Header Page 1 of 133.

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DIỆU THÚY

"NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊM ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013"

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 1 of 133.

/>

Header Page 2 of 133.

ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DIỆU THÚY

" NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở


Header Page 3 of 133.

i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan ràng đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp
thực hiện dưới sự hướng dẫn của GS.TS Nguyễn Thế Huấn - giảng viên
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; Những số liệu và kế quả nghiên cứu
trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một
học vị nào
- Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc. Nếu sau tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Diệu Thúy



/>

Header Page 5 of 133.

iii
MỤC LỤC
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT ........................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài. ................................................................................. 2
2.1 Mục tiêu tổng quát ................................................................................. 2
2.2 Mục tiêu cụ thể ................................................................................... 3
3. Yêu cầu. .................................................................................................... 3
4. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................... 3
4.1. Ý nghĩa khoa học............................................................................... 3
4.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................... 3
CHƢƠNG I ...................................................................................................... 4
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................................... 4
1.1 Cơ sở khoa học ...................................................................................... 4
1.1.1 Khái quát chung về giá đất ............................................................. 4
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................ 7
1.1.3. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất ................. 7
1.1.4 Lãi suất ngân hàng .......................................................................... 9
1.1.5. Quan hệ cung cầu ........................................................................ 10
1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất .................................................... 13
1.2.1. Yếu tố thông thường .................................................................... 13
1.2.2. Yếu tố khu vực .............................................................................. 18
1.2.3. Yếu tố cá biệt ................................................................................ 19

qua ........................................................................................................... 40
1.5.6. Xu thế biến động giá đất ở Thành phố Hà Tĩnh ........................ 41
1.6. Cơ sở pháp lý ...................................................................................... 42
CHƢƠNG 2.................................................................................................... 45
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......... 45
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu......................................................................... 45
2.2. Địa điểm tiến hành. ............................................................................ 45
2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................... 45
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Hà Tĩnh. ....... 45
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 20092011 .......................................................................................................... 45
2.3.3. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước và địa bàn
TPHT ...................................................................................................... 45
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Hà
Tĩnh .......................................................................................................... 45
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp ............................................................. 45
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu................................................................... 45
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ........................................ 46
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................... 46
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu. ........ 48
2.4.4. Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu ........................ 48
CHƢƠNG 3.................................................................................................... 49
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................... 49
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại Thành phố Hà Tĩnh ............ 49
3.1.1. Vị trí địa lý .................................................................................... 49
3.1.2. Địa hình ........................................................................................ 49
3.1.3. Khí hậu ......................................................................................... 50
3.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng ...................................... 50
3.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................ 50
3.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng ............................................................... 51
3.3. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn tp. Hà Tĩnh ....... 52

/>

Header Page 8 of 133.

vi
DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

NĐ

: Nghị định

CP

: Chính phủ

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

QĐ-UBND

: Quyết định của Ủy ban nhân dân


: Cơ sở hạ tầng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 8 of 133.

/>

Header Page 9 of 133.

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không
thể thay thế của các ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của
môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa
bàn phân bố khu dân cư [1], xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an
ninh - quốc phòng. Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề
nóng bỏng của mỗi quốc gia, mỗi địa phương và với mỗi cá nhân. Mà giải
quyết những vấn đề này rất phức tạp, cần tới sự quan tâm của Nhà nước,
các cấp, các ngành.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính
sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư
phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu.
Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản
lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở
thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn
định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai,

Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới là cần thiết. Được
sự phân công của Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên và sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thế Huấn chúng tôi
tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2011 - 2013” nhằm
góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh nói chung cũng như trên thành phố Hà Tĩnh nói riêng.
2. Mục tiêu của đề tài.
2.1 Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Hà Tĩnh. Những lợi thế và hạn chế của từng vị trí, trên cơ sở đó đề xuất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
/>Footer Page 10 of 133.


Header Page 11 of 133.

3
một số giải pháp giúp cho việc xây dựng giá đất ở đô thị sát với giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai thành phố Hà Tĩnh giai
đoạn 2009 – 2011 ;
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất
phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, mang
lại hiệu quả tốt nhất cho công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh.
3. Yêu cầu.

cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Giá đất giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện
bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một
mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá
đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật
chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội
cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do
vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có
được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một
thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh
mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng
đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai,
2003)[10].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
/>Footer Page 12 of 133.


Header Page 13 of 133.

5
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên


Header Page 14 of 133.

6
Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa đât Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ được hình thành trong các
giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực
tế” hay “giá đất thị trường”.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi
đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Trạng
thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra
những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà
nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu
mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu
và giá trị sinh lợi của đất đai.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của
Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất thì:
"Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên
một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ

bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh
lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ
canh tác.
Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
/>Footer Page 16 of 133.


Header Page 17 of 133.

9
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm giá trị của đất đai với tư
cách là một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của
con người. Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả đất đai, mà địa tô chênh lệch
lại gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề
cho giá trị của đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,


Giá đất

=

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

1.1.5. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.
Do vậy, đất đại không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định
giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời
hạn nhất định.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 18 of 133.


Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa
khu vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí
giữa các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị.
Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất, đó là đất chưa
được sử dụng thực sự trở thành hành hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức
cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhưng việc thực hiện những quyền
này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất,
đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở.
Theo hình 1.1 đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay
mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng
dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống
P1.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 19 of 133.

/>

Header Page 20 of 133.

12
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí
địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai

Header Page 21 of 133.

13
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng
nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra
đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị
cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông
qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lượng cung đất
đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất
đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho
vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân
bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất.
Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là
một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai
2003. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003
cũng thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993. (Lê Phương Thảo, 2007) [8].
1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.2.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có
tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh
tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các
loại đất.
*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp
của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai
nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát
từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách
hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất

tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm,
nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng
lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất. (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[7].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 22 of 133.

/>

Header Page 23 of 133.

15
* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật
thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ
được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh
hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao
thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn
tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm
giá đất tăng lên.
Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích
nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên
và xu thế này ngày càng rõ ràng. (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008) [7]

nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ
tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường. (Nguyễn Thế Huấn và cs,
2008)[7].
* Yếu tố quốc tế: Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và hoàn
thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc
tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh
gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước và
nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác
động tới giá đất.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài
việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới, nói chúng
hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia
khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật
thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự
phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng
không có ngoại lệ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 24 of 133.

/>

Header Page 25 of 133.

17
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này
với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi
mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất
tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau
thường thi hành phong toả kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu