MỤC LỤC
LờI CAM ĐOAN

i

LờI CảM ƠN

ii

MụC LụC

iii

DANH MụC CHữ VIếT TắT

vii

DANH MụC BảNG

viii

DANH MụC HÌNH

ix

MỞ ĐẦU

1

1


7

1.1.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

9

1.1.4 Đối tượng đăng ký đất đai

10

1.1.5 Các trường hợp đăng ký đất đai:

11

1.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

13

1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất
1.2.2

13

Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất

14

1.2.3 Mối quan hệ giữa văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ

dụng đất ở Việt Nam

21

1.4.1 Hệ thống đăng ký đất đai

21

1.4.2 Tình hình thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt
Nam trong thời gian qua

24

1.4.3 Cơ cấu tổ chức của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.4.4

Nguồn nhân lực của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

25
25

1.4.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất

27

1.4.6 Đánh giá tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất ở Việt Nam thời gian qua

29

đai, cấp giấy chứng nhận QSD đất trên địa bàn huyện Lục Nam,
tỉnh Bắc Giang

35

2.2.3 Đánh giá thực trạng hoạt động, những hạn chế và những nguyên
nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký
QSD đất của huyện Lục Nam

35

2.2.4 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang

iv

35


2.3 Phương pháp nghiên cứu

35

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu

35

2.3.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

36

bàn huyện Lục Nam

49

3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lục Nam
3.2.2

Tình hình sử dụng đất đai của huyện Lục Nam

49
52

3.3 Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Lục Nam, tỉnh Bắc Giang

54

3.3.1 Cơ cấu tổ chức của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Lục Nam

54

3.3.2 Cơ chế hoạt động nghiệp vụ của văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Lục Nam

59

3.3.3 Kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Lục Nam thời gian qua



79

3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lục Nam

80

3.5.1 Giải pháp tuyên truyền

80

3.5.2 Giải pháp về tổ chức

81

3.5.3 Giải pháp về nhân lực

81

3.5.4 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ

81

3.5.5 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật

82

3.5.6


Nội dung đầy đủ

BĐS

Bất động sản

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐKQSD

Đăng ký quyền sử dụng

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDP

Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội)


Tiểu thủ công nghiệp

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

VP

Văn phòng

ĐVT

Đơn vị tính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất



Các loại đất trên địa bàn huyện Lục Nam

42

3.2

Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế (2006 - 2014)

44

3.3

Tình hình dân số, lao động huyện Lục Nam 2006 - 2014

45

3.4

Hiện trạng sử dụng đất huyện Lục Nam năm 2014

53

3.5

Tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Lục Nam

60

3.6

3.12 Ý kiến đánh giá của người dân về mức độ công khai thủ tục hành chính

70
72

3.13 Ý kiến đánh giá của người sử dụng đất về tiến độ giải quyết hồ sơ của
VPĐKQSDĐ huyện Lục Nam

74

3.14 Ý kiến đánh giá của người dân về thái độ của cán bộ chuyên môn khi
thực hiện các TTHC tại VPĐKQSDĐ huyện Lục Nam

77

3.15 Mức độ thỏa mãn yêu cầu khi thực hiện các nhiệm vụ tại VPĐKQSDĐ
huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang

78

3.16 Ý kiến nhận xét chung của người dân đã đến giao dịch về hoạt động của
VPĐKQSDĐ huyện Lục Nam

79

viii


DANH MỤC HÌNH
Số hình


Cơ cấu Cán bộ Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Lục Nam

56

3.5

Đánh giá của cán bộ địa chính về mức độ công khai thủ tục hành chính

73

3.6

Ý kiến đánh giá của cán bộ, công chức địa chính về tiến độ giải quyết
hồ sơ của VPĐKQSDĐ huyện Lục Nam

3.7

Ý kiến đánh giá của cán bộ địch chính về mức độ hướng dẫn của cán bộ
chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại VPĐKQSDĐ huyện Lục Nam

