BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

LÊ MINH TOẢN
KHÓA 2013-2015

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI BAN
QUẢN LÝ DỰ ÁN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - Năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

LÊ MINH TOẢN
KHÓA 2013-2015

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI BAN
QUẢN LÝ DỰ ÁN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ đề tài “Hoàn thiện công tác Giải
phóng mặt bằng tại Ban quản lý dự án quận Long Biên, thành phố Hà
Nội” là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi. Các số liệu khoa
học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ
ràng.
Hà Nội, ngày tháng năm 2015
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Minh Toản


PHỤ LỤC
Nội dung

Trang

LỜI MỞ ĐẦU

1

1. Tính cấp thiết của đề tài

1

2. Mục tiêu nghiên cứu

2

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:


7

hội đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.4. Quá trình hình thành Ban quản lý dự án quận Long Biên

8

1.2. Thực trạng công tác giao đất và sử dụng đất trên địa bàn

8

quận Long Biên - thành phố Hà Nội
1.2.1. Thực trạng công tác giao đất và sử dụng đất nông nghiệp

8

1.2.2. Tổng hợp kết quả thu hồi đất tại quận Long Biên (từ năm 2010

11

đến năm 2014)
1.3. Thực trạng áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

13

trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Long Biên
1.3.1. Trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái

13



26

1.4.5. Về đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng

26

1.4.6. Về công tác tái định cư

27

1.4.7. Nguyên nhân, những hạn chế khi áp dụng cơ chế bồi thường,

27

hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn quận Long Biên
1.5. Thực trạng thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong

29

công tác GPMB tại quận Hà Đông và dự án điển hình
1.5.1. Thực trạng thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong

29

công tác GPB tại quận Hà Đông
1.5.2. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và

34


51

2.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái

53

định cư trong công tác GPMB
2.2.6. Đề xuất cơ chế đặc thù để hoàn thiện công tác GPMB

56

a. Khái niệm về cơ chế đặc thù để hoàn thiện công tác GPMB

57

b.Sự cần thiết của cơ chế đặc thù để hoàn thiện công tác GPMB

57

c. Đặc điểm của cơ chế đặc thù để hoàn thiện công tác GPMB

58

d. Nội dung của cơ chế đặc thù để hoàn thiện công tác GPMB

58

e. Nhân tố ảnh hưởng đến cơ chế đặc thù

59

BẰNG TẠI BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN QUẬN LONG BIÊN
3.1. Định hướng về thu hồi đất đến năm 2020 trên địa bàn quận

70

Long Biên
3.1.1. Mục tiêu chung:

70

a. Quỹ đất:

71

b. Quỹ nhà:

71


c. Tái định cư:

72

d .Việc vận dụng linh hoạt chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định

72

cư trong giải phóng mặt bằng
3.1.2. Mục tiêu thu hồi đất của quận Long Biên đến năm 2020


79

3.2.5. Các hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp nằm xen kẹt trong

80

khu dân cư
3.3. Tác động của việc áp dụng cơ chế đặc thù về bồi thường, hỗ

80

trợ và tái định cư tại quận Long Biên
3.3.1. Những thuận lợi khi áp dụng cơ chế đặc thù trong bồi thường,

80

hỗ trợ và tái định cư tại quận Long Biên
3.3.2. Những khó khăn khi áp dụng cơ chế đặc thù trong bồi thường,

81

hỗ trợ và tái định cư tại quận Long Biên
3.4. Một số đề xuất khi áp dụng cơ chế đặc thù để thực hiện bồi

81

thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác GPMB
3.5. Các giải pháp để thực hiện cơ chế đặc thù về bồi thường, hỗ

85


95

TÀI LIỆU THAM KHẢO

02


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

QLDA

Quản lý dự án

GPMB

Giải phóng mặt bằng

NSDĐ

Người sử dụng đất

KTXH

Kinh tế - xã hội

XDCT



1

LỜI MỞ ĐẦU
* Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trên đà hội nhập và phát triển, công nghiệp hóa hiện đại
hóa đất nước đòi hỏi phải đầu tư, xây dựng các công trình phục vụ cho quốc
phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế…
Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gần đây kinh
tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hóa giáo dục, kinh tế,
xã hội…ngày càng được cải thiện. Sự phát triển đó đặt ra nhu cầu tất yếu phải
đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thông đường
bộ, hệ thống thủy điện, hệ thống lưới điện quốc gia… Để đạt được mục tiêu trên
thì công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đóng vai
trò hết sức quan trọng vì nó là điều kiện ban đầu để triển khai dự án đầu tư. Nó
có thể là động lực thúc đẩy các dự án được triển khai nhanh, đúng tiến độ nhưng
ngược lại, nó cũng trở thành rào cản và luôn tiềm ẩn những nguy cơ gây khiếu
kiện, mất ổn định an ninh vì thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất, nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của tổ chức, cá nhân và
hộ gia đình. Và thực tế hiện nay qua nhiều dự án đã cho thấy công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn còn nhiều tồn tại bất cập gây nhiều tranh cãi. Tỷ
lệ đơn thư trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng ngày càng tăng lên qua các năm.
Cùng với sự phát triển chung của cả nước, quận Long Biên được thành lập
theo Nghị định 132/2003-NĐ/CP ngày 06/11/2003 của Chính phủ và chính thức
đi vào hoạt động từ ngày 01/01/2004 sau khi tách khỏi huyện Gia Lâm. Với tốc
độ đô thị hóa nhanh, nhiều dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đô thị mới đường
giao thông được thực hiện, nhưng mỗi dự án mỗi địa bàn trong quận lại có những
đặc điểm riêng làm cho công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, cần xin ý
kiến chỉ đạo của thành phố Hà Nội. Quận Long Biên có 14 phường thì có phường

định cư khi nhà nước thu hồi đất tại quận Long Biên. Thông qua đó tổng hợp,
phân tích, đánh giá, những bất cập, hạn chế trong việc áp dụng các văn bản pháp
luật liên quan.
- Xây dựng và đề xuất với UBND thành phố Hà Nội cơ chế đặc thù riêng
cho quận Long Biên khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm hoàn


3

thiện công tác giải phóng mặt bằng tại Ban quản lý dự án quận Long Biên, thành
phố Hà Nội.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng: Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong giải phóng
mặt bằng ở quận Long Biên, tập trung và làm rõ điểm khác biệt của quận Long
Biên để chỉ ra những bất cập, hạn chế và khó khăn khi áp dụng chính sách khi
nhà nước thu hồi đất. Từ đó đưa ra những giải pháp và đề xuất xây dựng cơ chế
đặc thù áp dụng về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải phóng
mặt bằng trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi nghiên cứu: Nghiêm cứu các chính sách pháp luật của nhà nước
và của thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất. Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn quận Long Biên và thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng điển hình một
số dự án do Ban quản lý dự án thực hiện đầu tư.
* Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp đươc sử dụng cụ thể như điều tra số liệu, khảo cứu tài liệu,
số liệu được thu thập trực tiếp tại Ban quản lý dự án; Hội đồng bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư quận Long Biên; các phòng ban có liên quan và UBND các
phường thuộc quận Long Biên. Tài liệu tham khảo một số chính sách áp dụng
cho công tác giải phóng mặt bằng huyện Gia Lâm và quận Hoàng Mai.
- Tổng hợp đánh giá kết quả điều tra xây dựng nội dung báo cáo theo

luận văn cũng đưa ra những định hướng và giải pháp quan trọng nhằm đề xuất
đưa cơ chế đặc thù của Long Biên tiến gần với chính sách chung của thành phố
Hà Nội trong công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới. Cơ chế đặc thù
này được áp dụng sẽ góp phần đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tếxã hội Thủ đô trong thời kỳ đất nước đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và
hội nhập kinh tế quốc tế.
Để hoàn thành nhiện vụ trên, luận văn đã thực hiện một số nội dung
nghiên cứu sau:
1. Hệ thống hoá những vấn đề lý luận về cơ chế đặc thù về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Một
số vấn đề liên quan đến tình hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong công tác giải
phóng mặt bằng và những yếu tố ảnh hưởng đến cơ chế đặc thù về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư. Kinh nghiệm áp dụng cơ chế đặc thù và bài học rút ra từ việc áp
dụng cơ chế đặc thù của Thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Đà Nẵng.
2. Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất tại quận Long Biên. Luận văn đã chỉ ra được những bất
cập, hạn chế trong thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong công tác
giải phóng mặt bằng và một số yếu tố ảnh hưởng lớn đến tình hình giải phóng mặt
bằng hiện nay là do chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nếu chính sách
này hợp lý, linh hoạt sẽ có tác động tích cực cải thiện tình hình bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng hiện nay trên địa bàn quận Long


