ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------------

NGUYỄN VĂN NGHĨA

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI
HUYỆN ĐAN PHƯỢNG GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan

Thái Nguyên - 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa từng được công bố.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 07 tháng 12 năm 2016
Tác giả luận văn


MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................3
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................3
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................3
3. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài ....................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ......4
1.1.1. Đăng ký đất đai/bất động sản ............................................................................4
1.1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .............................................................7
1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ..............................................7
1.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính ..........7
1.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ...........................................8
1.3. Mô hình đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ một số nước ....................................10
1.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp....................................................10
1.3.2. Đăng ký quyền ở Liên bang Úc ......................................................................13
1.3.3. Đăng ký quyền sử dụng đất ở Trung Quốc .....................................................14
1.3.4. Quy tắc đăng ký đất đai Trung Quốc (1995) ..................................................15
1.4. Hệ thống đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
Việt Nam ...................................................................................................................16
1.4.1. Hệ thống đăng ký đất đai ................................................................................16
1.4.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ...........................................................18
1.4.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
Việt Nam ...................................................................................................................24


iv



v

3.5.1 Đề xuất các giải pháp điều chỉnh các qui định của thành phố, Chính phủ đối
với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận. .................................................68
3.5.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ...........................................75
3.5.3. Giải pháp về trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ................................................................................77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................................79
1. Kết luận .................................................................................................................79
2. Đề nghị ..................................................................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................81


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Chú giải

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

HSĐC

Hồ sơ địa chính


Nhà xuất bản

VPĐK

Văn phòng đăng ký


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 : Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp cả nước ................................25
Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ các cấp cả nước ................................26
Bảng 1.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước...................................28
Bảng 3.1: Các loại đất của huyện Đan Phượng ........................................................34
Bảng 3.2. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành huyện Đan Phượng năm 2015 ............40
Bảng 3.3: Kết quả chung về cấp các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất
Huyện Đan Phượng giai đoạn 2011 - 2015 ...............................................................51
Bảng 3.4 : Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất 5 năm (2011 - 2015) tại Huyện Đan Phượng ..............53
Bảng 3.5. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Đan Phượng (giai
đoạn 2011 - 2015) .....................................................................................................54
Bảng 3.6: Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký chuyển quyền về đất đai trong 5 năm
2011 - 2015 tại Huyện Đan Phượng..........................................................................55
Bảng 3.7: Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động khác (giao dịch đảm bảo, cấp
lại, cấp đổi GCN) trong 5 năm 2011 - 2015 tại Huyện Đan Phượng ........................56
Bảng 3.8. Kết quả hồ sơ địa chính theo CT 299/TTg trên địa bàn ...........................57
Bảng 3.9: Kết quả lập hồ sơ địa chính chính quy .....................................................58
Bảng 3.10 : Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2015....................59

pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều
khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên GCN, vì vậy mặc dù có những chuyển
biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều
hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 việc đăng ký đất đai, cấp GCN


2

được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) Tuy nhiên, hệ thống
VPĐKQSDĐ các cấp hiện nay, đặc biệt là VPĐKQSDĐ cấp huyện còn một số hạn
chế như chưa thực hiện đầy đủ và đúng các yêu cầu nhiệm vụ mà pháp luật đất đai
đã phân cấp thực hiện, đặc biệt là việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính; tổ chức bộ
máy của VPĐKQSDĐ ở nhiều địa phương chưa hoàn chỉnh, không thống nhất;
nhân lực còn rất thiếu, một số nơi Giám đốc VPĐKQSDĐ cấp huyện do một lãnh
đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường kiêm nhiệm nên hoạt động thường bị chi phối
bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của địa phương, nhất là việc bồi thường khi thu hồi
đất, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai…
Huyện Đan Phượng là một huyện có vị trí thuận lợi trong phát triển kinh tế
của thủ đô. Theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô đến năm 2030 và
tầm nhìn đến năm 2050, Huyện Đan Phượng nằm trong vành đai phát triển đô thị. Sự
biến động này làm Huyện Đan Phượng chịu ảnh hưởng sâu sắc của quá trình đô thị
hóa dẫn đến các quan hệ sử dụng đất diễn ra phức tạp, đối tượng sử dụng đất biến
động thường xuyên, theo đó là khối lượng lớn công việc đăng ký, cấp giấy chứng
nhận như cấp giấy chứng nhận lần đầu, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính
mà chủ yếu là do chuyển mục đích sử dụng đất, chia tách, chuyển quyền sử dụng đất
và biến động do thực hiện các dự án. Từ một huyện, kinh tế sản xuất nông nghiệp là
chủ yếu, quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế dẫn đến nhiều biến động về sử dụng
đất, nhu cầu đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt động của Chi nhánh
văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của
Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.1. Đăng ký đất đai/bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
a) Đăng ký Nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý, tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính.
b) Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai.
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Quản lý Nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và hiệu quả;
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
c) Đơn vị đăng ký - Thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong


6

hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng
chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ
địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. [8]
1.1.1.3. Đăng ký pháp lý đất đai/bất động sản
- Đăng ký quyền
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp:
+ Chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
góp vốn ...
+ Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp.
+ Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn chế về
quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính;
+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
+ Chuyển mục đích sử dụng đất,
+ Gia hạn sử dụng đất.
+ Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất.
+ Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng đất; tách thửa, hợp thửa ...
1.1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện
nhiệm vụ đăng ký đất đai với chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống
nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
1.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), đã
xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng


8

bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có
giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp. “Đổi mới và hoàn
thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và
sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”. [9].
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ
về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và

thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên
địa bàn quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng TN&MT. [7].
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách
tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTN&MT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của
liên Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức
của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi
chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK
gắn liền với công tác cải cách hành chính. [5].
b. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký
quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm
chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở
hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và
nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và
cơ quan có thẩm quyền. [19].
c. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được
xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các
VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn
những hạn chế như:
- Thông tư 05/2010/TTLT-BTN&MT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Liên
Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính quy định không rõ ràng (cho phép các địa



Quyền sở hữu đất đai/ bất động sản . [10]
a) Sở hữu Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục


11

đích quốc gia hoặc công cộng. Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông
qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những
thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn
sự tăng giá BĐS; Trưng dụng đất: Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở
hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở
hữu, vì lợi ích công cộng;
b) Sở hữu tư nhân: phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân. Người dân
có quyền sở hữu đối với đất đai. Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản (trong đó
có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người
khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích công cộng.
1.3.1.2. Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản
a) Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa vào
Bộ luật Dân sự năm 1804. Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả các
quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền
đối nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thành một hệ thống thống
nhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể.
b) Các nguyên tắc đăng ký bất động sản là bắt buộc đối với tất cả các hoạt
động đăng ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực và hợp pháp của
hợp đồng, giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin cũng như công bố công
khai mọi thông tin liên quan đến đối tượng của hợp đồng, giao dịch đăng ký.
c) Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công chứng
viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ở
Vùng; Cơ quan địa chính.
d) Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản được thực

thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều
phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở , thông tin đăng ký kinh doanh
của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của
pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng,
văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
d) Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ
thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối
với cùng một bất động sản thì thông tin đó phải luôn luôn giống nhau. Đối với một
bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho


13

tặng, đi tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin
trích lục từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin
sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ
địa chính. Bên cạnh các thông tin này,trong thực tiễn, người ta còn ghi thêm: tính
chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán
cây sồi,…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân
chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia
giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng,
giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình
trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ
chia lô (nếu là đất chia lô) [10]
1.3.2. Đăng ký quyền ở Liên bang Úc
1.3.2.1. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales.
Ở Bang New South Wales việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai

Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền
đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông
tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký
tại Northem Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Toffens. Trong hệ
thống Tonens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại
là bản lưu của Giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ
thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các Giấy chứng nhận này.
Từ ngày 0l tháng 12 năm 2000, bản lưu Giấy chứng nhận không còn được in ra
dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra
để phục vụ cho giao dịch thế chấp [10].
1.3.3. Đăng ký quyền sử dụng đất ở Trung Quốc
1.3.3.1. Cơ sở pháp luật
Trung quốc thực hiện chế độ đất đai công hữu bao gồm: chế độ sở hữu toàn
dân và chế độ sở hữu tập thể. Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc quy định: cá
nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán đất đai và bất cứ hình thức
chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật (khoản 4 Điều 10). Từ tháng năm 1988
đã bổ sung: “ Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể


15

chuyển nhượng theo đúng pháp luật”.
Luật Quản lý Đất đai nước CHND Trung Hoa 1986, có hiệu lực từ
1/1/1987quy định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung
Luật Quản lý đai đai lần 1 (1988) đã cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp về “
Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng
theo đúng pháp luật;
Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 2 (1998) với trọng tâm là
quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ đất canh tác; kiểm soát chặt chẽ
việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng phi nông nghiệp, thực hiện

đai theo bản quy tắc này.
Đăng ký đất đai được tiến hành theo các bước sau đây:
- Xin phép đăng ký đất đai;
- Điều tra về địa chính (địa tịch, địa hộ-ND).
- Thẩm định thuộc quyền;
- Ghi sổ đăng ký;
- Phân phát hoặc đổi giấy chứng nhận đất đai.
Cục quản lý đất đai quốc gia chủ quản công tác đăng ký đất đai toàn quốc.
Cơ quan địa chính thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác đăng ký đất
đai trong địa phương mình. [10]
1.4. Hệ thống đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.4.1. Hệ thống đăng ký đất đai
1.4.1.1. Đăng ký đất đai trước khi có Luật Đất đai 1987
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất" đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.4.1.2. Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai 1987 đến trước khi có Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 1987 quy định "Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử
dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã
thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng
ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính".
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK ngày
14/711989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thống tư số 302-


17

ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201-ĐKTK đã tạo ra