Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và
đầu tư xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị, các dự án sản xuất, kinh doanh là
một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội gắn với sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện đại hoá (CNH-HĐH) mà nước ta đã và đang tiến hành, điều này được thể
hiện rõ tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013:
“Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần
thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định
của pháp luật.”1
Quy định trên là phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của
Nhà nước, cùng với chính sách kêu gọi đầu tư, các công trình kiến trúc xây dựng rầm rộ, cơ sở
hạ tầng được chỉnh tu mở rộng để đáp ứng các nhu cầu phát triển nền kinh tế mở trong bối
cảnh ấy, hành lang pháp lý cho lĩnh vực quy hoạch đất đai, xây dựng cho công tác thu hồi, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư chỉ mới được chú ý và xây dựng trong những năm gần đây. Trong
khi đó, quy hoạch diễn ra ở khắp các tỉnh thành nhưng hiệu quả thì không đồng bộ, quy hoạch
treo vẫn còn tồn tại ở nhiều nơi, mặt bằng ở nhiều công trình, dự án không thể bàn giao vì
vướng ở khâu thu hồi, bồi thường về đất.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát
triển số lượng các dự án đầu tư ở cả khu vực thành thi và nông thôn đã tăng rất nhanh. Theo
báo cáo chưa đầy đử của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sau gần 7 năm triển khai
thực hiện Luật Đất đai thì tổng diện tích đất đã thu hồi là: 728 nghìn ha (trong đó có 536
nghìn ha đất nông nghiệp) của 826.012 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. Các tỉnh, thành phố
thu hồi diện tích đất lớn là Đắk Lăk (l14.524 ha), Điện Biên (66.944 ha), Sơn La (61.334 ha),
Nghệ An (33.357ha), Bình Phước (27.l09 ha), Quảng Nam (24.541 ha), Quảng Ninh (13.529
ha), Gia Lai (12.301 ha). Tỉnh thu hồi điện tích đất ít là Vĩnh Long (325 ha), Tiên Giang (448
ha), Hậu Giang (974 ha). Bên cạnh việc thu hồi đất để phục vụ cho mục tiêu chung của đất
nước thì quyền lợi ích hợp pháp của người sứ dựng đất cũng cần được bảo vệ. Bởi lẽ, khi Nhà

số lượt công dân khiếu nại, tố cáo đã giảm 2,06% nhưng số lượt đoàn đông người tăng 22,6%.
Về khiếu nại, cả nước phát sinh 115.344 lượt đơn khiếu nại với 86.814 vụ việc, so với cùng kỳ
năm 2011 giảm.6,91% số đơn và 16,63% số vụ việc), gây ảnh hưởng không tốt đến nhiều mặt
kinh tế, chính trị, xã hội, phần nào ảnh hưởng đến lòng tin của nhân dân đối với Nhà nước. Để
giải quyết những vướng mắt nêu trên, Nhà nước ta cũng đã ban hành rất nhiều chính sách,
pháp luật bồi thường về đất cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất và bước đầu đã
đạt những kết quả đáng kể. Tuy nhiên, trong bối cảnh đất nước ngày căng phát triển thì bên
cạnh những kết quả đạt được các chính sách này vẫn còn tồn tại một số bất cập, hạn chế nhất
định chưa phù hợp với nhu cầu thực tiễn đặc ra.
Chính vì vậy, để làm rõ hơn vấn đề và có hướng đưa ra giải pháp cụ thể nhằm giải
quyết những khó khăn, bất cặp về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên trong chính sách, pháp
luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề cấp bách, có ý nghĩa và rất cần thiết
trong bối cảnh hiện nay.
Vì vậy vấn đề “Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân”
đã được người viết chọn làm đề tài nghiên cứu Luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Phạm vi nghiên cứu
GVHD: Châu Hoàng Thân

2

SVTH: Võ Minh Cảnh


Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
Trong nội dung Luận văn này, người viết tập chung nghiên cứu các quy định của pháp
luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được đề cập trong
Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; phân tích, đánh giá tình hình áp
dụng chính sách, pháp luật “bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá
nhân” của cả nước nói chung và trên địa bàn tỉnh Cà Mau nói riêng.
3. Phương pháp nghiên cứu

Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THU HỒI ĐẤT VÀ BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
1.1. Khái niệm cơ bản
1.1.1. Thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà
nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất
đai.
Theo khoản 3 Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá
nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an
ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai,
minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.”2
Qua quy định trên cho thấy, khi các dự án về xây dựng công trình nhằm phục vụ cho
“mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”
muốn được triển khai và đưa vào thực hiện thì Nhà nước cần phải có mặt bằng để thực hiện dự
án đó. Thế nhưng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, người dân
chỉ có quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy đinh của pháp luật,
Nhà nước với tư cách là chủ thể quản lý và là chủ thể duy nhất có thẩm quyền thu hồi đất.
Chính vì vậy, để thực hiện được dự án vì mực đích phát triển chung của đất nước thì Nhà nước
sẽ tiến hành thu hồi một phần hoặc toàn bộ diện tích đất của người sử dụng đất thông qua một
trong hai hoạt động cơ bản đó là: thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người vi phạm
pháp luật về đất đai. Trong nội dung luận văn này người viết tập chung nghiên cứu hoạt động
thu lại quyền sử dụng đất của chủ thề có đất bị thu hồi.
Trường hợp này người sử dụng đất không có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất mà
chuyển quyền sử dụng đất xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất của Nhà nước vào mục đích phát
triển chung của đất nước. Chính vì vậy, bên cạnh việc thu hồi thi Nhà nước cũng chú trọng rất
nhiều đến chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tài định cư cho người bị thu hồi đất.
1.1.2. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Trong đời sổng hàng ngày, bồi thường là thuật ngữ được sử dụng trong trường hợp một

nước.
Tiền bồi thường các tài sản trên mặt đất và tài sản trong lòng đất (các công trình
ngầm) cho chủ sử dụng đất hợp pháp không thuộc khoản tiền đền bù thiệt hại về đất nông
nghiệp, đất có rừng.”
Qua nội dung Quyết định trên, ta thấy thuật ngữ “bồi thường” được thay thế bằng thuật
ngữ “đền bù”. Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều cửa Luật Đất đai năm 1998 và các nghị định hưởng dẫn thi hành
như Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia lợi ích công cộng; Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22/04/1998 của Chính Phủ về đền
bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mực đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng…
Tuy nhiên khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai năm 2001 được Quốc hội
ban hành, thuật ngữ “bồi thường” được sử dụng trở lại và tiếp tục xuất hiện trong Luật Đất đai
năm 2003; Nghị định số 197/2004!NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ quy định về bối
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định sồ 84/2007NĐ-CP ngày
25/05/2007 của Chính Phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
GVHD: Châu Hoàng Thân

5

SVTH: Võ Minh Cảnh


Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư khi
Nhà nước thu hời đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định sồ 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009 Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư.
Đến Luật đất đai năm 2013 ra đời, có quy định: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước

GVHD: Châu Hoàng Thân

6

SVTH: Võ Minh Cảnh


Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo đó, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy
định còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ. Các khoản hỗ trợ bao gồm: Tiền hỗ trợ ổn định đời
sống và sản xuất đồng thời hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với
trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp,
trường hợp thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di
chuyển chỗ ở; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở và các hỗ trợ khác.
Khác với chính sách bồi thường, chính sách hỗ trợ sẽ được thực hiện khi Nhà nước thu
hồi đất mà chủ thể bị thu hồi đất thoả mãn điều kiện hỗ trợ thì được hỗ trợ thông qua các hình
thức như: đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
1.1.4. Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Tái định cư có thể hiểu là chính sách nhằm tạo lập lại chổ ở dành cho người bị thu hồi
đất sau khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng bằng phương thức di dời, giải toả và bố trí nơi ở mới cho người
có đất bị thu hồi.
Tái định cư khi nhà nước thu hồi đất được quy định tại các Điều 22; 23; 24; 25 của
Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường và hỗ trợ tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất.
Tái định cư là một chính sách quan trọng khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng. Vì chính sách này góp phần giải quyết những khó khăn về nhu cầu nhà ở cho người bị
thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
1.1.5. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