93

Biên, bởi vì chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư liên quan trực tiếp đến lợi ích
của các bên: Nhà nước - người sử dụng đất bị thu hồi - nhà đầu tư.
3. Đề xuất xây dựng cơ chế đặc thù áp dụng cho bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư trong công tác giải phóng mặt bằng nhằm tìm ra những giải pháp cải thiện tình
hình giải phóng mặt bằng tại quận Long Biên hiện nay đang gây nhiều bức xúc cho xã
hội. với mong muốn hoàn thiện cơ chế, chính sách ở thành phố Hà Nội phù hợp,

hồi đất như là: (1) Quy định quyền của người sử dụng đất là quyền đặc biệt, khi
thu hồi đất thì nhà nước và các tổ chức cần trao đổi, thương thuyết trực tiếp và
bình đẳng với người sử dụng đất nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích cho các bên; (2)
Quy định cụ thể trong Luật Đất đai khi làm đường trong khu đô thị phải thu hồi
đất hai bên đường để đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng các
công trình lợi ích công cộng, ...; (3) Nhà nước sử dụng công cụ thuế và phí để
quản lý đất đai và thu địa tô chênh lệch, có thuế lũy tiến đánh vào tình trạng đầu
cơ, găm giữ đất đai, kéo dài dự án chậm triển khai; (4) điều chỉnh quy định về tái
định cư cho phù hợp với Luật Nhà ở;....
- Luật thủ đô đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực kể từ ngày
01/7/2013. Thủ đô Hà Nội có những đặc điểm riêng biệt so với các tỉnh, thành


95

phố khác nên đề nghị cho phép thành phố Hà Nội áp dụng một số cơ chế đặc thù
về: Thu hồi đất, đặc biệt là việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác
giải phóng mặt bằng ... nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng các dự án
trên địa bàn, phục vụ quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế, xã hội của thủ đô.
- Chính phủ ban hành quy định bắt buộc phải có tổ chức định giá độc lập
với các cơ quan thẩm định giá nhà, đất nhằm đảm bảo tính khách quan, công
bằng giữa những người sử dụng đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng khi
nhà nước thu hồi đất nhằm xóa bỏ cơ chế hành chính trong hình thành giá đất.
2. Kiến nghị với UBND thành phố Hà Nội
- Trên cơ sở quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và
tầm nhìn đến năm 2050 vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định
số 1259/QĐ-TTg ngày 26/11/2011, thành phố khẩn trương quy hoạch chi tiết,
xây dựng kế hoạch sử dụng đất cho từng giai đoạn của quận Long Biên.
- Tập trung triển khai thực hiện đề án “Khu đô thị tái định cư” nhằm đảm
bảo đồng bộ hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để chủ động quỹ

tái định cư và thực trạng các yếu tố ảnh hưởng, nguyên nhân, tồn tại trong công
tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở quận Long Biên trong thời gian qua. Nhằm
thực hiện những nguyên tắc và định hướng tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng ở quận Long Biên trong thời
gian tới.
Bảng 1.2: Đề xuất đổi mới chính sách về bồi thường hỗ trợ tái định cư
với UBND thành phố Hà Nội
TT Chính sách
1

Thực trạng

Đề xuất đổi mới

Bồi thường hỗ trợ về đất.
Trường hợp SDĐ không có Trường hợp SDĐ không có giấy tờ
Điều

1.1

về

kiện
bồi

thường, hỗ
trợ về đất

giấy tờ nhưng sử dụng ổn định nhưng sử dụng ổn định từ trước
từ

Thực trạng

Đề xuất đổi mới

làm cơ sở các loại đất hàng năm chung đất hàng năm theo thời điểm, khu
để

bồi cho nhiều mục đích, trong đó vực và dự án phù hợp với tình hình

thường, hỗ có mục đích để bồi thường, hỗ biến động giá đất trên thị trường để
trợ

trợ về đất. Giá đất ban hành làm thuận tiện khi thực hiện và giảm bớt
cơ sở để bồi thường chưa sát chi phí in ấn. Để bồi thường giá đất
với giá đất chuyển nhượng thực sát với giá thực tế trên thị trường
tế trên thị trường trong điều trong điều kiện bình thường, thành
kiện bình thường.

phố cần linh hoạt điều chỉnh giá đất

- Chưa có đơn vị tư vấn chuyên theo từng khu vực, từng dự án, từng
nghiệp về định giá đất và theo trường hợp cụ thể, tránh gây đột
dõi, tổng hợp sự biến động giá biến.
đất trên thị trường hàng năm để - Thành lập tổ chức định giá và thẩm
định giá các loại đất phục vụ định giá đất, theo dõi, tổng hợp sự
cho công tác quản lý nhà nước biến động giá đất trên thị trường để
về đất đai, trong đó có công tác phục vụ công tác bồi thường, GPMB
bồi thường, GPMB.
2


trợ do Sở Tài chính công bố.

đình khi nhà nước thu hồi đất ở các
dự án trước đây.

trợ - Người lao động có nhu cầu - Người lao động ngoài được hỗ trợ

chuyển đổi được học nghề thì được hỗ trợ 01 kinh phí học nghề, còn được vay vốn


98

TT Chính sách

Thực trạng

Đề xuất đổi mới

nghề và tạo lần kinh phí để học một nghề để kinh doanh (nếu có nhu cầu). Để
việc làm

bằng hình thức cấp thẻ học nghề tạo nguồn vốn cho Quỹ hỗ trợ, Thành
(không chi trả trực tiếp….)

Đối

phố quy định đối với nhà đầu tư

với Bằng tiền cho người lao động); Doanh nghiệp) phải hỗ trợ thêm từ



Tái định cư

3.1

Quỹ

quyền sử dụng đất.

nhà, Chưa chủ động đầu tư trước - Đẩy mạnh đề án xây dựng khu đô

đất TĐC

quỹ TĐC, chủ yếu khi dự án thị TĐC và xã hội hóa đầu tư quỹ
được duyệt mới triển khai đầu TĐC phục vụ GPMB trên cơ sở dự
tư quỹ TĐC.

báo về quỹ TĐC để phục vụ GPMB

Chưa đa dạng loại nhà TĐC, cơ cho các dự án trên địa bàn.
cấu căn hộ TĐC không đa dạng - Đa dạng loại nhà TĐC (biệt thự
(chủ yếu căn hộ từ 45 - 80 m2) liền kề, chung cư thường, cao
để

người

dân

được


3.4

Hình

cho các hộ.

thức Hai hình thức TĐC : các hộ Có nhiều hình thức TĐC: các hộ

tái định cư nhận tiền để tự lo nơi ở mới nhận tiền để tự lo nơi ở mới; mua
được

hoặc Nhà nước bố trí TĐC. Tuy nhà trả một lần; mua nhà trả góp
nhiên, các hộ chỉ lựa chọ được hoặc thuê nhà;….để phù hợp với
bố trí TĐC

khả năng tài chính của từng đối
tượng.

3.5

Quy định về Người bị Nhà nước thu hồi đât - NSDĐ bị thu hồi toàn bộ hoặc thu
TĐC

hơp pháp, hợp lệ mà phải di hồi một phần đất hợp pháp, hợp lệ
chuyển chỗ ở và không còn nhà nhưng phần diện tích còn lại không
ở, đất ở tại địa chỉ GPMB thì đủ điều kiện để xây dựng thì được
được TĐC.

TĐC. Cần quy định cụ thể TĐC cho
các loại đất có GCNQSDĐ và đất

thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai, (2007)
4. Ban biên tập Bách khoa tri thức phổ thông (2000), “ Bách khoa tri thức phổ
thông”, Nhà Xuất bản Văn hoá thông tin.
5. Ban biên tập Từ điển tiếng Việt của viện Ngôn ngữ học (2002), “Từ điển
Tiếng Việt”, Nhà Xuất bản Đà Nẵng- Trung tâm Từ điển học, Hà Nội.
6. Nguyễn Kim Sơn (2000), “Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất
đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới”, Báo cáo khoa học
chuyên đề 1, Tổng cục địa chính.
7. Chu Văn Thỉnh (1999), “Nghiên cứu cơ sở khoa học cho việc hoạch định
chính sách sử dụng và sử dụng hợp lý đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ công
nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước”, Báo cáo khoa học, Tổng cục địa chính.
8. Nguyễn Thị Vòng, Nguyễn Nhật Tân, Nguyễn Đức Minh (2001), “Bài giảng
về quy hoạch sử dụng đất (dùng cho học viên cao học)”, Hà Nội.
9. Nguyễn Đình Bồng (2001), “Hiện trạng sử dụng đất Việt Nam năm 2000 và
vấn đề quản lý, sử dụng tài nguyên đất quốc gia trong 10 năm 2001 - 2010”,
Tạp chí của Tổng cục Địa Chính.
10 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), “Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của cả nước”, Hà Nội.
11. Bộ Tài nguyên và Môi trường (năm 2006), “Báo cáo tổng quan về kết quả
kiểm kê đất đai của cả nước năm 2005 và việc tính diện tích đất đai toàn
lãnh thổ”, Hà Nội.


12.UBND thành phố Hà Nội (2005), “Báo cáo Quy hoạch sử dụng đất đến năm
2010 của Thành phố Hà Nội”, Hà Nội.
13. UBND thành phố Hà Nội (2008), “Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng
đất 5 năm kỳ cuối (2006 - 2010) của thành phố Hà Nội”, Hà Nội.
14. Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2005; 2005 2010; 2010 - 2015; 2015 - 2020 quận Long Biên, thành phố Hà Nội, (2000)
15. Báo cáo thuyết minh kiểm kê đất đai năm 2005; 2010 quận Long Biên.