BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
o0o

Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định dự án biệt thự nhà vườn Long Phước
Quận 9 TP.HCM

GVHD:

Th.S Lê Thị Hường

SVTH:

Trần Chí Vương

MSSV:

107202846

Lớp:

KHĐT – 01 Khóa 33

Thành phố Hồ Chí Minh – Tháng 04/2011

LỜI CAM ĐOAN
Luận văn này là công trình nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi, với tư cách là tác giả
nghiên cứu, tôi xin cam đoan những nhận định và luận cứ khoa học đưa ra trong đề tài


Danh mục các từ viết tắt
 BĐS

:

Bất động sản

 BXD

:

Bộ xây dựng

 CBRE

:

CB Richard Ellis

 Công ty TNHH

:

Công ty trách nhiệm hữu hạn

 CTCP

:


Quy hoạch khu vực 2

 SQHKT

:

Sở quuy hoạch kiến trúc

 Thuế TNDN

:

Thuế thu nhập doanh nghiệp

 Thuế VAT

:

Thuế giá trị gia tăng

 TNMT

:

Tài nguyên môi trường

 TPHCM

:




Danh mục biểu đồ
Biểu đồ 4.1: Biểu đồ ngân lưu ròng theo quan điểm tổng đầu tư ...................................... 22
Biểu đồ 4.2: Biểu đồ ngân lưu ròng theo quan điểm chủ đầu tư ...................................... 24
Biểu đồ 4.3: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của đơn giá đến NPV, IRR theo TIPV ................. 25
Biểu đồ 4.4: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của suất đầu tư đến NPV, IRR theo TIPV ........... 26
Biểu đồ 4.5: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của biến khả năng bán hết căn hộ đến NPV, IRR
theo TIPV ........................................................................................................................... 27
Biểu đồ 4.6: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của tỷ lệ lạm phát đến NPV, IRR theo TIPV ....... 28
Biểu đồ 4.7: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của lãi suất cho vay đến NPV, IRR theo TIPV .... 29
Biểu đồ 4.8: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của chi phí bán hàng đến NPV, IRR theo TIPV .. 29
Biểu đồ 4.9: Biểu đồ thể hiện sự tác động của các biến rủi ro đến NPV – TIPV .............. 33
Biểu đồ 4.10: Biểu đồ phân phối xác suất NPV của dự án theo TIPV .............................. 34
Biểu đồ 4.11: Biểu đồ phân phối xác suất IRR của dự án theo TIPV ............................... 34
Biểu đồ 4.12: Biểu đồ phân phối xác suất NPV của dự án theo EPV ............................... 35
Biểu đồ 4.13: Biểu đồ phân phối xác suất IRR của dự án theo EPV................................. 35
Biểu đồ 4.14: Biểu đồ phân phối xác suất tích lũy của các phương án ............................. 37
Biểu đồ 4.15: So sánh rủi ro của các phương án ............................................................... 37


Mục lục
Lời cam đoan .................................................................................................................... i
Lời cảm ơn .......................................................................................................................ii
Danh mục các từ viết tắt ................................................................................................ iii
Danh mục bảng ...............................................................................................................iv
Danh mục biểu đồ ............................................................................................................ v
Mục lục ...........................................................................................................................vi
Tóm tắt báo cáo ........................................................................................................... viii
CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU .......................................................................................... 1

3.3 Phân tích thị trường ................................................................................................. 17
3.3.1 Xu hướng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam ................................ 17
3.3.2 Khách hàng mục tiêu ............................................................................................ 18
3.3.3 Đối thủ cạnh tranh ................................................................................................ 18
CHƢƠNG 4: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ VÀ CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH ......... 19
4.1 Kết quả tính toán ..................................................................................................... 19
4.1.1 Bảng tính kế hoạch vay và trả nợ ......................................................................... 19
4.1.2 Bảng tính báo cáo thu nhập dự trù........................................................................ 20
4.2 Phân tích tài chính theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) .......................................... 21
4.2.1. Phân tích ngân lưu dự án theo quan điểm tổng đầu tư ....................................... 21
4.2.2 Kết quả tính toán .................................................................................................. 22
4.3 Phân tích tài chính theo quan điểm chủ đâu tư (EPV) ............................................ 23
4.3.1 Phân tích ngân lưu dự án theo quan điểm chủ đầu tư .......................................... 23
4.3.2 Kết quả tính toán .................................................................................................. 24
4.4 Phân tích rủi ro tài chính ......................................................................................... 25
4.4.1 Phân tich độ nhạy ................................................................................................. 25
4.4.2 Phân tích kịch bản ................................................................................................ 32
4.4.3 Phân tích mô phỏng .............................................................................................. 33
4.5 Phân tích rủi ro phi tài chính .................................................................................. 38
4.5.1 Phân tích chiến lược ........................................................................................... 38
4.5.2 Phân tích chính sách ........................................................................................... 38
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN ...........................................................................................39


Tóm tắt
Dự án Biệt thự nhà vườn Long Phước Quận 9 TPHCM do Công ty cổ phần
Truyền Thông Thanh Niên làm chủ đầu tư. Dự án ra đời nhằm mục đích đáp
ứng nhu cầu hưởng thụ cuộc sống ngày càng cao của tầng lớp có thu nhập khá
trở lên với hình thức phân lô bán nền. Sau đó, tùy theo sở thích của khách hàng
công ty nhận hợp đồng xây dựng biệt thự khác nhau.

người và du khách vãng lai khoảng 1,000,000 người/năm.
Mặt khác, cùng với sự cải thiện về thu nhập bình quân đầu người và sự phát
triển cơ sở hạ tầng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân không ngừng được cải
thiện. Đặc biệt là tầng lớp có thu nhập khá cao, những người có điều kiện kinh tế, có
thời gian nghỉ ngơi và làm việc không hạn chế với nhu cầu hưởng thụ cuộc sống tránh
xa sự ô nhiễm, ồn ào và náo nhiệt của đô thị và biệt thự nhà vườn là đích mà họ muốn
nhắm đến để được thư giản cùng với người thân, bạn bè vào những ngày cuối tuần,
những dịp lễ sau những ngày làm việc căng thẳng và mệt nhọc.
Nắm bắt được nhu cầu ngày càng lớn về việc sở hữu những căn biệt thự nhà
vườn ở hiện tại và trong tương lai của các tầng lớp này, Công ty Cổ phần Tập Đoàn
Truyền thông Thanh Niên có kế hoạch đầu tư xây dựng một khu biệt thự sinh thái nhà
vườn tại Phường Long Phước, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh với mục đích mang
đến một cuộc sống tiện nghi, không gian thoáng mát tạo cảm giác thoải mái cho những
khách hàng có nhu cầu tận hưởng cuộc sống đích thực.


1.1.2 Sự cần thiết của đề tài
Bất kỳ một dự án nào cũng đều trải qua một quá trình nghiên cứu kỹ lưỡng từ
khâu nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi cho đến khi dự án được triển khai và
thực hiện. Tất cả các bước trên đều hướng đến một mục đích chung đó là dự án có tính
khả thi hay không thông qua việc xem xét và đánh giá một cách chính xác và đầy đủ
về mọi phương diện kinh tế, xã hội, pháp luật, các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự
án… Từ đó, doanh nghiệp mới có thể quyết định có nên đầu tư hay không đầu tư vào
dự án.
Tuy nhiên, không phải bất kỳ doanh nghiệp nào cũng có khả năng tài chính lớn
mạnh để thực hiện những dự án đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn mà họ đưa ra. Do đó,
việc các doanh nghiệp tìm kiếm cho mình các nguồn tài trợ cho dự án là điều cần thiết
bằng cách đi vay vốn từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại hoặc tìm những
đối tác tin cậy để hợp tác cùng nhau thự hiện dự án.
Vì vậy, thẩm định dự án là một việc làm có ý nghĩa quan trọng đối với chủ đầu


 Do người thực hiện tìm kiếm từ những nguồn khác: Từ các dự án đầu tư có tính
chất tương tự, từ các phương tiện thông tin đại chúng, internet… để phục vụ cho
công tác thẩm định.


1.6 Kết cấu bài báo cáo
Bài báo cáo gồm 5 chƣơng với các nội dung chính nhƣ sau:
Nội dung chương 1: Giới thiệu những căn cứ để đầu tư vào dự án, sự cần thiết
của đề tài nghiên cứu, mục tiêu, phương pháp cũng như phạm vi nghiên cứu.
Nội dung chương 2: Trình bày cơ sở lý luận về dự án đầu tư, thẩm định dự án
đầu tư, các tiêu chuẩn được sử dụng để đánh giá và phân tích hiệu quả của dự
án.
Nội dung chương 3: Giới thiệu sơ lược về chủ đầu tư dự án và giới thiệu tổng
quát về dự án và các thông số liên quan, đồng thời phân tích xu hướng của thị
trường nhằm xác định khách mục tiêu và đối thủ cạnh tranh.
Nội dung chương 4: Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án dựa trên kết quả từ
báo cáo ngân lưu theo hai quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư. Đồng thời xác
định rủi ro tài chính và rủi ro phi tài chính của dự án..
Nội dung chương 5: Đưa ra kết luận tổng quát về tính khả thi và những rủi ro
của dự án


Chƣơng 2
CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Chương 2 trình bày cơ sở lý luận về dự án đầu tư và thẩm định dự án đầu tư, các tiêu
chuẩn đánh giá NPV, IRR, PP và DSCR được sử dụng để phân tích và đánh giá hiệu
quả dự án Biệt thự nhà vườn Long Phước Quận 9 TPHCM.
2.1 Tổng quan về dự án đầu tƣ và thẩm định dự án đầu tƣ
2.1.1 Dự án đầu tƣ và những yêu cầu khi xem xét dự án đầu tƣ

quản lý nhà nước đánh giá được tính phù hợp của dự án đối với quy hoạch phát triển
chung của ngành, của địa phương và cả nước về mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu
quả. Đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả về mặt xã hội như vấn đề giải quyết việc làm,
tăng thu ngân sách, đặc biệt là vấn đề đảm bảo môi trường. Từ đó, làm cơ sở ra quyết
định cấp phép hay không cấp phép hoạt động đối với dự án.
 Đối với các định chế tài chính: Việc lập và thẩm định dự án đầu tư giúp cho
các định chế tài chính đưa ra các quyết định chính xác trong việc cho vay hoặc tài trợ
các dự án, nhờ đó mà giảm thiểu rủi ro cho hoạt động tài chính của mình.
 Đối với chủ đầu tư: Việc lập và thẩm định dự án đầu tư giúp cho chủ đầu tư có
thể đo lường những rủi ro có thể xảy ra, ảnh hưởng tới quá trình triển khai thực hiện
dự án như yếu tố công nghệ, sự biến động của thị trường, thị hiếu khách hàng, chi phí
sản xuất... Từ đó chủ đầu tư có thể đưa ra các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu
tư và giảm tối đa rủi ro cho dự án. Việc thẩm định dự án sẽ giúp chủ đầu tư lựa chọn
được phương án đầu tư tốt nhất, có tính khả thi cao, phù hợp với điều kiện tự có và khả
năng huy động các nguồn tài trợ cho dự án. Việc thẩm định dự án đầu tư còn giúp cho
nhà đầu tư dễ dàng và có cơ sở để xin các loại giấy phép có liên quan để thực hiện dự
án như giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng... Việc lập và thẩm định một dự án đầu
tư là một cơ sở giúp nhà đầu tư có thể vay vốn từ các định chế tài chính hay kêu gọi
góp vốn từ các nhà đầu tư khác một cách nhanh chóng và hiệu quả.


 Nội dung thẩm định dự án đầu tƣ
 Thẩm định điều kiện pháp lý của dự án và sự cần thiết phải đầu tư:
Thẩm định các văn bản, hồ sơ trình duyệt theo quy định, đặc biệt là xem xét tư
cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư. Đây là nội dung đầu tiên và là điều kiện
cần để tiến hành các nội dung thẩm định tiếp theo.
Dự án có cần thiết đầu tư hay không? Điều này được xác định dựa trên; dự án
có ưu thế như thế nào trong quy hoạch phát triển chung; đồng thời dự án đóng góp như
thế nào cho các mục tiêu gia tăng thu nhập cho nền kinh tế và doanh nghiệp, sử dụng
hợp lý nguồn tài nguyên, tạo công ăn việc làm...

+ Về phương diện kỹ thuật: Xem xét lựa chọn công nghệ và dây chuyền thiết
bị, đảm bảo phù hợp với điều kiện của ngành, địa phương và nguồn cung nguyên liệu.
Đồng thời, kiểm tra loại bỏ dự án sử dụng công nghệ ô nhiễm, lạc hậu.

