ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

VŨ THỊ HỒNG XUYÊN

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG,
GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

VŨ THỊ HỒNG XUYÊN

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG,
GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
Chuyên ngàn :Lý luận và lịch sử Nhà nước và Pháp luật
Mã số: 60 38 01 01

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN HOÀNG ANH

HÀ NỘI – 2015



3.

ISO

Tổ chức tiêu chuẩn hoá quốc tế

4.

XH

: Xã hội

5.

NQ

: Nghị quyết

6.

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7.

NSNN

: Ngân sách nhà nước


: Quốc hội

15. CLB

: Câu lạc bộ


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN ......ERROR!
BOOKMARK NOT DEFINED.
PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, ......ERROR!
BOOKMARK NOT DEFINED.
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTERROR!

BOOKMARK

NOT

DEFINED.
1.1. Khái quát chung về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất ......................................................... Error! Bookmark not defined.
1.1.1. Các khái niệm về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất. ................................................... Error! Bookmark not defined.
1.1.2. Nội dung và hình thức thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn,
thế chấp quyền sử dụng đất........................... Error! Bookmark not defined.
1.2. Chính sách pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền

thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất ......................................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về thuế, lệ phí khi người sử dụng
đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền
sử dụng đất .................................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.3. Những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân của chính sách
thuế, lệ phí khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, góp
vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất ...... Error! Bookmark not defined.
2.3. Thực trạng thực hiện pháp luật trong lĩnh vực hành chính khi người
sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử
dụng đất .............................................................. Error! Bookmark not defined.
2.3.1. Thực trạng về thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.Error!

Bookmark

not

defined.
2.3.2. Những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân về thủ tục hành chính
liên quan đến thực hiện quyền của người sử dụng đấtError!
not defined.

Bookmark


2.4. Thực trạng về những vi phạm pháp luật của người sử dụng đất khi
thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền
sử dụng đất ......................................................... Error! Bookmark not defined.
2.4.1. Thực trạng về những vi phạm pháp luật đất đai của hộ gia đình, cá

Đất đai năm 2013), còn việc sử dụng đất đai trên thực tế thì giao cho các chủ
thể khác nhau như tổ chức pháp nhân, hộ gia đình, cá nhân... Vì vậy, khi bàn
đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ thể được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất... đó chính là các cá nhân, hộ gia đình, các doanh nghiệp...
Mặc dù đã có nhiều công trình nghiên cứu và học tập rút ra kinh nghiệm từ
các nước trên thế giới để áp dụng ở Việt Nam, nhưng vấn đề thực hiện quyền
của người sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập mang nặng quan hệ hành chính,
nếu căn cứ vào pháp luật đất đai hiện nay thì hệ thống pháp luật đất đai chưa
thể hiện được một cách cụ thể về yêu cầu của thị trường, lợi ích của người sử
dụng đất, của Nhà nước và của cộng đồng dân cư trong thực hiện quyền sử
dụng đất. Chính vì thế mà cần phải nghiên cứu một cách cụ thể về tình hình
thực hiện pháp luật về quyềnchuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền
sử dụng đất qua đó để có cơ sở về mặt lý luận và thực tiễn nhằm hoàn thiện hệ
thống pháp luật đất đai ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay đảm bảo quyền
lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và thu hút các nhà đầu tư
nước ngoài vào Việt Nam.
Mặc dù, trong thời gian qua, hệ thống chính sách, pháp luật đất đai đã
có nhiều qua nhiều lần sửa đổi nhưng vẫn còn bất cập, hiệu quả kinh tế mang
lại chưa cao, chưa trở thành một nguồn vốn thực sự cho việc phát triển kinh
tế. Pháp luật đất đai và hệ thống pháp luật có liên quan còn nhiều điểm chồng
chéo, mâu thuẫn, làm cho việc thi hành còn gặp khó khăn lúng túng và trong
1


nhiều trường hợp thiếu sự thống nhất giữa Luật Đất đai với các Bộ Luật Dân
sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư. Những bất cập này đã có những
ảnh hưởng nhất định đến tình hình kinh tế - xã hội, lợi nhuận của cá nhân và
Nhà nước, của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam phát sinh từ những giao
dịch dân sự về quyền sử dụng đất; những thuận lợi, khó khăn cho các chủ thể
sử dụng đất khi thực hiện quyền sử dụng đất của mình; đặc biệt trong đó phải

đai liên quan đến việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất; bảo đảm thực hiện pháp luật về
quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và người sử dụng đất, góp phần
cho thị trường bất động sản ở Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch.
3. Tình hình nghiên cứu
Trong giai đoạn vừa qua, đã có nhiều đề tài nghiên cứu về thực trạng
thực hiện các quyền sử dụng đất của các chủ thể khi được nhà nước giao đất,
cho thuê đất như cuốn sách “Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở
Việt Nam” của Nguyễn Cảnh Quý (2010), xuất bản tại nhà xuất bản Tư pháp,
Hà Nội đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ chế điều chỉnh pháp
luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cơ chế điều chỉnh pháp luật
đất đai. Đặc biệt, tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để đưa ra các quy định
của pháp luật đất đai trên các văn bản quy phạm pháp luật vào trong thực tế
cuộc sống thông qua các hình thức thực hiện pháp luật; hoặc cuốn sách “ Nhận
thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính
quyền ở Việt Nam hiện nay” do Nguyễn Cảnh Quý chủ biên, 2010 được xuất
bản tại nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội đã đi sâu nghiên cứu lý luân về nhận
thức và thực hiện pháp luật của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở
nước tatrong đó đi sâu phân tích bốn hình thức thực hiện pháp luật đất đai của
cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền Việt Nam như tuân thủ pháp luật,
3


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Ban chấp hành Trung ương (2003), Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12 tháng
3 năm 2003 của Ban Chấp hành Trung ương Khóa IX về tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH - HĐH đất nước
2. Ban chấp hành Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam, Nghị quyết Hội nghị
lần thứ 6 Ban chấp hành trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam khóa X về tiếp

thứ VIII, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
13.Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần
thứ IX, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
14.Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi mới
(Đại hội VI, VII, VIII, IX), Nhà xuất bản Chính trị Quốc Gia, Hà Nội.
15.Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần
thứ X, Nhà xuất bản Quốc gia Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
16.Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần
thứ XI, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
17.Doãn Hồng Nhung (2012), Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản
Việt Nam: kỷ yếu hội thảo khoa học , Trường Đại học Luật Hà Nội. Khoa
pháp luật kinh tế
18. Doãn Hồng Nhung, Chế định sở hữu đất đai qua các thời kỳ và giải pháp
tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, Nghiên cứu lập pháp – Văn
phòng Quốc hội, số 19/2011.
19. Đoàn Thái Sơn, Vướng mắc, bất cập của thế chấp bằng quyền sử dụng
đất trong hoạt động ngân hàng, Web ngân hàng Nhà nước
20. Đoàn Thái Sơn, Vướng mắc, bất cập của thế chấp bằng quyền sử dụng đấttrong
hoạt động ngân hàng, đăng trên trang Web Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
21. GS. TS Lê Minh Tâm – chủ biên (2009), Giáo trình Lý luận Nhà nước và Pháp
luật - Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội- 20091,
22.Hoàng Thị Kim Quế - chủ biên (2005), Giáo trình Lý luận chung về nhà
nước và pháp luật, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Nhà xuất bản
Đại học Quốc gia Hà Nội.
23. Nguyễn Cảnh Quý (2010) Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán
bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay” , Nxb Tư
pháp, Hà Nội

5




40.TS. Nguyễn Quang Tuyến – Nguyễn Xuân Trong, Bàn về Quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất,
Website:http://land.hcmunre.edu.vn/Files/QLDD/34_Tuyen_Trong.pdf?As
pxAutoDetectCookieSupport=1
41. Viện nghiên cứu Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp), Từ điển Luật học, , Nxb
Chính trị Quốc gia, Hà Nội -2006
42.Vũ Ngọc Kích – Bộ Tài nguyên và Môi trường ,Giới thiệu Luật Đất đai
năm 2003, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội, 2005.
http://www.npa.org.vn/Uploads/2015/6/4/Luan%20an%20_%20Tran%20Tien
%20Hai%20_ban%20nop%20QD%20chinh%20thuc_.pdf

7