ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

NGÔ MINH PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ĐẤT CỦA MÔT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên -2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

NGÔ MINH PHƯƠNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA MÔT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Mã số ngành


Thái Nguyên -2015


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn tận tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô
giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá
nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Lương Văn Hinh,
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi
trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt
bằng tỉnh Phú Thọ, Sở tài nguyên môi trường tỉnh Phú Thọ, UBND thành phố
Việt Trì, Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng thành phố Việt Trì, Phòng
tài nguyên môi trường Thành phố, các phòng ban chức năng của thành phố,
UBND các phường, xã, các trưởng khu, nhân dân các phường đã giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Việt Trì, ngày 28 tháng 11 năm 2015
Tác giả luận văn

Ngô Minh Phương


iv

1.4.4. Thời kỳ từ năm 2003 tới nay ................................................................ 14
1.5. Thực tiễn việc bồi thường GPMB ở Việt Nam ........................................ 15
1.5.1. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ: ........................................................ 16
1.5.2. Trình tự thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........... 284
1.5.3. Một số kết quả đạt được trong quá trình giải phóng mặt bằng ............ 28
1.5.4. Những tồn tại trong quá trình bồi thường hỗ trợ và tái định cư ............ 31
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ….. .......................................................................................................... 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 34
2.2. Địa điểm, thời gian nghiên cứu ................................................................ 34
2.3. Nội dung nghiên cứu: ............................................................................... 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 34
2.4.1. Phương pháp điều tra ........................................................................... 35
2.4.2. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu ................................... 35
2.4.3. Phương pháp chuyên gia .................................................................... 366
2.4.4. Phương pháp so sánh ............................................................................. 36
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 37
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ ........................................................................................................... 37
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên của thành phố Việt Trì ...................... 37
3.1.2. Khái quát về thực trạng kinh tế xã hội của thành phố Việt Trì ............ 43
3.2. Tình hình quản lý đất đại và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt
Trì .................................................................................................................... 48
3.2.1. Tình hình quản lý sử dụng đất .............................................................. 48
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thành phố Việt Trì ...51


v


CP

Chính Phủ

TW

Trung ương

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

WB

Ngân hàng thế giới

UBND

Ủy ban nhân dân

HĐND

Hội đồng nhân dân

QĐ-UBND

Quyết định của ủy ban nhân dân

TT-BTC


ĐTH

Đô thị hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

BT

Bồi thường

BTHT

Bồi thường hỗ trợ


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá ở Việt Nam đã được thực hiện
hơn hai thập kỷ qua, nó đặc biệt diễn ra mạnh mẽ ở những năm gần đây.
Trong quá trình đó chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án với các mục
tiêu phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kinh tế
- xã hội, hạ tầng cho các khu đô thị… Trong đó, công tác thu hồi đất, bồi
thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình là một khâu quan
trọng, then chốt của quá trình phát triển.
Bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để
triển khai thực hiện các dự án. Nhưng trên thực tế việc chuyển quỹ đất vào
triển khai các dự án không đơn giản, vì nó tác động tới mọi mặt đời sống kinh
tế, xã hội và cộng đồng dân cư. ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước,
của chủ đầu tư, đặc biệt với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm
vi cả nước, đến từng địa phương, cơ sở. Đây là một thách thức rất lớn đối với
việc triển khai các dự án hiện nay, nó đòi hỏi chúng ta phải giải quyết hàng
loạt các vấn đề liên qua đến người dân mất đất như: đời sống, việc làm của
người dân bị lấy đất và giá trị phần đất đai bị lấy của người dân phải được xác
định như thế nào để thoả mãn thiệt hại mà họ phải gánh chịu, giải quyết ổn
thoả tâm trạng của người dân sau khi bị mất đất cũng là những vấn đề vô cùng
quan trọng.
Ở Phú Thọ hiện nay quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa
đang diễn ra rất mạnh, rất nhiều dự án đã và đang triển khai, vấn đề chuyển đổi
quỹ đất đang sử dụng hiện nay sang đất triển khai dự án đang diễn ra nhanh.
Thành phố Việt Trì là một địa phương cũng đang đứng trước những
thách thức trên khi một số dự án được triển khai đã lấy đi quỹ đất không nhỏ
là tư liệu sản xuất của người dân. Từ quỹ đất thu hồi này nhiều nhà máy, khu


2


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn tận tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô
giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá
nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Lương Văn Hinh,
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi
trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt
bằng tỉnh Phú Thọ, Sở tài nguyên môi trường tỉnh Phú Thọ, UBND thành phố
Việt Trì, Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng thành phố Việt Trì, Phòng
tài nguyên môi trường Thành phố, các phòng ban chức năng của thành phố,
UBND các phường, xã, các trưởng khu, nhân dân các phường đã giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Việt Trì, ngày 28 tháng 11 năm 2015
Tác giả luận văn

