HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN NGỌC TIỆP

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Trần Văn Chính

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong
luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà nội, ngày



năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Ngọc Tiệp

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lơi cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ............................................................................................. v
Danh mục bảng ............................................................................................................ vi
Danh mục sơ đồ ..........................................................................................................vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................viii
Thesis Abstract .............................................................................................................. x
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2
Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 3
2.1.
Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai .................................................. 3
2.1.1. Quyền sở hữu .................................................................................................. 3

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại huyện
Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2008 – 2014. ...................................... 24

3.4.4.
3.5.
3.5.1.

Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện các QSDĐ ở huyện
Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc hiệu quả hơn. .................................................... 24
Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 24
Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................ 24

3.5.2.
3.5.3.

Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu......................................................... 25
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 25

3.5.4.
3.5.5.

Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu......................................................... 26
Phương pháp đánh giá, so sánh số liệu. .......................................................... 26

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 27
4.1.
Đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bình Xuyên,
tỉnh Vĩnh Phúc................................................................................................ 27



DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CN-XD

Công nghiệp - Xây dựng

CNH, HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất


Thông tư liên tịch

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Diện tích và đặc điểm các loại đất ở huyện Bình Xuyên ..........................31

Bảng 4.2.

Tình hình tăng trưởng kinh tế qua các năm trên địa bàn huyện ................35

Bảng 4.3.

Cơ cấu kinh tế huyện Bình Xuyên ...........................................................36

Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Xuyên năm 2014 ........................44

Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn
giai đoạn 2008-2014 ................................................................................56
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ở
tại huyện Bình Xuyên giai đoạn 2008 – 2014 ..........................................58
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo các xã,
thị trấn giai đoạn 2008-2014 ....................................................................59

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc..................... 27

vi


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Trần Ngọc Tiệp
Tên đề tài luận văn: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực
hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất một số giải pháp phục vụ cho việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ở huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
Phương pháp nghiên cứu
- Sử dụng phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp và sơ cấp.

+ Về thủ tục khi thực hiện các quyền sử dụng đất, người dân vẫn đánh giá còn phức
tạp, mất thời gian, văn bản hướng dẫn còn nhiều, khó hiểu, rườm rà, chưa đồng bộ.
+ Việc thực hiện các QSDĐ giai đoạn 2008-2014 trên địa bàn huyện ngày càng tăng
tập trung chủ yếu thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, còn lại các quyền khác diễn ra với số lượng nhỏ.
+ Cần phải đưa giai các giải pháp tích cực như đầu tư trực tiếp cho công tác quản
lý đất đai của địa phương, đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ, nâng cao trình độ
chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ, Xây dựng các phương án quy hoạch dài hạn, có
tính khả thi cao để người dân có các kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý và yên tâm sử
dụng đất theo quy hoạch.

viii


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Ngoc Tiep
Thesis Title: "The situation and solutions to improve the efficiency of the
implementation of land use rights in Binh Xuyen District, Vinh Phuc Province"
Major: Land Management
Code: 60.85.01.03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objects
- To evaluate the implementation of the rights of land users in Binh Xuyen
District, Vinh Phuc Province.
- To propose solutions serving the implementation of the rights of land users in
Binh Xuyen District, Vinh Phuc Province.
Materials and Methods
- Using the method of collecting secondary and primary data.
-Apply the method of selecting sample for researching with method of survey and
interview. Process the statistic, summary and comparison of data to assess the

have more fascination to land transactions than newly developed or slower economic
growth one.
+ The procedure of implementing land use right is still considered a complex one
with a lot of time spent, too many confusing, unclear and unlinked guidance documents.
+ The implementation of land use rights during period of 2008-2014 in Binh
Xuyen District increased with land mortgage mainly by the land use right, land transfer
right and other right with insignificant figures.
+ The positive solutions should be done, for example, process direct investment
for the management of the local land, boost up the granting process of land use right,
improve qualification and profession of the officials and make long-term planning with
high feasibility in order to help local people with long - term land use plan as well as
the assurance for using land as planned.

x


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực quan trọng thúc đẩy quá trình phát
triển kinh tế - xã hội, giữ vững ổn định tình hình chính trị - xã hội, đảm bảo an ninh,
quốc phòng và là thành quả tạo lập, bảo vệ của nhiều thế hệ người dân. Đất không chỉ
là “phương tiện” hay “tài sản”, mà hơn thế, nó là không gian sống theo cả ý nghĩa vật
chất lẫn tinh thần, do đó con người không thể sống thiếu đất hay tách rời khỏi đất.
Chính vì vậy, mỗi một Quốc gia có hệ thống quản lý và sử dụng đất đai riêng.
Quá trình thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH, HĐH) đất
nước, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh
tế phát triển kéo theo sự hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho
sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hóa trong đó có đất đai. Sự phát triển
này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập nên kinh tế thị trường xã hội chủ
nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật

nào? Là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp
trong giai đoạn tới. Vì vậy việc thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng
cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Bình Xuyên, tỉnh
Vĩnh Phúc” là thực sự cần thiết trong thời điểm hiện nay.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất một số giải pháp phục vụ cho việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ở huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc. Trong đó điều
tra chi tiết 90 hộ gia đình cá nhân tại 1 thị trấn và 2 xã: Thị trấn Hương Canh, xã
Quất Lưu và xã Đạo Đức.
- Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình,
cá nhân ở huyện Bình Xuyên từ năm 2008 đến năm 2014.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Ý nghĩa khoa học: Luận văn đã chỉ ra các luận cứ khoa học và quan
điểm, giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của Pháp luật về việc thực hiện
các quyền sử dụng đất của người dân.
- Ý nghĩa thực tiễn: Luận văn có thể phục vụ cho công tác và hoạt động
thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người dân; giúp cán bộ,
công chức và nhân dân nâng cao nhận thức về Pháp luật việc thực hiện các quyền
sử dụng đất để từ đó có ý thức chấp hành cũng như hành xử đúng đắn trong công
tác thực hiện các quyền sử dụng đất.
2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI
2.1.1. Quyền sở hữu

2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi
xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở
hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Luật Đất đai 2013 đã quy định
về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
về đất đai” (Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà
nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo
lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các
quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình
thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Như vậy nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ
cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia,
lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được
hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận

sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật
Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi
dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững (Hiến Pháp, 1992).
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về
đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có
quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu
đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại
5


diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói,
quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia
cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không
phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có
QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người
dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp
cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm
1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay
nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Luật đất đai, 1993).
Tại điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”
(Điều 5 Luật Đất đai 2013).

đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương
diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm
quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng
1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà
nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển

7



nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
8


Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) thì ở Thụy Điển hệ thống pháp luật về
đất đai gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo
đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy
hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu
đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính
sách đất đai của Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển
nhượng đều được đăng ký.
- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người
sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định.
Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ
sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được

được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và
được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ
đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của
xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản.
2.2.1.2. Ôxtrâylia
Theo Trần Thị Minh Hà (2000) thì ở Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản
lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp
Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất
thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho
thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất
có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ
sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của
pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì,
10


kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc
lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký
hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền
lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không
bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp,
cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)

đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được
cấp giấy chứng nhận về đất đai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về
đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một
số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của
chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền
huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại
giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu
được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển
nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào
để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất
không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công
nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để
có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính
là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ
sở hữu được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai
vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải
đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không
được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
13


Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán
hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán
hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng
tiền,...) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các
bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh.
Ranh gới thửa đất còn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế
(QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất còn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không
được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà
nhiều tầng trên đất của mình.