ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

LƢU ĐÌNH VŨ
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG DỰ ÁN: CẢI TẠO, NÂNG CẤP QUỐC Lộ 268 (ĐOẠN QUA
ĐỊA PHẬN T.TRẤN CHỢ CHU, HUYỆN ĐỊNH HÓA, TỈNH THÁI
NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo:

Chính quy

Chuyên ngành:

Địa chính Môi trƣờng

Khoa:

Quản lý Tài nguyên

Khóa học:

2010 – 2014

Thái Nguyên, năm 2016



2010 – 2014

Giảng viên hƣớng dẫn: PGS.TS Đỗ Thị Lan

Thái Nguyên, năm 2016


LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn quan trọng nhất đối với sinh viên các trường Đại
học, Cao đẳng trên cả nước nói chung và trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
nói riêng. Để từ đó sinh viên có thể hệ thống hóa lại kiến thức đã học, kiểm nghiệm
lại chúng trong thực tế, nâng cao kiến thức cho bản thân nhằm phục vụ chuyên môn
sau này. Trong toàn bộ quá trình học tập tại trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên và thực hiện khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Địa chính môi trường với
đề tài: “Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Dự án:
Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 268 (đoạn qua địa phận thị trấn Chợ Chu, huyện Định
Hóa, tỉnh Thái Nguyên)”
em đã nhận được sự giúp đỡ quý báu của nhiều tập thể, cá nhân trong và
ngoài trường.
Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn đến toàn thể các thầy cô giáo trong Ban
giám hiệu nhà trường, các thầy cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên –Trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Cô giáo

PGS.TS Đỗ Thị Lan đã trực tiếp hướng dẫn, tận tình giúp đỡ em trong suốt quá
trình nghiên cứu thực hiện đề tài tốt nghiệp để em hoàn thành tốt đề tài.
Cuối cùng em xin bày tỏ lòng biết ơn đến gia đình, người thân, bạn bè đã luôn
động viên, giúp đỡ em trong quá trình học tập nghiên cứu hoàn thành tốt đề tài tốt
nghiệp của mình.
Do thời gian có hạn, năng lực và kinh nghiệm của bản thân còn nhiều hạn
chế nên đề tài này không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy em rất mong nhận được

2.5.3.Công tác GPMB ở Thái Nguyên ............................................................ 24
PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................... 27
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 27


3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 27
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 27
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 27
3.2.1. Địa điểm ................................................................................................ 27
3.2.2. Thời gian ............................................................................................... 27
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 27
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 27
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 27
3.4.2. Phương phỏng vấn: các hộ thuộc diện GPMB ...................................... 28
3.4.3. Phương pháp xử lí số liệu ........................................................................ 28
PHẦN 4: KẾT QUẢ ĐẠT ĐƢỢC ............................................................... 29
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thị trấn Chợ Chu ....................... 29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 29
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ........................................................................ 33
4.2. Vài nét về công tác quản lí sử dụng đất của tại .................................... 41
4.2.1. Vài nét về công tác quản lí đất đai tại xã ........................................... 41
4.2.2. Vài nét về công tác sử dụng đất đai tại xã ............................................ 43
4.3. Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường GPMB Thị trấn Chợ Chu. ..... 49
4. 3.1. Kết quả bồi thường đất. ........................................................................ 51
4.3.2. Kết quả thống kê về cây cối, hoa màu .................................................. 51
4.4. Phân tích những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường GPMB tại
xã ..................................................................................................................... 56
4.4.1. Kết quả đạt được ................................................................................... 56
4.4.2. Thuận lợi ............................................................................................... 57
4.4.3. Khó khăn ............................................................................................... 58



DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
T.trấn

: Thị trấn

UBND

: Ủy ban nhân dân

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

BTNMT

: Bộ Tài nguyên Môi trường

CNQSDĐ

: Chứng nhận quyền sử dụng đất

TTLT – BTC – BTNMT

: Thông tư liên tịch – Bộ Tài chính –
Bộ Tài nguyên Môi trường.

CNQSDĐ


đất và phương án bồi thường GPMB là hết sức khó khăn, phức tạp và nhạy cảm.
Trên địa bàn T.trấn Chợ Chu, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên trong
những năm qua đã tổ chức thực hiện nhiều dự án và công tác bồi thường GPMB
đã thu được nhiều kết quả tốt. Nhưng bên cạnh đó cũng bộc lộ không ít những
khó khăn liên quan đến tất cả các lĩnh vực kinh tế, chính trị, xã hội. Do vậy cần


2
nghiên cứu để làm rõ về cơ sở lý luận và tìm ra giải pháp tháo gỡ trong cơ chế tổ
chức và thực hiện.
Xuất phát từ những vấn đề trên được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo, PGS.TS Đỗ Thị Lan, em tiến
hành thực hiện chuyên đề:
“Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường GPMB Dự án: Cải tạo,
nâng cấp Quốc lộ 268 (đoạn qua địa phận thị trấn Chợ Chu, huyện Định
Hóa, tỉnh Thái Nguyên)”
1.2. Mục đích đề tài
*Thực trạng của công tác bồi thường GPMB của dự án: Cải tạo, nâng
cấp Quốc lộ 268 (đoạn qua địa phận T.trấn Chợ Chu, huyện Định Hóa, tỉnh
Thái Nguyên), và rút ra những kinh nghiệm trong công tác bồi thường GPMB
tại địa bàn huyện.
*Phân tích thuận lợi và khó khăn của công tác bồi thường GPMB tại
T.trấn Chợ Chu, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên.
*Đề xuất các giải pháp để công tác bồi thường GPMB trên địa bàn
huyện được thuận lợi và đẩy nhanh được tiến độ.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
*Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp em củng cố
những kiến thức đã học, vận dụng vào thực tế trong lĩnh vực bồi thường
GPMB; rèn luyện tính cẩn thận, tỷ mỉ trong nghiên cứu khoa học.

trong công tác bồi thường GPMB.
Điều 38 luật đất đai (2003): Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất khi thực
hiện công tác GPMB.
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc


4
từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải
thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.
3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả.
4. Người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất.
5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm.
b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm.
7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.
10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia
hạn khi hết thời hạn.
11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười
hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười
tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi
bốn tháng liền.
12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà

bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn
định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi
đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp
luật thì phải trừ đi nghĩa vụ giá trị tài chính chưa thực hiện trong giá trị bồi
thường, hỗ trợ.
6. Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị
thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. [19]
Điều 43 luật đất đai (2003): Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà
không bồi thường.
1. Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường
hợp sau đây:
a) Thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6,
7, 8, 9, 10, 11 và điều 12 Điều 38 của Luật này.
b) Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan,
xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an


6
ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo
dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không
nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
c) Đất nông nghiệp là do cộng đồng dân cư sử dụng.
d) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận quyền chuyển
nhượng sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
đ) Đất thuê của Nhà nước.
e) Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy CNQSDĐ quy định tại
Điều 50 của Luật này.
g) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

2.2.1. Các văn bản pháp lý để thực hiện công tác bồi thường GPMB của
Trung ương
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về
việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc
bổ sung sửa đổi một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành
công ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy CNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử


8
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài


9
Căn cứ Quyết định số: 47/2010/QĐ-UBND, ngày 22 tháng 12 năm 2010
của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt khung giá các loại
đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
Căn cứ Quyết định số: 28/2011/QĐ-UBND, ngày 20 tháng 6 năm 2011
của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường
cây cối hoa màu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên;
Căn cứ Quyết định số: 19/2011/QĐ-UBND, ngày 20 tháng 4 năm 2011
của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường
nhà và các công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
Căn cứ Quyết định số 796/QĐ-UBND ngày 29 tháng 3 năm 2011 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt bổ sung dự án và điều chỉnh tổng
mức đầu tư Dự án: Cải tạo, nâng cấp ĐT 268, tỉnh Thái Nguyên;
Căn cứ Quyết định số: 35/QĐ-UBND ngày 08/01/2008 của UBND tỉnh
Thái Nguyên, về việc thành lập Ban Bồi thường Giải phóng mặt bằng huyện
Định Hoá trực thuộc UBND huyện Định Hoá.
2.3. Khái quát về công tác bồi thƣờng GPMB
2.3.1. Khái niệm về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
2.3.1.1. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
Bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ
thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Việc bồi thường có thể bằng tiền hoặc vật chất khác, có thể do các quy
định của pháp luật điều tiết hoặc do thỏa thuận của các chủ thể.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực chất là việc giải
quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người được giao đất, cho thuê
đất và những người bị thu hồi đất. Bồi thường thiệt hại về đất phải được thực
hiện theo quy định của nhà nước. Việc bồi thường thiệt hại về đất không

ích của toàn xã hội.
Vì vậy quá trình bồi thường và GPMB có đặc điểm sau:
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên các vùng đất khác nhau
với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí khác nhau. Đối với
khu vực nội thành, mức độ tập trung dân số cao, ngành nghề của dân cư đa
dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng
nhất định. Đối với khu ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề
dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ... nên quá trình GPMB cũng có đặc trưng


11
riêng của nó. Đối với khu vực ngoại thành, hoạt động chủ yếu của dân cư là
sản xuất nông nghiệp, do đó GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm
riêng biệt.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn
dân cư sống chủ yếu nhờ vào các hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai
lại là tư liệu sản xuất, trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được
đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn thu được lợi nhuận cao hơn là
sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Tình hình đó đã dẫn đến công tác
tuyên truyền vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn. Việc hỗ trợ
nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác
cây trồng, vật nuôi trên vùng đất đó cũng rất đa dạng không tập trung một loại
cây trồng, vật nuôi nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi
thường. [12]
2.3.3. Trình tự lập hồ sơ phương án bồi thường GPMB
Thực hiện theo quy định về trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

thường, gửi kết quả thẩm định cho chủ đầu tư để lấy ý kiến.
- Chủ đầu tư gửi hồ sơ thu hồi, giao đất đến cơ quan Tài nguyên và Môi
trường thẩm định trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.
- Tổ thẩm định phương án bồi thường trình Uỷ ban nhân dân huyện phê
duyệt phương án bồi thường.
- Hội đồng bồi thường GPMB thông báo công khai phương án bồi thường
GPMB đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Chủ đầu tư thực hiện việc chi trả tiền bồi thường theo phương án đã
được phê duyệt.
- Người bị thu hồi đất tháo dỡ, di chuyển GPMB bàn giao đất cho chủ
đầu tư.
- Hội đồng bồi thường GPMB phối hợp với chủ đầu tư, cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền giải quyết đối những hộ không thực hiện GPMB.
- Hội đồng bồi thường GPMB quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thường GPMB.


13
2.3.4. Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường và GPMB
2.3.4.1 . Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003,
Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi Quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản

Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại
và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng .
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm
đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự
án “treo”.


15
2.3.4.3. Công tắc đăng kí vầ cấp giấy CNQSDĐ
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống
quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất
động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định

16
về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng... Giá đất để tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành
kèm theo Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong
một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy
định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng
mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy
giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát
sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau đây (Điều 55): [19]
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thường, GPMB, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật đất đai
năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình
thường” (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai
năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định
188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều

Khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Giá đất do UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm và được dùng làm căn cứ để tính thuế sử dụng
đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất vào tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao
đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu