MỤC LỤC
Lời cam đoan........................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ............................................................................................................. iii
Mục lục .................................................................................................................. iv
Danh mục chữ viết tắt ............................................................................................ vii
Danh mục bảng .................................................................................................... viii
Danh mục hình ....................................................................................................... ix
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài ............................................................................ 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai và bất động sản ............................................ 3
1.1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản. ................ 3
1.1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản ....................................... 6
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .................................................... 9
1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp ..................................... 9
1.2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển .......................................... 11
1.2.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Austraylia ........................................... 12
1.3. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam ......................................... 13
1.3.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1987 .................................................... 13
1.3.2. Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993 .................................................. 13
1.3.3. Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003 ................................................. 13
1.3.4. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013 ................................................. 14
1.3.5. Từ khi có Luật Đất đai 2013 ................................................................ 15
1.4. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất........................................................... 16
1.4.1. Khái quát về VPĐKQSDĐ ................................................................... 16
1.4.2. Tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ ở nước ta. ................................. 24
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................... 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 34


3.3.2. Đăng ký biến động đất đai .................................................................... 48
3.3.3. Lập và quản lý hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai ......... 51
3.3.4. Lưu trữ, cung cấp thông tin số liệu địa chính ........................................ 56

v


3.3.5. Công tác thống kê, kiểm kê và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất ......... 58
3.3.6. Ứng dụng công nghệ thông tin ............................................................. 58
3.3.7. Thu chi tài chính.................................................................................. 59
3.4. Đánh giá hoạt động của VPĐKQSDĐ ........................................................... 63
3.4.1. Về tổ chức, năng lực cán bộ ................................................................. 64
3.4.2. Đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ so với chỉ tiêu chỉ tiêu giao
qua các năm........................................................................................... 67
3.4.3. Đánh giá của người sử dụng đất ........................................................... 70
3.4.4. Về cơ chế phối hợp hoạt động ............................................................. 73
3.4.5. Đánh giá khác ...................................................................................... 76
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ ....... 79
3.5.1. Nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của VPĐKQSDĐ ................... 79
3.5.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ ......................................................................................... 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................... 87
Kết luận ................................................................................................................. 87
Kiến nghị............................................................................................................... 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 89

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ-CP

Nghị định của Chính phủ

NV

Nội vụ

QĐ-UBND

Quyết định của Ủy ban nhân dân

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QSD

Quyền sử dụng

SDĐ

Sử dụng đất



DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

1.1.

Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp .................................................. 25

1.2.

Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước ..................................................... 27

3.1.

Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Thanh Hóa năm 2014 ...................................... 41

3.2.

Thống kê nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa ...................... 45

3.3.

Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho các tổ
chức trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa (đến 31/12/2014).................................... 47


viii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

1.1. Vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam ............... 24
3.1. Sơ đồ vị trí tỉnh Thanh Hóa............................................................................. 38
3.2. Cơ cấu diện tích các loại đất tỉnh Thanh Hóa năm 2014. ................................. 40
3.3. Sơ đồ tổ chức của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa ............................................ 42
3.4. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Sở TNMT tỉnh Thanh Hóa ........................... 71
3.5. Bảng điện tử-Sở TNMT tỉnh Thanh Hóa......................................................... 73

ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà
nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai giúp Nhà nước bảo đảm các
quyền về đất đai, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi
ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất. Bên cạnh
đó đăng ký đất đai còn đem lại những lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ
thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ
các chương trình cải cách đất đai; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch;

dụng đất nói riêng. Để việc quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả
đang trở thành một vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội
hiện nay. Trong đó, tính minh bạch của đất đai đóng vai trò quan trọng, trong
đó có việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất,
đăng ký biến động đất đai.
Trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học Ngành
quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam. Để có cơ sở, căn cứ đề xuất
các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của tổ chức VPĐKQSDĐ,
tôi thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2010-2014”.
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
a. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng, hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Thanh Hóa
từ 2010 - 2014;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ
tỉnh Thanh Hóa trong giai đoạn tới.
b. Yêu cầu
- Phản ánh đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ trên cơ sở chức
năng, trong phạm vi nghiên cứu; Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ
chính xác, tin cậy;
- Các giải pháp đề xuất phải phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

2


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai và bất động sản
1.1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản.
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai

1.1.1.2. Bất động sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định” (Quốc Hội nước CHXH CNVN, 2005).
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí
cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu
ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng
lẫn nhau.
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ bất
động sản được trao đổi. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt
động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp
BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan
đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường,
liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hoá, thị trường
chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ.
b. Đặc điểm và tính chất thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có các tính chất cơ bản sau: TTBĐS chịu chi phối
bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu; TTBĐS
hoạt động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định:
sản phẩm, số lượng và giá cả; phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của

4

được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép
chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời

5


chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; nhà nước
thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; nhà nước thực hiện chế độ đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; tổ chức phục vụ môi
giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh
doanh nhà đất (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người
mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán;
mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên
quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
được cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan
đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà
BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.
1.1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền
đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ

yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ tọa độ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).

7


1.1.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người

vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu
lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa
được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở
để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch thôi.
Việc đăng ký ở Cộng hòa Pháp phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: Đây là điều kiện tiên
quyết, không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn
đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp
pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng
(ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự
an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình
mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: Đây chính là nguyên tắc đảm bảo
tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép
đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được
đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ
ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các

9


lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng
chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký
quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với
bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với
người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất
đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần
xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao
dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư

1.2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành
một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống
ĐKĐĐ ở Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục
phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền
tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do
các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính.
Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS)
thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn
phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một
số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ
Tư pháp. Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng ký đất đai
trực thuộc Toà án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên
đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất
động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách
nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu
này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai. Ban quản lý
dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc
gia và Toà án.
Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan
chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có
sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây
dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự
chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có
20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác

11




12


1.3. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam
1.3.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1987
Trước khi có Luật đất đai 1987, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ
tướng Chính phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ
thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc
khu dân cư nông thôn.
1.3.2. Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993
Luật Đất đai năm 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc
đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan
Nhà nước - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND cấp xã
thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình
đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội nước CHXH CNVN, 1987).
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp, hoạt động ĐKĐĐ ít phức tạp.
1.3.3. Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định “ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản
lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXH CNVN, 1993).
Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa
được pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thị trường này
có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy
ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đô thị, đất ở nông thôn qua việc mua
bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý
và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử
dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình,
theo đó quy định về hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động; Cơ quan đăng ký đất đai là VPĐKQSDĐ-là cơ quan dịch vụ công có
chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất,
quản lý hồ sơ địa chính (Quốc hội nước CHXH CNVN, 2003).

14


1.3.5. Từ khi có Luật Đất đai 2013
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành kể từ 01/7/2014, quy định “ Đăng ký
đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng
pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
và quyền quản lý đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” (Quốc hội nước
CHXH CNVN, 2013).
Theo quy định của pháp luật đất đai thì đăng ký đất đai là bắt buộc đối với
người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Hệ thống ĐKĐĐ: Vẫn quy định có hai loại là đăng ký lần đầu và đăng ký
biến động, trong đó:
+ Đăng ký lần đầu cũng được thực hiện khi thửa đất được giao, cho thuê
để sử dụng, thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký, thửa đất được giao để quản
lý mà chưa đăng ký, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
+ Còn đăng ký biến động - được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây trong quá trình sử dụng
đất do thay đổi diện tích (thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đổi tên, chia
tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của
tổ chức…; thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

dụng đất, thay đổi về thời hạn, về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng
ký, về đường ranh giới thửa đất (Quốc hội nước CHXH CNVN, 2003, 2013).
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ hoặc Văn phòng
đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ)- đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở TNMT do
UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất VPĐKQSDĐ trực
thuộc Sở TNMT và các VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng TNMT hiện có ở địa
phương; thực hiện chức năng đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây
dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở dữ liệu đất đai;
thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2003 quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TNMT và thành lập các chi nhánh
của VPĐKQSDĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định

16


thành lập VPĐK QSDĐ thuộc Phòng TNMT (Chính Phủ, 2004).
Tiếp đến, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai 2013 quy định “VPĐKĐĐ có Chi nhánh tại các quận,
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chi nhánh VPĐKĐĐ được thực hiện chức
năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐK theo quyết định của UBND tỉnh”
(Chính phủ, 2014).
Như vậy, pháp luật đất đai đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành
lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt
những ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai, ngay từ Nghị định 181. Các
quy định chi tiết được thể hiện trong các văn bản sau:
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký

05/2005/TTLT-BTP-BTNMT. Hiện nay, các Thông tư trên đã hết hiệu lực được
thay thế bởi Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011
(có hiệu lực ngày 14/01/2012) hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể liên quan đến quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐKQSDĐ,
theo đó quy định cụ thể quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều
164); việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở
hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu
đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền
và nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với
Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền (Quốc Hội nước CHXH CNVN, 2005);
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước
về đất đai; Luật này đã tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, phân định rõ
ràng cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Quốc Hội nước
CHXH CNVN, 2009);

18


- Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đã quy định cụ
thể việc cấp giấy chứng nhận không đơn thuần chỉ là quyền sử dụng đất mà nó
bao gồm cả tài sản khác gắn liền với đất và được nhắc đến “giấy chứng nhận