ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------------------

VŨ HOÀNG CƢỜNG

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CÔNG TÁC CHUYỂN MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG, ĐÔ THỊ
TẠI PHƢỜNG BÃI CHÁY, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------------------

VŨ HOÀNG CƢỜNG

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CÔNG TÁC CHUYỂN MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG, ĐÔ THỊ
TẠI PHƢỜNG BÃI CHÁY, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03


ii

LỜI CÁM ƠN
Trƣớc tiên, tôi xin đƣợc gửi lời cảm ơn đến các Thầy, Cô giảng dạy lớp Cao
học quản lý đất đai K20, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã rất tâm huyết
truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong thực tiễn quản lý đất đai và
các lĩnh vực chuyên môn có liên quan trong 02 năm học, giúp cho các học viên
nâng cao trình độ năng lực chuyên môn, tiếp cận và giải quyết vấn đề một cách
khoa học, sáng tạo, làm cơ sở vận dụng vào thực tiễn công tác. Những kiến thức mà
các Thầy, Cô đã giảng dạy thực sự là nền tảng vững chắc để tôi có thể hoàn thành
Luận văn Thạc sỹ này và sau này có thể học nâng cao hơn nữa.
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS. TS. Nguyễn Thế Hùng – Giám đốc Trung tâm
Đào tạo và Phát triển Quốc tế, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình
giúp đỡ, chỉ bảo và hƣớng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài để tôi có thể
nghiên cứu, viết đề tài đúng hƣớng, đảm bảo chất lƣợng nội dung và tiến độ yêu cầu.
Tôi cũng xin đƣợc cảm ơn Ban Giám hiệu Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi nhất để các học viên hoàn thành tốt khóa học và
đủ điều kiện để bảo vệ Luận văn Thạc sỹ trong thời gian sớm nhất.
Sau cùng tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình, cơ quan, đồng nghiệp đã
giúp đỡ, tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học và nghiên cứu, thực
hiện đề tài Luận văn Thạc sỹ.
Do thời gian có hạn và kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn chƣa
nhiều nên đề tài Luận văn này còn nhiều hạn chế, thiếu sót. Rất mong nhận đƣợc
những ý kiến chỉ bảo, đóng góp của các Thầy, Cô, các chuyên gia và những ngƣời
quan tâm đến đề tài nghiên cứu này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2014
Học viên


1.3.1. Những nghiên cứu trên thế giới liên quan đến nội dung đề tài .................9
1.3.2. Những nghiên cứu ở Việt Nam có liên quan đến đề tài ..........................15
Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .27
2.1. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu ......................................................................27
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu ..............................................................................27
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

iv

2.1.2. Phạm vi, địa điểm nghiên cứu .................................................................27
2.1.3. Thời gian nghiên cứu: ..............................................................................27
2.2. Nội dung nghiên cứu: .....................................................................................27
2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu ................................................................................28
2.3.1. Phƣơng pháp thu thập các tài liệu, thông tin liên quan ...........................28
2.3 2. Phƣơng pháp điều tra, phỏng vấn để thu thập các tài liệu sơ cấp ............28
2.3.3. Phƣơng pháp xử lý số liệu .......................................................................29
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phƣờng Bãi Cháy .............................30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................................30
3.1.3. Đánh giá chung về các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phƣờng
Bãi Cháy ............................................................................................................46
3.2. Thực trạng, kết quả công tác chuyển mục đích sử dụng đất tại phƣờng Bãi Cháy.........47
3.2.1. Tình hình quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn phƣờng Bãi Cháy ..47
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất .............................................................................53
3.2.3. Tình hình biến động đất đai .....................................................................56
3.2.4. Kết quả công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn phƣờng .....60
3.2.5. Xu hƣớng chuyển mục đích sử dụng đất .................................................62
3.3. Những tác động của chuyển mục đích sử dụng đất ........................................62


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Gia tăng dân số phƣờng Bãi Cháy qua các năm .......................................40
Bảng 3.2. Tình hình lao động của phƣờng Bãi Cháy qua các năm ...........................40
Bảng 3.3. Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất phƣờng Bãi Cháy năm 2012 ...................55
Bảng 3.4. Tình hình biến động cơ cấu sử dụng đất phƣờng Bãi Cháy giai đoạn
2005-2012 ................................................................................................57
Bảng 3.5. Tình hình biến động diện tích các loại đất theo mục đích sử dụng đất
phƣờng Bãi Cháy giai đoạn 2005 - 2012 ................................................59
Bảng 3.6. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất phƣờng Bãi Cháy giai đoạn
2000-2005 ................................................................................................60
Bảng 3.7. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất phƣờng Bãi Cháy giai đoạn
2006-2010 ................................................................................................62
Bảng 3.8. Tình hình thu ngân sách của Ủy ban Nhân dân phƣờng Bãi Cháy ..........63
Bảng 3.9. Các dự án kinh doanh hạ tầng kỹ thuật, khu đô thị mới trên địa bàn
phƣờng Bãi Cháy .....................................................................................64
Bảng 3.10. Một số khách sạn mới hình thành trên địa bàn phƣờng Bãi Cháy .........66
Bảng 3.11. Danh sách một số dự án chuyển mục đích sử dụng đất sai quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất chi tiết đƣợc phê duyệt giai đoạn 2006-2010 ................................. 74
Bảng 3.12. Danh sách các dự án treo, dự án chậm tiến độ .......................................76

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

hiệu quả của việc sử dụng đất, phân bổ quỹ đất cho các lĩnh vực để phát triển nền
kinh tế - xã hội của các quốc gia ngày càng trở nên cấp thiết, đặc biệt trong bối cảnh
bùng nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên và biến đổi khí hậu hiện nay.
Là một quốc gia đang phát triển, Việt Nam hiện vẫn còn là một nƣớc nông
nghiệp, do vậy sự phụ thuộc vào đất đai là rất lớn. Đi lên từ nền văn minh lúa nƣớc,
Nhà nƣớc và nhân dân ta đang nỗ lực phấn đấu hoàn thành mục tiêu đến năm 2020
cơ bản đƣa nƣớc ta trở thành một nƣớc công nghiệp theo hƣớng hiện đại. Quá trình
đô thị hóa, công nghiệp hóa đang ngày càng sôi động, đặc biệt tại các trung tâm
thành phố lớn và khu vực lân cận, cùng với sự bùng nổ dân số dẫn đến nhu cầu về
đất đai ngày càng lớn, trong khi quỹ đất là có hạn. Điều này dẫn đến xu thế tất yếu
phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp,
đồng thời gây nên áp lực cho các cơ quan quản lý nhà nƣớc trong việc phân bổ quỹ
đất cho các ngành để sử dụng đất hợp lý, hiệu quả và đảm bảo an ninh lƣơng thực
quốc gia.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp đã có những tác động to lớn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội và sinh kế
của ngƣời dân. Bên cạnh những tác động tích cực nhƣ đáp ứng nhu cầu về đất đai
cho quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, tạo ra nhiều cơ hội việc làm, tăng thu
nhập, cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lƣợng các dịch vụ an sinh xã
hội… thì quá trình này cũng mang lại những tác động tiêu cực không thể tránh khỏi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

2

nhƣ diện tích đất sản xuất nông nghiệp bị thu hẹp, an ninh lƣơng thực không đảm
bảo, chất lƣợng, thu nhập của một bộ phận ngƣời dân bị thu hồi đất đi xuống, nảy
sinh các tệ nạn xã hội… Đặc biệt tình trạng dự án treo, dự án chậm tiến độ bồi
thƣờng giải phóng mặt bằng đang là vấn đề nhức nhối, là nguyên nhân gây nên


(2) Đánh giá đƣợc tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với
quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Phƣờng, trong đó đặt trọng tâm phân tích tác
động đối với sự phát triển hạ tầng, đô thị và những tác động đối với đời sống của
nhân dân;
(3) Xác định đƣợc những mặt còn hạn chế, bất cập trong công tác chuyển
mục đích sử dụng đất của phƣờng; đề xuất đƣợc một số giải pháp nhằm phát huy
các kết quả đã đạt đƣợc, khắc phục các tồn tại, hạn chế trong công tác chuyển mục
đích sử dụng đất tại phƣờng Bãi Cháy.
3. Yêu cầu của đề tài:
- Cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật mới nhất quy định về chuyển
mục đích sử dụng đất của Nhà nƣớc ta.
- Các tài liệu thu thập phải đầy đủ, chính xác, khách quan.
- Đánh giá đƣợc tổng quát thực trạng quá trình chuyển mục đích sử dụng đất
tại phƣờng Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh từ năm 2005 đến hết
năm 2012, những tác động tích cực và tiêu cực đối với sự phát triển hạ tầng, đô thị
và đời sống nhân dân.
- Các giải pháp đề xuất với các cơ quan quản lý của Nhà nƣớc phải có tính thực
tiễn, khả thi, đƣợc rút ra từ quá trình điều tra thực địa và ý kiến các bên liên quan.
4. Ý nghĩa của đề tài:
4.1. Ý nghĩa khoa học:
Việc nghiên cứu đề tài là một sự kiểm chứng những kiến thức đã đƣợc các
Thầy, Cô giảng dạy, hƣớng dẫn trong thời gian tham gia khóa học, đồng thời cũng
là cơ hội áp dụng những kiến thức đã học vào quá trình công tác thực tế để đúc rút
kinh nghiệm, rèn luyện và chuẩn bị các kỹ năng tự nghiên cứu, làm việc cho bản thân
sau khi tốt nghiệp. Tôi cũng mong rằng đề tài của mình có thể mang lại một sự đóng
góp nhỏ vào hệ thống cơ sở lý luận khoa học trong lĩnh vực quản lý đất đai.
4.2. Ý nghĩa thưc tiễn:
Việc nghiên cứu đề tài để thấy đƣợc thực trạng công tác chuyển mục đích sử
dụng đất tại phƣờng Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, những mặt kết

