BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP:

GVHD :
SVTH :
LỚP :
KHÓA :

TS. NGUYỄN QUỲNH HOA
NGUYỄN THỊ ANH THƯ
TĐG 03
33 (2007-2011)

Tp. Hồ Chí Minh, tháng 04/2011


MỤC LỤC
Lời mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý luận ................................................................................................... 1
1.1. Bất động sản ............................................................................................................. 1
1.1.1. Khái niệm ...................................................................................................... 1
1.1.2. Các thuộc tính của bất động sản .................................................................... 1
1.1.3. Đặc trưng của bất động sản ........................................................................... 2
1.1.4. Phân loại bất động sản .................................................................................. 3
1.2. Thị trường bất động sản ........................................................................................... 4
1.2.1. Khái niệm ...................................................................................................... 4
1.2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản .......................................................... 5
1.2.3. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ........ 7

2.5. Tình hình thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM ......................................... 60
2.5.1. Xu hướng cung.............................................................................................. 60
2.5.2. Xu hướng cầu ................................................................................................ 66
2.5.3. Triển vọng thị trường .................................................................................... 66
Chương 3: Thẩm định quyền sử dụng đất xây dựng cao ốc 289 Trần Hưng Đạo, P.
Cô Giang, Quận 1 TP.HCM làm cơ sở hợp tác đầu tư................................................ 68
3.1. Những thông tin cơ bản về bất động sản thẩm định .............................................. 68
3.1.1. Đặc điểm tài sản thẩm định giá ..................................................................... 68
a). Đặc điểm chung ........................................................................................ 68
b). Đặc điểm pháp lý ...................................................................................... 70
c). Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật ....................................................................... 72
d). Công trình xây dựng ................................................................................. 72
3.1.2. Cơ sở giá trị thẩm định giá ............................................................................ 78
3.1.3. Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá ................................................ 79
3.1.4. Phương pháp thẩm định giá .......................................................................... 79
3.1.5. Căn cứ pháp lý .............................................................................................. 80
3.2. Thông tin về bất động sản cần định giá ................................................................. 80
3.2.1. Thuận lợi ....................................................................................................... 80
3.2.2. Hạn chế ......................................................................................................... 80
3.2.3. Yếu tố chi phối .............................................................................................. 81
3.2.4. Phương thức tiến hành thẩm định giá ........................................................... 81


3.2.5. Thông tin thu thập trên thị trường ................................................................. 81
a). Suất đầu tư ................................................................................................ 81
b). Tỷ suất lợi nhuận ...................................................................................... 82
c). Tỷ suất chiết khấu ..................................................................................... 83
d). Giá chuyển nhượng kinh doanh trung tâm thương mại ............................ 84
e). Giá bán căn hộ Hạng A ............................................................................. 88
3.3. Tiến hành thẩm định.............................................................................................. 88

: Dịch vụ

ĐTMT

: Đầu tư Môi trường

HĐND

: Hội đồng Nhân dân

GCN QSH

: Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu

GCN QSDĐ

: Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất

GDP (Gross Domestic Product)

: Tổng sản phẩm quốc nội

GTTT

: Giá trị Thị trường

KTT

: Khu trung tâm


: Thành phố Hồ Chí Minh

TTKDBL

: Thị trường Kinh doanh bán lẻ

TTTM

: Trung tâm thương mại

UBND

: Ủy ban Nhân dân

VN

: Việt Nam


LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là loại tài sản đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển
của mỗi quốc gia và có ảnh hưởng to lớn trong nền kinh tế. Thị trường bất
động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hóa là bất động sản có giá trị lớn và
ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế xã hội của đất nước. Trong điều
kiện kinh tế thị trường hiện nay, nhu cầu về đất đai ngày càng nhiều và luôn
xảy ra sự biến động về giá cả nên việc xác định đúng giá trị của tài sản là
một yêu cầu cấp thiết đòi hỏi phải có một hệ thống thẩm định giá cho loại tài
sản đặc biệt này.
Trong điều kiện hội nhập quốc tế của nước ta hiện nay, khi mà các nhà
đầu tư nước ngoài đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam, đối với ngành thẩm định

riêng cho mình nhưng dựa theo cái chung đó.
Theo điều 174 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
năm 2005 quy định, Bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm:
−

Đất đai.

−

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
−

Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

−

Các tài sản khác do pháp luật qui định.

1.1.2.

Các thuộc tính của bất động sản.
a). Tính bất động.
Đây là thuộc tính cơ bản của bất động sản vì bất động sản có vị trí cố

định và không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Do đó, giá trị và lợi
ích của bất động sản phụ thuộc vào vị trí, địa điểm của nó và mang đậm tính
địa phương.
b). Tính không đồng nhất.

a). Khả năng co giãn của cung Bất động sản kém.
Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung

bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả.
Khả năng kém co giãn này thể hiện ở những mặt sau :
−

Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về mặt điều kiện tự nhiên và
môi trường.

−

Cung ứng đất đai tùy thuộc từng mục đích cụ thể là có giới hạn.

−

Việc xây dựng công trình trên đất đòi hỏi phải mất nhiều thời gian,
công sức và tiền bạc.

−

Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể, phải tuân
thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.

b). Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao.
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, nên mọi giao dịch liên
quan đến bất động sản đều phải cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian
để xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Do vậy thời gian mua bán kéo dài,
dẫn đến chi phí tăng lên khi kéo dài quá trình giao dịch.
c). Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt.

chính xác và rõ ràng hơn. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả
nghiên cứu của nước ta thì bất động sản phân làm 3 loại:
a). Bất động sản có đầu tư xây dựng.
Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng, công trình thương mạidịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động
sản là trụ sở làm việc.
Trong nhóm này, bất động sản nhà đất là nhóm bất động sản cơ bản
do chiếm tỷ trong rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhưng quan trọng hơn là nó chiếm
tuyệt đại đa số giao dịch trên thị trường ở nước ta cũng như trên thế giới.
b). Bất động sản không đầu tư xây dựng.
Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng
tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…
c). Bất động sản đặc biệt.
Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ, đình
chùa, miếu đền, nghĩa trang…đặc điểm của loại bất động sản này là khả
năng tham gia thị trường rất thấp.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 3


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

Việc phân loại bất động sản trên là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản
phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.


SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 4


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

1.2.2.

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

Đặc trưng của thị trường Bất động sản.
a). Không có thị trường trung tâm.
Thị trường bất động sản không có địa điểm chính thức, việc mua bán

bất động sản thường thông qua:
−

Các đơn vị kinh doanh bất động sản (thường là các sàn giao dịch của
các công ty Bất động sản, ngân hàng,… Nhưng hiện nay ở Việt Nam
số lượng giao dịch thành công lành mạnh thông qua sàn chiếm khoản
hơn 27%/ tổng giao dịch thị trường).

−

Người mua và người bán trực tiếp.

−


giao dịch của người tham gia thị trường này, sự chưa rõ ràng trong
cơ chế chính sách..., nên thị trường bất động sản thường cạnh tranh
kém hoàn hảo so với các loại hàng hoá khác.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 5


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

d). Quá trình giao dịch phức tạp.

−

Bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý,
người tham gia vào thị trường thiếu thông tin và hoặc có sự phân
chia manh mún hay có quá nhiều khâu, nhiều công đoạn (như sự môi
giới của các nhà đầu cơ, các “Cò” nhà đất chẳng hạn) tham gia vào
quá trình của một giao dịch. Do vậy làm cho quá trình giao dịch
phức tạp, thấy càng khó khăn hơn. Đặc điểm này làm tăng thời gian
và chi phí giao dịch.

e). Chi phối mạnh mẽ các ngành sản xuất kinh doanh khác.

−

Bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở


Trang 6


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

−

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà
nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường bất
động sản dễ bị chia thành nhiều phân khúc: Bất động sản dân dụng –
nhà ở riêng lẻ, chung cư, căn hộ cao cấp,… Bất động sản thương
mại: Trung tâm thương mại, kinh tế, văn phòng cho thuê (đang sôi
động hiện nay và dự báo sẽ ngày càng tăng cao về cung, chất lượng
và giá cả),…

h). Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường
vốn và thị trường tài chính.
−

Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất sau khi
đã được đầu tư. Đầu tư bất động sản thường sử dụng một lượng vốn
lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi vốn dài.