3.8

75
76

Ý kiến nhận xét chung của cán bộ, công chức địa chính xã, thị trấn về
hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Lục Nam

ix

nước để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của
mỗi công dân. Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất,
thuế tài sản, thuế thu nhập; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất
đai, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật;
1


Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch sử dụng đất; Phục vụ công tác quản
lý trật tự an ninh xã hội. Cũng theo Luật Đất đai năm 2013 thì ĐKĐĐ, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực
hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên
giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. VPĐKQSDĐ đi vào hoạt
động đã góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói
chung và đăng ký, cấp GCN nói riêng theo hướng công khai, minh bạch hơn, giảm
thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc
cung ứng các dịch vụ về ĐKĐĐ, cấp GCN vẫn là một trong những vấn đề bức xúc
đối với người sử dụng đất hiện nay; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý, lưu trữ
ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ
sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt ở các địa phương, nơi cơ
sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu.
Huyện Lục Nam là huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang, nằm về phía Đông
cách trung tâm 25 km với tổng diện tích tự nhiên 59.816,55ha, có vị trí địa lý, điều
kiện giao thông thuận lợi cho việc phát triển giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội, gồm
có 27 đơn vị hành chính cấp xã, trong đó có 25 xã và 02 thị trấn. Trong những năm
vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở huyện Lục Nam, việc thu hồi đất
nông nghiệp để chuyển sang đất phi nông nghiệp lớn nên dẫn đến có nhiều biến
động về sử dụng đất. Mặt khác, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, tình hình
giao dịch về đất đai, bất động sản đang ngày một tăng lên. Trước nhiệm vụ ngày
càng khó khăn, phức tạp VPĐKQSDĐ huyện Lục Nam đã được thành lập, đang
được kiện toàn, củng cố nâng cao năng lực, hiệu quả hoạt động, tuy nhiên ở một số

3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Khái quát về đăng ký đất đai và bất động sản
1.1.1 Đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai
a) Đăng ký đất đai
Theo Đặng Anh Quân (2012), Đăng ký đất đai là một cách gọi của hệ thống
đăng ký đất đai và theo định nghĩa của UN-ECE (Ủy ban kinh tế về Châu Âu của
Liên Hợp quốc), nó là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền
lợi đối với đất đai dưới hình thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại
văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng đất hoặc là
dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký đất đai thể hiện
trong một sổ đăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện
tử) với những thông tin về chủ sở hữu, sử dụng và chủ quyền hoặc những thay đổi về
chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định.
Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp sự
an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định đoạt đất
đai. Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một diện tích đất
cũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và thị trường tín dụng. Với
thông tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể yên tâm về nguồn vốn đầu
tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay; đồng thời, những rủi ro về mâu
thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm thiểu. Hơn nữa thông tin đất đai đăng
ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ
việc cung cấp thông tin và thu thuế chuyển quyền bất động sản. Vì vậy, mặc dù
đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng
nó cũng là một trong những công cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển
kinh tế. Do đó, dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác
nhau, nhưng hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký đất đai của

đặc biệt còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên.
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử
dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không
đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ
chức, cá nhân) khác nhau sử dụng;
5


+ Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây
rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại
vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền
với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải
thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan Nhà nước để
phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp
luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử
dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật.
b) Đăng ký Nhà nước về đất đai
Theo Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2007), Đăng ký Nhà nước về đất
đai có ý nghĩa to lớn, trước hết các quyền về BĐS được pháp luật bảo hộ sau khi
được Nhà nước đăng ký; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp,
cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký. Một số nước quy định việc đăng
ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu
quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị.
Có 2 hệ thống đăng ký bất động sản (BĐS):
- Hệ thống đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký được
thực hiện vào sổ đăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về quyền
sở hữu và các văn bản khác.
- Hệ thống đăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký
dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của BĐS

gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài
sản khác do pháp luật quy định”.
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. BĐS
bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật
kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được,
tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính
phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2 Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), hồ sơ đất đai và
7


BĐS (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan
tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất
đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nươc và phục vụ quyền lợi của
công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sỡ hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp.
1.1.2.2 Nguyên tắc đăng ký đất đai, BĐS
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), ĐKĐĐ, BĐS dựa trên
những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ.
- Nguyên tắc đồng thuận.
- Nguyên tắc công khai.

sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp
lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền.
Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô
dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền
khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán BĐS.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác
về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất.
Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện,
nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền
được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng,
có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu
hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ
thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký,
các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội
dung quan trọng vào sổ đăng ký.
9


Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp
pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành
điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua.
1.1.3.2 Đăng ký quyền
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) đã đưa ra các vấn đề:
- Quyền được hiểu là một tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.

giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt
động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam, được Nhà nước
Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
7. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Quốc hội, 2013).
1.1.5 Các trường hợp đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất
đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau
(Quốc hội, 2013).
Theo Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai gồm những nội
dung cơ bản như sau:
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
11


chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

1.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
Luật Đất đai năm 2003 quy định: Việc ĐKQSDĐ được thực hiện tại
VPĐKQSDĐ trong các trường hợp: người đang sử dụng đất chưa được cấp
GCNQSDĐ; người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận
thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng đất đã có GCNQSDĐ được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi
đường ranh giới thửa đất; người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. Cơ
quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực
hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính,
phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao
dịch bảo đảm quy định VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT và VPĐKQSDĐ thuộc Phòng
TN&MT quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông
tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính
của VPĐKQSDĐ các cấp.
Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ
Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các
cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng
yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước
bạ và các khoản thu khác nếu có).
13


14


tượng sử dụng đất, sở hữu tài sản ở địa phương; đăng ký sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản và chỉnh lý biến động theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền
của người sử dụng đất; lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất
thuộc phạm vi địa giới hành chính; chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng
đất theo thông báo của cơ quan TN&MT; lữu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai.
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của
VPĐKQSDĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất
quan trọng vì những lý do sau đây:
Thứ nhất: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động
quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là
cơ quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà
nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Còn lại,
việc ĐKQSDĐ, cấp GCNQSDĐ được giao cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện.
Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKQSDĐ các cấp là tổ
chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công
tác quản lý nhà nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục
liên quan đến cấp GCN, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất
an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có VPĐKQSDĐ mới được
quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy hoặc dạng số
và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể sử dụng đất có nhu cầu.
Thứ ba: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những
vướng mắc, ách tắc trong việc ĐKQSDĐ cũng như đăng ký bất động sản trong nền
kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời
kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia

Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa
phương được thể hiện theo hình sau:

16


Chính phủ

Bộ Tài nguyên
và Môi trường

UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương

Sở Tài nguyên
và Môi trường

UBND huyện, thành phố,
thị xã thuộc tỉnh

Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng
đất cấp tỉnh
Phòng Tài nguyên
và Môi trường
Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng
đất cấp huyện

UBND xã, phường, thị trấn

Văn phòng ĐKQSD đất cấp huyện thiếu chặt chẽ nên đã làm giảm hiệu quả hoạt
động của hệ thống. Văn phòng ĐKQSD đất cấp tỉnh không thể hiện được vai trò tổ
chức, hướng dẫn, kiểm tra đối với các Văn phòng ĐKQSD đất cấp huyện trong quá
trình thực hiện nhiệm vụ đăng ký, cấp giấy chứng nhận, chỉnh lý hồ sơ địa chính và
thống kê, kiểm kê đất đai.
1.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản một số nước trên thế giới
1.3.1 Ở Anh
Theo tổng hợp của Bộ TN&MT (2012), hệ thống ĐKĐĐ của Anh là hệ
thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng
ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng
khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc
và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy
18