TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LÊ THỊ VÂN
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THANH HOÁ,
TỈNH THANH HOÁ

1


Hà Nội- 2017
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LÊ THỊ VÂN
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THANH HOÁ,
TỈNH THANH HOÁ
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã ngành
: 52850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS. NGUYỄN THỊ KHUY

2



Lê Thị Vân

4


MỤC LỤC

5


DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH

6


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ST
T
1
2

7

Ký hiệu
BTNMT
CP

3

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
"Đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, giữ vai trò quan trọng và có ý
nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định là thước đo sự
giàu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về
tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực
cho các mục đích tiêu dùng. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài
người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư
liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì
không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra
của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Rõ ràng, đất
đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về
mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà
một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể
hiện chủ quyền của một quốc gia. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật
này". Và một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế
theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trường hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật
Đất đai năm 2013.
Thành phố Thanh Hoá với đặc thù là nằm trên trục giao thông chính xuyên
Bắc- Nam, cách Thủ đô Hà Nội 155 km về phía Bắc, cách thành phố Hồ Chí Minh
1.600 km về phía Nam, cách biên giới Việt Lào 135 km về phía Tây, cách bãi biển
Sầm Sơn 16km về phía Đông, có diện tích tự nhiên 145,415 km² với 20 phường và
17 xã, dân số 350,035 người (năm 2016). Thành phố Thanh Hoá là điểm giao thoa

8


9


- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp GCN trên địa bàn thành
phố Thanh Hoá.
- Đề xuất một số giải pháp về pháp luật, pháp chế, chính sách, thủ tục hành
chính, cơ sở vật chất, tổ chức cán bộ có tính khả thi, phù hợp với điều kiện của
thành phố liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận.

10


CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
- Theo Điều 189 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền sử dụng:
"Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản.
Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thoả thuận hoặc
theo quy định của pháp luật”.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản. Khai thác công dụng của tài sản được hiểu là việc dùng tài sản để phục vụ nhu
cầu, sở thích của bản thân hoặc để khai thác lợi ích kinh tế của tài sản. Quyền sử
dụng đất là một phần của quyền sử dụng.
- Quyền sử dụng đất là quyền của cá tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà
nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích
theo quy định của pháp luật.
- Theo Điều 17 Luật đất đai 2013 quy định về việc nhà nước trao quyền sử

sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến
lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người
khác.
- Theo Điều 194 Quyền định đoạt của chủ sở hữu: Chủ sở hữu có quyền bán,
trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dung, tiêu huỷ hoặc
thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với
tài sản.

12


Như vậy, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở và tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật.
1.1.1.3. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người
sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực
hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý đê Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử
dụng đất của chủ sử dụng.
- Giấy chứng nhận có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các
quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất
đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa
vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về
đất đai.
- Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để

1.1.2.1. Vai trò
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của mình mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài nguyên quý giá này.
a) Vai trò trong quản lý nhà nước về đất đai
- Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà
nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. GCN còn là cơ sở để nhà nước
quản lý đất đai. Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất để sử dụng và trong quá

14


trình sử dụng luôn có sự biến đổi về chủ sử dụng, về diện tích cũng như loại đất.
Thông qua việc cấp GCN cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể nắm được thông
tin, phát hiện được những việc sử dụng đất trái phép, kịp thời sửa chữa, phân phối
đất đai cho phù hợp. Việc cấp GCN là quyền lợi cũng là nghĩa vụ trách nhiệm của
chủ sử dụng đất và của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
- Việc cấp GCN sẽ hạn chế tranh chấp khiếu kiện về đất đai. Vấn đề liên uan
đến đất đai, đặc biệt là đất ở đô thị thường hay xảy ra tranh chấp. Nguồn gốc sử
dụng đất của họ rất đa dạng, biến động nhiều, không ít trường hợp được giao, cấp
trái phép, mua bán trao tay không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, vì vậy công tác quản lý gặp nhiều khó khăn, vì vậy chỉ khi cấp GCN thì nhà
nước mới quản lý tốt được.
- Việc cấp GCN còn tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Muốn được cấp
GCN thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất tuỳ thuộc vào nguồn gốc sử dụng
đất.
b) Đối với người sử dụng đất
- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt của các ngành sản xuất. Mặt khác đất đai
là địa điểm diễn ra các hoạt động sản xuất, vui chơi… của con người. Vì là tài sản
quý giá ai cũng muốn chiếm hữu sử dụng do đó để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên Nhà nước
phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp
GCN.
- Thông qua việc ban hành GCN giúp nhà nước quản lý đất đai khoa học và
hiệu quả, là công cụ để nhà nước thực hiện các kê hoạch sử dụng đất nhằm hướng
việc sử dụng đất một cách tiết kiệm, có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất nhà nước đề ra; cung cấp thông tin trong quá trình quản lý đất đai đặc biệt trong
quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ
sử dụng đất…; là công cụ để nhà nước thu các khoản thuế, phí và lệ phí đúng đối
tượng; giúp nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về lĩnh vực đất
đai; là căn cứ để nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân khi giải phóng mặt
bằng, nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản.
- Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định
cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch
dân sự về đất đai, còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
- Kết quả cấp GCN còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ
thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật
và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn
thi hành đã đi vào cuộc sống chưa.
d) Các đối tượng liên quan khác
- Đối với ngân hàng và các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các ngân
hàng, các tổ chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác nhận
vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc kinh
doanh có hiệu quả.
- Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì GCN là
căn cứ để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình.

17


18


Giấy chứng nhận lại càng tạo đà cho công dân phát huy hết sức lực, trí tuệ của mình
để làm giàu trên đất.
1.1.3. Yêu cầu của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a) Đối với người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở
Xuất trình đầy đủ tất cả các giấy tờ nhà, đất và các giấy tờ liên quan, kê khai
đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế. Coi việc
làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ.
b) Đối với nhà nước
Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi
đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở. Đảm bảo
dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
1.2. Căn cứ pháp lý
Công tác cấp GCN là một việc hết sức cần thiết và là một nhiệm vụ bắt buộc.
Nhà nước ta đã an hành nhiều văn bản quy định về vấn đề này làm cơ sở pháp lý
cho việc triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm công tác cấp GCN.
Dưới đây là một số văn bản pháp luật quy định có liên quan đến công tác cấp
GCN được Nhà nước ban hành:
- Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của luật đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về giá
đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết
thu tiền sử dụng đất.

Theo Điều 98 của Luật đất đai 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như
sau:

20


- Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà
có yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được
nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên
của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
nếu có yêu cầu.

quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực

22


hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
* Theo Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi
hành Luật đất đai 2013 quy định như sau:
- Đối với địa phương đã thành lập VPĐKĐĐ theo quy định tại Khoản 1 Điều 5
của Nghị định này thì Sở TN&MT cấp GCN cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp
sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCN;
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
- Đối với địa phương chưa thành lập VPĐKĐĐ theo quy định tại Khoản 1
Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy
định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:
+ Sở TN&MT cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài;
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Bộ TN&MT quy định về các trường hợp cấp GCN khi thực hiện đăng ký

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;

24


+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước
ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp
GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp GCN; trường hợp chưa thực hiện
nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai
2013 và đất đó không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất
sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCN.
b) Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất