BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN TRUNG THÀNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN VĂN DUNG

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Bắc Ninh, ngày 20 tháng 8 năm 2015
Tác giả

Trần Trung Thành

Danh mục bảng ................................................................................................. ix
Danh mục hình, đồ thị và sơ đồ ......................................................................... x
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1
2. Mục đích nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài........................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................. 4
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ...................................................................... 4
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai ............................................................. 4
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản ................................................... 6
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ................................................ 7
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất........................................................ 8
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam................................ 8
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ. ................ 11
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSDĐ. .............................. 14
1.3.4. Mối quan hệ giữa VPĐKQSDĐ với cơ quan đăng ký đất đai và
chính quyền địa phương................................................................... 17
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ................... 17
1.4.1. Australia: Hệ thống Đăng ký quyền (hệ thống Toren) ...................... 17
1.4.2. Cộng hòa Pháp: Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đảm bảo ........... 18
1.4.3. Thụy Điển: hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ....................... 19
1.5. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ ở nước ta ..................................... 20
1.5.1. Tình hình thành lập .......................................................................... 20
1.5.2. Cơ cấu tổ chức của VPĐKQSDĐ ..................................................... 22
1.5.3. Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ ................................................... 22
iv


1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ ........................................... 23
1.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ ........ 25

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị
xã Từ Sơn ........................................................................................ 39
3.2. Kết quả công tác quản lý và sử dụng đất đai của thị xã Từ Sơn .................. 40
3.2.1. Công tác quản lý .............................................................................. 40
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................... 43
3.3. Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất Thị xã Từ Sơn. ............................................................................. 44
3.3.1.Căn cứ pháp lý, tổ chức, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn ...................................................... 44
3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã
Từ Sơn .............................................................................................. 48
3.4. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị
xã Từ Sơn..................................................................................................... 52
3.4.1. Thực hiện tốt nhiệm vụ phục vụ quản lý Nhà nước được giao .......... 52
3.4.2 Kết quả đạt được của chi nhánh VPĐKĐĐ từ ngày 01/02//2015
đến 14/6/2015 ................................................................................... 64
3.5 Đánh giá của người dân về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất Thị Xã Từ Sơn....................................................................... 66
3.5.1. Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................ 66
3.5.2 Mức độ công khai thủ tục hành chính ................................................ 68
3.5.3 Thời gian thực hiện các thủ tục ......................................................... 70
3.5.4. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ......................................... 72
3.5.5. Các khoản lệ phí phải đóng .............................................................. 74
3.5.6. Nhận xét........................................................................................... 75
3.6. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất .................................................................................. 76
3.6.1 Trình tự thực hiện thủ tục chưa thực sự theo cơ chế “một cửa”
ảnh hưởng tới tiến độ giải quyết hồ sơ. ............................................. 76
3.6.2 Mức độ công khai thủ tục hành chính chưa được quan tâm đúng mức ...........77

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

PTTH

Trung học phổ thông

SDĐ

Sử dụng đất

VPĐK

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

UBND


Diện tích, cơ cấu đất đai năm 2014 tại Thị xã Từ Sơn ............................ 43

3.2

Căn cứ pháp lý, tổ chức, nhiệm vụ qua 2 thời kỳ của VPĐK thị xã
Từ Sơn ................................................................................................... 44

3.3

Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Dự án dất ở, đất
nông nghiệp) .......................................................................................... 54

3.4

Tiến độ cấp GCN của thị xã Từ Sơn 2011 - 2014. .................................. 55

3.5

Tình trạng các hồ sơ chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất tại thị
xã Từ Sơn .............................................................................................. 56

3.6

Kết quả thực hiện đăng ký biến động chủ yếu của thị xã Từ Sơn giai
đoạn 2011 – 2014 .................................................................................. 57

3.7

Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại VPĐK (2010-2014) ..... 58




DANH MỤC HÌNH, ĐỒ THỊ VÀ SƠ ĐỒ
Số hình

Tên hình, đồ thị và sơ đồ

Trang

Hình 1.1 Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai...................................17
Hình 1.2 Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất Bắc Ninh.....................29
Hình 3.1 Vị trí địa lý thị xã Từ Sơn so với thị xã, thành phố lân cận .................. 34
Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất thị xã Từ Sơn ....................................................... 43
Hình 3.3 Trụ sở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn .............. 48
Hình 3.4 Trụ sở bộ phận một cửa tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả ........................ 68

x


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng; có ý nghĩa kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự
nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc.
Để làm cơ sở cho cơ quan quản lý nhà nước nắm chắc thông tin và quản
lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, từ đó đưa ra những biện pháp quản lý,
sử dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực kể từ ngày 1-7-2014 quy

hiện tốt việc quản lý đất đai trên địa bàn, đáp ứng nhu cầu về đăng ký, cấp giấy
chứng nhận của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì việc
nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò
rất quan trọng.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ thực hiện luận văn tốt nghiệp cao
học ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Hà Nội, em thực hiện đề tài
“Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh” nhằm nghiên cứu, đánh
giá thực trạng và cập nhật những thay đổi mới để từ đó đề xuất các giải pháp góp
phần hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất giai, đáp ứng mọi nhu cầu giao dịch về đất đai của người sử dụng đất
tiến tới xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiệu lực, hiệu quả và bền vững.
Về bản chất, chức năng nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ thị xã Từ Sơn trước
tháng 3/2015 và chi nhánh VPĐKQSDĐ thị xã Từ Sơn hiện nay không thay đổi,
chỉ có tổ chức, cơ chế hoạt động là có biến động khi trước khi thuộc sự quản lý
của Phòng TN&MT còn hiện tại là sở TN&MT. Nên việc đánh giá thực trạng và
giải pháp nâng cao hiệu quả giai đoạn trước áp dụng cho giai đoạn hiện tại là
hoàn toàn phù hợp.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

2


- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ
thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;

sử dụng đất đã đăng ký khác.
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết
lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

4


những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật.
Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa
chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác
lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở
để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời
sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới
nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...Vì vậy, đăng ký đất đai
phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ
địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho
người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy
mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký
đất được chia thành hai giai đoạn :
Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên
phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều
kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và chi phí thấp.
Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
1.2.2.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
-

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ.

-

Nguyên tắc đồng thuận.

-

Nguyên tắc công khai.
6


-

Nguyên tắc chuyên biệt hóa.

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được


đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
- Do đăng ký và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch dù được đăng ký hay
không được đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định
quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình,
bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền
đối với đất mà mình mua.
1.2.3.2. Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản
đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực, khép kín và
bảo hiểm.
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
1.3.1.1. Trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về
việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho
toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.3.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến năm 1993.
- Luật Đất đai năm 1988 quy định: “ Khi cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc
đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan
Nhà nước - Ủy ban nhân dân quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và
UBND xã thuộc thị xã lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng
đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội, 1988).

vụ của người sử dụng đất’’ (Quốc hội, 2003).

9


Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến
động:
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
+ Đăng ký biến động – đăng ký những biến động đất đai trong quá trình
sử dụng do thay đổi diện tích ( tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi đắp...), do thay đổi
mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa
chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực
hiện các quyền và nghĩa vụ (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.3.1.5. Từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay
Kế thừa thành tựu đã đạt được của Luật Đất đai (2003), Luật Đất đai
(2013) tiếp tục dành một chương gồm 12 Điều, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
của Chính phủ dành một chương gồm 19 Điều quy định về cấp GCN; Luật Đất
đai dành riêng một chương gồm 03 Điều và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của
Chính phủ dành một chương gồm 18 Điều quy định về các thủ tục hành chính
trong quản lý và sử dụng đất đai (Quốc Hội, 2013).
Trong đó có một số nội dung đổi mới như:
- Về cơ quan đăng ký đất đai: Trước đây là VPĐKQSDĐ cấp huyện, cấp
tỉnh, nay tên gọi mới là VPĐK đất đai, chức năng nhiệm vụ: như theo quy định
của Luật Đất đai (2003). Việc thành lập: UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức

công việc” (Quốc hội , 2005).
Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 4 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ
về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân
và tổ chức.
Quyết định số 136/2004/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai đoạn 2001 – 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ

11


trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hóa, nhiệm vụ này được xác
định là một trong ba giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan
hành chính nhà nước ở địa phương (Đặng Anh Quân, 2011b).
1.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ.
a. Luật Đất đai năm 2013
- Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013:
"Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các
trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; người sử dụng đất
thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; Thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
sử dụng đất đã có GCN được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên,
chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử
dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án, Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền đã được thi hành".
"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công
thực hiện chức năng quản lý HCĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ

và cấp thị xã là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu,
có chức năng lập hồ sơ địa chính, đánh giá chất lượng hồ sơ đia chính, tổ
chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất
và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo
quy định của pháp luật, - Đến nay, khi đã xác nhập làm một VPĐKQSDĐ thành
lập ở cấp tỉnh trực thuộc sự quản lý của Sở TN&MT thì chức năng về cơ bản là
không có thay đổi.
1.3.3.2. Nhiệm vụ
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐKQSDĐ là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm
đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; đăng ký sử
dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng đất; lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối
với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; chỉnh lý HSĐC gốc khi
có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và Môi

14


trường; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai. (Tổng cục Quản lý đất đai,
2009).
Như vậy, về chức năng, nhiệm vụ , hoạt động của VPĐKQSDĐ vẫn có 3
chức năng chính là : Quản lý HSĐC gốc, Chỉnh lý thống nhất HSĐC, Phục vụ
người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ.
1.3.3.3. Vai trò
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của
VPĐKQSDĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương rất
quan trọng vì những lý do sau:
- Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý