BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
----------------------------

PHẠM THỊ TƯƠI

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC
DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI
THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ


HÀ NỘI, NĂM 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
----------------------------

PHẠM THỊ TƯƠI

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC
DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI
THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

CHUYÊN NGÀNH
MÃ SỐ

: QUẢN LÝ KINH TẾ
: 60 34 04 10

chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội” là kết quả của
quá trình nghiên cứu trong những năm học vừa qua.
Em xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới PGS,TS. Hà Văn Sự - người đã tận tình
hướng dẫn và giúp đỡ em trong quá trình thực hiện luận văn.
Em cũng xin cảm ơn các thầy cô đã tham gia giảng dạy, giúp đỡ em trong suốt
quá trình học tập.
Do thời gian nghiên cứu có hạn, kinh nghiệm thực tiễn bản thân còn có những
mặt hạn chế nên đề tài sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, kính mong thầy
cô tiếp tục giúp đỡ, hướng dẫn để đề tài hoàn thiện hơn và đồng thời nâng cao kiến
thức giúp em làm tốt hơn nữa chức trách, nhiệm vụ được giao.
Xin trân trọng cảm ơn!
Học viên cao học

Phạm Thị Tươi


6

MỤC LỤC


7

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ HÌNH VẼ
ST
T
1
2
3
3

Nhu cầu chung cư giá rẻ cho người thu nhập thấp tại
Biểu đồ 2.6
thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội
Mật độ tập trung chung cư giá rẻ trên địa bàn thành
Biểu đồ 2.7
phố Hà Nội
Chu kì phát triển chung cư trên địa bàn T.P Hà Nội
Biểu đồ 2.8
(1993-2019)
Biểu đồ 2.9 Biến động giá cả nhà ở giai đoạn 1995 – 2004
Tỷ lệ thu nhập của người lao động tại Hà Nội 2012Biểu đồ 2.10
2015
Tần suất các hoạt động thanh tra, kiểm tra đối với
Biểu đồ 2.11 các dự án chung cư cho người thu nhập thấp của
thành phố Hà Nội
Biểu đồ 3.1 Khả năng mua nhà theo mức giá
Biểu đồ thể hiện sự quan tâm của người Việt đối với
Biểu đồ 3.2
các căn hộ chung cư mini
Hệ thống bộ máy tổ chức QLNN đối vối các dự án
Hình 1.1
chung cư cho người thu nhập thấp
Bảng 2.1

:

Trang
36
42
61

Hiện đại hóa
Hội đồng nhân dân
Quản lý nhà nước
Thành phố
Ủy ban nhân dân


9

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài luận văn
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với đô thị lớn
như thành phố Hà Nội, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề như chính trị kinh tế - xã hội – môi trường và mỹ quan đô thị. Trong chiến lược tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng được
Đảng bộ và chính quyền Thành phố quan tâm chỉ đạo. Việc phát triển thị trường bất
động sản nhà ở đã kích thích sự đầu tư vào đất đai, sự chuyển dịch năng động về
quy hoạch thành phố, đồng thời chuyển động của thị trường bất động sản nhà ở trở
thành tài sản tài chính tạo nguồn lực tài chính cho nền kinh tế, đẩy mạnh CNH,
HĐH đất nước.
Đánh giá được tầm quan trọng to lớn của thủ đô Hà Nội, Nhà nước và chính
quyền thành phố đã tổ chức xây dựng quy hoạch, chiến lược phát triển thủ đô trong
thời gian dài, nhằm tạo ra dáng vẻ Hà Nội mới vừa cổ kính, vừa hiện đại to đẹp
sánh ngang với thủ đô của các nước trong khu vực. Để thực hiện điều đó thì một
bước quan trọng là bố trí lại hợp lý chỗ ở cho người dân đô thị và xây dựng các khu
đô thị mới mở rộng ra các vùng ven đô. Tạo ra nhiều chung cư có chất lượng cao
nhằm giảm đi lượng người trong trung tâm, giãn dần ra ngoại ô thành phố. Theo
như nhận định của hầu hết các chuyên gia song song với sự phát triển của phân
khúc chung cư cao cấp, thì phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp đang từng
bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh và sử dụng đất đai đã cải
thiện điều kiện sống của đại bộ phận nhân dân. Nhà ở cho người lao động thu nhập

Chất lượng công trình: Nhà nước cần thanh tra giám sát chặt chẽ, bởi lẽ, có
nhiều những công trình mà chủ đầu tư vì lợi nhuận mà dẫn đến những tác hại khó
lường khi đi vào sử dụng. Chất lượng không được đảm bảo, do phá bỏ các hành
lang cây xanh, ao hồ điều hòa… để xây thêm nhà; do chất lượng dịch vụ không rõ
ràng, minh bạch như hiện tượng giá dịch vụ an ninh. Dù các nhà đầu tư đều hứa hẹn
bảo hành 2 năm cho tòa nhà, 1 năm cho các thiết bị công trình, thang máy theo thời
gian của nhà cung cấp nhưng thực chất không phải công trình nào cũng được tư
vấn, thiết kế, giám sát. Vì vậy QLNN địa phương là cần thiết, quản lý chặt chẽ,
nghiêm minh và hiệu quả.
Giá cả chưa thực sự tương xứng với chất lượng: Không ít những dự án
chung cư giá rẻ khi đi vào sử dụng đã nhanh chóng bộc lộ sự yếu kém từ chất lượng
xây dựng đến năng lực quản lý của chủ đầu tư, dẫn tới nhiều cư dân sinh sống phải
chịu những hậu quả không như mong muốn và cũng không được như những gì chủ
đầu tư đã hứa hẹn. Hơn nữa, khung thủ tục pháp lý quản lý các dự án chung cư giá
rẻ còn chưa thực sự rõ ràng, dễ xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu.
Thực trạng này nói lên năng lực quản lý của chủ đầu tư cũng như chất lượng
dịch vụ và các vấn đề về hạ tầng kỹ thuật tại dự án này sớm bộc lộ nhiều yếu kém.
Do đó việc tăng cường công tác quản lý của chính quyền thành phố Hà Nội để hạn
chế những tiêu cực, đưa thị trường BĐS nhà ở với phân khúc nhà chung cư giá rẻ
cho người thu nhập thấp phát triển đúng hướng. Phân khúc này xuất hiện như là một
thực thể khách quan, đòi hỏi bức thiết của xã hội và cần được quản lý chặt chẽ.


11

Với tất cả các lý do đó, tác giả chọn đề tài “Quản lý nhà nước địa phương
đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P
Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế.
2. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan
Không chỉ riêng thủ đô Hà Nội, cả nước có rất nhiều nghiên cứu về BĐS nhà



12

-

-

giá thực trạng và quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hà
Nội; từ đó đề xuất những giải pháp và phương hướng đảm bảo QLNN địa phương
đối với các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn T.P Hà Nội.
Luận văn Thạc sĩ, “Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn thành
phố Hà Nội” Đại Học Thương Mại, tác giả Hà Minh Đức (2013). Đề tài sử dụng
kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu dựa trên phương pháp luận duy vật biện
chứng, duy vật lịch sử trên các quan điểm tiếp cận hệ thống, toàn diện, tiên tiến luận
văn đã trình bày các lý luận, thực tiễn của thị trường nhà ở, cũng như công tác
QLNN địa phương đối với thị trường nhà ở và từ đó nêu ra những giải pháp đổi
mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường này nhằm thúc đẩy thị trường
nhà ở phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển thị trường
BĐS đô thị.
Luận văn Thạc sĩ, “Quản lý của thành phố đối với các dự án chung cư cao cấp trên
địa bàn Hà Nội”, Đại học thương mại, tác giả Hoàng Quang Học. Đề tài đã hệ thống
hóa và vận dụng cơ sở lý luận chung về QLNN của T.P Hà Nội đối với các dự án
chung cư cao cấp, đánh giá thực trạng của QLNN của T.P Hà Nội đối với các dự án
chung cư cao cấp, qua đó chỉ ra ưu điểm, hạn chế, những vấn đề đặt ra cần giải
quyết. Đồng thời đưa ra đề xuất giải pháp, kiến nghị cơ quan nhà nước để đổi mới
và tăng cường công tác QLNN đối với dự án chung cư cao cấp đến năm 2015 và
những năm tiếp theo.
Ngoài các công trình nghiên cứu nêu trên cũng như một số công trình nghiên
cứu khác, như Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và

- Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Về nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu các nội dung sau (1)
Công tác quy hoạch xây dựng dự án; (2) Công tác xây dựng và phê duyệt giá và chi
phí nhà ở thuộc dự án; (3) Công tác xác định đối tượng thụ hưởng chính sách; (4)
Công tác triển khai và kiểm tra, kiểm soát;
Về không gian nghiên cứu: Đề tài tập chung nghiên cứu thực trạng hoạt động
đầu tư, kinh doanh của các dự án chung cư cho người thu nhập thấp và công tác
QLNN đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh của các dự án chung cư cho người
thu nhập thấp tại các quận, huyện cũ trước khi mở rộng địa giới năm 2008 của
thành phố Hà Nội
Về thời gian nghiên cứu: Việc thu thập dữ liệu, phân tích, đánh giá chính
sách QLNN địa phương đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp trên
địa bàn T.P Hà Nội chủ yếu tập chung và giai đoạn 2012 đến năm 2015. Từ đó tác
giả đề xuất, khuyến nghị một số giải pháp nhằm tăng cường công tác QLNN các dự
án chung cư cho người thu nhập thấp trong giai đoạn tiếp theo.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập dữ liệu
+ Dữ liệu thứ cấp: Những dữ liệu này được thu thập từ các quy định, báo cáo
của cơ quan Trung Ương, UBND thành phố Hà Nội và các cơ quan chuyên môn có
liên quan đến quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị, quản lý xây dựng các dự án
chung cư cho người thu nhập thấp, gồm: Các văn bản luật, nghị định, thông tư quy
định, hướng dẫn về xây dựng các dự án chung chư giá rẻ cho đối tượng thu nhập
trung bình thấp, quản lý nhà nước về quy hoạch, xây dựng và sử dụng chung cư,
những báo cáo phân tích đánh giá của UBND thành phố Hà Nội, các Sở, ngành có
liên quan; Niên giám thống kê của Cục Thống kê; các công trình, các đề tài nghiên
cứu khoa học, sách giáo trình của các nhà khoa học, các nhà chuyên môn, các luận
văn Tiến sỹ, Thạc sỹ, các bài tham luận tại các hội thảo khoa học, các bài báo, các
bài viết được đăng tải trên các báo chuyên ngành, báo cáo thống kê của các tổ chức
kinh tế, các cơ quan nghiên cứu.
-Phương pháp xử lý dữ liệu

Chương 3: Một số định hướng và giải pháp tăng cường QLNN địa phương
đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P Hà
Nội giai đoạn 2016 – 2020.


16

Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
TẠI ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP
1.1 BẢN CHẤT VÀ VAI TRÒ CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TẠI ĐỊA PHƯƠNG
ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
1.1.1. Khái quát về người thu nhập thấp và dự án chung cư cho người thu nhập thấp
Khái niệm về người thu nhập thấp
Hiện nay chưa có định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp. Nhiều
nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập
thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình
phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc.
Một số định nghĩa thế nào là người thu nhập thấp:
“Người thu nhập thấp là những người đang làm việc tại các tổ chức: Các cơ
quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng, đoàn thể hoặc đơn vị sự nghiệp công
lập nhưng không thuộc đối tượng quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 13
của thông tư này; đơn vị sự nghiệp ngoài công lập; doanh nghiệp thuộc thành phần
kinh tế; hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật, hoặc
là người đang nghỉ có chế độ lương hưu theo quy định, người lao động tự do, kinh
doanh cá thể mà không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy
định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.”
Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp là
những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại. 34% thu nhập
còn lại dành cho nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng…Là những

tư sẽ chọn xây dựng các dự án ở những vị trí thuận tiện và hợp lý nhất. Nếu như các
căn hộ chung cư cao cấp thường được phát triển ở các vị trí trung tâm và mới nhất
của T.P thì các dự án chung cư mini thường được lựa chọn ở các vị trí xung quanh
trung tâm (Khu công nghiệp, trường học, bệnh viện,..) không quá xa để có thể kết
nối với những tiện ích xung quanh, nơi hạ tầng được xây dựng mới, đồng bộ, hiện
đại và tiện lợi.
Chất lượng: Chất lượng đáp ứng nhu cầu khách hàng thu nhập trung bình và
thấp nhưng vẫn đảm bảo hệ thống đồng bộ hiện đại, trẻ trung tiện lợi được tích hợp
trong tòa nhà đem đến cho cư dân cuộc sống riêng tư cũng như sự thoải mái trong
sinh hoạt.
Cùng với sự phát triển của thị trường BĐS nhà ở cao cấp thì loại hình dự án
xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp của nước ta nói chung và thành phố nói
riêng đang được chú trọng phát triển. Do ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng công
trình, vì thế công nghệ thi công công trình được khách hàng đặc biệt quan tâm.
Nhưng chính vấn đề lợi nhuận mà không phải công trình nào cũng được chủ đầu tư
thực hiện đúng quy trình chất lượng, dẫn đến nhiều những rủi do khi vào thực thế.
Dịch vụ: Phù hợp với thị hiếu khách hàng thu nhập trung bình thấp, các dự
án chung cư giá rẻ cung cấp đầy đủ những tiện ích cơ bản nhất:


18

•
•
•
•
•

Điện
Cấp thoát nước

người thu nhập thấp
Quản lý nhà nước địa phương là quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước,
các cấp quản lý cấp tỉnh, thành phố sử dụng quyền lực nhà nước để điều hành các
quan hệ xã hội chủ yếu và quan trọng của con người. Điểm khác biệt quan trọng giữa
QLNN địa phương và các hình thức QLNN là tính quyền lực của chính quyền thành
phố gắn liền với những cưỡng chế của chính quyền thành phố khi cần thiết. QLNN
địa phương được thực hiện bởi toàn bộ hoạt động của các cơ quan trong bộ máy
chính quyền thành phố nhằm thực hiện chức năng quản lý.
QLNN địa phương đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp là


19

một phương thức quản lý trong đó chính quyền địa phương sử dụng luật pháp như
một công cụ quan trọng để quản lý các dự án xây dựng trên địa bàn của địa phương
đó. Đây là hoạt động có tổ chức của chính quyền cấp tỉnh, thành phố thông qua các
văn bản quy phạm pháp luật, các công cụ, các chính sách nhà nước sẽ tác động đến
tình hình hoạt động của đơn vị đầu tư, kinh doanh vào các dự án chung cư cho
người thu nhập thấp và người tiêu dùng trên địa bàn cấp tỉnh, thành phố nhằm định
hướng, dẫn dắt các chủ thể này thực hiện tốt các vấn đề về đầu tư, kinh doanh quản
lý xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn của địa
phương đó.
Nhà nước ban hành các quyết định, nghị định để làm cở sở cho các ban quản
lý cấp địa phương thực hiện. Thực tế hiện nay các dự án nhà chung cư cho người
thu nhập thấp mới chỉ được phát triển theo hình thức số lượng để cung cấp chỗ ở
cho người dân, nên còn coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng,
quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được chặt chẽ. Vì vậy, việc
chủ đầu tư trong quá trình xây dựng tuỳ tiện không chấp hành quy định của nhà
nước về quản lý quy hoạch, đầu tư xây dựng và vấn đề đi vào hoạt động sử dụng
nhà ở chung cư gặp nhiều vấn đề bất cập: bộ mặt đô thị, cảnh quan khu vực bị xấu

tục. Do vậy, quản lý nhà nước bằng pháp luật về đầu tư xây dựng các dự án chung
cư cho người thu nhập thấp có những đặc điểm sau đây:
Một là, quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư xây dựng chung cư
cho người thu nhập thấp dựa trên cơ sở hệ thống quy phạm pháp luật về đầu tư
xây dựng:
Pháp luật có vị trí đặc biệt quan trọng trong quản lý nhà nước, không có pháp
luật nhà nước không thể quản lý được xã hội có hiệu quả. Do vậy, quản lý nhà nước
bằng pháp luật về đầu tư xây dựng nói chung và các dự án chung cư cho người thu
nhập thấp nói riêng phải dựa trên cơ sở hệ thống quy phạm pháp luật về đầu tư xây
dựng. Pháp luật về đầu tư xây dựng là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh các
quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, do cơ quan nhà nước ban hành và
bảo đảm thực hiện, hướng tới mục đích bảo đảm ổn định, trật tự trong lĩnh vực đầu
tư xây dựng.
Bên cạnh các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ở trung ương thì các địa phương cũng ban hành các văn bản quy phạm pháp
luật về đầu tư xây dựng để quản lý hoạt động đầu tư xây dựng trên phạm vi lãnh thổ
địa phương mình, cụ thể: (1) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân các cấp được ban
hành để quyết định kế hoạch những chủ trương, biện pháp phát triển kinh tế - xã
hội..., trong đó có lĩnh vực đầu tư xây dựng. (2) Quyết định, chỉ thị của Uỷ ban nhân
dân các cấp được ban hành để thi hành Hiến pháp, Luật Xây dựng, các văn bản của
cơ quan nhà nước cấp trên, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cùng cấp; thực hiện
chức năng quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng ở địa phương.


21

Trải qua các giai đoạn, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư
xây dựng ngày càng hoàn thiện, bao gồm Luật, các văn bản hướng dẫn của Chính
phủ, bộ, ngành, địa phương. Phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư xây dựng
bao gồm: các quan hệ xã hội phát sinh trong việc lập quy hoạch xây dựng, lập dự án


động đầu tư xây dựng là các công trình xây dựng, ... do đó quá trình thực hiện đầu
tư cũng như thời kỳ vận hành các kết quả đầu tư chịu ảnh hưởng lớn của các nhân tố
về tự nhiên, kinh tế, xã hội”. Chính vì thế, quản lý nhà nước đối với các dự án đầu
tư xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp cũng gắn với những đặc thù về tự
nhiên, kinh tế, xã hội như: vùng miền, thời kỳ, trình độ phát triển, điều kiện tự
nhiên, văn hoá, phong tục, tập quán, môi trường... Quản lý nhà nước về đầu tư xây
dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp không thể thiếu được nội dung
quan trọng là quản lý về quy hoạch xây dựng, kiến trúc cảnh quan. Đây là nội dung
quản lý biểu hiện rõ nét nhất những đặc thù này, dưới đây là một số ví dụ cụ thể:
- Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày 27/2/2007 của Chính phủ về quản lý
kiến trúc đô thị đã quy định các công trình kiến trúc đô thị khi xây mới, cải tạo,
chỉnh trang, sửa chữa phải đảm bảo phù hợp với định hướng phát triển kiến trúc
Việt Nam, tôn trọng các yếu tố kiến trúc truyền thống, đặc điểm, khí hậu địa
phương, phong tục, tập quán và bảo vệ cảnh quan, môi trường.
- Luật Xây dựng quy định “Thiết kế đô thị phải thể hiện được sự phù hợp với
điều kiện tự nhiên của địa phương, hài hoà với cảnh quan thiên nhiên và nhân tạo ở
khu vực thiết kế; tận dụng các yếu tố mặt nước, cây xanh; bảo vệ di sản văn hoá,
công trình di tích lịch sử - văn hoá, giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc”.
Do vậy, từng đô thị có Quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế các dự án chung
cư cho người thu nhập thấp khác nhau phù hợp với điều kiện tự nhiên, văn hoá, xã
hội... của địa phương.
1.1.3.

Sự cần thiết và vai trò của QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng
chung cư cho người thu nhấp thấp
Thị trường bất động sản phân khúc nhà ở chung cư giá rẻ cho đối tượng
người thu nhập thấp hình thành trên thị trường bất động sản vào năm 2005, cho đến
nay, loại hình chung cư này đã và đang tạo một làn sóng mạnh mẽ về phân khúc
nhà ở giá rẻ hướng tới người có nhu cầu ở thực. Đây là loại hình nhà ở thực sự tạo

quản lý về thị trường nhà ở. Các quan hệ cung – cầu, giá cả, các chủ thể tham gia thị
trường BĐS đều đã có sự tác động của Nhà nước. Nhà nước tiến hành điều tiết,
kiểm soát, định hướng cho thị trường BĐS đạt tới sự ổn định, hạn chế mất cân bằng
trầm trọng trong quan hệ cung cầu, tham gia vào việc hình thành, điều chỉnh giá cả
các căn hộ chung cư giá rẻ này để đảm bảo quyền lợi tối ưu cho người thu nhập
trung bình thấp.
Thứ ba, quy mô thị trường BĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của
nó vượt tầm kiểm soát của Nhà nước đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách,
phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát triển
đồng bộ hệ thống thị trường. Các yếu điểm trên đây của thị trường BĐS nói chung
và phân khúc thị trường chung cư giá rẻ nói riêng cần được sửa chữa, điều chỉnh để
giảm các hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động tích cực


24

của nó trong quá trình phát triển. Thị trường BĐS nhà ở phân khúc giá rẻ với cơ chế
hoạt động của nó không thể chủ động giải quyết được những vấn đề thuộc bản chất
vốn có của nó như: tính tự phát trong phát triển quy mô cung, cầu của BĐS nhà ở,
mục đích tối đa hóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp pháp tạo nên
trạng thái "ảo" cho các quan hệ thị trường v.v... Chính điều này đã dẫn đến một yêu
cầu tất yếu: quá trình hoạt động của thị trường BĐS cần có sự can thiệp của Nhà
nước như bao thị trường khác vào các nội dung, quan hệ cơ bản của thị trường như
cung cầu, giá cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh…
Như vậy, trong quá trình vận động của thị trường chung cư giá rẻ, Nhà nước
không đứng ngoài mà ngược lại, hoạt động quản lý của nhà nước trở thành một bộ
phận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo của thị
trường BĐS phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp theo yêu cầu phát triển
của nền kinh tế trong từng thời kỳ. Những hoạt động quản lý của nhà nước cần
được cụ thể hóa về mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này được thực

tự do, lành mạnh và bình đẳng.
Hai là, Nhà nước thực hiện việc điều tiết, điều chỉnh đối với các dự án BĐS
nhà ở phân khúc chung cư cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội. Ngoài
việc tạo môi trường và hỗ trợ xây dựng nhà nước còn có các chính sách, công cụ,
biện pháp điều tiết, can thiệp hợp lý nhằm làm giảm các tiêu cực, khuyết tật của thị
trường; sử dụng thị trường để phục vụ các chính sách xã hội của mình. Ngoài ra, sự
điều chỉnh này nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư và
người tiêu dùng, thực hiện sự điều chỉnh nhằm đảm bảo công bằng xã hội, đưa ra
chính sách hỗ trợ hợp lý cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo,
người thu nhập thấp…
Ba là, Nhà nước thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động của chủ
đầu tư. Trước hết, kiểm tra việc thực hiện và triển khai các chính sách, pháp luật về
đất đai quy hoạch dự án và BĐS nhà ở phân khúc giá rẻ trong cả ba thành tố của thị
trường BĐS: hàng hóa, chủ thể và phương thức giao dịch. Chức năng, nhiệm vụ này
giúp Nhà nước luôn có thể kiểm soát và "dẫn dắt" các chủ thể hoạt động và phát
triển đúng hướng. Ngoài ra, cần kiểm tra hoạt động của các cơ quan quản lý theo
chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền đã quy định.
Bốn là, Vai trò thành lập hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách các cấp đối
với việc xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp và xây dựng cơ chế
vận hành của chúng. Thực hiện các tác động định hướng, điều chỉnh và giám sát của
thông qua hệ thống cơ quan QLNN địa phương về lĩnh vực đầu tư xây dựng.
Hiện nay, ở T.P Hà Nội đang thí điểm thành lập Ban Chỉ đạo quản lý và phát
triển nhà ở cho đối tượng người thu nhập thấp, đây có thể là hình mẫu để chúng ta
xây dựng cơ quan chuyên trách quản lý xây dựng các căn chung cư cho người thu
nhập thấp phù hợp và hiệu quả hơn. Cơ chế quản lý thị trường BĐS nhà ở phân
khúc nhà ở cho người thu nhập thấp còn dàn trải, kém hiệu quả, hiệu lực. Điều này
cho thấy một nhu cầu cấp bách: xây dựng và hoàn thiện cơ quan quản lý và phát
triển thị trường BĐS ở nước ta nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng.
1.2 NHỮNG NGUYÊN LÝ CƠ BẢN CỦA QLNN ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC
DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP