BÁO CÁO
THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
Đề tài: “ Nghiên cứu việc thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, hỗ
trợ tái định cư trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh.”
Họ và tên: Nguyễn Hoài Thương
Lớp: DH3QD1
Khoa: Quản lý đất đai
Mã sinh viên: DH00300679
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT
KÝ HIỆU TÊN
GIẢI THÍCH
1
THĐ
2
CNXH
Chủ nghĩa xã hội
3
là cha của của cải vật chất, còn đất là mẹ”.
Từ những thập kỷ đầu hình thành Trái đất, cho đến khi sự sống bắt đầu, lịch sử
nhân loại đã chứng minh được tầm quan trọng không thể thay thế của đất đai đối với
sự tồn tại và phát triển của sinh vật cũng như con người. Trong suốt quá trình phát
triển ấy, đất đai chính là nền tảng thiết yếu tham gia vào mọi hoạt động sống, tạo ra
không gian chung cho các quần thể sinh vật cùng tồn tại và phát triển. Hơn thế nữa,
đất đai còn là vật chất khởi nguồn và duy trì sự sống mật thiết nhất, là công cụ lao
động chính yếu và duy nhất đặc biệt không thể thay thế trong quá trình sản xuất của
con người… Do vậy chúng ta không thể phủ nhận được tầm quan trọng của đất đai đối
với sự tồn tại của nhân loại.
Đất đai được coi là một trong những yếu tố sản xuất, mang tính tư bản và sức
lao động. Tính tư bản của đất đai được thể hiện ở đặc điểm đất đai không tự sinh ra và
là vật thể có giá trị đặc biệt, thuộc sở hữu của cá nhân hay của một cộng đồng. Bản
thân đất là một sản phẩm của tự nhiên, là một tài nguyên giới hạn về không gian và
được hình thành trước lao động, mang những tính chất mà không một vật chất nào trên
Trái đất sở hữu như tính vĩnh cửu, tính cố định vị trí, tính không thể thay thế và tính
hai mặt (đất đai không tự sinh ra nhưng có khả năng tự tái tạo).. Tuy không chịu sự tác
động của thời gian làm biến đổi về lượng và chất, nhưng theo thời gian, giá trị của đất
đai luôn có xu hướng tăng lên bởi tác động và nhu cầu của con người đối với loại tài
nguyên hữu hạn này. Nhờ những đặc tính cố hữu ấy, mà đất đai được coi như một loại
hàng hóa đặc biệt, khác biệt hoàn toàn so với những loại hàng hóa được tạo ra từ bàn
tay con người. Với những cơ chế hoạt động riêng biệt, giá cả đất đai vận hành và luôn
biến thiên không ngừng, mỗi loại đất khác nhau có giá trị khác nhau. Hiến pháp nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý”. Bởi tính phức tạp ấy mà mỗi chế độ xã hội khác nhau đều
tạo ra những pháp chế riêng biệt để quản lý và đưa hệ thống giá đất hoạt động trong
một giới hạn nhất định, đồng thời phù hợp với sự vận động không ngừng của xã hội và
nhu cầu của con người. Tuy nhiên, việc chênh lệch về giá đất và xảy ra mâu thuẫn về
tài chính luôn tồn tại, tạo nên nhiều bất cập trong xã hội cũng như gây khó khăn cho
công tác quản lý Nhà nước. Một câu hỏi được đặt ra rằng liệu những quy định về giá
đai.
Dù đang từng bước được hoàn thiện, ngày càng rõ ràng, cụ thể về nguyên tắc,
điều kiện, đối tượng, thẩm quyền, giá đất và trình tự thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ
trợ TĐC, nhưng trên thực tế nảy sinh nhiều yếu tố phức tạp khác, đòi hỏi phải có mối
liên kết giữa các văn bản pháp luật và ban ngành có liên quan. Trên lý thuyết về kinh
tế đất đai, việc bồi thường một giá trị lớn hơn so với giá trị ban đầu được coi là phù
hợp. Đất đai mang những bản chất riêng biệt, không chịu sự tác động của thời gian và
quy luật thị trường, bị giới hạn về diện tích nên giá trị của đất đai có xu hướng ngày
càng tăng. Do vậy, người sử dụng đất có chiều hướng yêu cầu mức bồi thường về đất
và phần giá trị thặng dư mà việc thu hồi đất tạo ra cao hơn nhiều lần so với thực tế.
Nhưng pháp luật về đất đai lại quy định một khung giá đất nhất định, sao cho phù hợp
với thị trường chung, hoàn cảnh phát triển của đất nước và hiện trạng sử dụng đất.
Điều này đã cho ta thấy rõ tính phức tạp của vấn đề. Xem xét, tính toán, quyết định
một mức giá bồi thường hợp lý, khách quan là một việc tiêu tốn nhiều thời gian và
công sức. Chính điều này đã gây nên nhiều mâu thuẫn trong việc thực hiện các thủ tục
thu hồi và bồi thường đất.
Trong những năm qua, chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ trợ TĐC của Nhà
nước đã tạo mặt bằng cho các dự án xây dựng ở Việt Nam, tạo nguồn lực sản xuất,
chuyển đổi cơ cấu, phát triển đô thị và đổi mới diện mạo nông thôn. Song trước những
đổi mới của chính sách đất đai cùng sự biến chuyển không ngừng của thị trường BĐS,
chính sách đền bù thiệt hại sau thu hồi đất phát sinh một số những tồn đọng của chính
sách cũ và bất cập của chính sách mới ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ cũng
như lợi ích của đối tượng sử dụng đất. Thực tế đã khẳng định tầm quan trọng của công
tác giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện để thực hiện những dự án mới, phù hợp với sự
vận động của xã hội và con người.
Hoành Bồ là một huyện miền núi nằm ở phía bắc tỉnh Quảng Ninh, cách trung
tâm thành phố Hạ Long hơn 10 km về phía Nam. Với tổng diện tích tự nhiên là
84.354,35 ha chiếm 13,8% diện tích tự nhiên của tỉnh. Đơn vị hành chính của huyện
gồm 12 xã, 1 thị trấn, trong đó có 5 xã thuộc vùng cao với tổng diện tích tự nhiên
49.611,39 ha chiếm 58.8% diện tích tự nhiên của toàn huyện, có vị trí thuận lợi cho
- Tìm hiểu quyền lợi của các đối tượng có đất bị thu hồi thông qua một số dự án.
- Đề xuất các biện pháp khắc phục trong chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư trong thời điểm hiện nay.
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
-
-
Những dữ liệu, tài liệu thu thập được trong đề tài sẽ bổ sung cơ sở dữ liệu trong đánh
giá tình hình thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, GPPMB, hỗ trợ và TĐC trên địa
bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh.
Kết quả của đề tài sẽ đóng góp vào việc giải quyết những vấn đề thực tiễn còn tồn
đọng đang diễn ra ở huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh. Ngoài ra, kết quả nghiên cứu
còn là tài liệu tham khảo cho những đề tài nghiên cứu khác có liên quan và có cùng
mục đích nghiên cứu.
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận.
1.1.1. Khái niệm về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Xét trên thực tế, thu hồi đất diễn ra từ khá lâu và được áp dụng phổ biến ở hầu
hết các quốc gia, nhưng mãi cho đến khi Luật đất đai 2003 được sửa đổi và bổ sung
5
mới có định nghĩa chính thức cho hoạt động này. Theo khoản 5 Điều 4 của Luật đất
đai 2003: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại QSDĐ
hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định
của Luật này”.
Nếu như thu hồi đất được hiểu một cách tổng quát như vậy, thì “bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất” được định nghĩa “là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng
giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm
quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan,
công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
6
Ngoài ra, Luật đất đai 2013 còn bổ sung thêm Điều 88 nhấn mạnh và cụ thể hóa
nguyên tắc bồi thường về thiệt hại tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước
thu hồi đất như sau:
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại
về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh
mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
Nếu như các nguyên tắc bồi thường đất đai sau thu hồi đất được quy định rất rõ
ràng và chặt chẽ tại các văn bản pháp luật thì chế định thu hồi đất lại không được ấn
định trong bất kì văn bản quy phạm nào. Đây được coi là một hành vi hành chính,
được thực hiện bởi bộ máy công quyền. Do vậy, việc thiết lập các nguyên tắc trong thu
hồi đất là hết sức cần thiết, nhằm hạn chế sự tùy nghi và lạm quyền phát sinh trong quá
trình thu hồi đất. Thay vào đó, so với Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đã có những
điểm mới bổ sung đối với 12 trường hợp thu hồi đất, nhằm hoàn thiện thể chế chính
trị, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Từ những nghiên cứu và đánh giá khách quan thực tế, nguyên tắc thu hồi đất
liên quan đến khía cạnh hình thức và nội dung thu hồi.
Về hình thức, thu hồi đất trong mọi trường hợp đều mang tính quyền lực Nhà
nước và do vậy, chỉ có thể thực hiện bởi một cơ quan nhà nước do pháp luật quy định.
diễn ra nhanh chóng là hiệu quả hơn. Hơn thế nữa, thu hồi đất còn đóng một vai trò
quan trọng, là tiền đề để hoàn chỉnh hệ thống cơ sở hạ tầng, góp phần sử dụng đất hợp
lý và tiết kiệm cũng như bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
Mục tiêu cốt lõi của phát triển là con người. Do vậy mà sau thu hồi đất, để đảm
bảo quyền và lợi ích xứng đáng, tương ứng với giá trị lao động của con người trên đất,
Nhà nước tiến hành thực hiện các phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC, đồng thời
đảm bảo ổn định cuộc sống cho nhân dân, sử dụng đất phù hợp với mục tiêu và chính
sách phát triển.
Hệ thống quy phạm pháp luật đất đai được ban hành nhằm mục tiêu cốt lõi là
bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong những trường hợp khác nhau. Ngoài
mục đích đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng lợi ích vật chất phù hợp với giá
trị lao động của họ trên đất trong trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
theo quy định hợp pháp, ổn định đời sống, sinh hoạt cho người dân, giảm thiểu sự tập
trung quá đông dân cư tại một khu vực gây nảy sinh nhiều vấn đề bất cập...bồi thường,
hỗ trợ TĐC sau khi Nhà nước thu hồi đất còn thể hiện việc thực thi quyền của người
sử dụng đất, trong đó có quyền được pháp luật bảo vệ khi bị xâm phạm về đất trái quy
định của pháp luật. Điều này được thể hiện rất rõ thông qua Điều 74 và điều 75 Luật
đất đai 2013. Cho thấy tính chặt chẽ và cụ thể, khoa học, rõ ràng của pháp luật trong
việc đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người dân.
1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất
Qua sự nghiên cứu một số yếu tố tác động tới công tác bồi thường, GPMB
thông qua một số dự án trên địa bàn huyện Hoành Bồ nói riêng và cả nước nói chung,
được thực hiện trên cơ sở phân tích các biến động của đất đai và các chính sách quản
lý Nhà nước về đất đai, ta có thể nhận định rằng, các nhân tố cần đánh giá bao gồm ba
nhóm:
-
-
cận những kiến thức về thu hồi, bồi thường, GPMB và chính sách hỗ trợ của người
dân. Điều này khiến cho quá trình đánh giá việc thực hiện các thủ tục pháp lý của cơ
quan có thẩm quyền bị ảnh hưởng. Những khu vực có trình độ văn hóa và nhận thức
cấp tiến hơn sẽ tiếp nhận các thông tin liên quan tới các dự án thu hồi, GPMB, bồi
thường và hỗ trợ TĐC dễ dàng hơn và ngược lại. Điều này tạo điều kiện thúc đẩy tiến
độ thực hiện các dự án, đặc biệt ở những khu vực đòi hỏi những dự án mang tính quốc
gia, phục vụ phát triển kinh tế vùng nói chung và đất nước nói riêng.
1.1.5. Cơ sở lý luận định giá bồi thường thiệt hại đất và tài sản gắn liền với
đất.
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có
quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ ( Điều
56 Luật đất đai 2003 và Điều 9 NĐ 197/2004). Việc áp dụng giá đất theo những điều
khoản này dẫn đến việc giá đất bồi thường bị giới hạn bởi khung giá và bảng giá đất
do Nhà nước ban hành.
Trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá đất bồi thường chưa
sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường thì UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể
cho phù hợp. Điều này được thể hiện rất rõ tại Điều 4 NĐ 17/2006 sửa đổi, bổ sung
một số điều của NĐ 197/2004/NĐ-CP và Khoản 1 điều 11 NĐ 69/2009.
Tuy nhiên, sau khi Luật đất đai 2013 được ban hành đã có nhiều thay đổi và bổ
sung trong thu hồi, bồi thường và hỗ trợ TĐC. Theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4
Điều 114 Luật đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất cụ thể
để tính giá trị bồi thường đất và TSGLVĐ. Ngoài ra, căn cứ theo Thông tư
36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất cụ thể: “ Căn cứ kế hoạch
sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước,
Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể của năm tiếp theo trình
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 30 tháng 6 hàng năm” (Điều 28 Thông tư
36/2014/TT-BTNMT). Đồng thời cũng tại Thông tư này quy định cụ thể phương pháp
Mức điều chỉnh về
giá do các yếu tố
khác biệt của từng
thửa đất so sánh với
thửa đất
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền
với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
+ Giá trị hiện tại của TSGLVĐ của các bất động sản so sánh được xác định theo công
thức:
-
Giá trị hiện tại
của tài sản gắn
liền với đất của
bất động sản so
sánh
+
Giá trị xây dựng
mới tại thời
điểm định giá
đất
-
Giá trị hao mòn
Giá trị của bất động sản so sánh
Diện tích thửa đất của bất động sản so
sánh
10
Phương pháp thu nhập là phương pháp phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất
tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
+ Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
-
Thu nhập
ròng bình
quân một
năm
+
=
Thu nhập
bình quân
một năm
-
Chi phí bình
quânmột năm
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản
gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa
đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với
đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Phương pháp thặng dư (Điều 6) là phương pháp phương pháp định giá đất đối với thửa
đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc
được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách
loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động
sản.
+ Giá trị của thửa đất cần định giá được tính theo công thức sau:
Giá trị của
thửa đất
cần định
giá
=
Tổng doanh
thu phát triển
-
Tổng chi phí
phát triển
Trong đó:
11
Tổng doanh thu phát triển =
Hệ số điều
chỉnh giá đất
Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được thực hiện
theo quy định tại Khoản 3 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
của Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất như sau:
Điều 5. Áp dụng phương pháp định giá đất
1. Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:
a) Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá
quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch
bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là
giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin
tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;
b) Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy
định tại Điểm a Khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời
điểm định giá đất.
2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:
a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có
các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng
đất;
12
b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn
liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản
gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường,
trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được
ra giá trị thặng dư mà việc sử dụng đất có hiệu quả đem lại, đồng thời đảm bảo quyền,
lợi ích và nghĩa vụ của các đối tượng sử dụng đất.
Các vấn đề liên quan đến đất đai đều nằm trong sự quản lý chặt chẽ và cụ thể
của pháp luật. Không nằm ngoài khuốn khổ đó, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ và ban
ngành đã ban hành các văn bản dưới luật dưới dạng các nghị định, chỉ thị, thông tư,
quyết định và hướng dẫn của ngành, liên ngành để quản lý và chỉ đạo công tác thu hồi
đất, GPMB, bồi thường và hỗ trợ TĐC đạt hiệu quả cao hơn.
Các văn bản hiện hành của Chính phủ và các Bộ bao gồm:
13
-
-
-
-
-
-
Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sở
hữu đất ở tại đô thị.
Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất;
Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 hướng dẫn việc tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo
quy định tại Nghị định số 188/2004/ NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;
Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/BĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
14
-
-
-
-
khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây
dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền
của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 của Bộ Tài nguyên và môi
trường quy định về việc ban hành Quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về
thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp
dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình
Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
15
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ
tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác
định giá đất.
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền
thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà
doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê
đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm;
vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.
Đối với trình tự ,thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất có điểm mới là:
Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng
chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi
nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ
ngày lập biên bản.
Theo Điều 42 Luật đất đai 2003 về bồi thường, tái định cư cho người có đất bị
thu hồi quy định:
1. Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật này thì người bị thu hồi đất được bồi
thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12
Điều 38 và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 Điều 43 của Luật này.
2. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá
trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các
dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị
thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho
nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn
nơi ở cũ.
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường
bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với
khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị
quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất
được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.
4. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không
có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng
tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo
chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
Bồi thường về đất, chi phí dầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ
sở tôn giáo. (Điều 78)
Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở (Điều 79)
Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông
nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân. (Điều 80)
Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông
nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài
chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài. (Điều 81)
Bồi thường, hỗ trợ TĐC đối với các trường hợp đặc biệt.(Điều 87)
Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất.
