô thị hóa (urbanization) là quá trình tập trung dân số các đô thị, và
sự hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển
sản xuất đời sống.
Theo khái niệm trên thì có thể hiểu đô thị hóa là quá trình mở rộng các

Tuy nhiên tỷ lệ phần trăm dân số đô thị cũng không phản ánh được đầy đủ
mức độ đô thị hóa của một vùng hay khu vực mà phải xem xét chất lượng đô
thị hóa.
Ở các nước phát triển chất lượng đô thị hóa phát triển theo các nhân tố
chiều sâu, nâng cao chất lượng cuộc sống, tận dụng tối đa những lợi ích và
hạn chế tối thiểu những ảnh hưởng xấu của quá trình đô thị hóa, nhằm hiện
đại hóa cuộc sống và nâng cao chất lượng môi trường đô thị.
Ở các nước đang phát triển, hiện tượng bùng nổ dân số đô thị bên cạnh
sự yếu kém của công nghiệp đã làm cho quá trình công nghiệp hóa và đô thị
hóa mất cân đối. Sự mâu thuẫn của đô thị và nông thôn càng thêm sâu sắc. Sự
chênh lệch về mức sống đã thúc đẩy dân số nông thôn ra thành thị một cách ồ
ạt, làm cho dân số đô thị tăng lên một cách nhanh chóng, đặc biệt là đô thị


16

lớn, đô thị trung tâm, tạo nên các điểm dân cư đô thị cực lớn, mất cân đối
trong sự phát triển hệ thống dân cư.
Theo tiến sĩ Gouming Wen, đô thị hóa là một quá trình chuyển đổi mang
tính lịch sử tư liệu sản xuất và lối sống của con người từ nông thôn vào thành
phố, Thường quá trình này được nhìn nhận như là sự di cư của nông dân nông
thôn đến các đô thị và quá trình tiếp tục của bản thân các đô thị. Ông cũng cho
rằng, trong thực tế quá trình đô thị hóa là quá trình phức tạp hơn nhiều. Bởi tiến
trình này đã bộc lộ không ít dấu hiệu của tình trạng quá nóng và những dấu
hiệu tiềm ẩn, như áp lực gia tăng đối với việc làm và an ninh xã hội, tình trạng
bong bóng xà phòng trong lĩnh vực bất động sản buộc chính phủ Trung Quốc
phải hãm phanh xu hướng này thông qua việc xem xét một cách thận trọng và
từng bước kiểm soát đối với quá trình đô thị hóa.
Tiến sĩ Toshio Kuroda (Nhật Bản) cho rằng đô thị hóa trên tổng số
dân cư trú ở thành phố hoặc dựa trên quan điểm về các vừng có mật độ dân

nông thôn theo các điều kiện của thành phố. Đây là một trong những biện
pháp biến nông thôn thành những nơi làm việc hấp dẫn, có điều kiện áp dụng
những tiến bộ khoa học kỹ thuật, đáp ứng những nhu cầu về nông sản phẩm
cho xã hội góp phần làm tăng thu nhập, cải thiện đời sống cho người dân. Đô
thị hóa nông dân có ý nghĩa rất lớn: Thứ nhất là tạo việc làm thu hút lao động
dư thừa ở nông thôn, giúp người dân cải thiện cuộc sống. Thứ hai là làm giảm
hiện tượng di cư vào các thành phố lớn như vậy là giảm sức ép cho các thành
phố lớn. Thứ ba là tạo ra sự phát triển đồng đều cho đất nước và xóa dần
khoảng cách giữa đô thị và nông thôn.
2.1.1.2. Phân loại đô thị
Ngày 5/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) đã ra quyết
định về phân cấp, phân loại đô thị. Đô thị nước ta chia làm 5 loại.
- Đô thị loại 1: là loại đô thị rất lớn, dân số từ 1 triệu người trở lên,


18

mật độ 15.000 người/km2.
- Đô thị loại 2: là loại đô thị lớn, dân số từ 35 vạn đến 1 triệu người,
mật độ 12.000 người/km2.
- Đô thị loại 3: là đô thị trung bình lớn, dân số từ 10 vạn đến 35
vạn người, mật độ 10.000 người/km2.
- Đô thị loại 4: là đô thị trung bình nhỏ, dân số từ 3 vạn đến 10
vạn người (vùng núi có thể thấp hơn), mật độ 8000 người/km2.
- Đô thị loại 5: là đô thị loại nhỏ, là trung tâm tổng hợp kinh tế - xã
hội, hoặc trung tâm chuyên ngành sản xuất tiểu thủ công nghiệp... có vai trò
thúc đẩy sự phát triển của một huyện. Dân số từ 4 nghìn đến 3 vạn (vùng núi
có thể thấp hơn).
2.1.1.3. Chức năng của đô thị
Tuỳ theo mỗi giai đoạn phát triển mà đô thị có thể có các chức

Vùng ngoại thành ngoại có các chức năng sau:
Một là dự trữ đất đai để mở rộng, phát triển nội thành nội thị.
Hai là sản xuất một phần lương thực, thực phẩm, rau quả tươi sống... phục
vụ cho nội thành, nội thị.
Ba là, bố trí công trình kỹ thuật đầu nối tập trung mà nội thị không bí
trí được.
Bốn là, xây dựng mạng lưới cây xanh, cân bằng hệ sinh thái, bảo vệ,
môi sinh, môi trường.
2.1.1.5. Vai trò của đô thị trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội
Đô thị thường đóng vai trò là trung tâm kinh tế, chính trị, thương
mại, văn hoá của xã hội; là sản phẩm mang tính kế thừa của nhiều thế hệ cả
về cơ sở vật chất kỹ thuật và văn hoá.
Đô thị là một bộ phận của nền kinh tế quốc dân, có vai trò đặc biệt
quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, là điều kiện cho giao thương
và sản xuất phát triển, tạo điều kiện thúc đẩy CNH nhanh chóng. Đô thị tối


20

ưu hoá việc sử dụng năng lượng, con người và máy móc, cho phép vận
chuyển nhanh và rẻ, tạo ra thị trường linh hoạt, có năng suất lao động cao.
Các đô thị tạo điều kiện thuận lợi phân phối sản phẩm và phân bố nguồn
nhân lực giữa các không gian đô thị, ven đô, ngoại thành và nông thôn. Đô
thị có vai trò to lớn trong việc tạo ra thu nhập quốc dân của cả nước.
Đô thị luôn phải giữ vai trò đầu tàu cho sự phát triển, dẫn dắt các
cộng đồng nông thôn đi trên con đường tiến bộ và văn minh.
2.1.2. Đô thị hoá
2.1.2.1. Khái niệm đô thị hoá
Các nhà khoa học thuộc nhiều bộ môn đã nghiên cứu quá trình đô thị
hóa (ĐTH) và đưa ra không ít định nghĩa cùng với những định giá về quy

dân số đô thị quá tải không mang tính tự nhiên mà do sức hấp dẫn từ sự cách
biệt sâu sắc về chất lượng cuộc sống giữa đô thị và nông thôn.
* Quá trình ĐTH diễn ra theo 2 xu hướng
- ĐTH tập trung (ĐTH “hướng tâm”): đó chính là sự tích tụ các
nguồn lực tư bản và chất xám hình thành nên các trung tâm đô thị công
nghiệp tập trung cao độ, những thành phố toàn cầu như Tokyo, Seoul,... Điều
này sẽ dẫn đến xu hướng “CNH co cụm”, khi đó, chỉ những khu vực đô thị
trung tâm là nơi thu hút vốn đầu tư, tập trung các hoạt động công nghiệp,
trong khi các lĩnh vực vẫn chỉ là nông thôn và sản xuất nông nghiệp vẫn chiếm
vai trò chủ đạo tạo ra sự đối lập giữa đô thị và nông thôn, đồng thời gây ra mất cân
bằng sinh thái.
- ĐTH phân tán (ĐTH “ly tâm”): là xu hướng dịch chuyển đầu tư và
hoạt động sản xuất công nghiệp từ các lĩnh vực trung tâm ra các vùng ngoại
vi, tạo nên hiệu ứng lan toả, thúc đẩy sự ra đời và hình thành các trung tâm vệ
tinh công nghiệp. Điều này dẫn đến tiến trình ‘công nghiệ hóa lan tỏa (CNH
lan toả)”, các hoạt động công nghiệp ở đô thị trung tâm có xu hướng dịch


22

chuyển ra ngoại vi để chuyển sang các hoạt động công nghiệp mức cao hơn,
hay chuyên môn hoá các lĩnh vực kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Xu hướng
này sẽ đảm bảo cân bằng sinh thái, tạo điều kiện việc làm, sinh hoạt và nghỉ
ngơi tốt cho dân đô thị và nông thôn.
2.1.2.2. Tính tất yếu của đô thị hoá
Bất cứ một quốc gia nào, dù là phát triển hay đang phát triển,
khi chuyển biến từ nền kinh tế nông nghiệp lên nền kinh tế công nghiệp bằng
con đường CNH thì đều gắn liền với ĐTH.
Trong lịch sử cận đại, ĐTH trước hết là hệ quả trực tiếp của quá
trình công nghiệp hoá tư bản chủ nghĩa (TBCN) và sau này là kết quả của

thị lấy con người làm trọng tâm.
2.1.2.4. Mối quan hệ giữa quá trình đô thị hoá và quá trình công nghiệp hoá
Đô thị hóa là một quá trình song song với sự phát triển công nghiệp hóa
và cách mạng khoa học kỹ thuật. Quá trình đô thị hóa phản ánh tiến trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa trong nền kinh tế thị trường. Không ai phủ
nhận rằng một quốc gia được coi là công nghiệp hóa thành công lại không có
tỷ lệ cư dân đô thị ngày càng chiếm vị trí áp đảo so với cư dân nông thôn. Đó
cũng là lý do mà kinh tế học phát triển đã coi sự gia tăng tỷ lệ cư dân đô thị
như một trong những chỉ tiêu chủ yếu phản ánh tình trạng “có phát triển” của
nền kinh tế chậm phát triển đang tiến hành công nghiệp hóa hiện nay. Đô thị
hóa trước hết là hệ quả trực tiếp của quá trình công nghiệp hóa và sau này là
hệ quả của quá trình cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng hiện đại hóa: tăng tỷ
trọng của các ngành công nghiệp và dịch vụ, giảm tỷ trọng của ngành nông


24

nghiệp trong cơ cấu và khối lượng GDP.
Đồng thời, trong điều kiện đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước, đô thị hóa giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong sự nghiệp phát triển
kinh tế, xã hội, văn hoá, đảm bảo an ninh quốc phòng và bảo vệ môi trường.
ĐTH xúc tiến tối đa công nghiệp hóa.
- Hiện đại hóa đất nước. Sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa
muốn thực hiện thành công cần phải chuyển đổi căn bản cơ cấu kinh tế từ sản
xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp với kỹ thuật cao, thay đổi cơ
cấu lao động. Trước hết có sự tập trung cao các điểm dân cư, kết hợp với
xây dựng đồng bộ và khoa học các cơ quan và các xí nghiệp trung tâm...
Quá trình này là bước chuẩn bị lực lượng ban đầu cho công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. Khi đó máy móc hiện đại được đưa vào sản xuất
nhiều hơn kéo theo việc nâng cao trình độ tay nghề công nhân, đồng thời
nâng cao năng lực cho cán bộ quản lý. Đô thị hóa sẽ đánh dấu giai đoạn phát

ĐTH là một quá trình đã, đang và sẽ tiếp tục diễn ra một cách phổ
biến trên thế giới. ĐTH từng bước đưa con người tiếp cận cuộc sống văn
minh, đồng thời cũng đặt ra không ít vấn đề tiêu cực, khó khăn - những vấn
đề ảnh hưởng xấu đối với quá trình ĐTH một cách bền vững.
* Mặt tích cực:
Một là, ĐTH thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Sản xuất hàng hóa và dịch
vụ thường đạt hiệu quả cao tại những đô thị lớn - nơi có quy mô mật độ dân
số tương đối lớn với nguồn lao động dồi dào, có quy mô hoạt động kinh tế
đủ lớn do các doanh nghiệp tập trung đông, có hệ thống phân phối rộng khắp
trên một không gian đô thị nhất định. Đồng thời khi kinh tế của các đô thị
lớn đạt tới độ tăng trưởng cao thì nó sẽ gây ra hiệu ứng lan toả kích thích
mạnh tới tăng trưởng kinh tế của cả nước.