ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRUNG KIÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN
NÂNG CẤP CẢI TẠO ĐƢỜNG, HẠ TẦNG DU LỊCH
ĐOẠN TỪ NGÃ BA DỐC LIM ĐẾN LÀNG CHÈ TÂN CƢƠNG,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRUNG KIÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN NÂNG
CẤP CẢI TẠO ĐƢỜNG, HẠ TẦNG DU LỊCH
ĐOẠN TỪ NGÃ BA DỐC LIM ĐẾN LÀNG CHÈ TÂN CƢƠNG,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành : Quản lý đất đai


Nguyễn Trung Kiên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu Đại học Thái
Nguyên; Trường Đại học Nông Lâm và thầy giáo TS Lê Văn Thơ người đã
hướng dẫn, giúp đỡ rất tận tình trong thời gian tôi học tập tại trường và hoàn
thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Phòng Đào tạo, Khoa Quản
lý tài nguyên… đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện cho tôi học tập
và hoàn thành luận văn của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thành phố Thái Nguyên, phòng Tài
nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên, Trung tâm phát triển quỹ đất
Thành phố Thái Nguyên, đã tạo mọi điều kiện cho tôi học tập, nghiên cứu và
giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu, để hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình, bạn bè
và đồng nghiệp đã khích lệ, tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình học
tập và công tác;
Do thời gian thực tập có hạn, kiến thức và kinh nghiệm bản thân còn
hạn chế nên luận văn không tránh những thiếu sót. Vì vậy, kính mong sự chỉ
bảo, góp ý của quý thầy, cô và của bạn đọc để luận văn được hoàn chỉnh hơn.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................ 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ..................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................. 13
1.2. Tình hình bồi thưởng, giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở Việt Nam ... 18
1.2.1. Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế giới ............... 18
1.2.2. Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ................ 21
1.2.3. Đánh giá chung về tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng ..... 25
Chƣơng 2 : ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................... 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 26
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ..................................................... 26

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


iv

2.2.1. Thời gian nghiên cứu ...................................................................... 26
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................... 26
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 27
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu thông tin thứ cấp ............................. 27
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu thông tin sơ cấp .............................. 28
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu .............................................. 28
Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 29
3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội .............................................................. 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 29

2. ĐỀ NGHỊ......................................................................................................... 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


vi

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

BĐS

:

Bất động sản

BTGPMB

:

Bồi thường, giải phóng mặt bằng

BTNMT

:

Bộ tài nguyên môi trường


TPTN

:

Thành phố Thái Nguyên

TTBĐS

:

Thị trường bất động sản

TĐC

:

Tái định cư

UBND

:

Ủy bân nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


vii

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, địa bàn để
phân bố dân cư, các và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là
nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Theo quy luật chung của phát triển nền kinh tế từ nông nghiệp lạc hậu
lên công nghiệp tiên tiến và hiện đại, Việt Nam đang tiến hành quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá các ngành kinh tế, gia nhập WTO và đô thị hoá một
bộ phận nông thôn để trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020.
Việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình
quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một
khâu quan trọng, then chốt tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững.
Một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc các dự án được triển
khai chậm là do công tác bồi thường giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó
khăn vướng mắc. Các chính sách đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng, các
văn bản hướng dẫn thực hiện của Nhà nước còn chưa đầy đủ, chưa cụ thể, chưa
đồng bộ, hay thay đổi do đó gây nhiều khó khăn cho việc xác định và phân loại
mức bồi thường, giá bồi thường. Việc tuyên truyền phổ biến các chính sách có liên
quan đến công việc này chưa thực hiện tốt. Chưa có biện pháp hỗ trợ chuyển đổi
nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm mới cho người dân vùng di dời một cách cụ
thể. Vì vậy đòi hỏi phải có các phương án bồi thường thật hợp lý, công bằng
đảm bảo mọi người dân đều thấy thỏa đáng và phấn khởi thực hiện.
Từ khi có Luật Đất đai 1993 việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất được thực hiện theo các quy định của Chính phủ tại Nghị định 90/NĐCP ngày 17/8/1994, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP. Sau khi Luật Đất đai 2003
có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


2

http://www.lrc.tnu.edu.vn


3

công tác giải phóng mặt bằng và đề xuất giải pháp đẩy nhanh công tác giải
phóng mặt bằng tại thành phố Thái Nguyên.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được kết quả công tác giải phóng mặt bằng của dự án
nghiên cứu tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
-Chỉ ra được những ảnh hưởng của dự án đến đời sống người dân sinh
sống tại nơi dự án thu hồi đất.
- Chỉ ra được những thành công, tồn tại và giải pháp đẩy nhanh công tác
giải phóng mặt bằng ở dự án trên, nghiên cứu tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài

- Trong điều kiện nước ta hiện nay, “Giải phóng mặt bằng” là một trong
những công việc quan trọng phải làm trên con đường công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ
tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đócác cơ
sở văn hoá giáo dục, thể dục thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đô thị hoá
cũng diễn ra nhanh chóng.
- Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ của các
dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng
nhanh là một nửa dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi
ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất
cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

việt, 1995). [18]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


5

1.1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang
tính đa dạng và phức tạp.
Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội
thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất
lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu
của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường giải
phóng mặt bằng có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải
pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án
cụ thể.
Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng
này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật
nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân

hồi đất).
- Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được
bồi thường đất, tài sản, được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo Nghị định này.
- Nhà nước khuyến khích người có đất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi đất
để sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 1 Điều 1 của Nghị định tự
nguyện hiến, tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nước.
1.1.1.4. Điều kiện được bồi thường
Theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ, người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây
thì được bồi thường:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


7

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai.
- Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, xã, thị
trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà
có một trong các loại giấy tờ sau đây:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính
sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và nhà nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước

doanh nhà ở);
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người
sử dụng đất;
- Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên
mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến thời
điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất
không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,
nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định,
không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có một trong các loại
giấy tờ đã quy định ở trên, nhưng đất đã được sử dụng ổn định trước ngày
15/10/1993, không phân biệt người sử dụng đất đó là người sử dụng đất trước
ngày 15/10/1993 hay là người sử dụng đất sau ngày 15/10/1993, nay được
UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


9

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm

10

- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân
được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn
kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của
nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do UBND
cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định
tại khoản 1 Điều này được bồi thường theo mức sau:
Một khoản tính bằng
Mức bồi thường
tỷ lệ phần trăm theo giá trị
=
+
nhà , công trình
hiện có của nhà,
công trình
Giá trị hiện tại của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ
Giá trị hiện có
của nhà, công
trình

phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình nhân với giá trị xây dựng
của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương đương do Bộ xây
dựng ban hành.
Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà,
công trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không
lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của Nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật
tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại;
Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị

các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 thì việc xử lý
tài sản theo quy định tại điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ các đối tượng sau được bồi thường tài sản khác trên đất:
- Đối với mồ mả: Đối với việc di chuyển mồ mả, mức bồi thường được
tính cho chi phí về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí
hợp lý khác có liên quan trực tiếp.
- Đối với cây trồng, vật nuôi
+ Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng
thu hoạch của vụ thu hoạch đó. Giá trị sản lượng vụ thu hoạch được tính theo
năm suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa
phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


12

+ Mức bồi thường đối với cây lâu năm:
Cây mới trồng = Chi phí đầu tư ban đầu + chi phí chăm sóc
Cây đang thu hoạch = (Số lượng từng loại cây x giá bán cây) - giá trị thu
hồi (nếu có)
+ Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm
khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di
chuyển, phải trồng lại.
+ Cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên
giao cho các tổ chức, hộ gia đình trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì bồi

Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối
với đất bị thu hồi quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại
khoản 3 Điều 34 và Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng.
- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, xã, thị trấn.
- Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại
Điều 8 của Nghị định này nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại
khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
Cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai đã và đang đặt ra một
đòi hỏi bức bách của các ngành, các cấp và của đại đa số quần chúng nhân
dân với kỳ vọng có cơ chế quản lý đất đai thông thoáng, hấp dẫn để khuyến
khích, thu hút các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và tất cả các đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất nhanh chóng có đất để sản xuất; thông qua đó nhằm nâng cao
hiệu quả sử dụng đất, khơi dậy nguồn lực phát triển đất nước. Sau đây là một
số cơ sở pháp lý đã được ban hành để quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất
ở nước ta.
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003
- Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13 ngày 4 tháng 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


14


http://www.lrc.tnu.edu.vn


15

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi và
giải quyết khiếu nại về đất đai
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTCBTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Liên bộ Tài chính – Tài nguyên và
Môi trường, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính Phủ
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Thông tư 107/2007/TT-BTC ngày 07 tháng 9 năm 2007 của Bộ Tài
chính hướng dẫn về quản lý thanh toán, quyết toán vốn đầu tư dự án giải
phóng mặt bằng, tái định cư sử dụng vốn ngân sách nhà nước
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01
năm 2008 của Bộ tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực
hiện một số điều của nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007
của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn