ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

PHẠM ANH DŨNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA XÃ TRUNG HỘI - HUYỆN ĐỊNH HÓA - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 23/10/2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo:

Chính quy

Chuyên ngành:

Địa chính môi trƣờng

Khoa:

Quản lý Tài Nguyên

Khóa học:

2012 – 2016

Thái Nguyên, năm 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

Giảng viên hƣớng dẫn: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, năm 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Sau quá trình học tập tại trường và thời gian thực tập tại UBND xã
Trung Hội, huyện Định Hóa em đã có cơ hội học hỏi , học được nhiều kiến
thức bổ ích và kinh nghiệm thực tế quý báu , đến nay em đã hoàn thành đề tài
của mình. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới ban chủ nhiệm khoa quản lý
tài nguyên cùng với sự giúp đỡ tận tình của cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy
và toàn thể các thầy cô trong khoa.
Em xin gửi lời cảm ơn đến UBND xã Trung Hội đã nhiệt tình giúp đỡ ,
chỉ bảo, tạo mọi điều kiện cho em học tập , làm quen với thực tế để em hoàn
thành đề tài : “Đánh quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Trung
Hội, Huyện Định Hóa, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016”.
Do điều kiện thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế, bài khóa luận này
em vẫn còn nhiều thiếu sót. Em mong muốn nhận được những ý kiến đóng
góp của các thầy cô để bài khóa luận này được hoàn chỉnh hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Trung Hội, Ngày…Tháng… Năm 2016
Sinh viên

Phạm Anh Dũng


ii


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Cơ cấu diện tích đất hiện trạng xã Trung Hội năm 2015 .......................... 40
Hình 4.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Trung Hội giai đoạn 2014
– 10/2016 theo số trường hợp ................................................................................... 56
Hình 4.3: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Trung Hội trong giai
đoạn 2014 – 10/2016 theo loại đất ............................................................................ 57
Hình 4.4: Tổng hợp kết quả điều tra cán bộ và nhân dân xã Trung Hội ................... 60


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

BTP
CBQL

Bộ tư pháp
Cán bộ quản lý

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...........................................................................4
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài......................................................................................4
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài ......................................................................................4
2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài ...................................................................................5
2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài .....................................................................................6
2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .......................................12
2.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất .........................12
2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ....................12
2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền ...........................................................13
2.2.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn ................................................................................15
2.3 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam và xã Trung Hội ....................25
2.3.1 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam. ............................................25
2.3.2 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ ở xã Trung HộiError! Bookmark not
defined.
Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................26
3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành ........................................................27
3.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................................27
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................29
4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã trung Hội huyện Định Hóa .............29
4.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................29
4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội ..................................................................................32
4.2 Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của xã Trung Hội. .......................38
4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai.................................................................................38
4.2.2 Tình hình quản lý đất đai. .................................................................................40
4.3 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Trung Hội giai đoạn 2014-


vii

Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................63
5.1 Kết luận ...............................................................................................................63
5.2 Đề nghị ................................................................................................................64
TÀI LIỆU THAM KHẢO


ix

PHỤ LỤC


1

Phần 1

MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là một trong những tư liệu sản xuất quý nhất của loài người, là yếu
tố hàng đầu của môi trường sống. Vì thế, chính sách đất đai có tầm quan trọng
thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững và mở ra các cơ hội kinh tế cho người dân
nông thôn và thành thị, đặc biệt là cho người nghèo. Nước ta lại đang trong công
cuộc đổi mới nhu cầu sử dụng đất đai để phát triển trong từng nghành, từng địa
phương có sự thay đổi đáng kể. Do vậy, nhà nước ta đã và đang từng bước hoàn
thiện pháp luật về đất đai để tăng cường hiệu quả trong công tác quản lý và sử
dụng đất, cần phải nắm vững, quản lý chặt quỹ đất. Không ai có thể phủ nhận vai

trò của đất đai, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các
sinh vật khác trên trái đất. Các Mác có viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với
loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản
xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không

Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên,
dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy, em tiến hành nghiên cứu
đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Trung Hội, Huyện
Định Hóa, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-23/10/2016”. Để có cái nhìn đúng

đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục
điểm yếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Trung
Hội trong thời gian tới.
1.2 Mục tiêu của đề tài
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác CQSDĐ trên địa bàn xã Trung Hội, huyện Định
Hóa, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 23/10/2016
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
Đánh giá tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển QSDĐ trên xã


3

Trung Hội, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 23/10/2016.
Xác định những thuận lợi khó khăn của công tác CQSDĐ và đề xuất
hướng giải quyết những khó khăn đó.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất

trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Để khắc phục những khó khăn còn tồn tại và hoàn thiện hơn Luật đất
đai 2013 ra đời với 7 hình thức chuyển QSDĐ :
- Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
- Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
- Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
- Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
- Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất .
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển

quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu Việt Nam đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như
công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan


6

nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Xã Trung Hội là một xã thuộc huyện Định Hóa tỉnh Thái Nguyên, trong

+ Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ TTLT 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng
đăng kí đất đai trược thuộc sở Tài nguyên và Môi trường.
+ Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
+ TTLT 20/2011/TT-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
+ Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ
địa chính.
+ Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
2.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó
là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê và cho thuê lại; thừa kế; tặng cho
QSDĐ; thế chấp; góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.1.4.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông

nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.


8


9

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Thái Nguyên cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
2.1.4.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê lại khác cho thuê là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người có nguồn gốc đất từ thuê. Trong Luật Đất đai thì việc cho
thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một
số trường hợp nhất định.
2.1.4.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất.
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã
hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có
giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi
theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài
sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền
này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là




11

thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
2.1.4.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.Vì vậy, người ta còn
gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi
được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt
động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã
giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
2.1.4.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp


13

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính trước khi thực hiện các quyền.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối
với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho
thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại
Điều 194 của Luật này.
2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền
Điều 169 Luật đất đai năm 2013 quy định ”Nhận quyền sử dụng đất”
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1
Điều 179 của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp
quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Thái Nguyên cư ở nước ngoài
được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận

đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Thái Nguyên cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;


15

quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản
về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình
hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về
giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản
án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành;
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc
sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản
4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này.
Đây là mộ trong những điểm mới của Luật đất đai năm 2013 so với

+ Trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên
và Môi trường;
+ Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa
chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ
tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy