NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
TẠO

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH
-------------------------------------

BÁO CÁO THỰC TẬP

PHÂN TÍCH NGHIỆP VỤ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG
CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH 9 TPHCM

Sinh viên thực hiện: TRỊNH THỊ KIM NGÂN
Lớp: ĐH27NH04
Khóa học: Khoá 27
Giảng viên hướng dẫn: TS. LÊ THANH NGỌC

Tp. Hồ Chí Minh, tháng 12 – 2014


LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân, cam đoan các số liệu là
trung thực và đầy đủ.

Tác giả

Trịnh Thị Kim Ngân

2

3


PHIẾU CHẤM ĐIỂM BÁO CÁO THỰC TẬP
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
Điểm:

Giảng viên chấm 1

Giảng viên chấm 2

(Ký và ghi rõ họ tên)

(Ký và ghi rõ họ tên)

4


MỤC LỤC

5

DANH MỤC BẢNG BIỂU

7


8


Phần mở đầu
Nền kinh tế nước ta đang ngày càng phát triển, thu nhập của người dân ngày càng
tăng, nhu cầu vay vốn phục vụ mục đích tiêu dung ngày càng cao. Thị trường tín dụng
cho vay tiêu dùng là thị trường tiềm năng mà các ngân hàng đang muốn mở rộng thị phần
trong thời gian tới. Trong đó, nhu cầu “an cư lạc nghiệp”, mua nhà và sửa chữa nhà ở là
một trong những nhu cầu cấp bách nhất và thiết thực nhất của người dân. Sản phẩm cho
vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân cũng là sản phẩm chiếm tỷ trọng cao nhất
trong toàn bộ cho vay tiêu dùng.
Bài báo cáo “Nghiệp vụ cho vay bất động sản khách hàng cá nhân tại Ngân hàng
Công thương Chi nhánh 9” này nhằm mục đích phân tích thực trạng của nghiệp vụ cũng
như những mặt còn hạn chế. Kết cấu của báo cáo thực tập gồm hai phần bao gồm :
Chương 1: Tổng quan về đơn vị thực tập – Ngân hàng Công thương Chi nhánh 9
Chương 2: Phân tích nghiệp vụ cho vay bất động sản
Em xin cảm ơn Ban Lãnh đạo Ngân hàng Công thương cũng như Phòng Bán lẻ đã
tạo điều kiện cho em có cơ hội tiếp xúc với nghiệp vụ thực tế. Em cũng xin cảm ơn thầy
phụ trách hướng dẫn thực tập đã giúp em có định hướng để hoàn thành bài báo cáo này.

9


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP
1.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG

Giai đoạn 1999-2001:
NHCTVN chi nhánh 9 gặp nhiều khó khăn trong kinh doanh và tổ chức cán bộ, thu nhập
người lao động bị giảm sút. 3 năm nói trên quy mô kinh doanh của chi nhánh không phát
triển. Đến cuối năm 2001, NHCTVN đã thực hiện thay đổi một số cán bộ chủ chốt của
chi nhánh 9.
Giai đoạn năm 2002:
Năm 2002 là năm khởi đầu của sự đổi mới toàn diện. Chi bộ, BGĐ và các đoàn thể đã
phát động và lãnh đạo cán bộ, nhân viên thực hiện một bước tiến rõ rệt trên mọi lĩnh vực
hoạt động của chi nhánh, tạo nền tảng, tiền đề thực hiện kế hoạch 5 năm phát triển tiếp
theo.
Giai đoạn 2003-2004:
Trong giai đoạn này, NHCTVN chi nhánh 9 vừa tiếp tục xử lý các tồn tại cũ về tín dụng,
vừa củng cố các vấn đề tổ chức cán bộ và đẩy mạnh phát triển kinh doanh.
Giai đoạn 2005-2012:
Phát triển vững mạnh, liên tục là chi nhánh xuất sắc của hệ thống (7 năm liên tục).
Kết quả kinh doanh của NHCT Chi nhánh 9 trong 3 năm trở lại đây
Bảng 1.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của NHCT Chi nhánh 9 giai đoạn 20112013
ĐVT: Tỷ đồng
Chênh lệch
Chỉ tiêu

Năm

Năm

Năm

2011

2012

Tổng thu nhập:

214.3

582

756

367.7

174

171.58

29.90

154

216

460

62

244

40.26

112.96


Lợi nhuận

39.73

84

71

44.27

-13

111.43

-15.48

- Thu từ hoạt
động cho vay
- Thu từ các hoạt
động khác

(Nguồn: Phòng Bán Lẻ_NHCT 9)

Thu nhập từ hoạt động cho vay vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thu nhập, năm 2011
chiếm 71.86 %, năm 2012 chiếm 37.11 %, năm 2013 chiếm 60.85 %. Nhìn chung, thu
nhập từ hoạt động cho vay có xu hướng ngày càng giảm, năm 2012 đặc biệt giảm mạnh
do sự tăng mạnh của thu nhập từ hoạt động khác ngoài cho vay. Đây cũng là xu hướng
chung của các ngân hàng, tiến tới đa dạng danh mục đầu tư thay vì chỉ tập trung vào
mảng cho vay.
1.2 HOẠT ĐỘNG CỦA PHÒNG BÁN LẺ


định của pháp luật.
Có khả năng tài chính đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong thời gian được cấp

-

GHTD
Gửi thông tin cần thiết theo yêu cầu của ngân hàng
Có trụ sở giao dịch chính nơi tổ chức sản xuất kinh doanh, dịch vụ (đối với hộ
gia đình) /Hộ khẩu thường trú/ Đăng ký tạm trú dài hạn cùng địa bàn hoặc giáp

ranh nơi ngân hàng đóng trụ sở.
- Thực hiện biện pháp bảo đảm cấp tín dụng theo quy định
• Thời hạn cho vay: phụ thuộc vào các yếu tố sau:
- Thời hạn cho vay theo biện pháp bảo đảm:
13


Bằng tài sản: không được vượt quá thời gian sử dụng còn lại của tài sản bảo đảm theo
Quy định thực hiện bảo đảm cấp tín dụng hiện hành.
Bằng bảo lãnh (có thời hạn): ngắn hơn thời hạn bảo lãnh một khoảng thời gian nhất
định, đủ để yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ trả thay theo cam kết bảo lãnh.
-

Thời hạn tối đa đối với cho vay bất động sản:

Đối với nhà đất
 Sửa chửa nhà: 5 năm
 Xây dựng nhà ở: 10 năm
 Mua nhà ở, nhận chuyển quyền sự


Giới hạn cho vay:
14


Tổng dư nợ cho vay với một khách hàng không vượt quá 15% vốn tự có của Ngân hàng
tại thời điểm xét cho vay, trừ những trường hợp đặc biệt có chỉ thị của Chính phủ. Ngoài
ra còn một số các quy định khác như nguồn vốn, lập hồ sơ vay vốn, thẩm định dự án và
quyết định cho vay, gia hạn nợ, xử lý nợ,...
2.2 QUY TRÌNH THỰC HIỆN NGHIỆP VỤ
Bước 1: Quảng bá giới thiệu về sản phẩm đến khách hàng
Bước 2: Khách hàng đề xuất nhu cầu vay vốn: gồm 2 khâu
1. Cán bộ tín dụng tiếp xúc với khách hàng để giới thiệu các sản phẩm, dịch vụ của
NH và tìm hiểu các thông tin liên quan như: năng lực hành vi dân sự, trình độ, thu
nhập, nơi ở...
2. Tiếp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng, bao gồm hồ sơ pháp lý và hồ sơ đề nghị
cấp tín dụng
-

Hồ sơ pháp lý bao gồm:

Chứng minh nhân dân (hoặc giấy tờ tương đương), Sổ hộ khẩu, Giấy xác nhận tình trạng
hôn nhân, Giấy đăng ký kinh doanh (nếu là hộ kinh doanh, doanh nghiệp)
-

Hồ sơ đề nghị cấp tín dụng bao gồm:

Giấy đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ vay: bao gồm cả kê khai thu nhập và chi
tiêu hàng tháng của khách hàng.
Tài liệu liên quan đến đối tượng vay : Nếu vay mua nhà cần có Hợp đồng mua bán, Hợp


Bảng 2.1: Dư nợ cho vay tiêu dùng của NHCT Chi nhánh 9 giai đoạn 2011-2013
ĐVT: Tỷ đồng
Chênh lệch
Chỉ

Năm

tiêu

2011

Năm
201
2

Năm
2013

Tỷ trọng (%)

Số tiền
2012
2013

Phần trăm (%)
2012
2013

Năm

Dư nợ

803

991

1109

188

118

23.41

11.91

100

Ngắn
hạn

386

412

422

26

10


344

400

80

56

30.30

16.28

32.88

100
41.5
7
23.7
1
34.7
2

100
38.05
25.88
36.07

(Nguồn: Phòng Bán Lẻ_NHCT9)
Bảng 2.2: Cơ cấu cho vay bất động sản trong tổng dư nợ cho vay tiêu dùng của


Chênh lệch

Chênh lệch

số tiền
2012
2013

phần trăm (%)
2012
2013

trọng

so với

so với

so với

so với

(%)

2011

2012

2011


100

1109

100

(Nguồn: Phòng Bán lẻ_NHCT9)

Dư nợ cho vay bất động sản tăng lên theo từng năm, năm 2011 là 436 tỷ đồng,
năm 2012 là 527 tỷ đồng, năm 2013 là 577 tỷ đồng. Tuy nhiên mức độ tăng có chậm lại.
Năm 2012 tăng lên so với năm 2011 là 91 tỷ đồng, tương ứng với 20.87 % so với năm
trước. Trong khi đó năm 2013 so với năm 2012 chỉ tăng lên 50 tỷ đồng, tương ứng với
9.49 % so với năm trước.
17


Dư nợ cho vay bất động sản trong ba năm trở lại đây đều chiếm tỷ trọng cao nhất, áp đảo
so với các sản phẩm cho vay còn lại, bình quân hơn gấp đôi so với sản phẩm xếp sau là
cho vay mua xe. Tuy nhiên, tỷ trọng này đang có xu hướng giảm nhẹ:
- Năm 2012 là 53.18 %, giảm 1.12 % so với năm 2011 là 54.3 %
- Năm 2013 là 52.03 %, giảm 1.15 % so với năm 2012
Nhìn chung, tỷ lệ giảm vẫn còn thấp, tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản vẫn dao động
từ 54 % đến 52 %, đều trên 50 %.
2.3.2 Chất lượng và hiệu quả
2.3.2.1 Theo chỉ số đánh giá của ngân hàng
-

Nợ quá hạn
Nợ quá hạn là chỉ tiêu biểu thị quan hệ tín dụng ngân hàng không hoàn hảo khi

so với

so với

so với

so với

2011

2012

2011

2012


Dư nợ cho vay tiêu
dùng
Nợ quá hạn cho vay
bất động sản
Tỷ lệ nợ quá hạn cho
vay bất động sản (%)

803

991

1109


con nợ đã tuyên bố phá sản hoặc đã tẩu tán tài sản. Nợ xấu gồm gồm các khoản nợ quá
hạn trả lãi và/hoặc gốc trên thường quá ba tháng căn cứ vào khả năng trả nợ của khách
hàng để hạch toán các khoản vay vào các nhóm thích hợp. Nợ xấu là những khoản nợ
được phân loại từ nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn), nhóm 4 (nợ nghi ngờ) và nhóm 5 (nợ có
khả năng mất vốn).
Bảng 2.4: Nợ xấu cho vay bất động sản của NHCT Chi nhánh 9 giai đoạn 2011-2013
ĐVT: Tỷ đồng
Chênh lệch
Chỉ tiêu

Năm

Năm

Năm

2011

2012

2013

Số tiền
2012 so

Phần trăm(%)

2013 so

2012 so


1.2

0.5

48

13.51

0.31

0.37

0.38

0.08

0.01

19


(Nguồn: Phòng Bán lẻ_NHCT9)
So với năm 2011, nợ xấu năm 2012 tăng đến 1.2 tỷ đồng. So với năm 2012, nợ
xấu năm 2013 cũng tăng nhưng tăng thấp hơn, với 0.5 tỷ đồng. Ta có thể thấy tuy rằng nợ
xấu tăng theo từng năm nhưng tỷ lệ trên tổng dư nợ cho vay tiêu dùng vẫn thấp, dao động
trong khoảng 0.3% đến 0.4%, bên cạnh đó tỷ lệ tăng cũng giảm. Tỷ lệ này nằm ở mức
chấp nhận được.
Sau khi xem xét hai yếu tố nợ quá hạn và nợ xấu, có thể cho rằng chất lượng của
các khoản vay bất động sản là tương đối tốt.

Những kết quả trên đạt được phần lớn là do sự nhiệt tình, năng nổ, hết mình trong
công việc của các cán bộ nhân viên. Bên cạnh đó, sự chủ động, linh hoạt trong việc điều
hành của Ban Lãnh đạo cũng là một yếu tố vô cùng quan trọng. Lãnh đạo NHCT Chi
nhánh 9 là những người quan tâm đến từng nhân viên, hiểu rõ tính cách và phong thái
làm việc, những mặt tích cực cũng như hạn chế của từng người, đưa ra những lời khen
hoặc những lời góp ý thẳng thắn, giúp nhân viên từng bước hoàn thiện bản thân. Những
công việc hàng ngày của nhân viên đều có sự theo sát tận tình của Ban Lãnh đạo.
Môi trường làm việc tại Phòng Bán lẻ cũng đóng góp một phần không nhỏ vào thành
công chung. Mỗi buổi sáng trước khi bắt đầu một ngày làm việc, tất cả nhân viên trong
phòng đều phải tham dự một buổi họp đầu ngày, thông báo cho toàn thể mọi người biết
những công việc đã làm và những công việc cần làm của ngày hôm nay, nêu lên những
khó khăn để hỗ trợ lẫn nhau. Điều đó đã tạo nên bầu không khi làm việc đoàn kết, gắn bó
và tương trợ lẫn nhau giữa các nhân viên.
2.4.2 Những hạn chế

Cơ cấu cho vay chưa đồng đều. Cho vay bất động sản (mua đất, mua nhà, sửa
chữa nhà cửa, mua nhà theo dự án…) vẫn còn chiếm tỷ trọng lớn nhất.
Đa số các khoản vay đều được giải ngân bằng tiền mặt, do vậy khó quản lí được
mục đích vay vốn thực tế và việc sử dụng vốn vay của khách hàng.
Khách hàng của chi nhánh còn chưa đa dạng, chủ yếu là các khách hàng truyền
thống có mối quan hệ lâu năm với chi nhánh.
Ngân hàng đôi lúc còn chú trọng đến tài sản đảm bảo tiền vay mà để rơi những
khách hàng tốt (họ có thu nhập ổn định để có thể trả được khoản vay nhưng bị từ chối
cho vay vì tài sản đảm bảo không thỏa mãn quy định của ngân hàng).
21


Việc thẩm định thông tin khách hàng đôi khi gặp nhiều khó khăn vì khách hàng là
cá nhân.
Các khoản vay có quy mô nhỏ (so với cho vay sản xuất kinh doanh) nhưng lại có



của Cơ quan quản lý nhà nước đã khiến nhiều khách hàng không vay được vốn vì giấy tờ
tài sản thế chấp chưa hợp pháp và hợp lệ.
Nhiều người dân vẫn còn tâm lý ngại đến vay ngân hàng vì cho rằng thủ tục phức
tạp, phiền hà hoặc do họ chưa thực sự hiểu về hoạt động cho vay tiêu dùng của ngân
hàng.
-

Sự cạnh tranh giữa các ngân hàng
Có thể nói trong giai đoạn hiện nay, lĩnh vực ngân hàng tài chính phát triển hết sức

nhanh chóng và giữa các ngân hàng có sự cạnh tranh gay gắt về quy mô, chất lượng dịch
vụ, sự đa dạng về sản phẩm… Trong môi trường cạnh tranh ấy đòi hỏi các ngân hàng
phải có thế mạnh, những ưu thế nổi trội của riêng mình để có thể thu hút khách hàng, tạo
sự khác biệt đối với các ngân hàng khác.
Trên địa bàn đường Nguyễn Oanh quận Gò Vấp nơi đặt trụ sở NHCT Chi nhánh 9,
ngoài NHCT còn có hơn bảy ngân hàng khác cùng hoạt động: BIDV, SCB, Đông Á,
Sacombank, ACB, MB Bank, Techcombank … Điều này rất dễ gây “nhiễu” thông tin đối
với khách hàng, trừ khi là khách hàng lâu năm, hoặc khách hàng có ấn tượng tốt với ngân
hàng. Có một số trường hợp đã từng xảy ra khi khách hàng được giới thiệu đến NHCT
Chi nhánh 9, nhưng sau đó lại đi nhầm sang Sacombank có trụ sở đối diện, từ đó ngân
hàng mất đi một khách hàng tiềm năng.
-

Một số nguyên nhân khác
Các chính sách pháp luật của Nhà nước về cho vay tiêu dùng còn chưa rõ ràng, các

quy định về tài sản thế chấp, về định giá nhà, chuyển quyền sở hữu còn phức tạp…
Những điều trên cũng góp phần hạn chế sự phát triển của nghiệp vụ cho vay bất động

Công thương Chi nhánh 9 ngày càng có những bước phát triển ổn định và bền vững. Điều
này được thể hiện qua quá trình phân tích, đánh giá tình hình hoạt động tại ngân hàng.
Hoạt động cho vay bất động sản luôn tăng trưởng ổn định qua các năm và trở thành thế
mạnh của ngân hàng trong lĩnh vực cho vay tiêu dung. Tuy nhiên, bên cạnh những kết
quả đạt được vẫn còn tồn tại một số hạn chế nhất định. Mặc dù có những khó khăn thách
thức trong môi trường cạnh tranh khốc liệt nhưng Ngân hàng Công thương vẫn luôn có
chỗ đứng trong lòng khách hàng, với uy tín của một ngân hàng đã hoạt động lâu năm,
mạng lưới cung cấp rộng lớn, lãi suất ổn định.
Nhu cầu về bất động sản đã, đang và sẽ tiếp tục là nhu cầu cơ bản nhất của người
dân, khi cuộc sống ngày vật chất ngày càng phát triển và thói quen trong nếp sống của
người Việt Nam là phải có một nơi ở ổn định. Chính vì thế, thị trường cho vay trong lĩnh
vực này vẫn là một thị trường dồi dào tiềm năng, đem lại một nguồn thu ổn định cho
ngân hàng

25