TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LÊ THỊ VÂN

ĐỒ ÁNLÊTỐT
NGHIỆP
THỊ VÂN
ĐỒ
ÁN
TỐT
ĐÁNH GIÁ
TÌNH
HÌNH
CẤPNGHIỆP
GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN
KHÁC
LIỀN
ĐẤT
TẠI THÀNH
ĐÁNH
GIÁ
TÌNHGẮN
HÌNH
CẤPVỚI
GIẤY

Trong quá trình hoàn thành đồ án này, ngoài sự nỗ lực cố gắng học hỏi của bản
thân, em còn nhận được sự quan tâm giúp đỡ chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo
trong khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội,
cùng các phòng, ban của nhà trường và địa phương đã tạo điều kiện thuận lợi cũng
như giúp đỡ em hoàn thành đồ án này.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong Trường Đại học Tài nguyên
và Môi trường Hà Nội nói chung, các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai nói
riêng đã tận tình dạy dỗ, chỉ bảo ân cần trong suốt thời gian em học tập tại trường;
trong đó đặc biệt là TS. Nguyễn Thị Khuy, người đã định hướng và tận tình hướng
dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành đồ án.
Em cũng xin cảm ơn các bác; các cô, chú; các anh, chị tại sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Thanh Hoá đã tạo điều kiện, giúp đỡ em trong quá trình thực hiện
đồ án này.
Mặc dù đã cố gắng và nỗ lực nhưng vẫn còn hạn chế về kiến thức và kinh
nghiệm nên đồ án sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em kính mong nhận được sự
đóng góp, chỉ bảo và sự thông cảm của quý thầy cô cùng các bạn sinh viên để đồ án
được hoàn thiện hơn.
Cuối cùng, em xin kính chúc toàn thể các thầy cô giáo trong nhà trường và các
bác; các cô, chú; các anh, chị tại sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh Thanh Hoá luôn
luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc, công tác tốt và thành công.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 17 tháng 5 năm 2017
Sinh viên thực hiện
Lê Thị Vân


MỤC LỤC


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

5

NĐ

Nghị định

6

TT

Thông tư

7

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

8

UBND

Uỷ ban nhân dân

9

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai


- Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCN. Tìm ra những
nguyên nhân, đề xuất giải pháp để đẩy nhanh tiến độ GCN trong thời gian tới.
2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu và nắm vững hệ thống pháp luật đất đai và các văn bản có liên quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu thu thập trên địa bàn thành phố phải có độ tin cậy,
chính xác phản ánh đúng quá trình thực hiện công tác cấp GCN trên địa bàn thành
phố Thanh Hoá.

8


- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp GCN trên địa bàn thành
phố Thanh Hoá.
- Đề xuất một số giải pháp về pháp luật, pháp chế, chính sách, thủ tục hành
chính, cơ sở vật chất, tổ chức cán bộ có tính khả thi, phù hợp với điều kiện của
thành phố liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận.

9


CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
- Theo Điều 189 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền sử dụng:
"Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản.
Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thoả thuận hoặc
theo quy định của pháp luật”.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài

bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở
hữu theo quy định của pháp luật”.
Theo đó Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định cụ thể như sau:
- Theo Điều 186 Quyền chiếm hữu của chủ sở hữu: Chủ sở hữu được thực
hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng
không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
- Theo Điều 190 Quyền sử dụng của chủ sở hữu: Chủ sở hữu được sử dụng tài
sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến
lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người
khác.
- Theo Điều 194 Quyền định đoạt của chủ sở hữu: Chủ sở hữu có quyền bán,
trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dung, tiêu huỷ hoặc
thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với
tài sản.

11


Như vậy, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở và tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật.
1.1.1.3. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người
sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực
hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý đê Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử
dụng đất của chủ sử dụng.

trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản
+ Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
Như vậy, cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của quản lý Nhà nước về đất
đai. Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác
của quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.2. Vai trò và ý nghĩa của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1. Vai trò
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của mình mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài nguyên quý giá này.
a) Vai trò trong quản lý nhà nước về đất đai
- Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà
nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. GCN còn là cơ sở để nhà nước

13


quản lý đất đai. Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất để sử dụng và trong quá
trình sử dụng luôn có sự biến đổi về chủ sử dụng, về diện tích cũng như loại đất.
Thông qua việc cấp GCN cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể nắm được thông
tin, phát hiện được những việc sử dụng đất trái phép, kịp thời sửa chữa, phân phối
đất đai cho phù hợp. Việc cấp GCN là quyền lợi cũng là nghĩa vụ trách nhiệm của
chủ sử dụng đất và của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
- Việc cấp GCN sẽ hạn chế tranh chấp khiếu kiện về đất đai. Vấn đề liên uan
đến đất đai, đặc biệt là đất ở đô thị thường hay xảy ra tranh chấp. Nguồn gốc sử
dụng đất của họ rất đa dạng, biến động nhiều, không ít trường hợp được giao, cấp
trái phép, mua bán trao tay không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, vì vậy công tác quản lý gặp nhiều khó khăn, vì vậy chỉ khi cấp GCN thì nhà

quyết định. Thực tế ít người muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất, mua một ngôi
nhà chưa có GCN vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch,
hạn chế quyền sở hữu – sử dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa cụ thể…
c) Đối với nhà nước
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên Nhà nước
phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp
GCN.
- Thông qua việc ban hành GCN giúp nhà nước quản lý đất đai khoa học và
hiệu quả, là công cụ để nhà nước thực hiện các kê hoạch sử dụng đất nhằm hướng
việc sử dụng đất một cách tiết kiệm, có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất nhà nước đề ra; cung cấp thông tin trong quá trình quản lý đất đai đặc biệt trong
quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ
sử dụng đất…; là công cụ để nhà nước thu các khoản thuế, phí và lệ phí đúng đối
tượng; giúp nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về lĩnh vực đất
đai; là căn cứ để nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân khi giải phóng mặt
bằng, nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản.
- Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định
cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch
dân sự về đất đai, còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.

15


- Kết quả cấp GCN còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ
thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật
và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn
thi hành đã đi vào cuộc sống chưa.
d) Các đối tượng liên quan khác
- Đối với ngân hàng và các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các ngân
hàng, các tổ chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất.

mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân
ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và
do nhân dân.
- Cấp được GCN là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng của nhân dân
ngày ngày được giữ vững: Nhân dân ta đã đánh đổ ba đế quốc to là Pháp, Nhật và
Mỹ, đã hoàn thành cuộc cách dân tộc dân chủ nhân dân, khẩu hiệu “người cày có
ruộng” đã trở thành hiện thực. Có ruộng, có đất, có nhà, có tài sản nay được cấp
Giấy chứng nhận lại càng tạo đà cho công dân phát huy hết sức lực, trí tuệ của mình
để làm giàu trên đất.
1.1.3. Yêu cầu của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a) Đối với người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở
Xuất trình đầy đủ tất cả các giấy tờ nhà, đất và các giấy tờ liên quan, kê khai
đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế. Coi việc
làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ.
b) Đối với nhà nước
Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi
đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở. Đảm bảo
dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
1.2. Căn cứ pháp lý
Công tác cấp GCN là một việc hết sức cần thiết và là một nhiệm vụ bắt buộc.
Nhà nước ta đã an hành nhiều văn bản quy định về vấn đề này làm cơ sở pháp lý
cho việc triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm công tác cấp GCN.

17


Dưới đây là một số văn bản pháp luật quy định có liên quan đến công tác cấp
GCN được Nhà nước ban hành:


- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3. Một số quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận
1.3.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Điều 98 của Luật đất đai 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như
sau:
- Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà
có yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được
nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

19


- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp GCN.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện theo quy định của Chính phủ.

21


* Theo Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi
hành Luật đất đai 2013 quy định như sau:
- Đối với địa phương đã thành lập VPĐKĐĐ theo quy định tại Khoản 1 Điều 5
của Nghị định này thì Sở TN&MT cấp GCN cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp
sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCN;
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
- Đối với địa phương chưa thành lập VPĐKĐĐ theo quy định tại Khoản 1
Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy

tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

23


+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước
ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp
GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp GCN; trường hợp chưa thực hiện

sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các
loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định
43/2014/NĐ-CP và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của
Luật Đất đai 2013, Điều 23 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP được thực hiện theo quy
định như sau:

25