triển, nền kinh tế càng đa dạng với nhiều ngành nghề khác nhau thì nhu cầu sử dụng
đất càng lớn. Tuy nhiên thực tế tổng diện tích đất lại cố định, không thể sản sinh.
Điều này tất yếu dẫn đến việc phải lấy đất của ngành này để chuyển mục đích sử
dụng sang ngành khác quan trọng, cấp thiết hơn.
Trong tiến trình phát triển của các quốc gia, đặc biệt ở một quốc gia đang phát
triển nhƣ Việt Nam, cơ cấu nền kinh tế luôn có xu hƣớng chuyển dịch từ lĩnh vực
nông nghiệp sang lĩnh vực phi nông nghiệp. Ở giai đoạn phát triển thấp trƣớc đây,
nền kinh tế của Việt Nam còn là một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu, năng suất lao
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

5

động thấp, đòi hỏi diện tích đất canh tác nông nghiệp phải lớn mới đáp ứng đƣợc
nhu cầu tiêu dùng sản phẩm nông nghiệp của ngƣời dân. Đến giai đoạn hiện nay,
Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, năng suất
lao động trong ngành nông nghiệp đã tăng đáng kể nhờ ứng dụng các tiến bộ khoa
học kỹ thuật hiện đại vào sản xuất thâm canh. Do vậy diện tích đất canh tác nông
nghiệp không đòi hỏi lớn mà vẫn có thể đảm bảo an ninh lƣơng thực quốc gia.
Trong khi đó các ngành công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ, các khu đô thị không
ngừng phát triển, mở rộng, nhu cầu sử dụng đất ngày cảng lớn, đòi hỏi phải điều tiết
đất từ quỹ đất hiện có của ngành nông nghiệp.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất liên quan đến rất nhiều đối tƣợng, ngành
kinh tế, trong đó ngƣời nông dân là ngƣời chịu ảnh hƣởng nhiều nhất. Ngƣời thực
hiện điều tiết, phân bổ quỹ đất, quyết định việc thu hồi đất và chuyển mục đích sử
dụng đất là Nhà nƣớc, thông qua việc ban hành hệ thống văn bản pháp quy và xây
dựng chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để
quản lý và định hƣớng việc chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng đƣờng lối, định
hƣớng phát triển. Nếu Nhà nƣớc thực hiện tốt công tác này sẽ có tác động tích cực,

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công
cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải
là đất thƣơng mại, dịch vụ sang đất thƣơng mại, dịch vụ; chuyển đất thƣơng mại,
dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trƣờng hợp nêu trên thì ngƣời sử
dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử
dụng đất, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đƣợc áp dụng theo loại đất sau
khi đƣợc chuyển mục đích sử dụng.
+ Các trƣờng hợp chuyển mục đích không thuộc quy định tại Điều 57 Luật Đất
đai 2013 thì ngƣời sử dụng đất chỉ cần đăng ký với Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất hoặc Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất.
1.2.3. Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất
a. Giai đoạn trƣớc ngày 01/7/2014:
- Văn bản của Trung ương:
+ Luật Đất đai đƣợc Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

7

+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hƣớng
dẫn thi hành Luật Đất đai.
+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
+ Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

phủ về thu tiền sử dụng đất.
+ Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ về quản lý, sử
dụng đất trồng lúa.
- Văn bản của UBND tỉnh Quảng Ninh:
+ Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
+ Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/02/2010 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc ban hành quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
+ Quyết định số 398/2012/QĐ-UBND ngày 27/02/2012 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc ban hành Bộ đơn giá bồi thƣờng tài sản đã đầu tƣ vào đất khi
Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
+ Quyết định số 3288/2012/QĐ-UBND ngày 12/12/2012 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc ban hành Quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh
vực đầu tƣ các dự án phát triển kinh tế - xã hội có sử dụng đất, mặt nƣớc; công tác
quản lý các dự án đầu tƣ xây dựng – kinh doanh khu đô thị, dự án phát triển khu nhà
ở trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
+ Quyết định số 999/2013/QĐ-UBND ngày 15/4/2013 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về việc ban hành quy định tạm thời để xác định các dự án giao đất, cho thuê
đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa
bàn tỉnh Quảng Ninh.
b. Giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến nay:
- Luật Đất đai đƣợc Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày
29/11/2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


Trƣớc những khó khăn, thách thức to lớn, Nhà nƣớc Trung Quốc đã có những
giải pháp điều chỉnh trong công tác quản lý và sử dụng đất đai nhằm sử dụng đất
một cách hiệu quả, tiết kiệm, bền vững, trong đó đặc biệt chú trọng công tác quy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

10

hoạch sử dụng đất. Các nguyên tắc, nội dung quy hoạch sử dụng đất và các giải
pháp bảo vệ đất nông nghiệp, sử dụng đất tiết kiệm đƣợc đề ra cụ thể nhƣ sau:
- Các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất:
+ Phải bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đất canh tác;
+ Sử dụng đất phải tiết kiệm, đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất;
+ Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích sử dụng đất của các ngành kinh
tế, xã hội và các địa phƣơng;
+ Tăng cƣờng bảo vệ môi trƣờng, phát triển sinh thái tự nhiên nhằm duy trì và
nâng cao chất lƣợng sống cho ngƣời dân của cả nƣớc;
+ Tăng cƣờng kiểm soát vĩ mô của Nhà nƣớc đối với việc sử dụng đất.
- Nội dung quy hoạch sử dụng đất:
Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải xác định đƣợc 16 chỉ tiêu
thuộc 2 nhóm sau:
+ Nhóm các chỉ tiêu phải bảo đảm thực hiện nghiêm ngặt: gồm 06 chỉ tiêu (đất
canh tác, đất lúa nƣớc phải bảo vệ vĩnh cửu, đất phát triển đô thị, đất xây dựng, đất
bổ sung cho đất canh tác bị chuyển mục đích sang đất xây dựng, đất khai thác mỏ).
Các chỉ tiêu nêu trên đƣợc xác định trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và
đƣợc phân bổ cho từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng; quy hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh phân bổ tiếp đến từng huyện, quận và quy hoạch của cấp huyện phân bổ tiếp
đến từng xã.
+ Nhóm các chỉ tiêu đƣợc thực hiện linh hoạt (có thể thay đổi giữa các loại chỉ

+ Hàng năm ngành tài nguyên và đất đai tổ chức các đoàn kiểm tra, giám sát
việc bảo vệ quỹ đất canh tác tại từng địa phƣơng. Trƣờng hợp quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất bị vi phạm thì tùy từng mức độ vi phạm mà ngƣời đứng đầu địa phƣơng
sẽ bị xử lý hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đất bị vi phạm sẽ bị
thu hồi (kể cả trƣờng hợp đã đầu tƣ), ngƣời vi phạm phải nộp khoản tiền đầu tƣ để
tạo ra diện tích đất nông nghiệp mới bù đắp vào phần diện tích bị mất.
- Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm:
+ Không giao đất ở trực tiếp cho ngƣời dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát
triển nhà ở chỉ đƣợc phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.
+ Quy định suất đầu tƣ tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tƣ và
kiểm tra, giám sát các dự án đầu tƣ trong quá trình triển khai thực hiện dự án (ví dụ
nhƣ tỉnh Quảng Tây không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

12

+ Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp
theo quy hoạch đƣợc duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằm
khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trƣờng hợp đặc biệt (không thể bố trí
trong khu, cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công
nghiệp [5, tr. 9-11].
b. Nhật Bản:
Nhật Bản nằm trong nhóm các quốc gia phát triển G8, là nƣớc tiến hành cải
cách kinh tế sớm nhất châu Á, quá độ từ nền kinh tế phong kiến tiểu nông lên công
nghiệp hóa. Hiện Nhật Bản là một quốc gia công nghiệp hiện đại, tuy nhiên đơn vị
sản xuất nông nghiệp chính vẫn là các hộ gia đình nhỏ, mang đậm tính chất của nền
văn hóa lúa nƣớc. Với tổng diện tích chƣa đến 0,38 triệu km2, bị chia tách thành

XIX, cải cách ruộng đất ở Đài Loan đƣợc tiến hành. Quyền sử dụng đất đƣợc
chuyển từ địa chủ thu tô sang chủ đất thực sự quản lý, sử dụng đất đai. Nông nghiệp
phát triển theo hƣớng thâm canh, chuyên sâu, là nền tảng vững chắc cho sự phát
triển kinh tế - xã hội mạnh mẽ của Đài Loan.
Trong giai đoạn đầu công nghiệp hóa, công nghiệp phát triển chậm, Đài Loan
thực hiện chính sách “Ly nông bất ly hƣơng”, sản xuất nông nghiệp và ngành nghề
nông thôn đã thu hút hều hết lao động tăng thêm hàng năm. Tỷ lệ thất nghiệp giảm
từ 6,5% năm 1952 xuống còn dƣới 3% và giữ ở mức này cho đến nay. Từ năm 1952
đến năm 1954, mỗi năm chỉ có khoảng 0,3% đến 2,3% tổng số lao động nông thôn
chuyển ra thành phố, vừa đủ với khả năng tạo việc làm của công nghiệp. Khi tốc độ
công nghiệp hóa chậm lại (năm 1971, kinh tế nông thôn có vai trò điều tiết, giữ lao
động tăng thêm hàng năm ở lại nông thôn [5, tr. 21].
Trong suốt 30 năm công nghiệp hóa (bắt đầu từ năm 1949), Đài Loan tập trung
phát triển cơ sở hạ tầng (giao thông, thủy lợi, thông tin liên lạc, mạng lƣới điện…).
Hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh cho phép phân bổ sản xuất công nghiệp trên toàn
lãnh thổ, nhờ đó có thể phân tán công nghiệp về nông thôn. Điều này đã mang lại
những hiệu quả to lớn trong cả ngắn và dài hạn cho nền kinh tế - xã hội của Đài Loan.
d. Canada:
Canada có tổng diện tích 9,98 triệu km2, lớn thứ 2 trên thế giới. Canada là một
liên bang có 10 tỉnh, trong đó mỗi tỉnh có độc quyền về đất đai và tài nguyên, do đó
chính phủ trung ƣơng không có vai trò trong việc quản lý đất đai. Mỗi tỉnh đều có
hệ thống quy hoạch sử dụng đất riêng. Các hệ thống này có sự khác biệt, nhƣng
nguyên tắc là khá giống nhau.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

14

Thành phố và chính quyền địa phƣơng xây dựng kế hoạch phát triển (nhƣ quy


/>

15

- Xem xét việc sử dụng hiện tại và tiềm năng sử dụng đất công;
- Xem xét tính khan hiếm tƣơng đối của các giá trị liên quan và sự sẵn sàng
của các phƣơng thức lựa chọn (bao gồm cả tái chế) cũng nhƣ nơi nhận thực rõ đƣợc
những giá trị đó;
- Cân nhắc ích lợi dài hạn so với ích lợi trong ngắn hạn;
- Tạo ra sự tuân thủ các luật về kiểm soát ô nhiễm có thể áp dụng bao gồm
không khí, nƣớc, tiếng ồn và các tiêu chuẩn ô nhiễm khác hoặc các kế hoạch thực
hiện của Liên bang;
- Trong chừng mực phù hợp với các luật quy định về quản lý đất công, phối
hợp kiểm kê sử dụng đất, quy hoạch và các hoạt động quản lý đất công cùng với
quy hoạch sử dụng đất và các chƣơng trình quản lý của các Bộ và cơ quan Liên
bang, chính quyền các bang và địa phƣơng.
e. Đánh giá chung
Nhƣ vậy ta có thể thấy rằng dù ở quốc gia có diện tích lớn hay nhỏ, trình độ
phát triển cao hay thấp, các chính sách về quản lý, sử dụng đất đai đều có tác động
to lớn đến nền kinh tế - xã hội và đời sống nhân dân. Với các chính sách về đất đai,
đặc biệt là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi
nông nghiệp nếu đƣợc thực hiện một cách hợp lý sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất,
bảo vệ đƣợc quỹ đất canh tác và phát triển hài hòa các ngành, các lĩnh vực, đảm bảo
sử dụng đất một cách tiết kiệm và bền vững. Kinh nghiệm quản lý đất đai của các
nƣớc phát triển, nhất là các nƣớc châu Á có điều kiện tự nhiên – xã hội giống nƣớc
ta nhƣ Trung Quốc, Nhật Bản sẽ là bài học quý báu để Nhà nƣớc ta xem xét, vận
dụng triển khai thực hiện trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, công nghiệp hóa
– hiện đại hóa đất nƣớc.
1.3.2. Những nghiên cứu ở Việt Nam có liên quan đến đề tài