ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ HÙNG TRƢỜNG

CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ HÙNG TRƢỜNG

CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số
: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS.TSKH ĐÀO TRÍ ÚC


4


MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT ...................................................................... 4
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 7
CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở .............................................................................................. 11
1.1. KHÁI NIỆM ĐẤT Ở VÀ CĂN CỨ PHÂN LOẠI ĐẤT Ở ......................... 11
1.1.1. Khái niệm đất ở ......................................................................................... 11
1.1.2. Căn cứ phân loại đất ở............................................................................... 13
1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. .. 14
1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở và
các đặc trƣng của quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở................. Error!
Bookmark not defined.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. ................ 33
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VỀ
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở. ......................................... 41
2.1. Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyến sử đụng đất ở.................................. 41
2.2. Điều kiện chuyển nhƣợng quyến sử dụng đất ở........................................... 43
2.2.1. Những yếu tố ảnh hƣởng đến quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
ở. .......................................................................................................................... 38
2.2.2. Điều kiện về chủ thể chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. .............. Error!
Bookmark not defined.
2.3. Trình tự và thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. ........................... 49
2.4. Hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. ......................................... 52
2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất ở. ........................................................................................................... 54
2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở ........... 55
2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. ......... 56

nhƣợng quyền sử dụng đất ở. .............................................................................. 92
3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng dụng
đất ở. .................................................................................................................... 97
KẾT LUẬN ....................................................................................................... 102
6


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................... 104

7


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là loại tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia do vậy vấn đề quản lý
sử dụng loại tài nguyên này luôn đƣợc các quốc gia coi trọng hàng đầu nó liên
quan đến nhiều chính sách của các nhà nƣớc. Thấy đƣợc vai trò quan trọng của
đất đai nên Đảng và Nhà nƣớc ta luôn luôn quan tâm đến các chính sách cũng nhƣ
ban hành các quy định pháp luật để điều chỉnh các vấn đề liên quan đến đất đai.
Theo hiến pháp năm 1992 của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
cũng nhƣ Luật đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc là
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức cá nhân chỉ có quyền sử
dụng đất. Hiện nay trong xu hƣớng phát triển của đất nƣớc nói chung cũng nhƣ
quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc nói riêng làm cho tài nguyên
đất ngày càng suy giảm cả về số lƣợng và chất lƣợng, dƣới sức ép của quá trình
gia tăng dân số tự nhiên cũng nhƣ việc hiện tƣợng di dân tự do khiến cho tình
trạng diện tích đất sử dụng vào mục đích đất ở ngày càng bị thu hẹp. Trong
những năm qua bình quân diện tích đất ở trên ngƣời giảm, đặc biệt là ở các khu
đô thị. Nắm bắt đƣợc xu hƣớng trên, quá trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất nói chung cũng nhƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở nói riêng diễn ra

một số sách, bài viết:
- Giáo trình Luật đất đai của trƣờng Đại học luật Hà Nội;
- Giáo trình luật dân sự của trƣờng Đại học luật Hà Nội 2008;
- Một số luận văn cao học đã bảo vệ liên quan đến chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất.
- Một số bài đăng trên tạp trí luật học và một số Wedsite bất động sản, luật
học…. trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có
hệ thống, từ đó phân tích và đƣa ra những nhận định, đánh giá của mình về các
quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta.
3. Tính mới của luận văn
Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức
xúc đang đặt ra hiện nay ở nƣớc ta mà còn là tài liệu tham khảo cho các địa
phƣơng có điều kiện tƣơng tự.

9


Những kết quả khoa học nghiên cứu thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung
cơ sở lý luận cho việc hoàn thiện pháp luật đất đai của Việt Nam trong việc
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Thông quan đó giúp cho chính quyền các
cấp cũng nhƣ các ban ngành liên quan tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên
quan một cách kịp thời, chính xác và đầy đủ. Góp phần đẩy nhanh thủ tục hành
chính và tránh lãng phí thời gian của ngƣời dân.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
4.1. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu chung
Nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng đất ở tại Việt Nam. Trên
cơ sở đó, đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến
chuyển nhƣợng đất ở tại Việt Nam.
4.2. Mục đích và nhiệm vụ cụ thể
- Tìm hiểu các quy định pháp luật từng thời kỳ về việc chuyển nhƣợng đất ở.

CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VỀ
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở.
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở.

11


CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
1.1. KHÁI NIỆM ĐẤT Ở VÀ CĂN CỨ PHÂN LOẠI ĐẤT Ở
1.1.1. Khái niệm đất ở
Khi nói về khái niệm đất ở chúng ta không thể tách rời khai niệm đất đai vì
đất ở chỉ là một phần của đất đai nói chung. Khái niệm đất đai về mặt thuật ngữ
khoa học đƣợc hiểu theo nghĩa rộng nhƣ sau: Đất đai là một diện tích cụ thể của
bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên
vỏ dƣới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhƣỡng, dáng địa hình, mặt
nƣớc Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng
đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết
quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại.
Nhƣ vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động
vật, diện tích nƣớc, tài nguyên nƣớc ngầm và khóang sản trong lòng đất ), theo
chiều nằm ngang trên mặt đất ( là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, đại hình, thuỷ
văn,thảm thực vật cùng các thành phần khác ) giữ vai trò quan trọng và có ý
nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng nhƣ cuộc sống của xã hội loài
ngƣời.
Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc lao động và cùng với

vụ quản lý của nhà nƣớc về đất đai chúng ta có thể phân chia đất đai theo nhiều
tiêu chí khác nhau.
Nếu phân loại đất theo mục đích sử dụng, thì đất đai đƣợc chia thành 03
nhóm lớn: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng. Đất ở
thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, trên cơ sở mục đích mà ngƣời sử dụng đất
muốn hƣớng tời khi sử dụng đất. Trên cơ sở đó ngƣời ta có thể đƣa ra khái niệm
đất ở nhƣ sau:
Đất ở là đất để xây dựng các công trình để ở, xây dựng các công trình phục
vụ cho đời sống; đất vƣờn, ao ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ, phù
hợp với quy hoạch đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt. Nhƣ vậy
từ khái niệm đất ở này ta có hiểu nhƣ sau:

13


- Đất ở là phần đất đƣợc ngƣời sử dụng đất (có thể là cá nhân hoặc pháp
nhân) sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình để ở nhƣ nhà ở riêng lẻ,
nhà ở liền kề, nhà ở song lập, nhà chung cƣ,…Trong thời đại hiện nay nhất là
dƣới sự phát triển của khoa học công nghệ hiện đại các loại hình công trình xây
dựng để ở rất phong phú và đa dạng tồn tại dƣới hiều hình thức và vật liệu xây
dựng khác nhau nhƣ các nguyên vật liệu có nguồn gốc hóa thạch các nguyên
liệu mới nhƣ nhựa, nhôm, kính…Hình thức và kiến trúc kiểu dáng cũng có sự đa
dạng đem lại cho con ngƣời nhiều sự lựa chọn khác nhau theo hƣớng tiết kiệm
diện tích đất nhƣng lại tăng đƣợc không gian sử dụng của các công trình xây
dựng để ở.
- Trong khái niệm đất ở thì ngoài diện tích đất để xây dựng các công trình
để ở đất ở còn bao gồm các công trình phục vụ cho đời sống con ngƣời nhƣ nhà
ăn của gia đình, các công trình vui chơi vƣờn hoa… phục vụ khu dân cƣ. Trong
xu hƣớng đời sống ngày càng cao nhƣ hiện nay thì phần đất ở dành để xây dựng
các công trình phục vụ đời sống ngày càng đƣợc đƣợc quan tâm tăng cả về số

thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đới sống,
vƣờn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cƣ nông thôn, phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ
nông thôn đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyến phê duyệt.
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình
phục vụ đới sống, vƣờn, ao, trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ đô thị,
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã đƣợc cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt.
1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất ở và các đặc trƣng của quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
Quyền sử dụng đất ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở chỉ là một
khái niệm riêng trong khái niệm chung về quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất nói chung do vậy để làm rõ khái niệm quyền sử dụng đất ở
và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở chúng ta trƣớc hết cần tập trung phân
tích làm rõ khái niệm và lịch sử của quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất nói chung trong hệ thống pháp luật dân sự việt Nam.
1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất.
15


Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tƣ cách là đại diện chủ
sở hữu, nhà nƣớc có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai.
Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp
đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhƣng nhà nƣớc không phải là chủ thể trực tiếp
sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội
bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những
ngƣời sử dụng đất trực tiếp.
Thực vậy, quyền sử dụng đất trƣớc hết chúng ta phải hiểu đƣợc đây là một
quyền tự nhiên, khi con ngƣời chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử
dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan

toàn dân, Nhà nƣớc vừa là ngƣời đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với
đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà
nƣớc ta chƣa xác lập đƣợc một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với
đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ
chức, hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy.
Ngƣời đang sử dụng đất cảm thấy "đột ngột" vì mình không phải là sở hữu chủ
thửa đất nhƣng lại thấy dƣờng nhƣ chẳng mất mát gì vì mình vẫn đƣợc quyền
khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên,
chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của ngƣời
sử dụng đất chƣa đƣợc quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi
ích của Nhà nƣớc mà chƣa có giải pháp cho quyền lợi của ngƣời đang sử dụng
đất vốn là chủ sở hữu trƣớc đó. Thực trạng này cũng là một trong những nguyên
nhân dẫn đến ngƣời sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất
đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nƣớc ta trong những năm đầu
của thập niên 1980.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chƣơng 57 điều.
Đây là bƣớc khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với tƣ cách
là ngƣời đại diện chủ sở hữu về đất đai và ngƣời sử dụng đất. Luật đã quy định
một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của ngƣời sử dụng đất. Với
những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất đƣợc hình thành, nó đƣợc
xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất đƣợc
Nhà nƣớc ghi nhận nhƣ là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nƣớc
là ngƣời đại diện. Nhà nƣớc giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
17


nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hƣởng hoa lợi, lợi tức từ
đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bƣớc đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát
huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập đƣợc một sự ổn định nhất


Luật đất đai năm 1993 khẳng định ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển
nhƣợng sử dụng đất, luật đất đai 2003 cũng nhƣ luật đất đa 2013 hiện nay đã
ghi nhận chính thức quyền chuyển tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không
thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác
nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể.
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trƣớc), còn quyền sử dụng đất
là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi đƣợc nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê
đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, ngƣời sử dụng đất không
có đầy đủ các quyền năng nhƣ Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu; thứ
hai, không phải ngƣời nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền
của ngƣời sử dụng đất. Luật đất đai 2003 và nay là luật Đất đai 2013 có sự phân
biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao trong hạn mức; đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,
đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển
nhƣợng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì mới có quyền chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn với hộ gia đình khác
(Điều 179) tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất theo hình thức trả tiền
thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không đƣợc thực hiện các quyền
chuyển nhƣợng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều
175). Hoặc chỉ những ngƣời sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng
đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới
đƣợc pháp luật cho hƣởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên. Luật đất đai 2013 (10)
Nhƣ vậy, chế định quyền sử dụng đất đƣợc xem nhƣ là một hình thức thực
hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nƣớc với tƣ cách là đại
diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và

tiếp và cụ thể. [5]. Theo quy định tại điều 192 Bộ luật dân sự 2005: “ Quyền sử
dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” . Chủ sở
hữu đƣợc khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của
mình nhƣng không đƣợc gây thiệt hại hoặc làm ảnh hƣởng đến lợi ích của nhà
nƣớc, lợi ích của công dân, quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời khác. Tuy
nhiên ở đây đối với quyền sử dụng đất thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà
20


nƣớc là đại diện nắm quyền sở hữu đất đai. Nhà nƣớc giao quyền sử dụng cho
các cá nhân, tổ chức hoặc ngƣời đại diện của mình để khai thác công dung,
hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai chứ nhà nƣớc không trực tiếp sử dụng đất đai.
Nhƣ vậy “Quyền sử dụng đất là quyền của ngƣời sử dụng đất khai thác các
thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một
cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật”[6].
Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa
diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định
quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nƣớc là ngƣời đại diện. Tuy
nhiên, quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao
gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền đƣợc chuyển
quyền sử dụng đất. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong
một "khuôn khổ" nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nƣớc đƣợc
thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc ngƣời sử dụng
đất và các cơ quan quản lý nhà nƣớc phải tuân theo. Các quy định này vừa có
tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã
hội. Từ chỗ chỉ ghi nhận ngƣời ngƣời sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền
sử dụng đất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nƣớc đã mở rộng cho ngƣời ngƣời
sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
trong một số trƣờng hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của

của nó do vậy các quyền năng về loại tài sản này cũng có những đặc điểm riêng
của nó. Quyền sở hữu tài sản nói chung và quyến sở hữu đất đai nói riêng bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt, một chủ thể đƣợc coi là
chủ sở hữu tài sản khi có đầy đủ ba quyền nói trên. Ở nƣớc ta chúng ta thấy với
tƣ cách là đại diện chủ sở hữu đối với toàn bộ đất đai trong đó bao có đất ở nhà
nƣớc có đầy đủ các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tất cả các
loại đất. Trong ba quyền trên của chủ sở hữu đất đai nói chung, cũng nhƣ đất ở
nói riêng thì quyền sử dụng đất là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại
lợi ích cho chủ sở hữu. Nhƣng nhà nƣớc không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng
đất mà gián tiếp thực hiện quyền sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong
22


xã hội bằng hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyến sử dụng đất
cho ngƣời sử dụng đất trực tiếp.
Quyến sử dụng đất ở có thể hiều là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều
chỉnh các quan hệ xã hội trong lĩnh vực sử dụng đất đai đƣợc pháp luật cho phép
sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình để ở và các công trình phục vụ
đời sống.
Nhu cầu chỗ ở là một nhu cầu tất yếu và tự nhiên của con ngƣời nó xuất
hiện ngay từ khi xuất hiện loài ngƣời cho đến nay do vậy cho dù dƣới bất kỳ chế
độ nào hay nhà nƣớc nào thì việc đảm bảo chỗ ở cho ngƣời dân luôn đƣợc coi
trọng và đƣợc các nhà nƣớc tập trung xây dựng các hệ thống văn bản để điều chỉ
và quản lý nhu cầu chỗ ở của ngƣời dân. Về nguyên tắc, các quy định của pháp
luật về sử dụng đất ở là đảm bảo cho ngƣời sử dụng đất ở yên tâm xây dựng và
đầu tƣ vào các công trình xây dựng cố định, khuyến khích và bảo hộ đối với các
tài sản để dành và tạo thuận lợi cho việc giao dịch trong điều kiện nền kinh tế thị
trƣờng và cũng góp phần đáp ứng mục tiêu xây dựng một xã hội văn minh, các
quy định về sử dụng đất ở tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện tốt các quy hoạch
sử dụng đất, các dự án phát triển và công tác bảo vệ cảnh quan môi trƣờng.

- Quyền sử dụng đất ở thƣờng gắn liền với quyền sở hữu các tài sản gắng
liền với đất (bất động sản có trên đất).
Trong bất cứ thời đại nào Nhà ở luôn đƣợc coi là những phƣơng tiện phục
vụ nhu cầu thiết yếu của con ngƣời. Nhà ở và công trình kiến trúc phục vụ đời
sống là những vật thể có tính bền vững, có giá trị lớn. Xã hội càng văn minh,
nhu cầu nhà ở càng cao cả về diện tích, kiến trúc, chất lƣợng. Tính thẩm mỹ và
tiện nghi của nhà ở cũng ngày càng phản ánh rõ nét cá tính của chủ sở hữu của
nhà ở ngày càng đƣợc trú trọng điều đó đƣợc thể hiện rõ trong kiến trúc công
trình. Nhà ở và các công trình kiến trúc phục vụ nhu cầu đời sống lại luôn gắn
với một thửa đất nhất định. Chính thực tế này đã ảnh hƣởng trực tiếp đến các
quy định về quyền sử dụng đất ở. Hai vấn đề nổi bật trong các quy định về
quyền sử dụng đất ở là:
- Tính ổn định của quyền sử dụng đất ở đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ, điều đó
đƣợc thể hiện tại điều 125, luật Đất đai 2013 quy định: "Đất ở do hộ gia đình, cá
nhân sử dụng".

24


- Công trình xây dựng trên đất ở phải tuân thủ các quy định về xây dựng,
cảnh quan môi trƣờng, tính an toàn cho ngƣời ở, quy hoạch chung của địa
phƣơng.
Nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng diện tích đất sử dụng vào mục
đích để ở pháp luật quy định chặt chẽ về mục đích sử dụng và chuyển đổi mục
đích sử dụng đất ở.
Đất đai là một tài sản đặc biệt của mỗi quốc gia đồng thời cũng là loại tài
sản hữu hạn. Do vậy đất đai cần đƣợc sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả. Trong điều
kiện quỹ đất eo hẹp, đất ở phải đƣợc đƣa vào sử dụng đúng mục đích, tránh hiện
tƣợng đầu cơ, tích tụ, buôn bán đất ở gây lãng phí, rối loạn thị trƣờng đất ở. Mặt
khác pháp luật cũng quy định rất chặt chẽ việc chuyển đổi các loại đất dùng cho