BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

_
LÊ THỊ THANH LOAN

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301

TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LÊ THỊ THANH LOAN

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301
CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI


TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
Cán bộ hƣớng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Luận văn Thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại Trƣờng Đại học Công nghệ TP.HCM
ngày 25 tháng 9 năm 2016
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:


Ủy viên
Ủy viên, Thƣ ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã
đƣợc sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

PGS.TS. Lê Quốc Hội


TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TP.HCM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

TP. Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên
: LÊ THỊ THANH LOAN Giới tính: Nữ
Ngày, tháng, năm sinh:
02/09/1978
Nơi sinh: Thanh Hóa
Chuyên ngành: Kế toán
MSHV:1441850079
I- Tên đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh”.
Nhiệm vụ và nội dung
1. Nhận dạng các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ. Tổng hợp các

dẫn trong luận văn đƣợc chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn

Lê Thị Thanh Loan


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến:
PGS.TS. Phan Đình Nguyên, Ngƣời thầy trực tiếp và nhiệt tình
hƣớng dẫn trong suốt quá trình hoàn thành luận này.
Hội đồng khoa học – Phòng quản lý đào tạo sau đại học trƣờng Đại
học Kỹ thuật Công nghệ TP. HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận
văn hoàn chỉnh hơn.
Ban giám hiệu đã tạo môi trƣờng học tập tốt nhất, các quý thầy cô
nhiệt tình giảng dạy, hƣớng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến
học viên.
Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý
giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu.
Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn
thành khóa học.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn

Lê Thị Thanh Loan


iii

iv

ABSTRACT
The research content of the thesis is to determine the factors affecting
fluction in selling price of apartments of real estate companies in Ho Chi
Minh City.
The Authors uses qualitative and quantitative research methods. The
qualitative research is conducted to adjust and add observed variables for
scale. The quantitative research is cattied out through opinion surveys forms
given to real estate investment managers, buyers, leaders of departments,
industries to develop a research model and test the scale. Statistical analysis
software SPSS 16.0, excel,etc. Are used to analyze data, and assess values
and reliability by applying Cronbach Alpha coefficients and EFA factor
analysis. Factor analysis results has provied a model of factors affecting the
apartments selling price fluctuation of real estate companies in Ho Chi Minh
City, including: location, infrastructure conditions, environment quality,
structural features and utilities of apartment in the apartment builing.
Regression results shows that all 5 factors affect apartment seliing price
fluctuation, of which the factor which affecting the factor of feature the most
powerfully is location with beta = 0.515; The factors of featuresimpacts
secondly powerfully with beta = 0.245; The factors of utilities impacts thirdly
powerfully beta = 0.148; The next factor is environment quality with beta =
0.135; The factors of environment quality impact the least with beta = 0.053.
In terms of practice, this research can help businesses offer appropriate
price in accordance with consumer „s needs and tastes; this is an information
channel between seller and buyer, reducing asymmetric information between
the two parties from which. It is possible to propose solutions to develop the
real estate market in order to strengthen the management role of the state in
controlling real estate prices in Ho Chi Minh City.


2.1.1. Khái niệm bất động sản ...................................................... 24
2.1.2. Khái niệm về căn hộ chung cƣ ........................................... 24
2.1.3. Đặc điểm nhà chung cƣ, căn hộ chung cƣ .......................... 27
2.2. Lý thuyết về giá, giái trị bất động sản ....................................... 29
2.2.1. Giá trị bất động sản ............................................................. 29
2.2.2. Giá cả bất động sản ............................................................. 30
2.3. Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá...................................................... 30
2.3.1. Khái niệm về chỉ số giá ...................................................... 30
2.3.2. Thực trạng của việc xác định chỉ số giá tại Việt Nam........ 32
2.4. Phƣơng pháp xác định chỉ số giá bất động sản.......................... 33
2.4.1. Phƣơng pháp giản đơn ........................................................ 34
2.4.2. Vận dụng phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại trong
việc ƣớc lƣợng chỉ số giá bất động sản ................................................... 34
2.4.3. Mô hình định giá hƣởng thụ (Hedonic Pricing Method –
HPM) ....................................................................................................... 35
2.5. Các nhân tố tác động đến giá căn hộ chung cƣ ......................... 37
2.5.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp lên giá BĐS ................ 38
2.5.2. Các yếu tố kinh tế ............................................................... 39
2.5.3. Các yếu tố liên quan đến thị trƣờng.................................... 39
2.5.4. Các yếu tố về pháp lý.......................................................... 40
2.5.5. Các yếu tố chính trị pháp lý ................................................ 40
2.5.6. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô ...................................... 41
2.5.7. Các yếu tố xã hội ................................................................ 41


vii

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ..................................................................... 42
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................. 43
3.1. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................... 43

4.5. Kiểm tra các giả định mô hình hồi quy bội ............................... 81
4.5.1. Kiểm định giả định phƣơng sai của sai số (phần dƣ) không
đổi ............................................................................................................ 81
4.5.2. Kiểm tra giả định các phần dƣ có phân phối chuẩn............ 82
KẾT LUẬN CHƢƠNG 4 ..................................................................... 86
CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ GIẢI PHÁP ........................................ 88
5.1. Kết luận ...................................................................................... 88
5.2. Giải pháp .................................................................................... 88
5.2.1. Đối với chủ đầu tƣ .............................................................. 88
5.2.2. Với các cơ quan ban ngành liên quan ................................. 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 92
PHỤ LỤC.............................................................................................. 97


ix

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ANOVA

( Analysis Variance ): phân tích phƣơng sai

BĐS:

Bất động sản

CLMT:

Chất lƣợng môi trƣờng


Vị trí căn hộ

VIF (Variance Inflation Factor): Hệ số phóng đại phƣơng sai
WC:

Nhà vệ sinh


x

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2. 1: Giả thuyết nghiên cứu 1

46

Bảng 3. 1: Khảo sát thực tế ngẫu nhiên 233 căn hộ chung cƣ thuộc 20
dự án

49
Bảng 3. 2: Thang đo giá căn hộ chung cƣ

51

Bảng 3. 3: Thang đo quy mô của vị trí căn hộ

53

Bảng 3. 4: Thang đo điều kiện cơ sở hạ tầng


Bartlett's Test

69

Bảng 4. 8:Bảng phƣơng sai trích

70

Bảng 4. 9: Ma trận xoay Component Matrixa

70


xi

Bảng 4. 10: Hệ số KMO và kiểm định Bartlett các thành phần KMO
and Bartlett's Test
Bảng 4. 11: Phƣơng sai trích

73
73

Bảng 4. 12: Kết quả phân tích tƣơng quan Pearson giữa các biến độc
lập và biến phụ thuộc

74

Bảng 4. 13: Kiểm tra độ phù hợp của mô hình

75


Hình 3. 1: Khung phân tích dành cho nghiên cứu

44

Hình 2. 1: Mô hình nghiên cứu

45

Hình 4. 1: Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dƣ từ hồi quy
82
Hình 4. 2: Đồ thị P-P Plot của phần dƣ – đã chuẩn hóa

83


13

CHƢƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề nghiên cứu
Thị trƣờng bất động sản là một trong những thị trƣờng quan trọng nhất
của nền kinh tế do thị trƣờng này liên quan trực tiếp đến một lƣợng tài sản
cực lớn, thông thƣờng tỷ trọng bất động sản trong tổng tài sản quốc gia ở các
nƣớc khác nhau thƣờng chiếm trên 40% tổng giá trị tài sản của quốc gia
[17]

đó

.
Nhà ở là nơi phục vụ cho nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt hàng ngày của

khu, uy tín chủ đầu tƣ. Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trƣờng Singapore,
[38]

Subramaniam S. Pillay

chỉ ra rằng, có 4 nhân tố chính ảnh hƣởng đến

biến động giá BĐS là: tốc độ tăng trƣởng GDP, tốc độ tăng trƣởng tín
dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trƣởng
tín dụng là nguyên nhân chính. Paul Krugman

[37]

lý giải về sự ảnh hƣởng 3

nhóm đối tƣợng: nhà đầu tƣ, ngân hàng và cơ quan quản lý đến biến động
giá BĐS. Nghiên cứu của Case & Shiller

[18]

đã chỉ ra rằng ngoài các yếu

tố định lƣợng đƣợc trong nền kinh tế tác động đến biến động giá BĐS thì
yếu tố tâm lý của nhà đầu tƣ là nguyên nhân quan trọng mang tính quyết
định. Một số nghiên cứu thực nghiệm khác đƣợc kể đến nhƣ Stefan
[37]

Gerlach

,

1.2. Các nghiên cứu liên quan đến đề tài
Việc nhận dạng và lƣợng hóa các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất đai,
nhà ở ngày càng đƣợc quan tâm và chú ý. Trong suốt chiều dài phát triển của
thị trƣờng BĐS, đã rất nhiều các nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá trị
BĐS. Trong phần này, bài viết tổng hợp các quan điểm của các nhà nghiên
cứu về các yếu tố và xu hƣớng tác động đến giá trị BĐS.
Vì vậy đã có rất nhiều bài nghiên cứu liên quan, tiêu biểu là những bài
nghiên cứu của những tác giả sau:
Theo Malpezzi Stephen, (2002)[23] ứng dụng mô hình Hedonic để định
giá tài sản. Trong đó, tác giả đã phát hiện ra ba nhóm yếu tố ảnh hƣởng đến
giá nhà, đó là đặc điểm kết cấu nhà, đặc điểm khu dân cƣ, và cuối cùng là đặc
điểm môi trƣờng. Mục tiêu của nghiên cứu này là xác định mức độ ảnh hƣởng
của yếu tố môi trƣờng đến giá nhà ở. Ô nhiễm không khí làm giảm giá trị của
nhà ở là điểm đặc biệt đƣợc nhấn mạnh trong bài nghiên cứu này.
Theo Rossen, (1974)[25] cũng vận dụng mô hình Hedonic để đánh giá
ảnh hƣởng của môi trƣờng đến giá trị căn hộ. Trong nghiên cứu này,
Bernardo đã đánh giá ảnh hƣởng của môi trƣờng (bao gồm vấn đề xử lý nƣớc
thải, số lƣợng thang máy, garage, số lƣợng phòng ngủ, quầy bar) đến giá bán.
Theo đó, căn hộ có số lƣợng phòng ngủ càng nhiều thì giá càng cao, biến
thang máy và garage cũng tác động mạnh đến giá trị căn hộ. Căn hộ càng nằm
xa khu vực xử lý nƣớc thải có giá càng cao.
Theo Thibodeau và Malpezzi, (1980)[23] một số mô hình hồi quy của
giá trị hoặc giá bán căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ.


16

Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ
số trong kết quả của mô hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này. Mô hình
hồi quy của giá nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng nhƣ sau: R = f (S, N, L, C, T)

trang trí nội thất, số tầng, số lƣợng bãi đậu xe, hồ hơi, đƣờng phố, hệ thống
nƣớc ngâm,…Đặc biệt trong bài nghiên cứu này tác giả còn sử dụng thêm
những biến số để giải quyết vấn đề giá nhà ở thay đổi theo mùa.
Theo Lê Khƣơng Ninh, (2011)[15] đã thực hiện nghiên cứu để xác định
các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất vùng ven đô thị ở đồng bằng sông Cửu
Long. Dựa vào những nghiên cứu của những nhóm tác giả trƣớc, Lê Khƣơng
Ninh, (2011) cho rằng có tất cả 14 yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất tại khu
vực đồng bằng sông Cửu Long. Các biến độc lập bao gồm: thu nhập đất,
khoảng cách đến trung tâm đô thị, khoảng cách đến trung tâm thƣơng mại,
khoảng cách đến trƣờng học, khoảng cách đến trục đƣờng giao thông chính,
chiều rộng mặt tiền, nguồn điện, nguồn nƣớc, ô nhiễm nƣớc, ô nhiễm không
khí, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo và loại đô thị. Để đi đến kết luận
cho bài nghiên cứu tác giả đã sử dụng số liệu sơ cấp thu thập đƣợc từ 1860 hộ
gia đình ở một số tỉnh ở khu vực đồng bằng sông Cửu Long. Kết quả cho thấy
rằng đối với nhóm đất thổ cƣ thì có một số yếu tố ảnh hƣởng nhƣ: khoảng
cách đến trung tâm, khoảng cách đến khu thƣơng mại, khoảng cách đến
trƣờng học, yếu tố mặt tiền, mức độ ô nhiễm nƣớc, kỳ vọng về giá, quy hoạch
treo và loại đô thị, còn đối với nhóm đất vƣờn thì có ít yếu tố ảnh hƣởng hơn
so với nhóm đất thổ cƣ, các yếu tố ảnh hƣởng là khoảng cách đến trung tâm
thƣơng mại, khoảng cách đến trục đƣờng chính, yếu tố mặt tiền, yếu tố nguồn
nƣớc, yếu tố quy hoạch treo và loại đô thị.
Thạc sĩ Lực Mạnh Hiển, (2013)[16] cũng đã tiến hành nghiên cứu điển
hình về nhà chung cƣ tại Thành phố Hà Nội trong đó ứng dụng mô hình
Hedonic để phục vụ cho công tác định giá. Từ việc phân tích định tính ban
đầu, tác giả này đã thống kê khoảng 18 yếu tố đƣợc cho là có ảnh hƣởng đến


18

giá căn hộ. Điểm nổi bật của nghiên cứu này là việc sử dụng phƣơng pháp

trung tâm, tầng cao căn hộ tọa lạc, cảnh quan nhìn từ hƣớng bacony, vị trí căn
hộ trên cùng 1 tầng, số phòng ngủ, số phòng vệ sinh, an ninh, môi trƣờng
xung quanh, dịch vụ, tiện ích, uy tín chủ đầu tƣ là các yếu tố ảnh hƣởng nhiều
nhất đến giá trị căn hộ chung cƣ. Tuy nhiên mức độ ảnh hƣởng của mỗi yếu tố
này thì lại không giống nhau, ở mỗi khu vực khác nhau thì mức độ ảnh hƣởng
khác nhau. Những nhóm yếu tố trên sẽ là nguồn tài liệu quan trọng để tác giả
lựa chọn biến và đƣa vào ứng dụng mô hình trong quá trình phân tích, làm rõ
những vấn đề cần nghiên cứu, từ đó tiến hành đề xuất kiến nghị.


20

1.4. Mục tiêu nghiên cứu
- Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng đến giá bán căn hộ chung cƣ của
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
- Mục tiêu cụ thể
Nhận dạng các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ. Tổng hợp
các mô hình lý thuyết và khảo sát thực nghiệm về các nhân tố tác động
đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP. HCM.
2. Phân tích thực trạng thị trƣờng BĐS căn hộ; nhận diện các nhân
tố tác động đến giá bán căn hộ; phân tích, đánh giá những biểu hiện của
các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS trên địa bàn TP. HCM.
3. Phân tích, đánh giá thông qua xây dựng mô hình biểu diễn mối
quan hệ giữa các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ tại TP. HCM.
4. Đề xuất quan điểm và định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS căn
hộ; đề xuất các giải pháp nhằm ổn định giá bán căn hộ tại TP. HCM trong
tƣơng lai.
1.

nhập thấp. Trong số 19 quận và 5 huyện của TP. HCM, mật độ căn hộ chung
cƣ tập trung cao nhất và điển hình nhất tại quận 2 và quận 7. Vì lẽ đó, tác giả
đã quyết định chọn 2 quận nội thành này để tiến hành thu thập số liệu phục vụ
cho việc nghiên cứu chỉ số giá của đề tài.
 Thời gian nghiên cứu: Dữ liệu nghiên cứu, khảo sát đƣợc tiến hành
năm 2015.
1.7. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn là phƣơng pháp hỗn hợp, bao
gồm phƣơng pháp định tính và định lƣợng.
 Phƣơng pháp định tính: Khảo sát sơ bộ, tổng hợp, so sánh, đối chiếu để
nhận diện các nhân tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ chung cƣ tại TP.
HCM. Từ đó xây dựng bảng câu hỏi khảo sát để phỏng vấn nhà quản
lý, lãnh đạo, sở, ban ngành, chủ đầu tƣ và ngƣời mua. Qua đó, đề xuất