TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP
VÀQUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐẠI YÊN, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
Địa điểm thực tập : Phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long
Người hướng dẫn : TS. Phạm Anh Tuấn
Người hướng dẫn
(Ký, ghi rõ họ tên)

Sinh viên thực hiện
(Ký, ghi rõ họ tên)


Đại Yên, 2016
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP
VÀQUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐẠI YÊN, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
Địa điểm thực tập:

gian thực tập.
Do kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những thiếu sót trong cách
hiểu, lỗi trình bày. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô, các
anh chị trong quý cơ quan để bài báo cáo tốt nghiệp đạt được kết quả tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn!


MỤC LỤC


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
LĐĐ
NĐ
TT
QĐ
KH
UBND
TN&MT
GCN
GCNQSDĐ
VPĐKĐĐ
SDĐ
QSDĐ
QSH

Chữ viết đầy đủ
Luật đất đai
Nghị định

trong những nước có số bình quân ruộng đất trên đầu người vào loại thấp. Vì
thế, quản lý đất đai, quản lý nguồn tài nguyên vô cùng quý giá là một trong những
vấn đề then chốt và cần thiết .Ngày nay, sự phát triển của quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa của đất nước càng nhanh càng mạnh thì nhu cầu sử dụng đất ngày
một tăng lên. Do đó vấn đề quản lí đất đai càng trở nên càng phức tạp hơn, việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) là một vấn đề hết sức quan trọng
và là một trong 13 nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là hồ sơ để
Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất
được sử dụng đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả nhất, là cơ sở để xác định, bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất
động sản, góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước…
Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tác điều tra đánh giá
tình hình quản lý và sử dụng đất, với vai trò là một sinh viên đang thực tập tốt
nghiệp, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo thầy Phạm Anh Tuấn, cùng với sự
chấp nhận của phường Đại Yên, tôi đã tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đại
Yên, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh.”
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích

9


- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh.”
- Đánh giá những hiệu quả và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Tìm ra những nguyên nhân và biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới.
- Tiếp xúc với công việc thực tế để học hỏi và củng cố kiến thức đã
được học ở nhà trường.

thực hiện chính sách và thi hành pháp luật.
- Phương pháp điều tra khảo sát: đây là phương pháp điều tra nhằm thu thập
số liệu, tài liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá thực trạng vi phạm hành
chính trên địa bàn phường Đại Yên.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: sử dụng để phân tích làm rõ
thực trạng tình hình vi phạm hành chính trên địa bàn quận từ đó đưa ra những nhận
xét, đánh giá.
- Phương pháp so sánh: so sánh số liệu qua các năm để đánh giá tình hình
quản lý sử dụng đất, tình hình biến động đất đai của quận ủy, từ đó đánh giá những
thuận lợi, khó khăn và đưa ra những giải pháp; đánh giá tình hình vi phạm và thực
trạng xử lý vi phạm hành chính về đất đai qua các năm.
2.6. Cấu trúc đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:
- Chương 1: Tổng quan về công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất trên địa bàn phường Đại Yên, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Chương 2: Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với trên
địa bàn phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh.
- Chương 3: Đánh giá và đề xuất một số giải pháp về đăng ký đất đai , lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long,
Tỉnh Quảng Ninh.

11


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN


* Đăng ký QSDĐ lần đầu
- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực
hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại
Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất
để sử dụng;
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu có
đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động:
* Một là: tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng
đất đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người
sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ
tục đăng ký lần đầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ
nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và
xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử dụng,
thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận.
* Hai là: Kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy chứng
nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điểu kiện.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: (Khoản 3/
Điều 95/ LĐĐ 2013)
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
* Đăng ký biến động về QSD, QSH

13

đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

14


+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
1.1.1.2. Cấp GCN
*Khái niệm:
Theo khoản 16 điều 3 luật đất đai 2013 quy định
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy việc Nhà nước cấp GCN cho người sử dụng hợp pháp là nhằm xác
lập quyền và quy định nghĩa vụ của người được Nhà nước giao đất cho thuê đât,
đồng thời thông qua GCN Nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên

số 24 20014/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT
ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT.Giấy có 02 màu: màu
đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại Phòng TN&MT.
+ GCN QSH nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị
Do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định 60/ CP ngày
05/07/1994 của Chính Phủ và theo LĐĐ 1993. GCN có 2 màu: màu hồng và màu
xanh.Màu hồng giao cho chủ sử dụng và màu xanh lưu tại Sở địa chính( nay là Sở

16


TN&MT) trực thuộc. Sau này để đẩy nhanh tiến độ UBND cấp tỉnh ủy quyền cho
UBND cấp huyện cấp sổ hồng trong phạm vi quản lý của mình
+ GCN QSH nhà ở màu trắng được cấp theo quy định tại Nghị định 02-CP
ngày 04/01/1979 của Hội đồng Chính phủ về ban hành điều lệ thống nhất quản lý
nhà của ở các thành phố, thị xã, thị trấn và Pháp lệnh nhà ở ngày 26/03/1991 của
Hội đồng Nhà nước.
Sổ trắng hiện nay có nhiều loại:
Loại cấp trước ngày 30/04/1975 có văn tự đoạn mãi BĐS (gồm nhà và đất ở),
bằng khoán điền thổ
Loại cấp sau 30/04/1975 có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng,
GCN( quyết đinh) của UBND cấp Huyện công nhận QSH nhà ở
Theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 nếu muốn giao dịch mới
phải chuyển sang sổ hồng.
+ GCN QSH nhà ở màu hồng được ban hahf theo Luật nhà ở số
56/2005/QH11 của Quốc hội ngày 29/11/2005, mẫu giấy

theo Nghị định

90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của thủ tướng Chính Phủ và do Bộ xây dựng phát

chứng nhận; mã vạch;
+ Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"
như trang 4 của Giấy chứng nhận;
+ Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản
này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng
ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

18


19


Hình 1.1: Hình ảnh GCN
1.1.2. Những vấn đề về hồ sơ địa chính
1.1.2.1. Hồ sơ địa chính
* Khái niệm:
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan.
* Thành phần: (Phụ lục 1: Các mẫu giấy trong hồ sơ địa chính)
Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông
tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất.

+ Bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số và được lưu giữ
trong cơ sở dữ liệu địa chính để sử dụng cho quản lý đất đai ở các cấp; được in ra
giấy để sử dụng ở những nơi chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
hoặc chưa có điều kiện để khai thác sử dụng bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai
dạng số.


Lập sổ địa chính
Sổ địa chính được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác định tình
trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định
của pháp luật đất đai.
Sổ địa chính được lập ở dạng số, được Thủ trưởng cơ quan đăng ký đất đai
ký duyệt bằng chữ ký điện tử theo quy định và được lưu giữ trong cơ sở dữ
liệu địa chính theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Thông tư này.
Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và chưa có điều kiện lập
sổ địa chính dạng số theo quy định tại Thông tư này thì tiếp tục cập nhật vào sổ địa
chính dạng giấy đang sử dụng theo quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT
ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; nội dung thông tin ghi vào sổ theo hướng
dẫn sửa đổi, bổ sung tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này.



Bản lưu GCN

21


Bản lưu Giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc Giấy chứng nhận



- Mẫu sổ sử dụng trong đăng ký gồm có:
+ Sổ địa chính (điện tử): Mẫu số 01/ĐK;
+ Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số 02/ĐK;
+ Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất: Mẫu số 03/ĐK.
- Mẫu giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu gồm có:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số 04a/ĐK;
+ Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền
với đất (kèm theo Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận): Mẫu số 04b/ĐK;
+ Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người sử dụng, người
được quản lý (kèm theo Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận): Mẫu số 04c/ĐK;
+ Danh sách tài sản gắn liền với đất trên cùng một thửa đất (kèm theo Đơn
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận): Mẫu số 04d/ĐK;
+ Phiếu lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất:
Mẫu số 05/ĐK;
+ Danh sách công khai kết quả kiểm tra hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số
06/ĐK;
+ Phiếu lấy ý kiến về việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
Mẫu số 07/ĐK;
+ Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo
và bản thống kê các thửa đất: Mẫu số 08/ĐK.
- Mẫu giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với
đất quy định kèm theo Thông tư này gồm có:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất: Mẫu số 09/ĐK;
+ Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

chính và sổ mục kê đất đai;
+ Sự thống nhất của các thông tin đăng ký lần đầu giữa sổ địa chính với hồ sơ
thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và bản lưu Giấy chứng nhận hoặc
bản quét Giấy chứng nhận lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính (nếu có);

24


+ Sự thống nhất của các thông tin đăng ký biến động giữa hồ sơ thủ tục đăng
ký biến động với sổ địa chính, bản lưu (hoặc bản quét) Giấy chứng nhận, tài liệu đo
đạc sử dụng, sổ mục kê đất đai;
+ Sự thống nhất của việc chỉnh lý ranh giới, diện tích thửa đất giữa hồ sơ thủ
tục đăng ký biến động đất đai với bản đồ địa chính (hoặc tài liệu đo đạc khác đã sử
dụng để đăng ký);
- Kiểm tra tính đầy đủ nội dung của từng tài liệu hồ sơ bao gồm:
+ Kiểm tra số lượng thửa đất đã vào sổ mục kê đất đai;
+ Kiểm tra số lượng hồ sơ thủ tục đăng ký ban đầu, hồ sơ thủ tục đăng ký
biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cập nhật, chỉnh lý vào sổ địa
chính;
+ Kiểm tra số lượng bản quét của Giấy chứng nhận và các giấy tờ pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lưu trong cơ sở dữ liệu địa
chính so với số lượng giấy tờ cùng loại hiện có;
- Nội dung kiểm tra việc đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai
thực hiện theo quy định về bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
1.1.3. Vị trí, vai trò, đặc điểm của công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ
đia chính, cấp giấy chứng nhận
* Đăng ký, cấp giấy chứng nhận là cơ sở để bảo vệ độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo vệc SDĐ một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.