BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------

NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
TẠI TỈNH ĐĂK LĂK

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: KẾ TOÁN
Mã ngành: 60340301

TP.HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------

NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
TẠI TỈNH ĐĂK LĂK

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: KẾ TOÁN
Mã ngành: 60340301
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP.HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015

3

TS. Phan Thị Hằng Nga

Phản biện 2

4

TS. Phạm Ngọc Toàn

5

TS. Phan Mỹ Hạnh

Ủy viên
Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

TP. HCM, ngày..… tháng….. năm 2015

nhà đất tại tỉnh Đắk Lắk.
III-Ngày giao nhiệm vụ

: Ngày 17 / 03 / 2015

IV-Ngày hoàn thành nhiệm vụ : Ngày 17 / 09 / 2015
V-Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS. Phan Đình Nguyên
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ kinh tế: “Các nhân tố ảnh hưởng đến
giá đất tại tỉnh Đắk Lắk” là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu
trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình
nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Thị Hoàng Yến


ii

phân tích số liệu như thống kê m ô tả các biến, phân tích nhân tố khám phá EFA,
phân tích hồi quy, hệ thống kiểm định, đánh giá được sử dụng trong mô hình. Từ
kết quả phân tích, đã đưa ra mô hình mới gồm 6 nhân tố còn lại gồm Chính sá ch
Nhà nước, Đặc điểm mảnh đất, Môi trường, An ninh, Pháp lý, Xã hội đều có ảnh
hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk.
GIÁ ĐẤT = a0 + a1*Chính sách Nhà nước + a2*Đặc điểm mảnh đất +
a3*Môi trường + a4*An ninh + a5*Pháp lý + a6*Kinh tế + a 7*Xã hội
Luận văn đã đánh giá được ảnh hưởng của các nhân tố nêu trên, trê n cơ sở đó
đề xuất giải pháp, kiến nghị đối với Nhà nước nhằm có giải pháp làm phát triển thị
trường đất đai và tăng cường công tác quản lý của các cơ quan có thẩm quyền trong
việc xác định giá đất tại tỉnh Đắk Lắk, nhằm phát triển thị trường Bất động sản một
cách lành mạnh.
Từ khóa: Giá đất, nhân tố, biến quan sát, đặc điểm mảnh đất, pháp lý, môi trường.


iv

ABSTRACT
This essay aims to research factors affectingland price in Dak Lak Province,
Vietnam. Based on theory as well as previous professionals’ opinion and integrated
research, the author analyzescollected information in order to form a research model
and build its scale. Factorsexamined in the research includenot only environmental,
economical, social and legal issuesbut also land characteristics, the general state
policies and regional security conditions involved.
This essay uses qualitative and quantitative research methods working on 42
observation veriables with400 samples surveyed in Dak Lak Province and scaled by
the five-point Likert Scale. Information is anylyzed and processed by SPSS software so
that data is verified its appropriatenessthrough Cronbach’sAlpha coefficient. Other data
analysis techniques, comprising of variable descriptivestatistics, exploratory factor
analysis (EFA),regression analysis, verification-evaluation system, are also utilized in

: Việt Nam Đồng

TB

: Trung bình

GDP

: Tổng sản phẩm quốc nội

UBND

: Uỷ ban nhân dân

CHXHCN

: Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa

CNQSD

: Chứng nhận quyền sử dụng


vi

DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH
Hình 1.1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp. ..........................21
Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ........................36
Hình 3.2 Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ..........................39
Hình 3.5 Biểu đồ tăng trưởng GDP của tỉnh từ năm 2010 - 2014 (%) ....................48

Bảng 4.7: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Xã hội .........................................68
Bảng 4.8: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Pháp lý .......................................69
Bảng 4.9: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Chính sách nhà nước ..................69
Bảng 4.10: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố An ninh ....................................70
Bảng 4.11: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần thứ nhất .............72
Bảng 4.12: Bảng phương sai trích lần thứ nhất ........................................................72
Bảng 4.13: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần thứ nhất .........................................73
Bảng 4.14: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần cuối (lần thứ 11) ........75
Bảng 4.15: Bảng phương sai trích lần cuối (lần thứ 11) ..........................................75
Bảng 4.16: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần cuối (lần thứ 11) ............................76
Bảng 4.17: Thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter lần 1 .....79
Bảng 4.1 8: Bảng kiểm định giả định phương sai của sai số ....................................81


viii

Bảng 4.19: Ma trận tương quan giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập ...............83
Bảng 4.20: Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2 .......84
Bảng 4.21: Kiểm định tính phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến lần 2 ..........85
Bảng 4.22: Các thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter ...........85
Bảng 4.23:Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố Đặc điểm mảnh đất ..............89
Bảng 4.24: Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố An ninh ...............................89
Bảng 4.25: Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố Môi trường ..........................90
Bảng 4.26: Mức độ cảm nhận của cư dân về Chính sách Nhà nước .......................90
Bảng 4.27: Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố Pháp lý ................................91
Bảng 4.28: Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố Xã hội .................................. 92


ix


2.1.6.2 Nhân tố về môi trường .......................................................................14


x

2.1.6.3 Nhân tố về an ninh .............................................................................14
2.1.6.4 Nhóm nhân tố xã hội ..........................................................................14
2.1.6.5 Nhân tố kinh tế ...................................................................................15
2.1.6.6 Nhóm nhân tố về pháp lý ...................................................................17
2.2 Cơ sở pháp lý về định giá đất .........................................................................18
2.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật .............................................................18
2.2.1.1 Luật đất đai năm 2013 ........................................................................18
2.2.1.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật về đất đai về giá đất .......19
2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất theo quy định tại Thông tư số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ..............20
2.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: ..........................................................20
2.2.2.2 Phương pháp chiết trừ: .......................................................................21
2.2.2.3 Phương pháp thu nhập: ......................................................................22
2.2.2.4 Phương pháp thặng dư: ......................................................................23
2.2.2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: ..............................................24
2.3 Tổng quan về thị trường đất đai và vai trò của Nhà nước trong việc quản lý,
điều tiết thị trường đất đai ở Việt Nam .................................................................26
2.3.1 Khái niệm về thị trường đất đai ................................................................26
2.3.2 Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam ................................................27
2.3.3 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam ...............................................28
2.3.4 Vai trò của Nhà nước trong quản lý và điều tiết thị trường đất đai ở Việt
Nam

.................................................................................................................29


3.7.3 Đánh giá mức độ biến động của thị trường đất đai tại tỉnh Đắk Lắk từ năm
2010 – 2014 ..............................................................................................................53
3.7.3.1 Đánh giá mức độ biến động của giá đất do Nhà nước ban hành từ năm
2010 – 2014. ...................................................................................................53
3.7.3.2 Đánh giá mức độ biến động của giá đất thị trường tại tỉnh Đắk Lắk 56
TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ...........................................................................................62
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................63
4.1.Thực hiện nghiên cứu định lượng ..................................................................63
4.1.1 Tình hình thu thập dữ liệu nghiên cứu định lượng .................................63
4.1.2.Đặc điểm của mẫu nghiên cứu .................................................................64
4.1.2.1.Mẫu dựa trên đặc điểm g iới tính ........................................................64
4.1.2.2. Mẫu dựa trên ngành nghề .................................................................64
4.2.Đánh giá thang đo ...........................................................................................65
4.2.1. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đặc điểm mảnh đất (DD) ..........65


xii

4.2.2. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường .................................66
4.2.3. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Kinh tế .......................................67
4.2.4. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Xã hội ........................................68
4.2.5. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Chính sách nhà nước .................69
4.2.6. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố An ninh ......................................70
4.3.Phân tích nhân tố khám phá (EFA) tác động đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk ....71
4.3.1. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần thứ nhất ....................................71
4.3.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần cuối (lần thứ 11) .......................75
4.3.3. Kết luận phân tích nhân tố khám phá mô hình đo lường ........................77
4.4.Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến .................................................79
4.4.1. Phân tích mô hình lần 1 ..........................................................................79
4.4.1.1. Mô hình lần 1 ...................................................................................79



1

CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU
1.1 Lý do chọn đề tài
Đất đai là một phần của bất động sản, là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên
nhiên đã ban tặng cho con người, là một nhân tố quan trọng, đóng vai trò chủ yếu
cho sự phát triển của xã hội, là nơ i phân bổ dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, xã hội,
an ninh quốc phòng. Đối với mỗi quốc gia, thì đất đai luôn được coi là tư liệu sản
xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảng đối với sự phồn thịnh và phát triển.
Trong thời kỳ kinh tế đang hội nhập và phát triển, tốc độ đô thị hóa cao, dân số
ngày càng tăng cao thì đất đai càng trở nên hết sức quan trọng và là nhu cầu không
thể thiếu trong cuộc sống. Ngoài những mặt tích cực nêu trên thì nó cũng có nhiều
mặt tiêu cực như: giao dịch phi chính thức chiếm tỷ trọng lớn; giá bất động sản tăng
nhanh và đột biến dẫn đến tình trạng sốt nhà, đất diễn ra nhiều nơi; hoạt động đầu
cơ đang phát triển mạnh, gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, sản xuất
của nhân dân và doanh nghiệp, ảnh hưởng đến sự tăng trưởn g kinh tế của đất nước.
Đắk Lắk hiện nay đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa
– hiện đại hóa; tốc độ đô thị hóa và phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh, vì vậy các
hoạt động kinh tế, xã hội có liên quan đến đất và nhu cầu sử dụng đất ng ày càng
tăng cao. Do đó, việc định giá đất để phục vụ cho hoạt động có liên quan đến giá đất
là hết sức quan trọng và cần thiết cho sự phát triển nhà đất nói riêng và nền kinh tế
địa phương nói chung. Điều kiện đặt ra ở đây là mỗi địa phương có điều kiện v ề tự
nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau dẫn đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng
khác nhau. Vì vậy, để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức độ ảnh
hưởng của các nhân tố này đến giá đất như thế nào thì ta cần phải nghiên cứu một
cách cụ thể và đưa ra giá đất hợp lý cho địa phương , để thị trường này hoạt động
lành mạnh, luôn đi đúng với chủ trư ơng, định hướng phát triển của Nhà nước.
Theo nghiên cứu Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, thị trường

- Phương pháp nghiên cứu định tính: được thực hiện nhằm tìm ra các nhân tố
ảnh hưởng đến giá đất thông qua kỹ thuật phân tích số liệu thứ cấp và thảo luận. Từ
đó dùng thang đo và bảng hỏi khảo sát. Dữ liệu được thực hiện trong phương pháp
này gồm cả dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp đượ c thu thập, tổng hợp từ
các nghiên cứu lý luận trước đây để hình thành nên lý thuyết của đề tài. Dữ liệu sơ
cấp được thu thập bằng cách khảo sát, thu thập ý kiến để xây dựng nên thang đo sơ
bộ cho việc nghiên cứu.
- Phương pháp nghiên cứu định lượng: được thực hiện nhằm đo lường các
nhân tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất. Dữ liệu được thực hiện trong
phương pháp là dữ liệu sơ cấp được thu thập qua bảng câu hỏi khảo sát. Sau khi có


3

kết quả có thể đánh giá, khẳng định yếu tố có tầm quan trọng nhất và làm cơ sở để
đề xuất các giải pháp và kiến nghị.
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
1.4.1 Đối tượng nghiên cứu
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk
1.4.2 Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu được thực hiện t rên địa bàn tỉnh Đắk Lắk với 15 đơn vị hành
chính cấp huyện, thị xã, thành phố , bao gồm thành phố Buôn Ma Thuột, thị xã Buôn
Hồ và 13 huyện (huyện Ea Kar, huyện Ea H’Leo, huyện Krông Bông, huyện Krông
Ana, huyện M’Đrắk, huyện Cư Kuin, huyện Buôn Đôn, huyện Krông Búk, huyện
Krông Năng, huyện Ea Súp, huyện Cư M’Gar, huyện Lắk, huyện Krông Pắc).
- Nghiên cứu được thực hi ện từ tháng 12/2014 đến tháng 08/2015. Theo đó,
với các số liệu thống kê nằm trong giai đoạn 2010 – 2014 của tỉnh Đắk Lắk. Ngoài
ra, số liệu thu thập trực tiếp qua bảng câu hỏi phỏng vấn cư dân, thời gian tiến hành
phỏng vấn trực tiếp là từ 02/2015 đến 06/2015.
1.5 Câu hỏi nghiên cứu:

nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại tỉnh Đắk Lắk. Ngoài ra,
đưa ra các chính sách nhằm xây dựng và hình thành một sàn giao dịch bất động sản
tại tỉnh Đắk Lắk để thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản
Đắk Lắk.


5

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Tóm tắt chương 1 đã nêu ra lý do để thực nghiên cứu của đề tài, phạm vi
nghiên cứu của đề tài trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Tác giả đã nêu ra những câu hỏi
nghiên cứu nhằm đưa ra định hướng nghiên cứu của bài luận văn, tác giả đã giớ i
hạn số liệu và thời gian nghiên cứu nên số liệu và kết quả nghiên cứu sẽ có những
hạn chế nhất định. Đóng góp mới của bài luận văn nhằm phân tích mức độ ảnh
hưởng của các nhân tố đến giá đất, làm rõ vai trò của Nhà nước trong việc quản lý
và điều tiết nh ằm phát triển thị trường bất động sản đang chìm lắng trong nhiều năm
gần đây tại tỉnh Đắk Lắk.


6

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1 Tổng quan về đất đai
2.1.1 Khái niệm về đất đai
Đất đai là một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, nó có vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế
độ nào . Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơi
diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia. Dù ở đâu h ay làm gì, thì các
hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai . Vì vậy , đất đai luôn
được coi là vốn quý của xã hội và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng

các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã h ội, an ninh, quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân
dân ta đã tốn hao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như
ngày nay”.
Theo Điều 5, Luật đất đai nước CHXHCN Việt Nam năm 2003 về quyền đối
với đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà
nước cũng đ ồng thời thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Theo Điều 4 và Điều 13, Luật đất đai nước CHXHCN Việt Nam năm 2013
về quyền đối với đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước cũng thực hiện quyền của đại diện chủ sở
hữu đất đai, như: trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quy định quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Qua những khái niệm, quy định cơ bản về đất đai, ta có thể tóm lại như sau:
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là một nguồn tài nguyên
thiên nhiên. Nó tập hợp đầy đủ thuộc tính của một loại tài sản như: đáp ứng được
nhu cầu của con người tức là giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và
sử dụng; là đối tương trao đổi mua bán…
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, ngoài ra cũng là tài sản đặc biệt vì bản
thân nó không do lao động tạo ra, mà lao động tá c động vào đất đai để biến nó từ
trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có
giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó nếu biết cách
sử dụng hợp lí thì giá trị đất đai không những không mất đi mà còn có xu hướng
tăng lên. Khác với các tài sản khác thì đất đai không phải khấu hao. Ngoài ra , chúng
ta có thể thấy đất đai là loại hàng hóa không có tính đồng nhất, đa dạng, là loại tài


8


ta có Luật đất đai mới; Luật đất đai 1993 được sửa đổi, bổ sung hai lần và o các năm