−

Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản,
các giá trị cũng như quyền về bất động sản đều được đem ra trao đổi


GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

¾ Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của người dân
càng cao do đó nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cần thiết của người dân. Từ đó
làm cho các giao dịch bất động sản ngày càng trở nên đa dạng và phong phú.
¾ Quá trình hội nhập kinh tế của quốc gia đòi hỏi thị trường bất động sản phát
triển, để đáp ứng về nhu cầu đất đai, bất động sản phục vụ cho việc hội nhập.
¾ Đối với nước đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường
như nước ta việc hình thành thị trường bất động sản đồng bộ là hết sức quan trọng
và nó là một tất yếu khách quan.
1.2.4.

Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản.

¾ Nhà nước
Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người sở hữu
đất đai lớn nhất. Nhà nước cung ứng bất động sản dưới hình thức đầu tư cơ sở hạ
tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch và xây dựng khu dân cư mới. Nhà
nước cũng bán hay cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào thị
trường bất động sản.
Nhà nước cũng đồng thời quản lý hoạt động của thị trường bất động sản,
ban hành các chính sách liên quan đến việc sử dụng đất, cải tạo bồi dưỡng đất làm
tăng thêm nguồn cung bất động sản.
¾ Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
Doanh nghiệp có thể là tổ chức, cá nhân tham gia việc tạo lập, mua bán bất
động sản. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiến hành tạo lập mặt bằng để
cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng, khách sạn…; hoặc trực tiếp xây
dựng công trình kiến trúc đó để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu thị trường. Nếu
như không có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì sẽ không có thị trường bất


¾ Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển.
¾ Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất: Góp mặt đóng góp rất
lớn ở các công ty, doanh nghiệp, nhà xưởng, …
¾ Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho
ngân sách nhà nước.
¾ Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ thị trường và
quan hệ đối ngoại.
¾ Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định của xã hội.
¾ Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi
mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản.
¾ Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
1.2.6.

Phân loại thị trường bất động sản.

Tùy theo nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất
động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
¾ Dựa vào hàng hóa bất động sản:
Thị trường bất động sản gồm thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản dùng trong
dịch vụ, bất động sản dùng cho văn phòng công sở, bất động sản công nghiệp…
¾ Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường:
Thị trường bất động sản bao gồm thị trường mua bán, thị trường thuê và
cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm…

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 9



định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường
tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ
quốc tế”.
Như vậy thẩm định giá được khái quát lại như sau: “Thẩm định giá là một
nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính giá trị của quyền tài sản phù hợp
với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất
định theo những chuẩn mực được công nhận như những thông lệ quốc tế
hoặc quốc gia”. (Theo Tiến sỹ Phạm Thị Ngọc Mỹ).

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 10


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

1.3.2.

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

Khái niệm về nhà ở và thẩm định giá bất động sản.

− Nhà ở: là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Có bốn loại nhà ở theo luật định như sau: Nhà
ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở riêng lẻ. (Trong đề tài này, thực
hiện khảo sát, nghiên cứu đối với văn phòng thương mại và nhà ở thương mại).
− Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng trong
khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của mình. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của
hộ gia đình, cá nhân có thể được thực hiện bằng hình thức tự xây dựng; thuê tổ
chức, cá nhân khác xây dựng hoặc hợp tác giúp nhau xây dựng nếu tại khu vực

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

− Giao dịch về nhà ở: Bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua,
tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.

− Thẩm định giá bất động sản: là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong
những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp tại
một thời điểm xác định.
1.3.3.

Cơ sở giá trị thẩm định giá.
a). Giá trị thị trường.
−

Theo Tiêu chuẩn số 01 – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm
định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 01) được ban hành kèm theo
Quyết định số 24/2005/ QĐ-BTC ngày 18 tháng 04 năm 2005 của
Bộ trưởng Bộ Tài chính:
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua
bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là
người mua sẵn sàng mua với một bên là người bán sẵn sàng bán,
trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện
thương mại bình thường”.
Nội dung trên đây được hiểu như sau:
(a) “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được
mua bán trên thị trường...” là số tiền ước tính để tài sản có thể
được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình
thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị
trường tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó,
bên bán và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai
bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất
cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết
định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện,
không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài
sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên
thị trường.
- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất và
hiệu quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất
phải căn cứ vào các dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.
- Kết quả khảo sát thực tế.
Trường hợp có sự hạn chế thông tin, dữ liệu trên thị trường (ví
dụ thẩm định giá một số loại máy móc, thiết bị, vật tư chuyên
dùng nào đó), thẩm định viên phải nêu rõ thực trạng này và phải
báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết quả
thẩm định giá trị do sự hạn chế các số liệu đó.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 13


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

Thẩm định viên phải thận trọng trong phân tích và phản ánh


−

Các loại giá trị phi thị trường bao gồm: Giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng; Giá trị đầu tư; Giá trị bảo hiểm; Giá trị đặc biệt; Giá
trị thanh lý; Giá trị tài sản bắt buộc phải bán; Giá trị doanh nghiệp;
Giá trị tài sản chuyên dùng; Giá trị tài sản có thị trường hạn chế; Giá
trị để tính thuế…

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 14


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

1.3.4.

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản.
a). Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của một tài sản là nếu tại

thời điểm thẩm định giá, tài sản đó có được mức hữu dụng tối đa, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho
tài sản đó, việc sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục
trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là được phép sử dụng về vật chất
và theo pháp luật để tạo ra thu nhập lớn nhất vào ngày thẩm định giá.

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

tích các thông tin trên thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân
nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện có hiệu chỉnh.
f). Nguyên tắc sử dụng phù hợp.
Sử dụng phù hợp là cả hai yếu tố vị trí và các công trình xây dựng
phải được thẩm định giá với cùng một tính chất sử dụng, có tầm quan trọng
đối với thẩm định giá tài sản trong các vùng lân cận.
g). Nguyên tắc cạnh tranh.
Giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên
thị trường mặc dù thị trường của nó không hoàn hảo và mức độ cạnh tranh
không gay gắt như hàng hóa thông thường.
h). Nguyên tắc thay đổi.
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình
thành và tác động đến giá trị của nó như các yếu tố xã hội, kinh tế, chính
sách, pháp luật, phong tục tập quán…
i). Nguyên tắc cân bằng.
Giá trị đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải
có cùng một mức giá trị như vậy. Khi tiến hành công việc, người thẩm định
giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển
bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các
nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…
j). Nguyên tắc tuân thủ.
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức
sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.
1.3.5.

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản.
a). Phương pháp so sánh giá bán trực tiếp.
¾ Khái niệm:


-

Nguyên tắc thay thế.

-

Nguyên tắc đóng góp.

¾ Ưu điểm, nhược điểm:
-

Ưu điểm: đơn giản, dễ hiểu, trực tiếp phản ánh sự đánh giá giá

trị thị trường.
-

Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang

tính lịch sử gần với thời điểm thẩm định nhất hoặc trong khoảng
thời gian ít có sự biến động giá cả, tính hợp lý và chính xác phụ
thuộc vào các điều kiện để có thể so sánh được.
¾ Các bước tiến hành:
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao
dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài
sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so
sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản
cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị

-

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong

khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm
cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về tài sản so sánh
trong khoảng thời gian trước đó mà ít có biến động về giá tối đa
01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá.
-

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ

thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời
điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh
mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều
chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số
biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm
công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù
hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.
Điều kiện thu thập thông tin:
-

Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành

công trên thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp
cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 18

sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo
đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng
vào phân tích, tính toán.
-

Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành

công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa
mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường)
với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù
hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
-

Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành

công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa
mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường)
với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù
hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 19