ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------

NGUYỄN THỊ THANH NGA
Tên đề tài:
ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT TẠI
THỊ TRẤN CHŨ, HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa
: Qu¶n lý Tµi nguyªn
Khóa học

: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------

NGUYỄN THỊ THANH NGA
Tên đề tài:
ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT TẠI
THỊ TRẤN CHŨ, HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG

Vậy em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn tới các thầy cô giáo trong khoa
Quản Lý Tài Nguyên trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và
đào tạo hƣớng dẫn chúng em.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Th.S Trƣơng Thành Nam ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn em cũng nhƣ sự chỉ bảo giúp đỡ nhiệt tình của các
cán bộ địa chính Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng huyện Lục Ngạn đã tạo điều
kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này.
Do trình độ còn hạn chế, thời gian có hạn và bƣớc đầu làm quen với thực tế
cũng nhƣ phƣơng pháp nghiên cứu nên luận văn của em vẫn còn nhiều thiếu sót.
Em rất mong đƣợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để khóa luận tốt
nghiệp hoàn chỉnh và sâu sắc hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày...tháng 05 năm 2015
Sinh viên

Nguyễn Thị Thanh Nga


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Chũ năm 2013 .............................. 25
Bảng 4.2: Thông tin qui định giá các loại đất năm 2014 của UBND tỉnh Bắc
Giang ............................................................................................................... 26
Bảng 4.3: Thông tin giá đất tại các trục đƣờng thị trấn Chũ........................... 27
Bảng 4.4: Bảng giá đất 1m2 theo giá thị trƣờng .............................................. 30
Bảng 4.5: Mô hình cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn Chũ ..................................... 34
Bảng 4.6: Thông tin giá đất ............................................................................. 34
Bảng 4.7: Thông tin các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất .................................... 37


iii

Phần 1: MỞ ĐẦU.............................................................................................. 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ......................................................................... 2
1.3. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa đề tài ............................................................................................. 3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 4
2.1.1. Các khái niệm .......................................................................................... 4
2.1.2. Nguyên tắc xác định giá đất .................................................................... 5
2.1.3. Phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất ........................ 6
2.2. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất ............................................................ 8
2.3. Tổ ng quan về hệ thống thông tin địa lý ..................................................... 8
2.3.1. Khái niệm về GIS .................................................................................... 8
2.3.2. Các thành phần của GIS .......................................................................... 9
2.3.3. Các khả năng của GIS ........................................................................... 12
2.3.4. Phƣơng pháp GIS .................................................................................. 13
2.4. Tình hình nghiên cứu GIS trên thế giới và trong nƣớc ............................ 14
2.4.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới ........................................................ 14
2.4.2. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc.......................................................... 15
2.4.3. Tầm quan trọng của GIS trong lĩnh vực quản lý đất đai....................... 15
2.4.4. Giới thiệu về MapInfo ........................................................................... 16
Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 18
3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 18
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 18
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 18
3.2.2. Thời gian tiến hành ............................................................................... 18


v
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 18

vấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Giá đất là thƣớc đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất,
đồng thời giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, thúc đẩy việc sử dụng đất
ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trƣờng bất động sản ra quyết định
nhanh chóng thúc đẩy và phát triển thị trƣờng bất động sản, điều tiết quan hệ
cung cầu, giúp nhà nƣớc nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc
quản lý đất đai và thị trƣờng bất động sản.
Đất nƣớc ngày càng phát triển, dân số ngày càng đông, nhu cầu về nhà
ở và các dịch vụ ngày càng cao kéo theo nhu cầu sử dụng đất tăng. Tuy nhiên,
diện tích đất không thay đổi. Vì vậy giá đất ngày càng tăng và là mối quan
tâm của mọi ngƣời cũng nhƣ của các nhà quản lý đất đai.
Hiện tại giá đất của các tuyến đƣờng hàng năm do nhà nƣớc đƣa ra
đƣợc quản lý ở dạng giấy và dạng số tuy nhiên ở dạng dữ liệu thô, còn dữ liệu
không gian về các tuyến đƣờng đó lại đƣợc lƣu trữ riêng. Việc dữ liệu không
gian và dữ liệu thuộc tính đƣợc lƣu trữ riêng biệt nhƣ vậy đã gây khó khăn
cho quá trình thu thập, cập nhật và quản lý giá đất một cách hệ thống.


2

Trong nhiều năm gần đây, hệ thống thông tin địa lí (GIS) đã hội nhập v
à đƣợc ứng dụng rộng rãi trong các ngành các cấp khác nhau.Công nghệ GIS
là một công cụ mạnh mẽ trong quản lý, thành lập bản đồ vùng thích nghi đất
đai, các công cụ xử lý, xuất nhập, lƣu trữ, phân tích cơ sở dữ liệu về đất đai.
Ứng dụng thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực của quản lý đất đai
sẽ làm tiền đề xây dựng cơ sở dữ liệu giá, thông tin về thửa đất tạo ra hệ
thống thông tin BĐS hiện đại và thống nhất trên toàn quốc.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn và tầm quan trọng của việc quản
lý giá đất bằng công nghệ thông tin. Chính vì lẽ đó, đƣợc sự nhất trí của nhà
trƣờng, Khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên



4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Các khái niệm
2.1.1.1. Giá đất
Theo điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là giá đất) là số tiền trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy
định hoặc đƣợc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Giá của đất tùy theo giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ
cung cầu về đất. Tùy vào chiến lƣợc phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi
ích kinh tế của xã hội và ngƣời sử dụng đất cũng nhƣ tùy thuộc yêu cầu quản
lý đất đai mà hình thành (Lê Thị Phƣơng 2010).
Thông thƣờng thì giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.1.2. Khái niệm và vai trò của thị trường bất động sản
* Khái niệm: Theo điều 181 Bộ luật dân sự đã xác định khái niệm bất
động sản nhƣ sau: Bất động sản: là các tài sản không di dời đƣợc bao gồm:
đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài
sản do pháp luật quy định.
Theo quy định của pháp luật thì tất cả các bất động sản đều phải đƣợc

nguyên tắc sau:


6

- Sát giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong
điều kiện bình thƣờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo qui hoạch thì mức giá nhƣ nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
Ƣơng, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá nhƣ nhau.
- Chính phủ quy định phƣơng phải xác định giá đất, khung giá các loại
đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trƣờng hợp phải điều chỉnh giá
đất và việc sử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực phố
thuộc trung ƣơng.
2.1.3. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Theo quy định của Luật Đất Đai 2003, hàng năm các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ƣơng phải ban hành giá các loại đất, để làm cơ sở cho việc
quản lý giá đất ta căn cứ vào Quyết định số 703/QĐ-UBND của UBND tỉnh
Bắc Giang ban hành ngày 26 tháng 12 năm 2013 về việc ban hành Quy định
mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Giá đất đƣợc xác định tuỳ
thuộc vào loại đất và vị trí thửa đất, cụ thể nhƣ sau:
* Giá đất nông nghiệp:
- Giá đất quy định trong bảng giá đƣợc áp dụng theo đơn vị hành chính
cấp tỉnh.
* Giá đất phi nông nghiệp:
A. Phân vị trí đối với đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô

- Các thửa đất ở vị trí 2, 3, 4 nhƣ đã nêu ở trên có ngõ thông với nhiều
đƣờng phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo đƣờng phố có khoảng cách


8

gần nhất, nếu khoảng cách đến các đƣờng phố bằng nhau thì áp dụng theo
đƣờng phố có mức giá cao nhất.
- Các thửa đất có một phần diện tích khuất lấp bởi thửa đất khác (trên 30%)
thì diện tích khuất lấp đƣợc tính bằng giá đất của vị trí thấp hơn liền kề trong
cùng thửa đất.
B.Phân vị trí đối với các thửa đất ở có chiều sâu lớn tại các đô thị và ven các
trục đƣờng giao thông:
- Vị trí 1: Tính từ mặt đƣờng (Chỉ giới giao đất) vào sâu đến 20m;
- Vị trí 2: Tính từ trên 20m vào sâu đến 40m;
- Vị trí 3: Tính từ trên 40m vào sâu đến 60m;
- Vị trí 4: Phần diện tích còn lại của thửa đất.
2.2. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất
Giá đất chịu ảnh hƣởng bởi 6 nhóm nhân tố bao gồm:
Nhân tố nhân khẩu

Nhân tố xã hội

Nhân tố kinh tế

Yếu tố ảnh hƣởng

Nhân tố khu vực

Nhân tố quốc tế

2.3.2. Các thành phần của GIS
Hệ thống GIS có 5 thành phần chính bao gồm: phần cứng, phần mềm,
dữ liệu, ứng dụng và con ngƣời. Năm thành phần này phải cân bằng, hoàn
chỉnh để GIS hoạt động có hiệu quả.

Hình 2.2: Các thành phần của GIS


10

2.3.2.1. Phần cứng (Hardware)
Phần cứng của hệ thống thông tin địa lí bao gồm các hợp phần sau:
Hệ thống máy tính: Màn hình, chuột điều khiển, main, bàn phím, đồ
đọc đĩa, ổ cứng,…..
Hệ thống mạng (LAN, WAN, Internet)
Các thiết bị ngoại vi: Máy quét, máy in, bàn số hóa, GPS…
2.3.2.2. Phần mềm (Software)
Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm điều khiển phần cứng của máy tính
thực hiện một nhiệm vụ xác định, phần mềm hệ thống thông tin địa lý có thể là
một hoặc tổ hợp phần mềm máy tính. Phần mềm đƣợc sử dụng trong Hệ thống
thông tin địa lí (GIS) bao gồm các tính năng sau:
- Nhập và kiểm tra dữ liệu
- Lƣu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu
- Xuất dữ liệu
- Biến đổi dữ liệu
- Tƣơng tác với ngƣời dùng
Phần mềm GIS đƣợc phân ra hai nhóm: phần mềm thƣơng mại và phần
mềm nguồn mở. Các phần mềm sử dụng phổ biến trong GIS: MapInfo, ArcGI
S, Grass GIS, ArcVIEW, Quantum GIS....
2.3.2.3. Con người

- Cơ sở dữ liệu thuộc tính: Là những thông tin về tính chất, đặc điểm
và các yếu tố nhận biết của đối tƣợng địa lý, bao gồm các biểu mẫu, các diễn
giải về những đặc tính khối lƣợng hay bản chất của các mối liên quan những
thông tin bản đồ với vị trí đích thực của nó. Các thông tin thuộc tính đƣợc
lƣu trữ, quản lý và trình bày trong hệ thống thông tin dƣới dạng số, các ký
tự, kí hiệu hay biểu thức logic để mô tả các thuộc tính thuộc về các thông tin
địa lý.


12

2.3.2.5. Chính sách và quản lý
Đây là hợp phần đóng vai trò rất quan trọng đảm bảo khả năng hoạt
động của hệ thống. Để hoạt động thành công, hệ thống GIS phải đƣợc đặt
trong một khung tổ chức phù hợp và có những hƣớng dẫn cần thiết để quản
lý, thu thập, lƣu trữ và phân tích số liệu, đồng thời có khả năng phát triển hệ
thống GIS theo yêu cầu.
Hệ thống GIS phải đƣợc điều hành bởi một hệ thống quản lý, bộ phận
này phải đƣợc bổ nhiệm để tổ chức hoạt động của hệ thống một cách có hiệu
quả phục vụ nhu cầu ngƣời sử dụng thông tin.
2.3.3. Các khả năng của GIS
Theo Võ Quang Minh (2005), GIS có các khả năng sau:
2.3.3.1. Khả năng chồng lấp các bản đồ
Việc chồng lấp các bản đồ trong kỹ thuật GIS là một khả năng ƣu việt
của GIS trong việc phân tích các số liệu thuộc không gian, để có thể xây dựng
thành một bản đồ mới mang các đặc tính hoàn toàn khác với bản đồ trƣớc
đây. Dựa vào kỹ thuật chồng lấp các bản đồ mà ta có các phƣơng pháp sau:
cộng, trừ, nhân, chia, tính trung bình, hàm số mũ, che, tổ hợp.
2.3.3.2. Khả năng phân loại thuộc tính
Một trong những điểm nổi bật trong tất cả các chƣơng trình GIS trong

trị mới cho giá trị khác nơi không đo giá trị trực tiếp đƣợc.
Trong thực tế nội suy đƣợc áp dụng cho mô hình hóa bề mặt khi cần phải
giải đoán các giá trị mới cho bề mặt hai chiều trên cơ sở độ cao láng giềng.
2.3.3.4. Tính diện tích
Phƣơng pháp thủ công:
- Đếm ô
- Cân trọng lƣợng
- Đo thƣớc tỷ lệ
2.3.4. Phương pháp GIS
- Dữ liệu vector: chia nhỏ bản đồ dƣới dạng đa giác


14

- Dữ liệu raster: tính diện tích của một ô, sau đó nhân diện tích này với
số lƣợng ô của bản đồ.
2.4. Tình hình nghiên cứu GIS trên thế giới và trong nƣớc
2.4.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới
Các nƣớc trên thế giới đặc biệt là những nƣớc phát triển đã và đang áp
dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau nhƣ điều tra quy hoạch, quản lý sử
dụng đất, bảo vệ môi trƣờng. Năm 1989, các nhà nguyên cứu bảo vệ môi
trƣờng của Hà Lan đã nghiên cứu và ứng dụng thành công công nghệ GIS vào
đánh giá mức độ ảnh hƣởng của khí thải và các phƣơng tiện giao thông ở
vùng Amstecdam. Hiện nay trên thế giới có khoảng trên 60.000 tổ chức và cá
nhân sử dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau.
Trong nhiều năm trở lại đây, GIS đã đƣợc các nhà khoa học thuộc
nhiều lĩnh vực nhƣ: địa chất, thổ nhƣỡng, quy hoạch đô thị, nông lâm nghiệp,
nghiên cứu và đã ứng dụng thành công trong nhiều công trình có giá trị. Cụ
thể điểm qua một số thành tựu đó là:
- Ứng dụng mô hình số hóa độ cao DEM để xây dựng bản đồ địa hình

nghệ GIS.
2.4.3. Tầm quan trọng của GIS trong lĩnh vực quản lý đất đai
Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào việc quản lý đất đai là một việc
rất cần thiết và quan trọng. Công nghệ GIS ngày càng phát triển và đạt nhiều
thành tựu quan trọng. GIS ngày nay trở thành công cụ đắc lực phục vụ hiệu
quả cho công tác quản lý đất đai. Quản lý đất đai là một lĩnh vực quan trọng,
chính sự phát triển của công nghệ GIS góp phần phục vụ hiệu quả cho việc
quản lý đất đai.
Bên cạnh đó thì đứng trƣớc những biến đổi không ngừng của cuộc cách
mạng khoa học công nghệ đòi hỏi sự phát triển mạnh mẽ của các phƣơng tiện kỹ
thuật cũng nhƣ các hệ phần mềm. Chính điều này thúc đẩy sự phát triển của
công nghệ GIS. Và việc quản lý đất đai cũng cần có những bƣớc chuyển đổi phù
hợp hơn. Ứng dụng GIS vào quản lý đất đai là một điều quan trọng và cần thiết.


16

2.4.4. Giới thiệu về MapInfo
2.4.4.1. Sơ lược về MapInfo
Phần mềm MapInfo là một công cụ khá công hiệu để tạo ra và quản lý cơ
sở dữ liệu địa lý vừa và nhỏ trên máy tính cá nhân. Sử dụng công cụ MapInfo
có thể thực hiện xây dựng một hệ thống thông tin địa lý, phục vụ cho mục
đích nghiên cứu khoa học và sản xuất cho tất cả các tổ chức kinh tế xã hội của
ngành và của địa phƣơng.
Ngoài ra MapInfo là một phần mềm tƣơng đối gọn nhẹ và dễ sử dụng,
đặc biệt, dùng cho mục đích về GIS rất hiệu quả. (Bùi Hữu Mạnh, 2006)
2.4.4.2. Tổ chức thông tin bản đồ trong MapInfo
MapInfo là một công cụ rất quan trọng trong việc xây dựng, quản lý, cập
nhật, xử lý, phân tích và mô hình hoá các đối tƣợng địa lý, MapInfo tổ chức,
quản lý cơ sở dữ liệu theo các lớp đối tƣợng địa lý trên máy tính bởi các File

của bản đồ.
2.4.4.4. Sự liên kết thông tin thuộc tính với các đối tượng bản đồ
Theo Phạm Trọng Mạnh (1999), một đặc điểm khác biệt của các thông
tin trong GIS so với các thông tin trong các hệ đồ hoạ trong các máy tính khác
là sự liên kết chặt chẽ, không thể tách rời giữa các thông tin thuộc tính với các
đối tƣợng bản đồ. Trong cơ cấu tổ chức và quản lý của cơ sở dữ liệu Mapinfo
sẽ đƣợc chia làm 2 phần cơ bản là cơ sở dữ liệu thuộc tính và cơ sở dữ liệu
bản đồ. Các bảng ghi trong các cơ sở dữ liệu này đƣợc quản lý độc lập với
nhau nhƣng đƣợc liên kết với nhau thông qua một chỉ số ID, đƣợc lƣu trữ và
quản lý chung cho cả hai loại bản đồ ghi nói trên.


18

Phần 3
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1.Đối tƣợng nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu là giá đất ở đô thị.
- Thành lập bản đồ giá đất tại thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn, tỉnh
Bắc Giang
3.1.2.Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về lãnh thổ: Tại thị trấn Chũ- huyện Lục Ngạn- tỉnh Bắc Giang.
- Phạm vi về mục đích sử dụng: Đất ở
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu
- Địa điểm nghiên cứu: Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.
3.2.2. Thời gian tiến hành
Từ tháng 8 năm 2014 đến tháng 11 năm 2014.
3.3. Nội dung nghiên cứu