(Điều 89)
Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi (Điều 90)
Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất. (Điều 91)
Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có
hành lang bảo vệ an toàn. (Điều 94)
Ngoài ra trong Luật đất đai 2013 còn quy định một số chính sách hỗ trợ TĐC sau
khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 83)
Hỗ trợ đào tạo, chuyển đỏi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà
nước thu hồi đất. (Điều 84)
● Lập và thực hiện dự án tái định cư (Điều 85)
● Bố trí TĐC cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở (Điều 86)
Măt khác, để hoàn thiện thể chế pháp luật, tại Điều 82 Luật đất đai 2013 quy
định những trường hợp không được bồi thường về đất như sau:
●
●
Về cơ chế chuyển đổi đất đai, theo đa số các hộ dân và doanh nghiệp cho rằng
nên thực hiện theo hình thức thỏa thuận, các cán bộ địa phương vẫn ủng hộ tồn tại
song song cả 2 cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc và tự nguyện. Về thu hồi đất, các
doanh nghiệp cho rằng một trong nhiều khó khăn là mặt bằng sản xuất, đặc biệt trong
vấn đề tiếp cận đất đai với nhiều quy định còn chồng chéo. Về bồi thường: chính sách
giá đất hiện hành còn nhiều mâu thuẫn, nhiều ý kiến đề nghị sửa đổi khung giá đất
được xây dựng và ban hành định kỳ 1-3 năm một lần; khi thu hồi đất, phải xác định giá
đất cụ thể. Về hỗ trợ: cần quan tâm đến việc giao đất sản xuất mới cho những trường
hợp đã bị thu hồi phần lớn hoặc thu hồi hết đất sản xuất; tăng mức hỗ trợ ổn định đời
sống, việc làm. Về tái định cư: tăng diện tích các căn hộ tái định cư, đất dịch vụ hoặc
ưu tiên cho người dân được đăng ký mua đất thuộc các dự án phát triển nhà, đô thị với
giá ưu đãi, thực hiện cơ chế đất đổi đất hay miễn thuế khi người dân mua đất tại các dự
án khác”.
Bảng 1. Tổng hợp ý kiến các hộ gia đình về cơ chế chuyển đổi đất đai (Đơn vị:
hộ)
Địa bàn điều
tra
Tổng số hộ
Nhà nước
thu hồi toàn
bộ
Tự thỏa thuận
Tổng số
Doanh
nghiệp tự
1
Quảng Ninh
195
100
95
43
52
TP Đà Nẵng
296
139
157
42
115
Long An
202
131
53
68
Tổng cộng
1445
349
1096
776
320
Nguồn: Tổng hợp kết quả điều tra năm 2012
Không thể phủ nhận vai trò tích cực mà cơ chế chuyển đổi đất đai đem lại trong
việc khai thác tiểm năng đất đai, tăng nguồn thu ngân sách, tạo sự dịch chuyển cơ cấu
sản xuất, ngành nghề trong khu vực nông nghiệp, nông thôn, tạo hệ thống đồng bộ hạ
tầng hiện đại hơn. Đồng thời cũng góp phần tạo ra việc làm giảm áp lực cho xã hội,
tăng phúc lợi xã hội, công cộng. Trong cơ chế này hình thành hai trạng thái: tự nguyện
và bắt buộc.
Về cơ chế chuyển đổi tự nguyện, khuyến khích hình thức thuê đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất nhằm giảm áp lực về hỗ trợ chuyển đổi nghề, tạo việc làm,
giải quyết vấn đề an sinh xã hội cho người có đất bị thu hồi. Hình thức thuê đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất sau thời điểm Luật đất đai 2013 có hiệu lực đã xuất hiện
tại nhiều địa phương như Sơn La, An Giang, Quảng Ninh, Phú Thọ… tuy nhiên khung
tổ chức trong nước của Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất một
lần. Do vậy để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức trong nước
này, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế trong nước đó sẽ phải giao dịch bằng
cách nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thành lập liên đoàn, sau đó thực hiện
chuyển nhượng phần vốn góp vào vốn điều lệ hoặc cổ phần trong công ty liên doanh.
Được đánh giá: “Phương thức hợp tác này gây ra nhiều phiền toái và mất thời gian cho
các bên”. Theo quy định của Luật đất đai 2013 đã có nhiều đổi mới và cởi mở hơn đối
với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tuy nhiên vẫn còn những dè dặt và
hạn chế nhất định, chưa tạo được sự thu hút lớn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài
nước.
Theo số liệu thống kê, mức độ hài lòng của người dân về trình tự thu hồi đất
trên một số địa bàn được thể hiện trong bảng sau:
Bảng 2. Đánh giá của người dân về trình tự thu hồi đất
Địa bàn
điều tra
Tổng Phù hợp
số hộ
Tổng Đúng Hợp
sổ
trình
lý
tự quy
Chưa phù hợp
Minh
bạch
Tổng
số
25
Vĩnh Phúc
195
78
45
15
18
117
53
35
29
Quảng Ninh 195
145
52
42
4
Long An
202
146
53
42
51
56
12
38
6
Bình
Dương
105
77
29
24
4
Tổng cộng
1445
939
379
259
301
506
138
292
76
Nguồn: Tổng hợp kết quả điều tra năm 2012
Ở mỗi địa phương khác nhau có những chính sách và cách thức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ TĐC khác nhau sao cho phù hợp với thực trạng phát triển kinh tế và
trình độ dân cư nhất, đảm bảo sau thu hồi người dân ổn định đời sống và lựa chọn
nghề nghiệp phù hợp.
Phần lớn trình tự và thủ tục pháp lý do Nhà nước quy định về thu hồi, bồi
TĐC đều tập trung ở những khu vực rìa các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí
Minh và các vùng đang xây dựng nông thôn mới. Điều này giải quyết được vấn đề vễ
chỗ ở, ổn định đời sống cho người dân. Thành phó Đà Nẵng được đánh giá là một
trong những địa phương hoàn thành tốt công tác hõ trợ, TĐC cho người dân sau thu
hồi đất, chỉnh trang lại trung tâm đô thị, các tuyến phó và phát triển đô thị kiểu mẫu ở
Việt Nam. Nhằm tăng hiệu quả công tác này, một số ý kiến đề nghị tăng diện tích đất
TĐC, đề xuất các chính sách ưu tiên cho người dân được đăng ký mua đất thuộc các
dự án phát triển nhà, đô thị ổn định đời sống sau khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện
cơ chế đất đổi đất hay miễn thuế khi người dân mua đất tại các dự án khác.
1.2.4. Diện tích và giá đất bồi thường.
Theo quy định tại Điều 74, 75, 77 và 79 Luật đất đai 2013 về thu hồi, bồi
thường đất đai, tùy theo diện tích và vị trí thu hồi mà áp dụng mức giá bồi thường khác
nhau. Giá trị bồi thường BĐS được tính dựa trên các phương pháp định giá đất đã đề
cập ở trên. Việc bồi thường bằng tiền được tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi
tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.
Bên cạnh đó, theo Điều 6 Nghị định 44/2014/NĐ-CP về căn cứ xây dựng khung
giá đất quy định:
“ Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy
định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản
1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất
thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng
đến giá đất”.
Đồng thời, tại Điều 10 của Nghị định này quy định về căn cứ xây dựng bảng giá
đất như sau: “Việc xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy
định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản
1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này, khung giá đất do Chính phủ quy định; kết quả
tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã
hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất”.
Việc xác định giá đất cụ thể được xác định căn cứ theo Điều 15. Xác định giá
đất cụ thể:
3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn
sử dụng.
Ngoài ra, cần xác định diện tích đất bị thu hồi có được sử dụng đúng mục đích
hay không. Tùy theo mục đích sử dụng đất khác nhau mà được bồi thường giá trị khác
nhau. Tuy nhiên, theo điểm a khoản 1 Điều 64 Luất đất đai 2013 thì trường hợp sử
dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử
dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục
đích mà tiếp tục vi phạm thì sẽ không được bồi thường về TSGLVĐ.
Nếu đáp ứng đủ những điều kiện theo quy định của pháp luật thì phần TSGLVĐ
như vật nuôi, cây trồng được bồi thường theo quy định tại khoản 1 Điều 90 Luật đất
đai như sau:
Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường
thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu
hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất
trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại
thời điểm thu hồi đất;
b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây
theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử
dụng đất;
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì
được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng
lại;
24
d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên
giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường
theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người
đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc
dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà
thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang
làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang
trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp
sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất
đó;
đ) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì
được hỗ trợ ổn định sản xuất.
2. Điều kiện để được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất thực hiện theo quy định sau
đây:
a) Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài đang sử dụng đất thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này đã được cấp
25
Copyright: Tài liệu đại học ©