ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------***---------

ĐÀO THỊ THANH HƢƠNG

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN
NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Hà Nội - Năm 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

ĐÀO THỊ THANH HƢƠNG

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN
NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60 34 02 01
LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. TRẦN THẾ NỮ

Xác nhận của cán bộ hƣớng dẫn


defined.

1.3 HỆ THỐNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CTCP TRÊN TTCK VIỆT
NAM ............................................................................... Error! Bookmark not defined.
1.3.1 Nhóm đánh giá khái quát tình hình tài chính ... Error! Bookmark not defined.
1.3.2 Nhóm phân tích chuyên sâu tình hình tài chínhError!

Bookmark

not

defined.
1.3.3. Một số chỉ tiêu phân tích tài chính trong công ty cổ phần niêm yết trên thị
trường chứng khoán Việt Nam.................................... Error! Bookmark not defined.

CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... Error! Bookmark not defined.
2.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU............................. Error! Bookmark not defined.
2.2. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................... Error! Bookmark not defined.
2.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu........................... Error! Bookmark not defined.
2.2.2. Công tác chuẩn bị phân tích .............................. Error! Bookmark not defined.
2.2.3 Phương pháp sử dụng trong phân tích .............. Error! Bookmark not defined.

CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI MỘT SỐ
CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT Ở VIỆT NAM..Error! Bookmark not
defined.
3.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN NGÀNH BẤT
ĐỘNG SẢN ................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.1.1. Đặc điểm thị trường bất động sản ..................... Error! Bookmark not defined.
3.1.2 Vai trò của thị trường bất động sản ................... Error! Bookmark not defined.


CHÍNH TẠI CÁC CTCP BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM... Error!
Bookmark not defined.
4.2.1 Các phƣơng pháp sử dụng trong phân tích ..... Error! Bookmark not defined.
4.2.2 Tiến hành phân tích ........................................... Error! Bookmark not defined.

4.3. HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC
CTCP BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM ............Error! Bookmark not
defined.


4.3.1. Hoàn thiện các chỉ tiêu đánh giá khái quát tình hình tài chính .......... Error!
Bookmark not defined.
4.3.2 Hoàn thiện các chỉ tiêu phân tích tài chính chuyên sâuError! Bookmark not
defined.

4.4. Những điều kiện cơ bản nhằm hoàn thiện hệ thống phân tích tài chính tại
các CTCP bất động sản niêm yết trên thị trƣờng chứng khoán Việt Nam Error!
Bookmark not defined.
4.4.1. Về phía công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng
khoán Việt Nam ............................................................ Error! Bookmark not defined.
4.4.2 Về phía Ủy ban chứng khoán Nhà nước ........... Error! Bookmark not defined.
4.4.3. Về phía sở giao dịch chứng khoán .................... Error! Bookmark not defined.

KẾT LUẬN ................................................................... Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 11


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT
1

32

Kí hiệu
BCĐKT
BCKQKD
BĐS
BEP
Bq
CK
CP
CTCP
DT
DTT
ĐK
EBIT
HĐKD
HTK
LNST
LNTT
NDN
NNH
NPT
NPTr
PTTC
SGDCK
TS
TSCĐ
TSDH
TSNH
T&TĐT

Tài sản cố định
Tài sản dài hạn
Tài sản ngắn hạn
Tiền và các khoản tương đương tiền
Thị trường chứng khoán
Thị trường chứng khoán
Ủy ban chứng khoán Nhà nước
Vốn chủ sở hữu
Khả năng sinh lời của vốn chủ sở hữu

i


DANH MỤC BẢNG BIỂU
STT

Bảng

Nội dung

Trang

1

Bảng 1.1

Tổng hợp hệ thống phân tích tài chính trong các

34


Phân tích khả năng thanh toán của HBC năm 2014

57

6

Bảng 3.5

Phân tích khả năng sinh lời của LCG năm 2014

58

7

Bảng 3.6

Phân tích năng lực hoạt động của DIG năm 2014

60

8

Bảng 4.1

Bảng đánh giá khái quát tình hình huy động vốn

72

9


13

Bảng 4.6

Bảng đánh giá năng lực hoạt động

77

14

Bảng 4.7

Bảng tổng hợp các chỉ tiêu đánh giá khái quát tình

79

hình tài chính
15

Bảng 4.8

Bảng phân tích mối quan hệ tài sản và nguồn vốn

80

16

Bảng 4.9

Bảng phân tích tình hình thanh toán trên mối quan


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường chứng khoán Việt Nam một số năm trở lại đây có sự phục hồi hơn,
đã có sự tăng số lượng công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán. Nhưng các thể
chế tài chính Việt Nam chưa đủ mạnh để có được những thông tin tài chính thực sự
hiệu quả trên cơ sở thông tin minh bạch, kịp thời. Những thông tin công bố còn
chưa đủ tính xác thực, vì vậy đòi hỏi người sử dụng thông tin tài chính cần xây
dựng được hệ thống phân tích tài chính hiệu quả ngay từ đầu và chặt chẽ để có được
quyết định tài chính đúng đắn và phù hợp với từng đối tượng sử dụng thông tin. Từ
đó, góp phần xây dựng hệ thống tài chính quốc gia thêm mạnh.
Rất nhiều công ty niêm yết trên TTCK, với nhiều ngành khác nhau. Mỗi ngành
sẽ có sự quan tâm của nhiều đối tượng sử dụng thông tin. Trong đó bất động sản là
một ngành phi tài chính điển hình và được nhiều đối tượng quan tâm. Bởi thị trường
bất động sản là một trong những bộ phận quan trọng của nền kinh tế quốc dân, là thị
trường liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về mặt quy mô, tính chất
cũng như mặt giá trị. Bất động sản là một trong những biểu hiện về sự thịnh vượng
của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các quốc gia
là khác nhau nhưng thường chiếm khoảng 40% lượng của cải vật chất mỗi quốc gia.
Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng các hoạt động trong
nền kinh tế. Bất động sản là quan trọng không thể thiếu trong đời sống, là nguồn tài
nguyên quý giá, có hạn và không thể thay thế được.
Thêm vào đó, thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2014 đã có những tín hiệu
phục hồi tích cực về thanh khoản và giá đã có xu hướng tăng nhẹ ở một số phân
khúc. Sự phục hồi trên diện rộng với lượng hàng tồn kho giảm đều và ổn định, khối
lượng giao dịch trên thị trường này tăng vọt cũng như sự phục hồi về giá chào bán
diễn ra trên tất cả các phân khúc cao cấp, trung cấp và nhà ở giá phải chăng trong
thị trường. Do có nền tảng vững chắc về tăng trưởng GDP và tín dụng tại Việt Nam
đều đã phục hồi, cùng với những điều chỉnh về chính sách nhà ở như nới lỏng quy
định sở hữu nhà của người nước ngoài và gói hỗ trợ tín dụng cho lĩnh vực bất động

hình phân tích tài chính của các CTCP BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam. Từ đó,
đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện về tổ chức, nội dung và phương pháp phân tích tài
chính tại các CTCP BĐS niêm yết. Nhằm nâng cao chất lượng thông tin tài chính

2


được công bố công khai trên thị trường của các công ty cổ phần bất động sản niêm
yết Việt Nam.
Từ đó, luận văn hướng tới mục tiêu cụ thể sau:
-

Làm rõ cơ sở lý luận phân tích tài chính doanh nghiệp và xây dựng hệ

thống phân tích tài chính doanh nghiệp.
-

Phân tích thực trạng hệ thống phân tích tài chính áp dụng trong các công ty

cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam;
-

Đánh giá thực trạng hệ thống phân tích tài chính công khai của công ty cổ

phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam;
-

Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện phân tích tình hình tài chính

nhằm nâng cao chất lượng thông tin tài chính công bố công khai của các công ty cổ

tích tài chính Công ty cổ phần bất động sản đã được công bố công khai trên thị
trường chứng khoán tập trung ở Việt Nam. Là những thông tin có độ tin cậy cao
cũng như đã được thẩm định và được các công ty cổ phần niêm yết công bố theo
quy định của pháp luật. Từ đó, tác giả xây dựng hệ thống phân tích tài chính các
công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, nhằm
nâng cao hiệu quả phân tích tài chính cho các công ty, làm cơ sở cho người sử dụng
thông tin phân tích tài chính đạt hiệu quả. Luận văn tiến hành thu thập số liệu thứ
cấp về thực trạng phân tích tài chính công khai của các công ty cổ phần bất động
sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn áp dụng phương pháp thống kê tổng hợp, phân tích, so sánh… để
phân tích, đánh giá thực trạng phân tích tài chính công ty cổ phần bất động sản niêm
yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
Phương pháp nghiên cứu định lượng: tác giả sử dụng trong luận văn thông qua
việc tính toán, đo lường tổng hợp, so sánh các sự kiện trên cơ sở các dữ liệu thu
thập được. Từ đó tác giả có dữ liệu thực tế phân tích tình hình tài chính của các
công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Tác
giả đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống phân tích tình hình tài chính
các công ty cổ phần bất động sản giúp người sử dụng thông tin có cơ sở phân tích
hiệu quả.
Phương pháp nghiên cứu định tính: tác giả sử dụng nhằm mô tả và phân tích
đặc điểm, môi trường của ngành bất động sản, các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình

4


tài chính thị trường bất động sản. Việc sử dụng phân tích định tính nhằm hoàn chỉnh
những thông tin định lượng thu được trong quá trình nghiên cứu.
Để có căn cứ cho việc thực hiện nghiên cứu, luận văn đã tiến hành thu thập dữ
liệu từ các nguồn thông tin sau:


Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về phân tích tài
chính doanh nghiệp
Chương 2: Phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Thực trạng phân tích tài chính các công ty cổ phần bất động sản
niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
Chương 4: Một số giải pháp hoàn thiện phân tích tình hình tài chính của các
công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

6


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ
LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP

1.1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
Phân tích tài chính trong doanh nghiệp là vấn đề được nhiều nhà nghiên cứu,
nhà quản trị, nhà đầu tư và đối tượng khác quan tâm. Thực tế đã có rất nhiều công
trình nghiên cứu về vấn đề này. Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu:
Luận án tiến sĩ kinh tế, chuyên ngành Kế toán, kiểm toán và phân tích năm
2008, NCS. Trần Thị Minh Hương với nghiên cứu “Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu
phân tích tài chính tại Tổng công ty hàng không Việt Nam”. Luận án đã nghiên cứu
về lĩnh vực kinh doanh dịch vụ cụ thể là dịch vụ hàng không. Luận án đã đề cập đến
hệ thống chỉ tiêu phân tích, khái quát hóa hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính được
áp dụng tại 20 hãng hàng không nước ngoài thuộc thiệp hội Hàng không Châu Á
Thái Bình Dương, phân tích thực trạng hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính tại Tổng
Công ty Hàng không Việt Nam. Từ đó, xây dựng một hệ thống chỉ tiêu phân tích tài
chính phù hợp với đặc điểm hoạt động kinh doanh và yêu cầu của phân tích cho
Tổng Công ty Hàng không Việt Nam.
Luận án tiến sĩ kinh tế, ngành kế toán năm 2012, NCS Nguyễn Thị Quyên với

nghiệp nói chung và công ty chứng khoán nói riêng, phân tích tài chính và chất
lượng thông tin tài chính của các công ty chứng khoán. Từ đó, đưa ra một số giải
pháp nhằm hoàn thiện phân tích tài chính trong các công ty chứng khoán Việt Nam.
Tóm lại, Các công trình nghiên cứu về phân tích tài chính doanh nghiệp của
các tác giả mặc dù đã đưa ra được cách thức, cơ sở và ý nghĩa của các chỉ tiêu phân
tích tài chính doanh nghiệp nói chung và một số ngành nói riêng. Tuy nhiên một số
công trình nghiên cứu dữ liệu không còn tính thời sự và chưa có nghiên cứu nào đi
sâu hoàn thiện phân tích tài chính nhằm nâng cao hiệu quả phân tích các công ty cổ
phần niêm yết ngành bất động sản.
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP
1.2.1. Phân tích tài chính doanh nghiệp
Phân tích tài chính doanh nghiệp thể hiện tình trạng tài chính, sức mạnh tài
chính, an toàn tài chính và hiệu quả tài chính của doanh nghiệp. Vì vậy, Phân tích
tài chính là cách tiếp cận tài chính doanh nghiệp với độ tin cậy cao và hiệu quả.

8


Nguyễn Trọng cơ (2010, trang 8) phát biểu rằng “PTTC doanh nghiệp là tổng
thể các phương pháp cho phép đánh giá tình hình tài chính đã qua và hiện nay, dự
đoán tình hình tài chính trong tương lai của doanh nghiệp, giúp cho nhà quản lý
đưa ra các quyết định quản lý hợp lý, phù hợp với mục tiêu mà họ quan tâm”.
Các chủ thể có những quan hệ kinh tế tài chính nhất định với doanh nghiệp ở
hiện tại hoặc tương lai đều có nhu cầu sử dụng thông tin do phân tích cung cấp để
phục vụ cho quá trình ra quyết định kinh tế. Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường,
mỗi chủ thể quan tâm ở những giác độ khác nhau, đòi hỏi phân tích tài chính phải
tiến hành phân tích bằng nhiều phương pháp khác nhau. Vì thế, Hoàn thiện hệ thống
chỉ tiêu phân tích tài chính doanh nghiệp là rất cần thiết, cần được ngày càng hoàn
thiện và phát triển.
Theo Lê Thị Xuân (2011, trang 1) phát biểu rằng “Phân tích tài chính doanh

quyết định tiếp tục quan hệ tín dụng hay ngừng lại.
Cơ quan thuế và cơ quan nhà nước: thông tin phân tích tài chính giúp cơ quan
thuế nắm được số thuế phải nộp, tình hình nộp thuế, số thuế còn phải nộp và nghĩa
vụ phải nộp nhà nước của doanh nghiệp.
Người lao động: thông tin PTTC giúp người lao động nắm được sức mạnh tài
chính của doanh nghiệp mình đang cống hiến, để họ có niềm tin tiếp tục gắn bó lâu
dài với doanh nghiệp, hay tìm kiếm một doanh nghiệp khác ổn định hơn.
Hệ thống phân tích tình hình tài chính được xây dựng dựa trên đặc điểm hoạt
động kinh doanh của doanh nghiệp. Mỗi ngành kinh doanh sẽ có đặc thù kinh doanh
khác nhau. Hệ thống phân tích tài chính được xây dựng tuỳ vào ngành nghề kinh
doanh giúp cho phân tích đánh giá được chuẩn xác tình hình tài chính và kết quả
hoạt động của doanh nghiệp.
Phân tích tài chính của doanh nghiệp thực hiện ba chức năng chính: chức năng
đánh giá, chức năng điều chỉnh và chức năng dự báo. Với chức năng đánh giá, phân
tích tài chính làm rõ những vấn đề về tạo lập, phân phối và sử dụng vốn diễn ra và
ảnh hưởng đến kết quả hoạt động kinh doanh như thế nào, có đạt được mục tiêu hay
kế hoạch đề ra không? Với chức năng dự báo, phân tích tài chính giúp doanh nghiệp
thấy được tiềm lực tài chính, sự vận động vốn trong tương lai, chu kỳ kinh doanh
trong thời gian tới, giúp doanh nghiệp có những hành động đúng để đạt mục tiêu đề
ra. Từ việc cung cấp thông tin từ chức năng đánh giá và chức năng dự báo, phân

10


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ tài chính, 2007. Quyết định số 13/2007/QĐ – BTC ngày 13/3/2007.
2. Bộ tài chính, 2007. Thông tư 38/2007/TT – BTC ngày 18/4/2007.
3. Bộ tài chính, 2010. Thông tư số 09/2010/TT-BTC ngày 15/01/2010.
4. Nguyễn Trọng Cơ và Nguyễn Thị Thà, 2009. Phân tích tài chính doanh nghiệp.