MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

Mở đầu

1

1. Tính cấp thiết của đề tài



1.1.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

13

1.2. Tổ chức đăng ký đất đai trong và ngoài nước.

14

1.2.1. Tổ chức đăng kí đất đai, bất động sản ở nước ngoài.

14

1.2.2. Tổ chức đăng kí đất đai ở Việt Nam.

18

Chương 2. Nội dung và phương pháp nghiên cứu

36

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

36

2.2. Nội dung nghiên cứu

36

2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng


38

2.3.4. Phương pháp so sánh, đánh giá

38

Chương 3. Kết quả nghiên cứu và thảo luận

39

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

39

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

39

3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội

41

3.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai

45

3.1.4. Tình hình quản lý đất đai

47


3.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

74

3.3.1. Giải pháp khắc phục tồn tại

74

3.3.2. Các giải pháp khác

75

Kết luận và kiến nghị

78
iv


Kết luận

78

Kiến nghị

79

Tài liệu tham khảo



SDĐ

Sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐK, VPĐK QSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

vi


DANH MỤC BẢNG
STT

57

Kết quả thực hiện công tác chỉnh lý biến động đất đai tại huyện Bắc
Sơn giai đoạn 2010 – 2014

58

3.5

Thống kê bản đồ địa chính huyện Bắc Sơn theo diện tích.

63

3.6

Thống kê bản đồ địa chính huyện Bắc Sơn theo số tờ

62

3.7

Tổng hợp kết quả lập sổ sách địa chính huyện Bắc Sơn

63

3.8

So sánh diện tích đất đai giữa thống kê năm 2014 và kiểm kê năm 2010

67

DANH MỤC HÌNH
STT
1.1

Tên hình

Trang

Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống
quản lý đất đai

26

3.1

Sơ đồ hành chính huyện Bắc Sơn

39

3.2

Cơ cấu kinh tế huyện Bắc Sơn năm 2013

43

3.3

Cơ cấu sử dụng đất huyện Bắc Sơn năm 2013

47

trung , thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà
nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử
dụng đất.
Luật Đất đai 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường ở 2
cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường,
VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường. VPĐKQSDĐ
các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài nguyên và môi trường
làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; lập và chỉnh
lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính; tổ chức thực hiện thống kê,
kiểm kê đất đai theo định kỳ; cung cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà
nước về đất đai và cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Các nhiệm vụ này trước khi
Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực vẫn do cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường
cấp tỉnh và cấp huyện trực tiếp thực hiện.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư.
Từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất được thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực
hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều

1


nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch, giảm
thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên việc

- Các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất phải xuất phát từ thực tiễn tại địa phương và mang tính khả
thi cao.

3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai, đăng ký đất đai
1.1.1. Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai.
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và là tư liệu sản xuất không thể thay thế. Có rất nhiều định
nghĩa về đất đai.
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được
hình thành do kết quả tác động của 5 yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và
thời gian. Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của
tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình
nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền
vững. Một vật mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là
cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Bộ
Giáo dục và Đào tạo, 2000).
Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau: “Đất là một diện tích cụ
thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới
bề mặt đó gồm có: yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa
hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích
và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng
thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Bộ Giáo dục và Đào tạo, 2000).

hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà
cửa, xe cộ, tàu thuyền,...); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du
lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự..., song cũng có nhiều việc đăng
ký theo tự nguyện của người có nhu cầu. Đăng ký thường được hiểu là công việc
của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi
nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và
nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện
việc đăng ký.
Đăng ký đất đai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức
các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay
đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở

5


hữu/sử dụng đất hoặc dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá
trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc
được kỹ thuật số hoá thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở
hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những
đơn vị đất đai được xác định (Economic Commission for Europe, 2005). Theo
FIG, trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng hầu
hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký của mình nhằm đáp ứng
những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu chi
phí. Theo Uỷ ban kinh tế châu Âu của Liên Hiệp Quốc, đối với những quốc
gia muốn khơi thông sự thịnh vượng thì đòi hỏi tính hiệu quả của đăng ký đất
đai bởi nó thúc đẩy một thị trường đất đai năng động và việc sử dụng đất tích
cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là
những nguồn lực cho nền kinh tế.
Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất đai
tại các nước đó là: (1) đăng ký văn tự giao dịch; (2) đăng ký quyền.

trên đất như: nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,… Trong nhiều
trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu Nhà nước mà thuộc
quyền sở hữu của người sử dụng đất. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở
hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất
đai sẽ được đăng ký các tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).
Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2003: ”Đăng ký quyền sử dụng đất là việc
ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc hội nước
CNXHCNVN, 2003).
Ngày nay ta sử dụng thuật ngữ Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và
cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tại
Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính" (Quốc hội nước CNXHCNVN, 2013).
Theo Điểm e Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm và mới đây là Khoản 7

7


Điều 22 Luật đất đai 2013 đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những nội
dung quan lý nhà nước đối với đất đai. Hoạt động này được thực hiện tại Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần

trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu
của quản lý đất.
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành
địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần
biết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích,
hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử
dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây
là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội
và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất
đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện
đồng bộ các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao
đất, cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý
được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực
hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã
hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ
việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như :
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất.

