BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

HOÀNG ĐỨC SƠN

TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU DU LỊCH SONASEA VILLAS & RESORT
HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội – 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
------------------------

HOÀNG ĐỨC SƠN
KHÓA 2013 - 2015

TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
TẠI KHU DU LỊCH SONASEA VILLAS & RESORT

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hoàng Đức Sơn


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng./.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hoàng Đức Sơn


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục sơ đồ
Danh mục hình minh họa
MỞ ĐẦU
Lý do lựa chọn đề tài ………………………………………………………….

1

Mục đích nghiên cứu ………………………………………………………….

3

7

1.1.2. Đặc điểm tình hình xây dựng và phát triển các khu du lịch ……………

9

1.1.3. Các vấn đề tồn tại trong quá trình quản lý xây dựng các khu du lịch ….

13

1.2. Thực trạng công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu du lịch
Sonasea Villas & Resort, huyện Phú Quốc …………………………………...

14

1.2.1. Khái quát dự án Khu du lịch Sonasea Villas & Resort huyện Phú Quốc,
tỉnh Kiên Giang ……………………………………………………………….

14


1.2.2. Thực trạng xây dựng Khu du lịch Sonasea Villas & Resort huyện Phú
Quốc, tỉnh Kiên Giang ………………………………………………………..

17

1.2.3. Thực trạng công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu du lịch
Sonasea Villas & Resort, huyện Phú Quốc …………………………………...

22

2.2.2.Nghị định có liên quan ………………………………………………….

38

2.2.3.Thông tư có liên quan …………………………………………………..

42

2.2.4. Các Quyết định và Chỉ thị ……………………………………………...

44

2.2.5. Quy chuẩn, tiêu chuẩn ………………………………………………….

45

2.3. Bài học kinh nghiệm trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch …

45

2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, văn hóa …………………………..

45

2.3.1. Bài học kinh nghiệm trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch
trong nước …………………………………………………………………….

48

2.3.2. Bài học kinh nghiệm trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch


60

2.4.7. Yếu tố cộng đồng trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch …..

61

CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ QUẢN LÝ XÂY
DỰNG THEO QUY HOẠCH TẠI KHU DU LỊCH SONASEA VILLAS &
RESORT, HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG ……………………..

65

3.1 Quan điểm, nguyên tắc ……………………………………………………

65

3.1.1. Quan điểm ……………………………………………………………...

65

3.1.2. Nguyên tắc ……………………………………………………………..

66

3.2. Các giải pháp chung nhằm tăng cường hiệu quả công tác Quản lý xây
dựng theo quy hoạch tại Khu du lịch Sonasea Villas & Resort, huyện Phú
Quốc, tỉnh Kiên Giang ………………………………………………………..