+ Về phương diện tổ chức: Xem xét đơn vị thi công về các khía cạnh năng lực
thực hiện, khả năng đáp ứng yêu cầu dự án, kế hoạch phòng ngừa rủi ro cũng như
phương án tổ chức thực hiện. Hiệu quả kinh tế dự án có đạt như dự tính hay không phụ
thuộc rất nhiều vào năng lực quản lý của đơn vị có trách nhiệm triển khai dự án.
 Thẩm định về phương diện tài chính:
Hiệu quả tài chính dự án được thể hiện qua việc các tiêu chí như giá trị hiện tại
ròng NPV, suất sinh lợi nội tại IRR, hệ số đảm bảo khả năng trả nợ DSCR...
 Thẩm định về phương diện lợi ích kinh tế xã hội:
Việc thẩm định về phương diện lợi ích kinh tế xã hội của dự án được tính toán
trên cơ sở một loạt các tiêu chuẩn đánh giá như: Giá trị gia tăng thuần tuý, giá trị gia
tăng thuần tuý quốc gia, các chỉ tiêu về số lao động có việc làm, các chỉ tiêu đánh giá
tác động của dự án đến phân phối thu nhập và công bằng xã hội...
2.2 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả tài chính dự án
Để đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư về mặt lý thuyết cũng như thực tế,
người ta thường sử dụng các phương pháp hay tiêu chuẩn thẩm định sau:
2.2.1 Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value - NPV)
 Khái niệm
Giá trị hiện tại ròng là tổng giá trị lợi ích đã trừ đi chi phí hoạt động và chi phí
đầu tư của tất cả các năm của vòng đời dự án sau khi đã chiết khấu về giá trị hiện tại.
NPV 

( B0  C0 ) ( B1  C1 ) ( B2  C 2 )
( Bn  C n )




2.2.2 Tỷ suất sinh lợi nội bộ (Internal rate of return - IRR)
 Khái niệm
IRR của một dự án là suất chiết khấu làm cho NPV của dự án bằng không, một
dự án với IRR xác định sẽ tạo ra dòng tiền chỉ đủ để trả nợ khoản vay, tức là giá trị
hiện tại của thu nhập ròng bằng với giá trị hiện tại của vốn đầu tư.
n

IRR  r  NPV  
*

t 0

( Bt  Ct )
0
(1  r * )t

 Quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn IRR
IRR  MARR: Dự án tốt
IRR < MARR: Dự án xấu
Trong đó, MARR (Minimum acceptable rate of return) là suất sinh lợi tối thiểu
có thể chấp nhận được. Mặt khác, chỉ tiêu này thường được kết hợp với chỉ tiêu NPV
để đánh giá dự án.


Dự án tốt:

NPV  0

 IRR  MARR.


 Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng, thể hiện khả năng thanh khoản của dự án, nếu
thời gian hoàn vốn ngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối
với vốn đầu tư của dự án càng thấp.
 Nhược điểm:
+ Những dòng tiền phát sinh sau thời gian hoàn vốn không được quan tâm đến.
+ Bỏ qua kết cấu của dòng tiền theo thời gian trong thời kỳ hoàn vốn. Tuy cùng
một thời gian hoàn vốn nhưng dự án có dòng tiền phục hồi nhanh hơn sẽ được ưu
tiên hơn khi xét theo tiêu chuẩn NPV và IRR.
2.2.4 Chỉ số lợi nhuận (The Profitability Index – PI)
 Khái niệm
Chỉ số lợi nhuận (hay tỉ số lợi ích – chi phí) là chỉ số được đo lường bằng cách
lấy giá trị hiện tại của dòng tiền chia cho vốn đầu tư ban đầu của dự án đầu tư.
 Quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn PI
 Trường hợp các dự án độc lập lẫn nhau:
+ PI > 1: chấp nhận dự án
+ PI < 1: loại bỏ dự án
 Trường hợp các dự án loại trừ lẫn nhau:
+ Dự án có PI lớn nhất và lớn hơn 1 sẽ được chấp nhận.
 Ƣu và nhƣợc điểm của tiêu chuẩn PI
 Ưu điểm:
+ Chúng ta không thể xếp hạng ưu tiên các dự án theo tiêu chuẩn NPV trong
trường hợp nguồn vốn bị giới hạn. Thay vào đó, PI giúp ta có thể xếp hạng ưu tiên để
có thể lựa chọn một tổ hợp các dự án có tổng NPV cao nhất.
+ PI cho biết lợi ích thu được trên một đồng vốn bỏ ra, từ đó giúp chủ đầu tư
lựa chọn, cân nhắc các phương án có hiệu quả.
 Nhược điềm: PI không giải thích được sự khác nhau về quy mô của dự án.


Chƣơng 3
MÔ TẢ DỰ ÁN



3.2.2 Vị trí dự án
Dự án nằm trong khu vực thưa dân cư, giao thông thuận tiện, không khí trong
lành do được bao quanh bởi hai con sông Đồng Nai và sông Tắc. Bên cạnh đó, dự án
còn nằm trong khu quy hoạch khu công viên sinh thái và nghỉ ngơi cao cấp của
TPHCM và gần các khu du lịch sinh thái như: khu du lịch sinh thái vườn 100ha, khu
nghỉ dưỡng Việt Trang.
Ranh giới: Phía Tây giáp với tuyến đường chính Long Phước, phía Đông và Bắc
giáp với sông Đồng Nai và sông Tắc, cách không xa về phía Nam là khu vực dân cư
sinh sống, vị trí dự án được mô tả tại Phụ lục 1.
3.2.3 Hiện trạng

 Hiện trạng kiến trúc: Phần lớn khu quy hoạch dự án là đất trống, đất vườn, đất
ruộng, ao và một số nhà tường tole, tường tole gác gỗ, đường, rạch.

 Giao thông: Đã có các tuyến giao thông cơ bản, tiếp giáp với đường Long Phước
lộ giới 20m.

 Cấp điện và nước: Hệ thống điện, nước được cung cấp đầy đủ đáp ứng nhu cầu
xây dựng của dự án.

 Vệ sinh môi trường: Nguồn nước mặt trong khu quy hoạch hiện nay chưa bị ô
nhiễm do mật độ dân cư thưa thớt, chưa có hệ thống thu gom rác thải.
 Công ty sẽ góp phần vào sự hoàn thiện mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan
của phường Long Phước – Quận 9. Những nhu cầu bức thiết về không gian lưu trú
mang hơi thở thiên nhiên trong lành, hiện đại là yếu tố không thể thiếu trong việc hình
thành ý tưởng kiến trúc xây dựng cho khu biệt thự nhà vườn Long Phước.
3.2.4 Cơ sở pháp lý của dự án


330(15x22)

27

Biệt thự đơn lập

6000

500(10x50)

12

Biệt thự song lập

6450

300(10x30)

21

Trong đó: Mật độ xây dựng: 30%
Tầng cao trung bình: 2 tầng
Tổng diện tích sàn: 19,305m2
Hệ số sử dụng đất: 0.9
+ Khu vực 2: Là khu vực ngoài nhà ở bao gồm các tiên ích công cộng như: Diện
tích cây xanh cách ly + đường nội bộ, công viên, nhà trẻ mẫu giáo với diện tích
32,175m2 chiếm 60% diện tích đất xây dựng được thiết kế chi tiết như sau:
Diện tích cây xanh + đường nội bộ: 27,348m2 chiếm 85% diện tích công cộng.
Diện tích công viên: 3,217m2 chiếm 10% diện tích đất công cộng.
Diện tích nhà trẻ mẫu giáo: 1,609m2 chiếm 5% diện tích đất công cộng.

 Tổng nguồn vốn đầu tƣ
Dự án đòi hỏi nguồn vốn đầu tư tương đương với tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự
án là 167,383 triệu đồng và được chia làm 2 giai đoạn chính.

 Giai đoạn 1 (Năm 2008): Giải phóng mặt bằng với tổng kinh phí 123,076 triệu
đồng chiếm 75% tổng chi phí đầu tư ban đầu.

Văn bản số 1751/BXD-VP quy định định mức chi phí quản lý dự án
Theo QĐ 33/2004/QĐ-BTC ban hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng
3
Kinh nghiệm của người làm quản lý dự án
1

2


 Giai đoạn 2 (Năm 2009): Xây dựng những công trình cơ bản với tổng kinh phí
44,307 triệu đồng chiếm 25% tổng chi phí đầu tư ban đầu (đã bao gồm yếu tố trượt
giá của nguyên vật liệu 8%).

 Nguồn vốn chủ sở hữu
Để dự án được thực hiện một cách suôn sẻ công ty cần phải đáp ứng nguồn vốn cho dự
án khoảng 66,953 triệu đồng và được chia thành 2 giai đoạn.

 Giai đoạn 1 (Năm 2008): Nguồn vốn công ty phải chi cho dự án trong giai đoạn
này là 49,230 triệu đồng.

 Giai đoạn 2 (Năm 2009): Nguồn vốn công ty phải chi cho dự án trong giai đoạn
này là 17,723 triệu đồng.