9


có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những

10


trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch
sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách,
ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất,
đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung:
xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản
đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý
vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,...
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề
mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội
dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp
những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá
và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản
lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác
thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất,
công tác thống kê đất đai. Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc
sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được
chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với
quyền của người sử dụng đất.
1.1.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.3.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ

Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi

12


toàn quốc.
Trong hệ thống hồ sơ địa chính của Việt nam quy định: “Thửa đất là phần
diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả
trên hồ sơ.” (Quốc hội nước CNXHCNVN, 2013)
1.1.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.1.4.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận

quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
1.2. Tổ chức đăng ký đất đai trong và ngoài nước.
1.2.1. Tổ chức đăng kí đất đai, bất động sản ở nước ngoài.
1.2.1.1. Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có Luật Đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh.
Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể
tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu
đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền
sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai
gây thiệt hại. Luật Đăng kí Bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên
đối với người đăng kí. Luật Đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến
hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để

14


ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước.
Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: về nội dung, có thể đăng kí được bất kì
các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc
yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng
mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao
tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho
nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo
thứ tự thời gian (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng

Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ
quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
1.2.1.3. Hệ thống đăng ký quyền của Australia (hệ thống Torrens)
Hệ thống này được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Australia năm 1858,
chịu ảnh hưởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu
biển của Đức.Tuy nhiên, hệ thống Torrens có chủ trương đưa việc đăng ký quyền
đối với đất đai thành quy định bắt buộc. Đây là một nhân tố chính làm cho hệ
thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu. Theo Luật Bất động sản Nam
Australia 1858 đất công khi được giao có thời hạn sau ngày 01 tháng 7 năm 1858
đều phải đăng ký theo hệ thống Torrens. Vào thời điểm đó ở Nam Australia,
đang phát triển mạnh, do đó số lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất
lớn. Phần lớn đất mới giao nên việc xác định nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng.
Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản của
Australia: Bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản,
an toàn và tiện lợi; Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho
hồ sơ hiện hữu về quyền lợi, lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến
động lâu dài; Bằng khoán đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công
chúng; Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham
khảo; Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng;
Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập
nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
Hệ thống Torrens đã được áp dụng thành công ở nhiều nơi trên thế giới,
sau đó được thực hiện ở các bang của Australia và một số quốc gia như New
Zealand, Malaixia, Bruney, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan,
Sudan, Guinea, Conga, Ivory Coast, Trinidat-Tobaga, Jamaica, một số bang của
Mỹ như California, Colorado, Georgia, Virginia, Washington …
1.2.1.4. Đăng ký đất đai ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, việc đăng ký đất đai được thực hiện theo quy định của
Luật về quyền sở hữu tài sản của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ngày 16
tháng 3 năm 2007. Theo Luật này, Trung Quốc quy định về việc thực hiện cơ chế

a. Trước khi có Luật Đất đai 1987
Năm 1980, Chính phủ ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về
thống nhất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Theo quy
định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả nước theo một trình

18


tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết, trong
đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê là tài liệu cơ bản của hồ
sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đường ranh giới thửa (trên
bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ
bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tam giao, loại đất, loại thổ
nhưỡng, hạng đất, tình hình thủy lợi; các tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ
ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruộng đất và
sổ mục kê đất phải được Ủy ban nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức
có giá trị pháp lý (Chính phủ, 1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất, 1981).
b. Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 2003
Từ khi có Luật Đất đai (năm 1988), việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai, trở thành
một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai thuộc trách
nhiệm của chính quyền các cấp.
Thực hiện Chỉ thị 299-TTg, việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất đã
lập được hệ thống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ ruộng đất nông nghiệp và
một phần đất thuộc khu dân cư nông thôn ở một số tỉnh đồng bằng. Tổng cục Địa
chính đã xây dựng và ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302-ĐKTK ngày
28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này đã tạo ra một sự chuyển biến
lớn về chất cho hệ thống thông tin đất đai.
Kể từ tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đã có sự thay đổi cơ bản