67

72

3.3.2. Quản lý xây dựng theo khu vực và có kế hoạch ………….…………….

75

3.3.3. Quản lý hiệu quả sử dụng đất …………………………………………..

79

3.3.4. Kiểm soát phát triển không gian (chiều cao, mật độ xây dựng, hạ tầng
và cảnh quan) …………………………………………………………………

82

3.3.5. Quản lý chất lượng công trình xây dựng ……………………………….

88


3.3.6. Quản lý môi trường …………………………………………………….

90

3.4. Giải pháp huy động sự tham gia của cộng đồng …………………………

93

3.4.1. Nguyên tắc huy động sự tham gia của cộng đồng ……………………..



CĐT

Chủ đầu tư

CP

Chính phủ

ĐTM

Đô thị mới

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

HTXH

Hạ tầng xã hội

KT

Kiến trúc

KDL


TCXD

Tiêu chuẩn xây dựng

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam

UBND

Ủy ban nhân dân

XD

Xây dựng


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Số hiệu bảng biểu

Tên bảng biểu

Trang

Bảng 1.1

Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất

20

25

Sơ đồ 2.1

Sơ đồ công tác triển khai sau quy hoạch

32

Sơ đồ 2.2

Sơ đồ quản lý xây dựng theo quy hoạch

35

Sơ đồ 3.1

Sơ đồ bộ máy quản lý theo quy hoạch

70

Sơ đồ 3.2

Sơ đồ phối hợp về quản lý dự án

74

Sơ đồ 3.3

Sơ đồ lựa chọn nhà thầu


Bản đồ hành chính tỉnh Kiên Giang

7

Hình 1.2

Khu nghỉ dường Vinpearl Phú Quốc

10

Hình 1.3

Khu nghỉ dưỡng Intercontinental Phú Quốc

10

Hình 1.4

Bản đồ điều chỉnh QHC XD đảo Phú Quốc đến năm 2030

11

Hình 1.5

Bản đồ QHCT KDL – dân cư Bắc và Nam Bãi Trường

14

Hình 1.6


Giới hạn giai đoạn 2 của dự án

77

Hình 3.3

Giới hạn giai đoạn 3 của dự án

78

Hình 3.4

Giới hạn giai đoạn 4 của dự án

79

Hình 3.5

Phối cảnh dự án Khu du lịch Sonasea Villas & Resort

83


1

MỞ ĐẦU
Lý do lựa chọn đề tài
Đảo Phú Quốc trực thuộc tỉnh Kiên Giang, còn được mệnh danh là Đảo
Ngọc, là hòn đảo lớn nhất và đặc biệt nhất trong hệ thống biển đảo Việt Nam.
Toàn bộ huyện đảo có diện tích tự nhiên là 589,23 km2 với bờ biển dài 150

công suất cấp nước… Với sự phát triển vượt bậc, ngày 15/11, Phú Quốc chính
thức trở thành đô thị loại 2.
Trong những năm vừa qua, cùng với việc phát triển đô thị hết sức mạnh
mẽ, công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại đảo Phú Quốc đã có nhiều
đổi mới và đạt được những kết quả nhất định, song vẫn còn nhiều bất cập như
việc sử dụng đất sai mục đích, tình trạng xây dựng không phép, sai phép,
chiếm dụng đất, xây dựng công trình thiếu mỹ quan và không theo quy hoạch
đã được phê duyệt. Một trong những nguyên nhân chính của tình trạng trên là
công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch chưa được chú trọng, việc tổ chức
triển khai thực hiện quy hoạch chưa đồng bộ và năng lực quản lý xây dựng
chưa theo kịp tốc độ phát triển.
Hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư tìm đến Phú Quốc với rất nhiều loại
hình đầu tư đa dạng, phong phú. Tính đến nay đã có 196 dự án đã được cấp
phép, trong đó có 136 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng số vốn
140.215 tỷ đồng. Tuy nhiên rất nhiều nhà đầu tư xin cấp phép dự án với mục
đích giữ chỗ lấy phần rồi sau đó sang nhượng lại. Khi triển khai, từng dự án
do các nhà đầu tư khác nhau nên sẽ triển khai, quản lý khác nhau dẫn tới phá
vỡ quy hoạch tổng thể, làm ảnh hưởng đến thiên nhiên nơi đây. Do vậy rất
cần có các giải pháp để tăng cường hiệu quả công tác Quản lý xây dựng theo
quy hoạch.
Nhận thức được điều đó, luận văn này sẽ nghiên cứu “ Tăng cường hiệu
quả công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Khu du lịch Sonasea Villas
& Resort, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang”. Từ đó sẽ đề xuất các giải pháp


3

từ tổng thể đến cụ thể nhằm tăng cường hiệu quả về công tác Quản lý xây
dựng để dự án Khu du lịch Sonasea Villas & Resort được triển khai xây dựng
theo đúng quy hoạch chi tiết đã được duyệt. Việc nghiên cứu này có thể sẽ

-

Tiếp cận các mô hình lý thuyết về quản lý xây dựng trong và

ngoài nước, tham khảo các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý đô thị.
-

Đánh giá các kết quả nghiên cứu và đưa ra các giải pháp chiến

lược nhằm tăng cường hiệu quả công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch đã
được phê duyệt.
Các khái niệm
- Đô thị [33]: là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và
chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính
trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự


4

phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa
phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của
thị xã; thị trấn.
- Đô thị mới [33]: là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo
định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây
dựng từng bước đạt các tiêu chí của đô thị theo quy định của pháp luật.
- Khu đô thị mới [33]: là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây
dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.
- Khu chức năng đặc thù [32]: là khu vực phát triển theo các chức
năng chuyên biệt hoặc hỗn hợp như khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao; khu du lịch, khu sinh thái; khu bảo tồn, khu di tích

+ Khu xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa công trình, nhà ở phải phù hợp
với quy hoạch chi tiết đô thị đã được phê duyệt và theo quy định của pháp
luật về xây dựng.
+ Công trình xây dựng hiện có phù hợp với quy hoạch đô thị nhưng
chưa phù hợp về kiến trúc thì được tồn tại theo hiện trạng, trường hợp cải tạo,
nâng cấp, sửa chữa thì phải đảm bảo yêu cầu về kiến trúc theo quy định của
pháp luật.
+ Công trình xây dựng hiện có không phù hợp với quy hoạch đô thị thì
phải di dời theo kế hoạch, tiến độ thực hiện quy hoạch đô thị. Trong thời gian
chưa di dời, nếu chủ công trình có nhu cầu cải tạo, nâng cấp, sửa chữa thì phải
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp giấy phép xây dựng tạm
thời theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù [32]: là việc tổ chức
không gian kiến trúc cảnh quan, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội trong phạm vi một khu chức năng đặc thù. Quy hoạch xây dựng khu
chức năng đặc thù gồm quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch phân khu xây
dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng [14].


6

Cấu trúc luận văn
Luận văn gồm 04 phần: Mở đầu, nội dung, kết luận và kiến nghị, tài
liệu tham khảo. Trong đó phần nội dung gồm có 03 chương:
- Chương 1: Thực trạng công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại
Khu du lịch Sonasea Villas & Resort, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
- Chương 2: Cơ sở lý luận, pháp lý và thực tiễn trong công tác Quản lý
xây dựng theo quy hoạch.
- Chương 3: Giải pháp tăng cường hiệu quả công tác Quản lý xây
dựng theo quy hoạch tại Khu du lịch Sonasea Villas & Resort, huyện Phú

Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch là một lĩnh vực đóng vai trò
quan trọng, then chốt trong việc định hướng, cụ thể hóa chiến lược phát triển
đô thị trong tương lai. Điều đó phải được cụ thể từ những vấn đề đầu tiên như:
Giải phóng mặt bằng, lựa chọn nhà đầu tư, lập dự án, triển khai đầu tư và
giám sát quá trình thực hiện ... Tất cả các giai đoạn trên phải được nghiên
cứu, phối hợp thực hiện đồng bộ, hiệu quả bằng một bộ máy quản lý khoa
học, với lực lượng cán bộ có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm và sự phối
kết hợp của tất cả các cơ quan chức năng, chủ đầu tư và người dân.
Trên cơ sở đó, việc đưa ra giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch
khu du lịch Sonasea Villas & Resort nói riêng và tỉnh Kiên Giang nói chung
với mục tiêu khắc phục những hạn chế, bất cập nói trên; là cơ sở để xây dựng
kế hoạch thực hiện đầu tư và phát triển khu du lịch Sonasea Villas & Resort
theo đúng định hướng, giúp tỉnh trở thành đô thị phát triển bền vững.


99

Kiến nghị:
Để góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý xây dựng tại khu
du lịch Sonasea Villas & Resort, tỉnh Kiên Giang, tác giả xin có một số kiến
nghị về việc điều chỉnh, bổ sung hệ thống thể chế một cách toàn diện và thống
nhất bao quát các vấn đề từ công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch như:
- Ban quản lý Đầu tư phát triển đảo Phú Quốc có vai trò hết sức quan
trọng trong việc gắn kết giữa Chủ đầu tư và các Sở ban ngành tránh các thủ
tục khó khăn phiền hà khi thực hiện triển khai dự án;
- Các công trình, dự án xây đựng trong giai đoạn tớỉ phải tuyệt đối tuân
thủ quy hoạch chi tiết sử dụng đất khu du lịch Sonasea Villas & Resort. Đặc
biệt là dự án về giao thông (lộ giới xây dựng được phê duyệt);
- Trong quá trình quản lý khai thác, UBND tỉnh Kiên Giang nên kết
hợp với Chủ đầu tư đưa ra các cơ chế khuyến khích cộng đồng tham gia khai

đề tài được phát triển và hoàn thiện, cụ thể hơn và có những điều chỉnh cho
phù hợp với tình hình kinh tế xã hội của huyện Phú Quốc nói riêng và tỉnh
Kiên Giang nói chung.


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Thế Bá (2007), Quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị, Nhà
xuất bản Xây dựng;
2. Nguyễn Thế Bá (2003), Công tác quản lý quy hoạch xây dựng phát
triển đô thị Việt Nam;
3. Nguyễn Thế Bá (2002), Đổi mới công tác quy hoạch xây dựng và quản
lý đô thị là một việc làm cấp bách, tạp chí Xây dựng;
4. Ban Quản lý đầu tư phát triển đảo Phú Quốc (2014), Báo cáo tình hình
triển khai đầu tư xây dựng trên địa bàn huyện Phú Quốc năm 2014 và
phương hướng triển khai năm 2015;
5. Lê Trọng Bình (2013), Quản lý quy hoạch – kiến trúc và xây dựng đô
thị, tài liệu giảng dạy;
6. Lê Trọng Bình (2001), Cần sớm hoàn thiện hệ thống thể chế trong
quản lý quy hoạch và xây dựng đô thị, tạp chí Xây dựng;
7. Nguyễn Đình Bồng & Đỗ Hậu (2012), Quản lý đất đai và bất động sản
đô thị, Nhà xuất bản Xây dựng;
8. Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13 tháng 5
năm 2013 về hướng dẫn nội dung Thiết kế đô thị;
9. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 19/2010/TT-BXD ngày 22 tháng 10
năm 2010 về hướng dẫn lập Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị;
10. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11 tháng 8
năm 2010 về quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị;
11. Bộ Kế hoạch & Đầu tư (2006), Thông tư liên tịch số
04/2006/TTLT/KH&ĐT-UBTƯMTTQVN-TC ngày 04 tháng 12 năm 2006 về
hướng dẫn thực hiện Quyết định số 80/2005/QĐ-TTg ngày 18 tháng 4 năm



23. Lê Anh Dũng (2014), Lập kế hoạch và quản lý các dự án xây dựng,
tài liệu giảng dạy;
24. Nguyễn Hữu Dũng (2013), Quản lý môi trường đô thị, tài liệu giảng
dạy;
25. Trần Trọng Hanh (2008), Công tác thực hiện quy hoạch xây dựng đô
thị dự án nâng cao năng lực quy hoạch và quản lý môi trường;
26. Hội thảo khoa học “Khu đô thị mới Linh Đàm qua 10 năm phát triển”
(2007), Một số vấn đề vần quan tâm trong quy hoạch xây dựng và phát triển
khu đô thị mới;
27. Nguyễn Tố Lăng (2013), Một số bài học kinh nghiệm nước ngoài về
quản lý đô thị, tài liệu giảng dạy;
28. Ngô Xuân Lộc (1997), một số nhiệm vụ trọng tâm của công tác quản
lý và quy hoạch đô thị, tạp chí Kiến trúc;
29. Phạm Trọng Mạnh (2005), Quản lý đô thị, Nhà xuất bản Xây dựng;
30. Hàn Tất Ngạn (2000), Kiến trúc cảnh quan đô thị, Nhà xuất bản Xây
dựng;
31. Lã Kim Ngân (2004), Vai trò của nhà quản lý đô thị trong quá trình
xây dựng ý tưởng đến thực thi quy hoạch, hội thảo khoa học Đô thị và quy
hoạch;
32. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII
(2014), Luật Xây dựng;
33. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII (2009),
Luật Quy hoạch đô thị;
34. Nguyễn Đăng Sơn (2006), Phương pháp tiếp cận mới về quy hoạch
và quản lý đô thị, Nhà xuất bản Xây dựng;


35. Lê Đức Thắng (2007), Quy hoạch xây dựng đô thị trong bối cảnh