Ngô Minh Phương


4


1.1.4. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế
- xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức: Bồi
thường bằng nhà ở; Bồi thường bằng giao đất ở mới; Bồi thường bằng tiền để
người dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách GPMB.
1.2. Chính sách bồi thường hỗ trợ và TĐC ở các tổ chức quốc tế và một
số nước
1.2.1. Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB)
Mục tiêu chính sách bồi thường tái định cư của Ngân hàng thế giới
(WB) và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) là việc bồi thường tái định cư sẽ
được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục để
giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng
thu nhập và mức độ sản xuất như trước khi có dự án, phải đảm bảo cho các hộ
di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của
họ được thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án.[4]
Các biện pháp thu hồi được cung cấp là bồi thường theo giá thay thế
nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất có cùng
hiệu suất và phải thật gần với đất đã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng
diện tích được người bị ảnh hưởng chấp thuận, giao đất tái định cư với thời

xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có cách làm riêng của mình. Chúng ta
có thể học hỏi kinh nghiệm của ngay các nước láng giềng như Trung Quốc,
Inđônêxia, Thái Lan...


7

1.2.2.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc chủ trương xuyên suốt trong việc bồi thường GPMB là
hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng
người bị ảnh hưởng để thực hiện các dự án đầu tư. Do việc thu hồi đất là
không thể tránh khỏi nên phương án đền bù phải đảm bảo tối đa các lợi ích
cho những người bị thu hồi đất để họ có thể cải thiện mức sống, đảm bảo cuộc
sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
đất được thanh toán tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư và tiền
bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp
tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm
trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài
sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Cũng như ở Việt Nam, mức bồi thường cho giải phóng mặt bằng được
thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc
cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục
quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương
thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản
sau: một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và
nhà cũ; hai là, giá đất tiêu chuẩn; ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng
lại là tiền bồi thường về nhà ở.

để xây dựng khu tái định cư;
Tái định cư được thực hiện theo ba tiêu chí:
- Bồi thường tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất;
- Hỗ trợ di chuyển, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện
phù hợp;
- Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống
đạt hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án;


9

Việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung là yếu tố không thể thiếu của việc lập
dự án đầu tư có di dân tái định cư và những nguyên tắc chính gồm:
- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án;
- Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng
kinh tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp
không có dự án;
- Các dự án về tái định cư phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt;
- Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến
chi tiết về các phương án bồi thường tái định cư.
- Các chủ đầu tư đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất,
trong đó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về đất đai,
tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ;
1.2.2.3. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á,
quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ
chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý,
việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định
giá đền bù. Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự

Trong thời kỳ các triều đại phong kiến trị vì đất nước, chính sách bồi
thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã được xác lập và chủ
yếu tập trung vào bồi thường ruộng đất canh tác. Hình thức bồi thường chủ yếu
bằng tiền, mức bồi thường này được quy định chặt chẽ, tương xứng với thiệt
hại của người bị thu hồi đất.
Giai đoạn thực dân Pháp xâm lược nước ta, ngoài một số hiệp ước bất
bình đẳng để chiếm hữu đất, Nghị định của toàn quyền Đông Dương ngày 17
tháng chạp năm 1913 là văn bản chính thức định ra những nguyên tắc nhượng
địa, núp dưới hình thức mua bán để chiếm đoạt đất đai.
Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam
dân chủ cộng hòa đã ban hành Hiến pháp đầu tiên, trong đó chỉ rõ: “Nhiệm vụ


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ...................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..........................................................vii
DANH MỤC BẢNG .................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH .........................................................................................ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất ................................................................................................. 4
1.1.1. Bản chất của công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng ....................... 4
1.1.2. Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất ....................................... 4
1.1.3. Hỗ trợ ..................................................................................................... 4
1.1.4. Tái định cư ............................................................................................. 5

nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần
vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các
ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao,
quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định của Nhà
nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” [18].
+ Tại Điều 18 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai
theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đáng mục đích và có hiệu quả.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ
chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết
kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định
của pháp luật” [18].
+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không


13

bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh
và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi
thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức
trưng mua, trưng dụng do luật định” [18].
1.4.3. Thời kỳ 1993 đến 2003
Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày
15/10/1993 trên cơ sở Hiến pháp 1992 quy định: "đất có giá trị" và người sử
dụng đất đều có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới đối với công tác bồi
thường GPMB của Luật đất đai năm 1993.
Những quy định về bồi thường GPMB của Luật đất đai năm 1993 đã
thu được những kết quả quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng
về sau, do sự phát triển kinh tế xã hội nhanh tróng, nó đã dần mất đi vai trò
làm động lực thúc đẩy phát triển. Để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người
sử dụng đất nên Luật đất đai năm 1993 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số Điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai
và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công
ty cổ phần.