HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HUY SINH

ĐÁNH GIÁ GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ

ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành:
Mã số:

Người hướng dẫn khoa học:

Quản lý đất đai

60.85.01.03

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Nội dung đề tài này
là những kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ công
trình nghiên cứu, các công tác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi trực
tiếp thực hiện.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được


Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ nhân viên Văn phòng Đăng
ký đất đai tỉnh Bắc Ninh, phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Từ Sơn, Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Từ Sơn, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi
trong suốt thời gian học tập và hoàn thiện luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND thị xã Từ Sơn,
UBND phường Đông Ngàn, Tân Hồng, Châu Khê; UBND xã Hương Mạc, Phù
Khê đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu liên quan đến đề tài
trên địa bàn.

Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và

giúp đỡ, động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn này./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Sinh
ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii


2.1.2.

Cơ sở khoa học xác định giá đất ....................................................................... 19

2.1.1.
2.2.

2.2.1.
2.2.2.

Cơ sở lý luận ....................................................................................................... 3

Công tác xác định giá đất trên thế giới và tại Việt Nam................................... 23

Công tác xác định giá đất trên thế giới ............................................................. 23
Công tác xác định giá đất tại Việt Nam và trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh ............ 28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 35
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 35

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 35

3.2.
3.4.

3.4.1.

Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ............................................................... 35

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 36
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 36
Các phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá và so sánh.............................. 36

Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy ............................................................ 37

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 38
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã từ sơn, tỉnh Bắc Ninh .............. 38

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 41

4.1.1.
4.2.

4.2.1.
4.2.2.
4.2.3.
4.2.4.
4.3.

4.3.1.
4.3.2.
4.3.3.
4.3.4.


Yếu tố tình trạng pháp lý .................................................................................. 76
Yếu tố vị trí, kích thước mặt tiền thửa đất. ....................................................... 77

Yếu tố cơ sở hạ tầng ......................................................................................... 84
Yếu tố quy hoạch .............................................................................................. 85

iv


4.4.5.

Yếu tố diện tích................................................................................................. 86

4.4.7.

Đánh giá chung về công tác định giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn.................................................................. 87

4.4.6.

4.5.

Các yếu tố khác................................................................................................. 86

Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện giá đất ở trên địa bàn thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. ..................................................................................... 90

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 92
5.1.


BĐS

QHSDĐ
TNMT

: Bất động sản

: Quy hoạch sử dụng đất
: Tài nguyên và Môi trường

VT1

: Vị trí 1

VT3

: Vị trí 3

VT2
VT4

: Vị trí 2
: Vị trí 4

vi


DANH MỤC BẢNG


Khung giá đất ở tại đô thị ........................................................................... 29

Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất của thị xã Từ Sơn....................... 44
Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thị xã Từ Sơn ................................. 47

Tổng hợp giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Từ Sơn Giai đoạn từ
2012 đến 2015 ............................................................................................ 52
Giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trường tại thị xã Từ Sơn ..................... 56

So sánh giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy
định tại thị xã Từ Sơn khu vực trung tâm thị xã ........................................ 59

So sánh giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy
định tại thị xã Từ Sơn khu vực cận trung tâm thị xã.................................. 64
So sánh giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy
định tại thị xã Từ Sơn khu vực cận trung tâm thị xã.................................. 68

Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn
thị xã Từ Sơn.............................................................................................. 73
Thống kê yếu tố khoảng cách từ các thửa đất đến trung tâm thị xã Từ
Sơn ............................................................................................................. 78

Bảng 4.10. Mô hình giữa giá đất và yếu tố khoảng cách đường chính, khoảng
cách đến trung tâm đến trung tâm thị xã .................................................... 79
Bảng 4.11. Thống kê kích thước mặt tiền, khoảng cách đến đường chính từ các
thửa đất thuộc nhóm I ................................................................................ 81
Bảng 4.12. Mô hình giữa giá đất và yếu tố mặt tiền, khoảng cách đến đường chính ........ 83

vii



Xu hướng biến động giá đất ở quy định theo các khu vực ........................ 53
Xu hướng biến động giá đất ở thực tế theo các khu vực............................ 57
Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm I ............................... 60

Đường Trần Phú ......................................................................................... 61
Giá đất thị trường trung bình tại các đường, phố nhóm II ......................... 65
Đường Lý Thường Kiệt ............................................................................. 67

Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm III ............................. 69
Đường liên thôn Kim Bảng ....................................................................... 71

Hình 4.11. Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................... 74

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Huy Sinh

Tên Luận văn: Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

1. Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Phương pháp minh họa bằng bản đồ, biểu đồ, ảnh;
- Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy.

ix


3. Kết quả chính và kết luận

- Đánh giá tình hình tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Từ Sơn

- Đánh giá công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã nhằm nâng cao chất
lượng quản lý và phục vụ nhân dân trong thời gian tới.

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giao dịch trên địa bàn thị xã,
trong đó có các yếu tố chính như vị trí, cơ sở hạ tầng, quy hoạch, diện tích đất,
hướng đất, độ sâu thửa đất và địa hình.
- Đưa ra một số giải pháp trong công tác định giá đất để quản lý thị trường
bất động sản chặt chẽ và hiệu quả hơn trong thời gian tới.

- Chỉ rõ được vai trò quan trọng về đất đai, vị trí của thị xã Từ Sơn nói riêng
và tỉnh Bắc Ninh nói chung so với cả nước.

- Đánh giá được chất lượng của công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Đánh giá được thực trạng xu hướng biến động giá đất của thị xã Từ Sơn.

- Đưa ra được các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Từ Sơn.

x

- Method of investigation: collection of secondary and primary data;

- Site selection method: In Tu Son town, choose the necessary places to
study and classify them into 3 main groups “center, near the center and far from
the center groups”;
- Synthetic Methods of analysis, evaluation and comparison;
- Statistical method;

- The method illustrated with maps, charts, photos;
- Methods used regression models.

xi


3. Major findings of the research

- Evaluating the natural, social and economic situations in Tu Son town

- Evaluating land management in the town, in order to improve the quality
of management and serve the people in the future.

- Analyzing the factors affecting the price of land transactions in the town,
including main factors such as location, infrastructure, planning, area, land
navigation, depth and land plots topographic.
- Offering some solutions in land valuation work to manage the real estate
market closely and more effectively in the future.

- Specifying clearly the important role of land, location of Tu Son town
particularly and Bac Ninh generally in comparison with the whole country.
- Assessing the quality of the management of land in Tu Son town, Bac

đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh
quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.

Quản lý tốt giá đất sẽ là công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai,
đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác
quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

Thị xã Từ Sơn là một thị xã được thành lập từ năm 2008 nằm ở cửa ngõ
phía Nam của tỉnh Bắc Ninh và cửa ngõ phía Bắc của thành phố Hà Nội với 7
phường và 5 xã. Thị xã Từ Sơn cách trung tâm thành phố Bắc Ninh 13km về phía
Tây Nam và từ Hà Nội có thể đi theo quốc lộ 1A, tỉnh lộ 295B về hướng Bắc. Do
có vị trí địa lý thuận lợi và môi trường đầu tư thông thoáng nên nền kinh tế của
thị xã trong những năm qua đạt mức tăng trưởng cao trong tương lai thị xã Từ
Sơn là một trong hai trung tâm kinh tế - văn hóa - giáo dục lớn của tỉnh Bắc
1


Ninh. Trong những năm qua, tốc độ phát triển của thị xã diễn ra khá mạnh mẽ,
nhiều dự án đầu tư được triển khai trên địa bàn… chính vì vậy thị trường đất đai
trở nên sôi động, giá đất biến động mạnh. Việc nắm được giá đất thực tế trên địa
bàn thị xã Từ Sơn và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để nhằm xác định được
giá đất chính xác tại địa bàn thị xã Từ Sơn trong điều kiện hiện tại và tương lai là
hết sức cần thiết. Để đáp ứng được yêu cầu trên và được phân công của khoa
Quản lý Đất đai - Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của thầy
giáo PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà - giảng viên bộ môn Quản lý đất đai, tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU


- Đề tài giúp địa phương trong việc xác định giá đất phù hợp với giá thị

trường.

- Đề tài là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên đào tạo chuyên ngành

Quản lý đất đai tại các trường Đại học, cao đẳng.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT
2.1.1. Cơ sở lý luận

2.1.1.1. Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị.

Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn... và có liên quan đến
lợi ích của các đối tượng liên quan. Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia
các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất.

Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu

lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá đất cao hay thấp quyết định bởi

nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai

tích đất (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013).

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối

với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất (Quốc
hội, 2013).

2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài.

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản
phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao
rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị
trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành
thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một thành phố, vị
trí của các thửa đất khác nhau cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

2.1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở


tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên
thúc đẩy giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại
gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia
đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình
này sẽ làm tăng nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê
cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này
ngày càng rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị,
an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.

- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu
tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể
thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo
theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.

- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất
luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm
thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất

5


tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn
định cục diện chính trị.

đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng trở lại.
- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia
thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc
gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao
cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất
tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung
6


đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất
xuống thấp nên giá đất rớt theo (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế

dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình

Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật
tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.

- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để

đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ

hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh
tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá

đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động


nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.

7


- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài
chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng
cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là
biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng.
Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn tới quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa,
đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về
nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
- Mức độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập
của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu
dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
Dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.

- Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến
từng người. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện
được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng
của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng
cao, chúng cùng chung xu thế “nước lên thuyền lên”. Điều cần nói rõ là: Giá nhà
đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng
tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì
giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ
cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất.

- Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có

- Chính sách thuế: Mức thuế tăng thì mức độ đầu tư giảm do tích lũy của
nhà kinh doanh giảm và do đó giá cả đất phải giảm, và ngược lại mức thuế hạ
thấp thì giá đất sẽ tăng lên. Điểm yếu của hệ thống thuế ở Việt Nam là vẫn
nguyên như thời bao cấp đã không còn phù hợp với nền kinh tế phát triển cao
như hiện nay và do đó tính bất công bằng trong thị trường BĐS vẫn chưa có công
cụ hữu hiệu để điều tiết. Bởi vậy, hiện tượng đầu cơ đất vẫn xảy ra và góp phần
làm giá đất tăng cao đột biến.

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng
có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của
những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về
mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa
phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá
biệt. Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân
tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
*Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra
có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất
được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến
9


các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các
loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.


- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không rõ ràng trong quá trình sử dụng và khả năng
tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất nếu đất đó dùng cho mục
đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
10


- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với
mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật còn
các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc...đều không
thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là
nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật
độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao
xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường
hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng


ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định
giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo
dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá đất.

Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử
dụng. Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn
nuôi. Đất đô thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng,
khách sạn hoặc văn phòng giao dịch. Khi một người ước tính giá trị thị trường
của thửa đất, người đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và
đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những quy định về quy hoạch của
chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất.
Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển
vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử
dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo.

Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác
gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán
chung với nhau. Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất
cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất
nếu có. Một vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với
một bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết
quả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử
dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó.