ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

PHẠM THỊ LAN

PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT GIAI
ĐOẠN 2000 – 2010 PHỤC VỤ QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN
THÀNH PHỐ THÁI BÌNH ĐẾN NĂM 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2010


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Kết quả nêu
trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình
nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Phạm Thị Lan

1


Lời cảm ơn!
Trong thời gian làm luận văn, bên cạnh sự cố gắng của bản thân, tôi


Bảng 01: Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị

10

Bảng 02: Chỉ tiêu đất đai xác định đối với từng chức năng của đô thị

24

Bảng 03: Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở

25

Bảng 04: Tỷ lệ diện tích các thành phần đất trong khu công nghiệp

25

Bảng 05: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Bình năm 2010

46

Bảng 06: Các chỉ tiêu sử dụng đất chính đô thị loại III

51

Bảng 07: Một số chỉ tiêu sử dụng đất trong đất đô thị năm 2010

53

Bảng 08: Biến động các loại đất của thành phố Thái Bình giai đoạn


DANH MỤC BIỂU
NỘI DUNG
Biểu số 01: Kiểm kê diện tích đất nông nghiệp
Biểu số 02: Thống kê, kiểm kê diện tích đất phi nông nghiệp
Biểu số 03: Thống kê, kiểm kê diện tích đất đai
Biểu số 04: Hiện trạng và dự báo dân số đến năm 2020 thành phố Thái Bình –
tỉnh Thái Bình
Biểu số 05: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Bình tỉnh Thái Bình năm 2010
Biểu số 06: Hiện trạng sử dụng đất dân cư nông thôn năm 2010 thành phố Thái
Bình tỉnh Thái Bình
Biểu số 07: Hiện trạng sử dụng đất đô thị năm 2010 thành phố Thái Bình tỉnh
Thái Bình
Biểu số 08a: Tình hình biến động sử dụng đất từ năm 2001 đến năm 2005 thành
phố Thái Bình tỉnh Thái Bình
Biểu số 08b: Tình hình biến động sử dụng đất từ năm 2005 đến năm 2010 thành
phố Thái Bình tỉnh Thái Bình
Biểu số 09: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất trước và sau định hướng thành phố
Thái Bình tỉnh Thái Bình
Biểu số 10: Phương án chu chuyển đất đai đến năm 2020 thành phố Thái Bình –
tỉnh Thái Bình

4


DANH MỤC VIẾT TẮT
ANLT: An ninh lương thực
CN-TTCN: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
CNH - HĐH: công nghiệp hóa, hiện đại hóa
DN: doanh nghiệp


1.1.2 Vấn đề sử dụng đất hiện nay ở nước ta................................................. 5
1.1.3. Vấn đề sử dụng đất đô thị....................................................................

8

1.2 Mối quan hệ giữa biến động sử dụng đất và phát triển đô thị.................. 11
1.2.1. Biến động đất đai.................................................................................

11

1.2.2. Đô thị hóa và sử dụng đất.................................................................... 12
1.2.3. Ý nghĩa thực tiễn của việc đánh giá biến động sử dụng đất đai..........

13

1.3 Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất đô thị................................... 14
1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung .................................................

14

1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị...............................................................

15

1.4. Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử dụng đất
đô thị..............................................................................................................

19


2.1.3 Hiện trạng môi trường..........................................................................

30

2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội...................................................... 30
2.2.1 Dân số, lao động và việc làm...............................................................

6

30


2.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế................................................................

31

2.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng....................................................

35

2.3 Khái quát tình hình quản lý đất đai thành phố Thái Bình……………

41

2.4 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2010 thành phố Thái Bình............ 45
2.4.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Bình năm 2010....................... 45
2.4.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Bình so với các chỉ
tiêu về sử dụng đất theo hệ thống quy chuẩn xây dựng đô thị Việt Nam
hiện hành......................................................................................................


73

3.4.1 Quan điểm sử dụng đất.......................................................................

73

3.4.2 Đề xuất định hướng sử dụng đất thành phố Thái Bình đến năm 2020.

74

3.5 Các giải pháp thực hiện phương án đề xuất...........................................

89

Kết luận........................................................................................................

93

Tài liệu tham khảo.......................................................................................

95

7


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển, định hướng đúng đắn là cơ sở quan trọng. Định
hướng được thể hiện thông qua các chiến lược quy hoạch phát triển. Mục tiêu hướng
tới cao nhất là sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững các nguồn tài nguyên. Đất đai

cồn và bãi cát biển nhưng được bồi đắp phù sa nên rất thích hợp cho việc gieo trồng
lúa nước và cây rau màu. Nơi đây cũng rất ổn định về địa chất, phù hợp với việc
phát triển các ngành công nghiệp hay xây dựng những công trình cao tầng. Trong
những năm gần đây thành phố có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến nhiều biến động
về sử dụng đất, nhất là việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, chủ yếu là đất lúa
sang mục đích phi nông nghiệp.
Để phát huy tiềm năng sẵn có nhất là tiềm năng đất đai, đồng thời thực hiện
mục tiêu kinh tế - xã hội của thành phố đã đề ra trong những năm tới, cần phân tích
hiện trạng và biến động sử dụng đất để đưa ra phương án định hướng sử dụng đất
đai một cách hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả nhằm hạn chế sự chồng chéo và giải
quyết các mâu thuẫn về quan hệ đất đai, làm cơ sở để tiến hành giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và
đảm bảo môi trường sinh thái. Do đó học viên chọn đề tài: "Phân tích hiện trạng
và biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010 phục vụ quy hoạch phát triển
thành phố Thái Bình đến năm 2020".
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Trên cơ sở phân tích hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Bình các
năm 2000 và 2010 tiến hành đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010.
Từ đó đề xuất các định hướng sử dụng đất của thành phố đến năm 2020 góp phần
nâng cao hiệu quả sử dụng đất của thành phố Thái Bình.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến khu vực nghiên
cứu.
- Thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất năm 2000, 2010 của
thành phố Thái Bình.
- Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010.
- Phân tích quan hệ giữa hoạt động kinh tế - xã hội và biến động sử dụng đất
trong khu vực.
- Dự báo xu thế biến động sử dụng đất của thành phố Thái Bình đến 2020.


Bình giai đoạn 2000 - 2010.
Chương 3: Đề xuất định hướng sử dụng đất thành phố Thái Bình đến năm
2020.

10


Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
1.1. Vấn đề sử dụng đất đô thị
1.1.1 Khái niệm về đô thị và đất đô thị
1.1.1.1. Khái niệm về đô thị
Đô thị được định nghĩa là một khu dân cư tập trung thoả mãn 2 điều kiện:
- Về cấp quản lý: Đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền quyết định thành lập.
- Về trình độ phát triển: Đô thị phải đạt những tiêu chuẩn sau:
Thứ nhất, đô thị có chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên
ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm
của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước
hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai, đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn yêu cầu:
+ Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành,
nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.
+ Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ (hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) đã được đầu tư xây dựng đạt 70% yêu cầu
của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ
thuật và các quy định khác có liên quan.
+ Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4.000 người trở lên.
+ Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô
thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của

Trước đây, khi dân số thế giới còn ít hơn ngày nay rất nhiều, đa số các cộng
đồng xã hội đã sinh sống một cách hài hoà với môi trường tự nhiên, trong đó có tài
nguyên đất đai là nguồn cung cấp dồi dào cho nhu cầu tồn tại của con người. Một
vài thế kỷ gần đây, dân số thế giới tăng nhanh đã thúc đẩy nhu cầu về lương thực,
thực phẩm. Song trong đó, nhịp độ phát triển nhanh chóng của các cuộc cách mạng
về kinh tế và kỹ thuật,... là nguyên nhân dẫn đến việc tàn phá môi trường tự nhiên
và khai thác triệt để các nguồn tài nguyên, đặc biệt là tài nguyên đất đai.
Hơn nhiều thập kỷ qua, không ngoài quy luật, đó tình trạng sử dụng đất ở
nước ta cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự gia tăng dân số - nhu cầu lương thực - và
các yêu cầu thiết yếu khác. Nhiều khu vực tài nguyên đất đai bị suy thoái một cách

12


nghiêm trọng bởi việc phá rừng và khai thác bừa bãi các tài nguyên rừng và tài
nguyên khoáng sản, hoặc tình trạng đô thị hoá nhanh chóng gia tăng.
Đánh giá tình hình sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010 ta nhận thấy rằng bên
cạnh những mặt tích cực đã đạt được thì việc sử dụng đất vẫn có những biểu hiện
thiếu bền vững như sau:
- Đối với khu vực đất nông nghiệp: Mặc dù đã tập trung thực hiện việc dồn
điền đổi thửa thành công ở nhiều nơi nhưng nhìn chung thửa đất nông nghiệp vẫn
còn quá nhỏ, toàn quốc còn tới 70 triệu thửa đất nông nghiệp, bình quân mỗi hộ có
từ 3 – 15 thửa, do đó canh tác manh mún, chưa tạo thuận lợi để thực hiện công
nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn.
Chưa có sự đầu tư để sử dụng đạt hiệu quả cao đối với 1.168.529 ha đất nương
rẫy, việc sử dụng đất chưa trở thành động lực để xoá đói, giảm nghèo và tiến tới
phát triển bền vững kinh tế - xã hội miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Việc chuyển một bộ phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển công
nghiệp và dịch vụ chưa được cân nhắc một cách tổng thể đang là vấn đề cần chấn
chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả đầu tư cả về hiệu quả kinh tế lẫn xã hội và môi

hưởng đến vệ sinh môi trường, khó nâng cấp đời sống người nông dân trong khu
dân cư nông thôn với hạ tầng đồng bộ.
Quỹ đất dành cho xã hội hoá các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, y tế, văn hoá, thể
dục - thể thao chưa được quy hoạch đầy đủ, chưa thực hiện đúng các chính sách ưu
đãi về đất cho các nhà đầu tư thuộc các lĩnh vực này.
Đến nay cả nước đã và đang xây dựng khoảng 249 khu công nghiệp, khu chế
xuất tập trung nhưng vẫn đang ở trạng thái bị động vì thiếu các nhà đầu tư có tiềm
lực lớn; sử dụng đất còn lãng phí do chưa có quy hoạch đồng bộ; nhiều khu công
nghiệp đã hoàn thành nhưng mức độ lấp đầy rất thấp; còn nhiều nhà đầu tư được
bàn giao đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng tiến độ, thiếu hiệu
quả; giá thuê đất gắn với hạ tầng ở nhiều nơi còn quá cao, chưa thu hút nhà đầu tư
sản xuất vào khu công nghiệp; vấn đề bảo vệ môi trường chưa được chú trọng ngay
từ đầu nên đang phát sinh nhiều hậu quả xấu về môi trường, khó khắc phục.
Về đối tượng sử dụng đất ngoài hộ gia đình, cá nhân, phần lớn là do các tổ
chức trong nước sử dụng, diện tích đất do tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dụng chiếm tỷ trọng không đáng kể (toàn quốc chỉ có 43.364 ha đất do các tổ

14


chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng, chỉ chiếm 0,13% tổng diện tích đất
tự nhiên).
Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không cao, thiếu tính hệ thống,
chưa có được lời giải tốt về hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường, chưa bảo đảm
tính liên thông giữa cả nước với các tỉnh.
Sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất nói chung đã bảo đảm tính phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng hiệu quả chưa cao. Hiện tượng chuyển đổi
mục đích sử dụng đất tự phát, chạy theo lợi ích riêng vẫn chưa được khắc phục.
Nhiều tỉnh để dự trữ quỹ đất phi nông nghiệp nhiều hơn khả năng đầu tư nên dẫn tới
tình trạng hoặc là “quy hoạch treo” do không triển khai được hoặc là trình trạng “dự

đất ở các nước phát triển. Mật độ dân số càng tăng thì quá trình đô thị hóa càng diễn
ra không cân đối. Nguyên nhân chính là do sự bùng nổ dân số, tỷ lệ dân nhập cư lớn
hơn di cư, sự mâu thuẫn sâu sắc giữa nông thôn và đô thị, quan trọng là kết cấu hạ
tầng đô thị không theo kịp tốc độ tăng dân số đô thị, điều đó đồng nghĩa với sự mất
cân bằng sinh thái đô thị.
Mật độ dân số đô thị các vùng sinh thái rất khác nhau và ngay trong một đô thị
đất vùng trung tâm, các phố cũ mật độ dân số có thể gấp 2-3 lần mật độ dân số trung
bình đô thị đó. Mật độ dân số đô thị năm 2009 TP.Hồ Chí Minh trung bình 35.662
người/km2, một số phường trên 40.000 người/km2, Hà Nội 13.090 người/km2, các
đô thị vùng Đồng bằng sông Cửu Long khoảng 4000 – 5000 người/km2. Nhìn chung
mật độ dân số đô thị ở nước ta tương đối lớn, trong điều kiện hiện nay thì mật độ
dân số như vậy là thiếu cân đối.
- Đất ở đô thị
Đất ở đô thị phụ thuộc vào địa hình, khí hậu, kinh tế - xã hội và số tầng cao
trung bình các đô thị. Trong 30 năm qua, mặc dù thời gian đầu gặp nhiều khó khăn
nhưng hàng năm Nhà nước đã rất quan tâm đến việc đầu tư cho xây dựng nhà ở và
các cơ sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những năm gần đây với cơ chế mới, đất ở đô
thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nước cấp đất và mở rộng thị trường bất động
sản cho người dân tự do mua bán nhưng đồng thời thấy rõ quỹ đất đô thị đã ngày
càng bị thu hẹp.
- Đất cây xanh, công viên đô thị
Tiêu chuẩn diện tích cây xanh/người dân đô thị (m2/người) rất quan trọng để đánh
giá môi trường sinh thái đô thị. Nhìn chung đô thị nước ta diện tích cây xanh trên đầu
người rất thấp mặc dù nước ta rất thuận lợi cho cây xanh sinh trưởng và phát triển.

16


Chưa có một công trình nào nghiên cứu sự hợp lý đất cây xanh theo quan điểm
sinh thái đô thị và phát triển lâu bền. Tuy nhiên, theo quy phạm thiết kế quy hoạch

3-4

V

7-10

12-14

3-4

Loại đô thị

Diện tích cây xanh sử dụng công cộng
(m2/người)

(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - 1997)
Đối với đô thị nghỉ mát, diện tích cây xanh toàn đô thị tối thiểu phải là 30 - 40
m2/người.
- Đất giao thông đô thị
Giao thông đô thị là một yếu tố quan trọng quyết định hình thành cơ cấu đô thị
và sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị, là yếu tố tác động trực tiếp với đời sống
thường nhật của người dân đô thị. Tuy một số năm gần đây Nhà nước ta quan tâm
đến việc phát triển đất giao thông đô thị nhưng đất giao thông đô thị hiện nay còn ở
mức thấp chỉ chiếm trên dưới 10% đất đô thị. Trong khi đó ở các nước phát triển
không tính tới điều kiện phương tiện giao thông hiện đại thì tỷ lệ đất giao thông đô
thị chiếm trung bình 35 - 40% diện tích đô thị. Toàn thành phố Pari diện tích đất là
10.500 ha thì tổng số diện tích hệ thống đường xá kiên lộ là 4.500 ha chiếm 42%.

17


18


Nghiên cứu biến động đất đai là xem xét quá trình thay đổi của diện tích đất
đai thông qua thông tin thu thập được theo thời gian để tìm ra quy luật và những
nguyên nhân thay đổi từ đó có biện pháp sử dụng đúng đắn với nguồn tài nguyên
này. Biến động sử dụng đất đai bao gồm các đặc trưng sau:
- Quy mô biến động:
+ Biến động về diện tích sử dụng đất nói chung
+ Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất
+ Biến động về đặc điểm của những loại đất chính.
- Mức độ biến động:
+ Mức độ biến động thể hiện qua số lượng diện tích tăng hoặc giảm của các
loại hình sử dụng đất giữa đầu thời kỳ và cuối thời kỳ nghiên cứu.
+ Mức độ biến động được xác định thông qua việc xác định diện tích tăng,
giảm và số phần trăm tăng, giảm của từng loại hình sử dụng đất đai giữa cuối và
đầu thời kỳ đánh giá.
- Xu hướng biến động: Xu hướng biến động thể hiện theo hướng tăng hoặc
giảm của các loại hình sử dụng đất; xu hướng biến động theo hướng tích cực hay
tiêu cực.
- Những nhân tố gây nên biến động sử dụng đất đai
+ Các yếu tố tự nhiên của địa phương là cơ sở quyết định cơ cấu sử dụng đất
đai vào các mục đích kinh tế - xã hội, bao gồm các yếu tố sau: vị trí địa lý, địa hình,
khí hậu, thuỷ văn, thảm thực vật.
+ Các yếu tố kinh tế - xã hội của địa phương có tác động lớn đến sự thay đổi
diện tích của các loại hình sử dụng đất đai, bao gồm các yếu tố: sự phát triển của
các ngành kinh tế (dịch vụ, xây dựng, giao thông và các ngành kinh tế khác,...); sự
gia tăng dân số; các dự án phát triển kinh tế của địa phương; thị trường tiêu thụ các
sản phẩm hàng hoá,...
1.2.2 Đô thị hoá và sử dụng đất

đai: Việc đánh giá biến động của các loại hình sử dụng đất là cơ sở phục vụ cho
việc khai thác tài nguyên đất đai đáp ứng phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi
trường sinh thái.
Mặt khác, khi đánh giá biến động sử dụng đất đai cho ta biết được nhu cầu sử
dụng đất đai giữa các ngành kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng. Dựa vào vị trí địa
lý, diện tích tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên của khu vực nghiên cứu, từ đó biết
được sự phân bố giữa các ngành, các lĩnh vực kinh tế và biết được những điều kiện

20


thuận lợi khó khăn đối với nền kinh tế - xã hội và biết được đất đai biến động theo
chiều hướng tích cực hay tiêu cực nhằm đưa ra phương hướng phát triển đúng đắn
cho nền kinh tế và các biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ
môi trường sinh thái.
Do đó đánh giá biến động sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, là tiền
đề, cơ sở đầu tư và thu hút nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài, để phát triển đúng
hướng, ổn định trên tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội và sử dụng hợp lý nguồn tài
nguyên quý giá của quốc gia.
1.3 Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất đô thị
1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung
Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp
chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học
và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định các mục
đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất (các giải pháp sử
dụng cụ thể) nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất
bảo vệ môi trường [34].
Căn cứ pháp lý của việc lập quy hoạch sử dụng đất đai
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai nêu trên, Đảng và Nhà
nước ta đã đưa những quan điểm về sử dụng và bảo vệ đất như sau: Đất đai, rừng

thái và pháp chế để tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị. Nó là quá trình căn cứ vào
yêu cầu đối với đất cho sự phát triển các ngành kinh tế, các doanh nghiệp và chất
lượng, tính thích nghi của bản thân đất, tiến hành phân phối đất cho các ngành, các
doanh nghiệp, điều chỉnh quan hệ đất, xác định công dụng kinh tế khác nhau của
các loại đất, sắp xếp hợp lý đất đô thị và sắp xếp tương ứng các tư liệu sản xuất
khác và sức lao động có quan hệ với sử dụng đất [29].
1.3.2.2. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị
Trong đô thị mức độ hợp lý của việc sử dụng đất đô thị có ảnh hưởng tất yếu
đối với mức độ của hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả lao động. Vì vậy nhiệm vụ cơ
bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị với các
nội dung sau:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội,
thực trạng sử dụng đất.
- Nắm rõ số lượng và chất lượng đất đai làm căn cứ chuẩn xác để tiến hành
phân phối và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất. Muốn làm tốt điều này trước hết cần tổ

22


chức tốt việc đăng ký sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cung
cấp những số liệu gốc cho việc xây dựng hệ thống bản đồ sổ sách làm cơ sở pháp lý
cho việc quản lý sử dụng đất đô thị và giám sát sự biến động sử dụng đất đô thị.
- Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp với
trình độ phát triển của lực lượng sản xuất và các tư liệu sản xuất khác. Ngoài mục
đích tăng trưởng kinh tế, còn phải chú ý phòng ngừa hậu quả của việc sử dụng
không tốt các loại đất, gây ra cho môi trường sinh thái.
1.3.2.3. Nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất đô thị
Quy hoạch sử dụng đất đô thị tuân theo tất cả các nguyên tắc trong quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất nói chung. Ngoài ra nó cũng có các nguyên tắc riêng trong sử
dụng đất đô thị. Đó là:

(dân số, việc làm, thu nhập); nhân tố hành vi (trạng thái, tâm lý, lối sống đạo đức)
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp chủ yếu: Quy mô và cơ cấu
dân cư đô thị; khoảng cách giữa các trung tâm thương nghiệp trong khu vực; nhu
cầu, thị hiếu của dân cư đô thị và vùng lân cận.
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực dân cư: cần quan tâm đến mức thu nhập
của dân cư đô thị; vị trí địa chỉ các ngôi nhà trong khu dân cư; tố chất của vùng phụ
cận dân cư đô thị.
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực ngoại ô là: cần quan tâm đến khoảng
cách nơi sản xuất nông sản, thực phẩm đến thị trường trung tâm đô thị; sự khác
nhau về diện tích đất cần thiết cho việc sản xuất nông sản của các đơn vị sản xuất;
giá thành vận chuyển nông sản thực phẩm từ ngoại ô và nội thành, nội thị.
c, Nguyên tắc quy mô thích hợp của việc sử dụng đất đô thị: Quy mô sử dụng
đất đô thị được quyết định bởi tính chất đô thị. Quy mô sử dụng đất đô thị là có sự
kết hợp hài hoà giữa phát triển kinh tế và dân số đô thị theo một tỷ lệ nhất định. Sự
kết hợp chặt chẽ này sẽ đem lại hiệu quả cao trong việc sử dụng đất đô thị.
d, Nguyên tắc hiệu quả tổng hợp của sử dụng đất đô thị:
Sự vận hành của kinh tế đô thị cần phục tùng mục đích sản xuất của Nhà
nước, điều này đòi hỏi sử dụng đất đô thị phải tuân theo nguyên tắc hiệu quả tổng
hợp của các lĩnh vực kinh tế, xã hội và sinh thái.
Vì vậy, khi xác định quy hoạch sử dụng đất đô thị cần phải tuân theo tất cả các
nguyên tắc trên. Phương án quy hoạch sử dụng đất đô thị có tính khả thi là một

24