xác lập được hình thức sở hữu mới như: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, hình thức sở hữu tư
nhân bị xoá bỏ, đất đai không là của riêng ai mà nó trở thành sở hữu toàn dân. Từ đó, chính
sách bồi thường cho chủ thể sử dụng đất cũng có nhiều thay đổi, tiến bộ và được quan tâm
nhiều hơn.
Thấy được những tầm quan trọng của chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
đối với người bị thu hồi đất. Vào ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm
1987, đây được xem là Luật Đất đai đầu tiên và cũng là cơ sở cho các chính sách, pháp luật về
đất đai ở nước ta ngày càng phát triển hơn nhằm đáp ứng tốt nhu cầu thực tiễn. Quyền và lợi
ích của người sử dụng đất giai đoạn này đã được quan tâm nhiều hơn, tuy nhiên, đây là bước
khởi đầu nên Luật Đất đai năm 1987 vẫn còn nhiều hạn chế như: chưa quy định cụ thể các
trường hợp được bồi thường, không được bồi thường vẫn chưa được quy định rõ.
1.2.2. Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993
Giai đoạn này Hiến pháp năm 1992 đã ra đời chính sách bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất đã thực sự được trú trọng. Trên cơ sở đó, vào ngày 14/7/1993 tại kỳ họp thứ ba Quốc
hội khoá IX đã thông qua Luật Đất đai năm 1993 quy định rõ hơn về: những trường hợp thu
hồi đất. Ở giai đoạn này có điểm nổi bật mà trước đây chưa có văn bản nào quy định đó là
xuất hiện hình thức bồi thường bằng tiền.
Tiếp theo đó, Chính phủ đã ban hành Nghị đinh 90/CP ngày 17/8/1994 về đền bù thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sứ dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia
lợi ích công cộng, có quy định: “hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp mà bị Nhà
nước thu hồi đất thì được Nhà nước đền bù thiệt hại về đất”, nhưng lại không quy định cụ thể
trường hợp nào thì được bồi thường, trường hợp nào thì không được bồi thường, chưa xác định
GVHD: Châu Hoàng Thân

8

SVTH: Võ Minh Cảnh


Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân

đầu tiên hướng dẫn chi tiết cho hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở nước ta. Nghi định
này ra đời có đóng góp đáng ke cho công tác bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất lúc
bấy giờ. Nghị định đã xác định được phạm vi, đối tượng, nguyên tắc, điều kiện để được đền bù
GVHD: Châu Hoàng Thân

9

SVTH: Võ Minh Cảnh


Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Bên cạnh đó Nghị định cũng đã trú trọng công tác hỗ trợ
nhằm giảm bớt những khó khăn, góp phần ổn định và tái lập cuộc sống cho người dân sau khi
bị thu hồi đất, đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận.
Tuy nhiên, càng về sau do tình hình kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, thay đổi
nhanh chóng, yêu cầu dung hoà lợi ích của Nhà nước và lợi ích cửa người bị thu hồi đất không
được đảm bảo nên Nghị định cũng đã bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu sót không phù hợp với yêu
cầu thực tiễn đặt ra như: quy định mức giá bồi thường chưa sát với giá thị trường, chi phí hỗ
trợ chưa được đảm bảo. Từ đó, gây nhiều bức xúc trong nhân dân dẫn đến nhiều tranh chấp
phát sinh, khiếu nại, khiếu kiện đông người về đất đai nói chung và chính sách bồi thường về
đất ngày càng phức tạp, kéo dài.
1.2.3. Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003
Để hoàn thiện hơn nữa chính sách, phát luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
nên trong Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng cộng sản Việt Nam đã
nêu rõ: Đảng và Nhà nước chủ trương rà soát lại toàn bộ hệ thống chính sách, pháp luật về đất
đai lấy mốc từ thời điểm năm 1987. Tháng 09 năm 2002 Trung ương Đảng giao cho Ban chỉ
đạo về “Đổi mới chính sách pháp luật đất đai” có kế hoạch chuẩn bị đề án về chính sách đất
đai và chuẩn bị đề cương báo cáo tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về chủ trương sửa đổi
Luật Đất đai từ Trung ương đến các địa phương. Trên cơ sở đó, trong Nghị quyết về “Tiếp tục
đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá

phục vụ nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tăng cường sự chủ động hội nhập
kinh tế quốc tế, huy động các nguồn lực cho đầu tư phát triển đất nước, tại Kỳ họp thứ 10
Quốc hội khoá XI Ngày 17 tháng 10 năm 2006 tại phần nhiệm vụ và giải pháp để tiếp tục hoàn
thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ động hội nhập kinh tế quốc
tế, huy động các nguồn lực cho đầu tư phát triển, đã nêu rõ chủ trương chỉ đạo của Chính phủ:
“Chú trọng đào tạo nghề, tạo việc làm cho lao động nông thôn; tiếp tục hỗ trợ thích hợp cho
người dân ở những nơi Nhà nước đã thu hồi đất để sớm ổn định cuộc sống; kiểm tra chặt chẽ
các dự án tái định cư bảo đảm cuộc sống của dân khi quyết định thu hồi đất”.
Triển khai thực hiện chủ trương của Đảng và chỉ đạo của Chính phủ về đổi
mới hoàn thiện chính sách bồi thường, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006
NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 về quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tại các
Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về chính sách bồi thường, quy định bổ
sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế; sửa đổi quy định bồi thường
đất, giá đất tính bồi thường trong giai đoạn này không còn bị giới hạn trong khung giá đất như
trước nữa, chính sách hỗ trợ cho người bị thu hồi đất ngày càng được quan tâm nhiều hơn,
thực hiện công tác bồi thường về đất ngày càng phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước.
1.2.4. Giai đoạn Luật đất đai năm 2013

GVHD: Châu Hoàng Thân

11

SVTH: Võ Minh Cảnh


“Cho phép chậm tiến độ hơn so với qui định hiện hành 24 tháng và chủ đầu tư phải nộp một
khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn đó. Nếu hết 24 tháng
cho phép chậm tiến độ mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không
bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất”. Luật cụ thể các vấn đề bồi thường về đất khi nhà
nước thu hồi đất ở như nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở: Người sử dụng đất
GVHD: Châu Hoàng Thân

12

SVTH: Võ Minh Cảnh


Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật
này thì được bồi thường. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền
theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm
quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang
sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường
quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường
như sau: Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi
có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi
thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền; Trường hợp còn đất ở, nhà ở
trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa
phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở. Hộ gia đình, cá
nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện
được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho
thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định

- Luật đất đai năm 1987;
- Luật đất đai năm 1993;
- Luật đất đai năm 2003;
- Luật đất đai năm 2013.
Tình hình văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về vấn đề này rất phức tạp, điển hình
là thời kỳ luật đất đai năm 2003 ra đời đến nay có rất nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn, số
lượng văn bản và các quy định quá nhiều và chồng chéo dẫn đến ảnh hưởng đến vấn đề bồi
thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất.
Ví dụ:
- Nghị định 197/2004 của Chính phủ Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất;
- Nghị định 17/2006 của Chính phủ Về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty
nhà nước thành công ty cổ phần;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.;
- Nghị định 69/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá
đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Cùng với đó là các lần Quốc hội Luật sữa đổi, bổ sung các quy định của Luật đất đai,
lấy ví dụ Luật đất đai năm 2003 từ khi ra đời đến nay đã có 3 lần được sửa đổi sung (1998,
2001, 2003) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Theo đó, chính
sách bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sữa
đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời
gian qua công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận,
GVHD: Châu Hoàng Thân

14


gặp nhiều khó khăn. Làm tốt công tác dăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.

1.3.3. Yếu tố giá đất

GVHD: Châu Hoàng Thân

15

SVTH: Võ Minh Cảnh


Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường về đất khi nhà nước
thu hồi đất của cá nhân, hộ gia đình hiện nay đó là giá đất bồi thường cho người có đất bị thu
hồi.
Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo tùng thời
gian. Qua đó Nhà nước công nhận đất có giá.
Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 luật Đất đai 2013 thì: “Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” Và khoản 20 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy
định thì: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.”
Như vậy trong nền kinh tế thị trường đất đai là được coi là tài sản - bất động sản - hàng
hóa đặc biệt. Nó có đặc điểm chung của hàng hóa, đó là nó có giá trị, giá trị sử dụng, giá cả và
cũng được trao đôi trên thị trường dưới nhiều hình thức chuyển nhượng. Do vậy đất đai trở
thành hàng hóa đất đai. Giá trị của đất đai thể hiện ở khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu
nó. Giá của hàng hóa đất đai cũng như giá của các hàng hóa khác, được hình thành trên quan
hệ cung - cầu của thị trường bất động sản. Tuy nhiên đất đai là hàng hóa đặc biệt, nó có đặc

Khi triển khai thực hiện các dự án, nhiều khi, cơ quan chức năng chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động
cho nên chưa tạo được sự đồng thuận từ phía người dân.

Nhiều nơi, khâu rà soát nắm tình hình; kê khai danh sách; kiểm kê diện tích đất thu hồi;
lên phương án đền bù thiếu công khai, minh bạch. Nhiều trường hợp áp giá đền bù chưa sát
thực tế. Không ít cán bộ làm công tác quy hoạch, thực hiện dự án, giải tỏa, đền bù cố tình làm
sai chính sách, pháp luật. Có nơi, xuất hiện biểu hiện sửa chữa giấy tờ, sổ sách; man trá thành phần, đối
tượng; kê khống diện tích được đền bù.

Qua sự phân tích ở trên, cho thấy giá đất là một yếu tố ảnh hưởng đến việc bồi thường
về đất đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nói cung và đối với hộ gia đình, cá
nhân khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng.
1.4. Chủ thể bồi thường và chủ thể nhận bồi thường
1.4.1. Chủ thể bồi thường
Theo quy định của luật đất đai 2013 thì chủ thể bồi thường là cơ quan Nhà nước có
chức năng thu hồi đất, cụ thể tại khoản 1 Điều 68 luật đất đai 2013 quy định: “Tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.” khoản 2 Điều 74 luật đất đai 2013 quy định: “Việc bồi
thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu
không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu
hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”
Theo đó, các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất khi Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện dự án thì có trách nhiệm ứng chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nếu được giao
đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính vào vốn đầu tư của
dự án;
Trường hợp tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng
đất, thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ vào số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải
nộp. Riêng tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư
vào Việt Nam thì không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.


Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình
Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định mức vốn ngân sách nhà nước cấp cho Quỹ phát triển
đất khi thành lập, mức trích bổ sung cho Quỹ phát triển đất cụ thể hàng năm cho phù hợp với
điều kiện thực tế của địa phương.
- Quỹ phát triển đất được sử dụng để ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất và các tổ
chức khác để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế mẫu về quản lý, sử dụng
Quỹ phát triển đất; quy định việc cấp phát, hạch toán, thanh quyết toán kinh phí, huy động, sử
dụng các nguồn vốn của Quỹ phát triển đất và cơ chế ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ

GVHD: Châu Hoàng Thân

18

SVTH: Võ Minh Cảnh


Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
tài chính khác của địa phương đối với trường hợp không thành lập Quỹ phát triển đất theo quy
định về quản lý ngân sách và quỹ tài chính của Nhà nước.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, Quy chế
mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất của Thủ tướng Chính phủ và các quy định khác có
liên quan để quyết định thành lập hoặc điều chỉnh chức năng, nhiệm vụ của Quỹ phát triển đất
đã được thành lập trước đây và quyết định cơ cấu tổ chức, nguồn vốn, cơ chế hoạt động của
Quỹ phát triển đất cho phù hợp với điều kiện và tình hình thực tế tại địa phương. 4
1.4.2. Chủ thể nhận bồi thường
Chủ thể nhận bồi thường được luật đất đai năm 2013 quy định tại các điều từ Điều 75
đến 81, theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp
thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích



Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
+ Đất giao không đúng thẩm quyền quy định tại Điều 13 của Luật này;
+ Cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội.” 5
- Luật đất đai 1993 quy định Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử
dụng trong những trường hợp sau đây:
+ Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu sử dụng
đấtmà không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 30 của Luật này; cá nhân sửdụng đất đã
chết mà không có người được quyền tiếp tục sử dụng đất đó;
+ Người sửdụng đất tự nguyện trả lại đất được giao;
+ Đất khôngđược sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền mà không được cơ quan Nhà
nước cóthẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép;
+ Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
+ Đất sử dụng không đúng mục đích được giao;
+ Đất đượcgiao không theo đúng thẩm quyền quy định tại Điều 23 và Điều 24 của Luật
này.”6
Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng
đất đểsử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộngthì người
bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại.”7
- Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định Nhà nước thu hồi đất
trong các trường hợp sau đây:
1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, phát triển kinh tế;” Và tại khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều 36 Nghị định 181/2004 hướng
dẫn thi hành luật đất đai 2003:
“1. Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng trong những trường hợp sau:
a) Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh;
b) Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất;

quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức
(ODA);
d) Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước
ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó
không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
3. Tất cả các trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này đều
phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt.
4. Diện tích đất đã thu hồi quy định tại điểm d và điểm đ khoản 1 và tại khoản 2 Điều
này được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất để quản lý đối với trường hợp sau khi quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có dự án đầu tư; giao đất hoặc cho
nhà đầu tư thuê đất đối với trường hợp đã có dự án đầu tư, chủ đầu tư phải sử dụng đất đúng
mục đích được giao hoặc thuê.
5. Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,
10, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai và giao cho Uỷ ban nhân dân xã quản lý nếu đất đã thu
hồi thuộc khu vực nông thôn, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất đã thu hồi
thuộc khu vực đô thị và khu vực có quy hoạch phát triển đô thị.”8
Và tại các Điều 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 Nghị định 84/2007 của Chính phủ Quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
8

Điều 38 Luật đất đai 2003, khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều 36 Nghị định 181/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003:

GVHD: Châu Hoàng Thân

21


b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội
ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử
- văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng
niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

9

Điều 61 Luật đất đai 2013

GVHD: Châu Hoàng Thân

22

SVTH: Võ Minh Cảnh


Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp
nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ
quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
+ Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất
bao gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội;
công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng
trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi,
cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý
chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái
định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn

nhiều đến việc bồi thường. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất thì
người bị thu hồi đất cũng được bồi thường, bồi thường với giá chung cho các loại đất, muốn
bồi thường bao nhiêu thì bồi thường,... mà việc bồi thường về đất phải theo quy định của pháp
luật. Ở chương này người viết tập chung nghiên cứu một số nội dung cơ bản về bồi thường đất
khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật cụ thể như sau:
2.1.1. Nguyên tắc bồi thường về đất
Trong quá trình CNH - HĐH đất nước thì nhu cầu sử dụng một quỹ đất nhất đính vào
việc thực hiện các dự án (quy hoạch, kế hoạch chi tiết đã được phê duyệt) thì Nhà nước tiến
hành thu hồi đất. Để việc thu hồi và thực hiện dự án đúng tiến độ đã được đề ra thì chính sách
bồi thường cũng cần quan tâm trú trọng. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp khi Nhà nước
thu hồi đất đề thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, phát triển kinh tề thi người bị thu hồi đất cũng được bồi thường mà việc bồi thường
phải tuân theo những nguyên tắc nhất đinh theo quy định của pháp luật. Nguyên tắc bồi
thường về đất khi Nhà nước thu hồi được quy định như sau:
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy
định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại
đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể
của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi
đất.
- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công
bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.11
11

Điều 74 Luật đất đai năm 2013

GVHD: Châu Hoàng Thân

24


quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật
này mà chưa được cấp.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này mà chưa được cấp.

GVHD: Châu Hoàng Thân

25

SVTH: Võ Minh Cảnh