ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

DƢƠNG THỊ NGỌC ANH

PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ NỢ CỦA NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẰNG BIỆN
PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN TUYẾN

HÀ NỘI - 2014


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố
trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn
trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các
nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

đất ở .......................................................... Error! Bookmark not defined.


1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử
dụng đất ở ................................................. Error! Bookmark not defined.
1.2.3. Vai trò và cấu trúc của pháp luật trong việc bảo vệ quyền chủ nợ trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp
quyền sử dụng đất ở.................................. Error! Bookmark not defined.
Kết luận chƣơng 1 .......................................... Error! Bookmark not defined.
Chƣơng 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ
NỢ CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở...................................................... Error! Bookmark not defined.
2.1. Thực trạng pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thƣơng

mại trong hoạt động cho vay bằng thế chấp quyền sở dụng đất ởError! Bookm
2.1.1. Các quy định về quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt
động cho vay............................................. Error! Bookmark not defined.
2.1.2. Các quy định về nghĩa vụ của các bên liên quan trong hoạt động cho
vay có thế chấp quyền sử dụng đất ở nhằm bảo vệ quyền chủ nợ của
ngân hàng thương mại .............................. Error! Bookmark not defined.
2.1.3. Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất ở trong hoạt động cho vay

nhằm bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mạiError! Bookmark not define
2.1.4. Một số nhận xét, bình luận và đánh giá về thực tiễn xử lý tài sản bảo
đảm là quyền sử dụng đất ở để bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho
vay của ngân hàng thương mại ................. Error! Bookmark not defined.
2.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ


Ngân hàng thương mại

NHTMNN

Ngân hàng thương mại Nhà nước.

SDĐ

Sử dụng đất

TCTD

Tổ chức tín dụng

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG
Số hiệu bảng

Tên bảng

Bảng 2.1

Trang
Error!
Bookmark

hàng nói riêng bộc lộ nhiều bất cập, không còn phù hợp với yêu cầu của thực tiễn, đặc
biệt là các quy định về bảo vệ bảo vệ quyền chủ nợ của TCTD.
Việc nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện về thế chấp quyền sử dụng


đất ở là một vấn đề có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc trong bối cảnh nền kinh
tế hiện nay.
Chính vì vậy, tôi đã lựa chọn đề tài: “Pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của
ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền
sử dụng đất ở” cho luận văn cao học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến việc nghiên cứu nghiên cứu các quy định của pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất ở, đã có một số công trình nghiên cứu khoa học của một số
tác giả như:
- Luận văn thạc sĩ của Bùi Thị Thanh Hằng về đề tài “Thế chấp quyền sử
dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta hiện nay”;
-“Hoàn thiện pháp luật về quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng” luận văn thạc
sĩ của Lê Kim Thanh;
- “Pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thương mại ở Việt Nam – Những vấn đề lí luận và thực tiễn”, luận văn thạc sĩ
luật học Hoàng Anh Tuấn;
- “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất – một biện pháp bảo đảm hợp
đồng tín dụng ngân hàng”, Khóa luận tốt nghiệp của Ngô Thị Hỷ.
Ngoài ra, còn có các bài viết đăng trên trên tạp chí như: Nghiên cứu luật
pháp, Luật học, Nhà nước và pháp luật, Dân chủ và pháp luật... Các công trình trên
đã nghiên cứu những vấn đề liên quan đến thế chấp tài sản và thế chấp quyền sử
dụng đất. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu một cách sâu sắc về các
vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến việc bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng
thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở.
Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này, tôi mong muốn tìm hiểu cụ thể

- Kiến nghị những biện pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ


của NHTM bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở.
6. Những đóng góp của luận văn
- Nghiên cứu một cách tổng quát các quy định về thế chấp quyền sử dụng
đất ở trong quan hệ cho vay của ngân hàng thương mại.
- Phân tích, tìm hiểu những quy định của pháp luật hiện hành về bảo vệ quyền
chủ nợ của ngân hàng bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở và quá trình
giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở.
- Những bất cập và hạn chế, cơ chế thực thi pháp luật hiện hành về quyền
chủ nợ của ngân hàng thương mại.
- Trên cơ sở phân tích những bất cập của pháp luật xung quanh quy định về
thế chấp quyền sử dụng đất ở, luận văn đưa ra những kiến nghị, giải pháp thiết
thực nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của Ngân hàng
thương mại trong thời gian tới, phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế hội nhập.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mục lục, lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn được thiết kế gồm có 2 chương:
Chương 1: Những vấn đề lí luận về bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp
luật về bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở.
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ NỢ
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở


gốc lẫn lãi dựa trên cơ sở sự tín nhiệm.
Thứ ba, hoạt động cho vay một mặt mang lại thu nhập chính cho ngân hàng,
mặt khác chứa đựng rủi ro cho ngân hàng. Nếu cho vay một cách có hiệu quả sẽ bù
đắp được chi phí huy động vốn và sẽ thu được lợi nhuận.
Ngược lại, sẽ ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản và tính chất an toàn của
hệ thống ngân hàng. Đối với những khoản vay càng lớn thì rủi ro càng cao. Rủi ro
là sự kiện xảy ra ngoài ý muốn và ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh của
Ngân hàng thương mại. Trong quan hệ cho vay của ngân hàng thương mại, yếu tố
cơ bản nhất đe dọa quyền chủ nợ của ngân hàng chính là các rủi ro mất vốn, hay
rủi ro tín dụng.
Vậy, có thể quan niệm như thế nào về quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại?
Như đã phân tích ở trên, với tư cách là một trung gian tài chính, hoạt động
chính của ngân hàng thương mại là huy động vốn từ công chúng và sử dụng nguồn
vốn đó để cấp tín dụng cho khách hàng là tổ chức, cá nhân nhằm thu lợi nhuận.
Chính vì lẽ đó, ngân hàng thường được đánh giá là chủ nợ lớn nhất (khi tiến hành
hoạt động cho vay đối với doanh nghiệp và công chúng), đồng thời ngân hàng
cũng là con nợ lớn nhất (khi thực hiện việc huy động vốn từ các tổ chức, cá nhân
trong nền kinh tế).
Theo cách hiểu thông thường, quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt động cho
vay là quyền của bên cho vay đối với bên vay trong quan hệ vay nợ, theo đó bên
cho vay (chủ nợ) được yêu cầu bên vay (con nợ) hoàn trả số tiền vốn vay cả gốc và
lãi, tiền phạt vi phạm hợp đồng (nếu có). Quyền chủ nợ bao gồm tổng thể các
quyền năng pháp lý của bên cho vay như: quyền qui định các điều kiện, thủ tục
vay, quyền được bảo đảm cho khoản vay, quyền được hưởng những lợi ích phát
sinh từ việc cho vay, quyền thu hồi khoản nợ...
Vấn đề quyền chủ nợ trở nên đặc biệt nhạy cảm khi con nợ bị lâm vào tình


trạng mất khả năng thanh toán. Khi đó chủ nợ - với tư cách là bên có tài sản cho

quyền chủ nợ của Ngân hàng cần phải được xem xét trong mối quan hệ chặt chẽ
với quyền chủ nợ của các tổ chức, cá nhân khác. Các bất cập của hệ thống pháp
luật về bảo vệ quyền chủ nợ và bất cập trong cơ chế thực thi các quy định pháp luật
đã làm cho môi trường kinh doanh của Việt Nam nói chung, môi trường kinh
doanh của TCTD nói riêng còn nhiều bất cập, chưa tạo điều kiện cho các TCTD
thực hiện tốt vai trò trung gian tài chính của mình trong nền kinh tế, đồng thời làm
giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng của các doanh nghiệp. Để
có thể tạo lập cơ chế hữu hiệu bảo vệ quyền chủ nợ, việc khắc phục và hoàn thiện
các bất cập của pháp luật hiện hành cần phải tiến hành đồng thời với việc nâng cao
nhận thức về vai trò của hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ đối với các
doanh nghiệp, TCTD, nền kinh tế và tạo lập một cơ chế thực thi nghiêm minh, có
hiệu quả các quy định pháp luật quan trọng này trên thực tế.
Thứ hai, hoạt động tín dụng là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm và nhiều
rủi ro. Rủi ro là sự kiện xảy ra ngoài ý muốn và ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh
doanh của ngân hàng thương mại. Chính vì đặc trưng cơ bản trong hoạt động kinh
doanh của các ngân hàng thương mại là kinh doanh tiền gửi – chức năng ban đầu là
nhận tiền gửi của xã hôi, sau đó ngân hàng thương mại đã trở thành các chủ thể
chuyên mua bán quyền sử dụng vốn, và tính hệ thống cao nên kinh doanh trong
ngân hàng có độ rủi ro cao gấp nhiều lần so với các doanh nghiệp trong các lĩnh
vực kinh doanh khác.
Hoạt động tín dụng thiết lập nên mối quan hệ kinh tế giữa hai chủ thể là
Ngân hàng và khách hàng. Rủi ro xuất hiện khi trong quan hệ tín dụng, khách hàng
không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng.
Sự ổn định của hoạt động tín dụng có ý nghĩa rất quan trọng đến sự phát


triển nền kinh tế ở mỗi quốc gia. Sự rối loạn hoạt động tín dụng thường dẫn đến
tình trạng khủng hoảng về kinh tế và xã hội. Cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á
năm 1997 là một minh chứng rõ ràng cho điều này. Chính vì vậy, ở mỗi quốc gia,
quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng là khách thể đặc biệt của pháp luật. Điều này

5

Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính
phủ về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.

6

Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày


23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
7

Chính phủ (2012), Nghị đi ̣nh 11/2006/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính
Phủ về s ửa đổi, bổ sung một số điều của Nghi ̣ đi ̣nh 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.

8

Chính phủ (2013), Nghị định 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính
phủ về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công
chứng, có hiệu lực ngày 25/02/2013, Hà Nội.

9

Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, có hiệu lực từ
ngày 01/7/2014, Hà Nội.

10 Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

22 Quốc Hội (2004), Luật phá sản, Hà Nội.
23 Quốc Hội (2004), Bộ Luật tố tụng dân sự, Hà Nội.
24 Quốc Hội (2005), Bộ luật Dân sự Việt Nam, Hà Nội.
25 Quốc Hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội.
26 Quốc Hội (2008), Luật thi hành án dân sự, Hà Nội.
27 Quốc Hội (2010), Luật các tổ chức tín dụng, Hà Nội.
28 Quốc Hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội.
29 Đoàn Thái Sơn (2011), Vướng mắc, bất cập của việc thế chấp quyền sử dụng
đất trong hoạt động ngân hàng, http://tintuc.vibonline.com.vn
30 Tòa án nhân dân tối cao (2006), Nghị quyết số 02/2006/NQ-HÐTP ngày
12/5/2006 của Hội đồng Thẩm phán, Hà Nội.
31 Tòa án nhân dân tối cao (2012), Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày
3/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán, Hà Nội.


32 Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận
và thực tiễn, Luận văn thạc sĩ luật học, khoa Luật, Ðại học Quốc gia Hà Nội.
33 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất bản
Công an nhân dân, Hà Nội.
34 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Ngân hàng Việt Nam,
Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội.
II. TRANG WED
35 Tạp chí thuế: http://tapchitaichinh.vn/Trao-doi-Binh-luan/Xu-ly-tai-san-thechap-Noi-kho-cua-cac-to-chuc-tin-dung/24806.tctc]
36 http://www.tapchitaichinh.vn/Trao-doi-Binh-luan/Xu-ly-no-xau-o-Viet-Namva-kinh-nghiem-cua-Nhat-Ban/14065.tctc
37 http://vneconomy.vn/tai-chinh/toan-he-thong-ngan-hang-co-hon-140ty-dong-no-xau-20131203032135624.htm

ngan-