BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA - VŨNG TÀU

BARIA VUNGTAU
UNIVERSITY
C a p Sa in t lACQjJES

NGUYỄN TRỌNG NGHĨA

PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ
TẠI KHU ĐÔ THỊ CHÍ LINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA - VŨNG TÀU

BARIA VUNGTAU
UNIVERSITY
C a p Sa in t Ịa c q u e s

NGUYỄN TRỌNG NGHĨA

PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ
TẠI KHU ĐÔ THỊ CHÍ LINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH


năm 2017


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN...................................................................................................... i
LỜI CẢM Ơ N ..........................................................................................................ii
MỤC LỤC...............................................................................................................iii
DANH MỤC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ, BẢNG BIỂU................................................vi
TÓM TẮT.............................................................................................................viii
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.....................................1
1.1 Lý do chọn đề tài.............................................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu....................................................................................... 2
1.3 Câu hỏi nghiên cứu......................................................................................... 2
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứ u..................................................................3
1.4.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 3
1.4.2 Đối tượng khảo sát.................................................................................... 3
1.4.3 Phạm vi nghiên cứu.................................................................................. 3
1.5 Ý nghĩa của nghiên cứu.................................................................................. 3
1.6 Tổng quan về các đề tài nghiên cứu có liên quan đến luận v ăn .....................3
1.7 Kết cấu của Luận văn...................................................................................... 4
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU......................6
2.1 Một số khái niệm được sử dụng trong nghiên cứu......................................... 6
2.1.1 Khái niệm về hành vi mua của người tiêu dùng....................................... 6
2.1.2 Các giai đoạn của quá trình ra quyết định mua sắm................................. 6
2.1.3 Khái niệm chung cư và phân loại chung c ư ...........................................10
2.2 Một số mô hình nghiên cứu lý thuyết về hành vi người tiêu dùng...............12
2.2.1 Thuyết hành động hợp lý (TRA).............................................................12
2.2.2 Thuyết hành vi dự định (TPB) (Ajzen, 1991)........................................14

4.1.3. Khát quát về khu đô thị Chí Linh.......................................................... 59
4.2 Kết quả nghiên cứu thống kê mô tả ..............................................................61
4.3 Kiểm định mô hình nghiên cứu và giải thuyết..............................................63
4.3.1 Đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng Cronbach’sAlpha..................... 63
4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA........................................................... 65
4.5 Phân tích hồi quy đa biến..............................................................................68
4.5.1. Phân tích hồi quy tuyến tính..................................................................68


4.5.2 Phân tích phương sai ANOVA.............................................................70
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN T R Ị.......................................... 73
5.1 Kết luận......................................................................................................... 73
5.2 Hàm ý quản t r ị .............................................................................................. 74
5.2.1. Căn cứ đề xuất....................................................................................... 74
5.2.2: Hàm ý quản trị...................................................................................... 75
5.3. Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo............................. 78
KẾT LUẬN........................................................................................................... 79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................80


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
ĐTCL: Đô thị Chí Linh.
BĐS: Bất động sản.
VT: Thành phố Vũng Tàu.
HCM: Thành phố Hồ Chí Minh.
DIC Corp: Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng.
DIC Resco: Công ty cổ phần Bất Động Sản DIC.
EFA: (Exploratory Factor Analysis)- Phân tích nhân tố khám phá.
KMO : (Kaiser-Meyer-Olkin)- Hệ số xem xét sự thích hợp của EFA.
Sig : (Significance level)- Mức ý nghĩa.

15

2.6

Mô hình thuyết hành vi dự định TPB
Mô hình các yếu tác động đến ý định mua căn hộ tại
Amman, Jordan
Mô hình những tác động đến hành vi mua nhà ở thương
mại tại Thành phố Nam Ninh, Trung Quốc
Mô hình đáp ứng nhu cầu và lựa chọn nhà của người mua
nhà lần đầu tại Kuala Lumpur

2.7

Các nhân tố quyết định giá trị dành cho khách hàng

19

2.8

Mô hình các nhân tố tác động đến quyết định chọn mua căn
hộ cao cấp để sống của khách hàng cá nhân khu vực Thành
phố Hồ Chí Minh

20

2.4
2.5

16


4.1

Biểu đồ thống kê giới tính

61

4.2

Biểu đồ thống kê tình trạng hôn nhân

61

4.3

Biểu đồ thống kê về độ tuổi

62

4.4

Biểu đồ thống kê trình độ học vấn

62

4.5

Biểu đồ thống kê về nghề nghiệp

63

Kết quả xoay nhân tố Quyết định mua căn hộ chung cư của
khách hàng tại ĐTCL
Tổng hợp thang đo chính thức
Thông tin quy hoạch và các phân khu tại khu ĐTCL
Bảng tóm tắt kiểm định Cronbach’s Alpha của các nhân tố
Bảng kết quả phân tích nhân tố EFA các nhân tố
Bảng kết quả phân tích nhân tố EFA cho quyết định mua
căn hộ chung cư tại khu ĐTCL
Kiểm định hệ số hồi quy đa biến

4.6
4.7

phân tích ANOVAa
Kết quả phân tích hồi quy

2.1
2.2
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
4.1
4.2
4.3

23
28
41

ảnh hưởng đến sự quyết định mua và vai trò của từng nhân tố. Sau các bước kiểm
định, kết quả cho thấy mô hình lý thuyết là phù hợp và các giả thuyết đều được chấp
nhận.
Cuối cùng, kết quả của nghiên cứu góp phần bổ sung vào lý thuyết về hành vi
mua của người tiêu dùng. Nó giúp cho Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây
dựng (DIC Corp) nói riêng và cho các doanh nghiệp BĐS nói chung có những chính
sách phù hợp và là cơ sở cho các nghiên cứu tiếp theo trong lĩnh vực này.


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1.1 Lý do chọn đề tài
Trong suốt hơn một thập kỷ, nền kinh tế Việt Nam có vô vàn biến đổi theo
nhiều chiều hướng khác nhau. BĐS, một lĩnh vực quan trọng, gắn bó mật thiết và
chịu tác động nhiều nhất từ nền kinh tế cũng có những bước ‘‘thăng trầm’’ đầy bất
ổn.
Mở đầu năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh
liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 sau một thời gian dài bình
lặng. Đây là cơn ‘‘sốt’’ thứ hai của nhà đất và là cơn ‘‘sốt’’ đầu tiên của thập kỷ (2000
- 2010). Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này ở
mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp
phát triển.
Sau giai đoạn “sốt” cao,đặc biệt là giai đoạn 2007-2009 khi mà thị trường
BĐS cũng Không chỉ giã đông mà còn được phát triển một cách mạnh mẽ.Nhiều
giao dịch được thực hiện thành công. Người mua trong số đó là những người thu
được khoản lớn t những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt
thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khoán, nhu cầu về đất xây dựng công
sở, cơ quan cũng trở nên ‘‘nóng’’ khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng.
Tuy nhiên kể t năm 2 11 đến nay thị trường BĐS đã quay ra ảm đảm khi
chịu ảnh hưởng t cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường BĐS nói chung và
thị trường căn hộ chung cư nói riêng rơi vào tình trạng đóng băng. Việc thị trường

mua nhà căn hộ chung cư tại Khu ĐTCL.
- Đưa ra hàm ý quản trị đếnDIC Corp trong hoạt động kinh doanh căn hộ
chung cư cho các dự án tiếp theo.
1.3 Câu hỏi nghiên cứu


Với mục tiêu nghiên cứu đã trình bày, luận văn sẽ trả lời 2 câu hỏi nghiên
cứu như sau:
- Những nhân tố nào ảnh hưởngđến quyết định mua căn hộ chung cư tại khu
ĐTCL?
- Những gợi ý chính sách nào cho DIC Corp trong hoạt động kinh doanh căn
hộ chung cư.

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1 Đối tượng nghiên cứu
Hành vi mua căn hộ chung cư của khách hàng tại khu ĐTCL. Các nhân tố
ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư tại Khu ĐTCL.
1.4.2Đối tượng khảo sát
Các cá nhân đã mua căn hộ tại Khu ĐTCL- thành phố VT.
1.4.3 Phạm vi nghiên cứu
- Không gian nghiên cứu: Nghiên cứu được thực hiện trên phạm vi một số
khu chung cư tại Khu ĐTCL mà có thời gian mua căn hộ từ năm 2010 đến 2016.
- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 11/2016 đến tháng 4/2 017.

1.5 Ý nghĩa của nghiên cứu
Nghiên cứu này nhằm phát triển và kiểm định thang đo hành vi mua căn hộ
chung cư tại Khu ĐTCL. Kết quả của nghiên cứu này sẽ là hàm ý quản trị cho DIC
Corp và các doanh nghiệp kinh doanh căn hộ chung cư của Việt Nam.

1

Tại chương này, tác giả đưa ra ý định để lựa chọn đề tài cũng như xác định
phạm vi nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, tổng quan về các đề tài đã nghiên cứu
trước đây có nội dung tương tự như đề tài mà tác giả nghiên cứu.
Chương 2: Cơsở lý thuyết và mô hình nghiên cứu
Chương 2, tác giả đưa ra cơ sở lý thuyết (các khái niệm, mô hình nghiên cứu


lý thuyết) và kế thừa một số nội dung của các đề tài nghiên cứu trước đó để đưa ra
mô hình nghiên cứu đề xuất và các nhân tố ảnh hưởng tới nội dung nghiên cứu.
Chương 3: Thiết kế nghiên cứu
Tại chương này, tác giả thông qua các phương pháp nghiên cứu định tính,
định lượng sơ bộ để xây dựng mô hình nghiên cứu chính thức.
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận.
Sau khi có mô hình nghiên cứu chính thức của chương 3, tác giả tiến hành
nghiên cứu chính thức thông qua các kiểm định để kiểm định lại mô hình nghiên
cứu và giả thuyết nghiên cứu, t đó xác định các nhân tố ảnh hưởng tới quyết định
mua căn hộ chung cư tại khu ĐTCL.
Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị
Chương 5 là chương mà tác giả đưa ra hàm ý quản trị cho Ban Lãnh đạo DIC
Corp trong chính sách mua bán căn hộ chung cư tại khu ĐTCL và các dự án tiếp
theo.


CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1 Một số khái niệm được sử dụng trong nghiên cứu
2.1.1 Khái niệm về hành vi mua của người tiêudùng
Theo D. Bennet (1995), hành vi mua của người tiêu dùng là những hành vi
mà theo người tiêu dùng thể hiện trong việc tìm kiếm, sử dụng, đánh giá sản phẩm
và dịch vụ mà họ mong đợi sẽ thỏa mãn nhu cầu cá nhân của họ.
Theo Schiffman và cộng sự (2006), hành vi tiêu dùng là sự tương tác năng

các phương

Quyết
định mua

Hành vi sau
khi mua

Theo Kotler (2005)
Hình 2.1: Các giai đoạn của quá trình mua
Mô hình về tiến trình quyết định mua của người tiêu dùng trên đây bao quát
đầy đủ những vấn đề nẩy sinh khi một người tiêu dùng cần lựa chọn mua sắm các
sản phẩm và nhãn hiệu, nhất là khi đứng trước một việc mua sắm mới cần để tâm
nhiều.Tuy nhiên, trong trường hợp những sản phẩm hay nhãn hiệu mà người tiêu
dùng thường xuyên mua, ít cần để tâm, thì người mua có thể bỏ qua hay đảo lại một
số giai đoạn trong tiến trình đó.
Ý thức về nhu cầu
Tiến trình mua khởi đầu với việc người mua ý thức được nhu cầu. Người
mua cảm thấy có sự khác biệt giữa trạng thái thực tế và trạng thái mong muốn. Nhu
cầu có thể bắt nguồn từ các tác nhân kích thích bên trong và bên ngoài của chủ thể.
Trong trường hợp các tác nhân bên trong, một trong số những nhu cầu bình thường
của người ta như đói, khát, tính dục tăng dần lên đến một mức độ nào đó và trở
thành một niềm thôi thúc. Do kinh nghiệm có trước đó, người ta hiểu được cách
thức giải quyết sự thôi thúc này và động cơ của nó sẽ hướng đến những phương tiện
có thể thỏa mãn được sự thôi thúc.
Ho ặc một nhu cầu có thể phát sinh từ một tác nhân kích thích từ bên ngoài,
chẳng hạn từ báo chí, quảng cáo, bạn bè, xã hôi, v.v...Khi thấy trên mạng đưa thông
tin nhiều người trúng xổ số đặc biệt Jackpot của Mega6/45 với giá trị vài chục tỷ
đồng, thậm chí hằng trăm tỷ đồng thì nhu cầu mua vé số Mega6/45 tăng lên...
Tìm kiếm thông tin


thực của màu sắc, tính dễ sử dụng và giá cả hợp lý. Đối với xe hơi là mức độ an
toàn, sự tiện nghi, kiểu dáng hợp thời và độ bền sử dụng. Đối với sản phẩm là nhà
ở thì thuộc tính sản phẩm chính sẽ là kiến trúc xây dựng, chất lượng dịch vụ, giá
ngôi nhà.
Ngay cả khi đánh giá về một sản phẩm, sự nhìn nhận của họ về những thuộc
tính mà họ cho là quan trọng nhất hay nổi bật nhất cũng không hoàn toàn giống
nhau. Cũng cần lưu ý rằng, những thuộc tính nổi bật nhất không phải bao giờ cũng
là những thuộc tính quan trọng nhất. Một số thuộc tính nỏi bật lên vì người tiêu
dùng bị ảnh hưởng của một quảng cáo có nhấn mạnh về thuộc tính ấy. Ngược lại,
một thuộc tính nào đó không thật sự nổi bật có thể do người tiêu dùng đã lãng quên
nó, nhưng khi được nhắc đến thì được thừa nhận là quan trọng.
Quyết định mua sắm
Trong giai đoạn đánh giá, người mua sắp xếp các nhãn hiệu trong nhóm nhãn
hiệu đưa vào để lựa chọn theo các thứ bậc và t đó bắt đầu hình thành ý định mua
nhãn hiệu được đánh giá cao nhất. Bình thường, người tiêu dùng sẽ mua nhãn hiệu
được ưu tiên nhất. Nhưng có hai nhân tố có thể dẫn đến sự khác biệt giữa ý định
mua và quyết định mua. Đó là:
- Thái độ của những người khác, như gia đình, bạn bè, đồng nghiệp...
- Các nhân tố của hoàn cảnh, như hy vọng về thu nhập gia tăng, mức giá dự
tính, sản phẩm thay thế...
Hai nhân tố này có thể làm thay đổi quyết định mua, ho c không mua ho c
mua một nhãn hiệu khác mà không phải là nhãn hiệu tốt nhất như đã đánh giá.
Hành vi sau mua
Sau khi mua sản phẩm, người tiêu dùng sẽ cảm thấy hài lòng hay không hài
lòng ở một mức độ nào đó, cần chú ý ba động thái của người tiêu dùng sau khi
mua.
Sự hài lòng sau khi mua: Mức độ hài lòng của người mua tùy thuộc vào kỳ



c) Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà
chung cư;
d) Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư.
2.1.3.4 Đặc điểm của hoạt động mua bán chung cư
Xu hướng hiện nay nhiều đối tượng khách hàng lựa chọn căn hộ chung cư thay
vì mua đất làm nhà, lợi thế của căn hộ chung cư là cơ sở hạ tầng sẵn có, chỉ cần dọn về
ở ngay trong khi giá cả lại thấp hơn so với việc mua nhà đất. Hoạt động mua bán căn
hộ chung cư có những điểm đặc thù riêng như:
- Là sản phẩm thiết yếu nhưng Không phải ai cũng có thể mua được. Nhà ở nói
chung và chung cư nói riêng có thể được xem là sản phẩm thiết yếu, tuy nhiên, để có
thể mua được căn hộ chung cư, đối với nhiều người thì đó là một khoản chi phí lớn.
Chính vì vậy, họ rất thận trọng tìm kiếm thông tin tham khảo từ các nguồn như bạn bè,
người thân, internet...để đưa ra lựa chọn phù hợp nhất. Vì đây là một sản phẩm quan
trọng đối với mỗi cá nhân nên ngoài các nhân tố như chất lượng, giá cả, người tiêu
dùng còn quan tâm đến các vấn đề về thủ tục pháp lý.
- Nhiều người bán và rất nhiều người mua. Hiện nay VT đang có nguồn cung
căn hộ dồi dào, với hơn 3.000 căn hộ đang được chào bán. Những dự án căn hộ này
nằm rải rác quanh thành phố biển và khu vực TP. Bà Rịa. Có thể kể đến các dự án
đang mở bán tại đây, như Chung cư Thương mại Vũng Tàu Center với 330 căn hộ;
Chung cư cán bộ công nhân viên Tập đoàn Dầu khí Việt Nam với hơn 800 căn;
Chung cư Bình An gần 400 căn; Cao ốc Dịch vụ du lịch Sơn Thịnh 33 tầng với hơn
700 c ă n . Tuy nhiên, đứng đầu những chủ đầu tư đang có số căn hộ chào bán với
số lượng lớn là DIC Corp với 1.200 hộ, thuộc 4 dự án.Phần lớn trong số căn hộ
đang được chào bán ra thị trường trên địa bàn VT là các căn hộ cho người có thu
nhập trung bình và thấp (theo ). Chính vì vậy, để thực


sự bán được sản phẩm cho khách hàng, doanh nghiệp cần thể hiện mình một cách
nổi bật nhằm thu hút sự chú quyết của khách hàng. Để là được như vậy, doanh
nghiệp phải có những chính sách hỗ trợ khách hàng, marketing phù hợp, tác động

xu hướng hành vi của người tiêu dùng và động cơ thúc đẩy người tiêu dùng làm
theo những người có liên quan là hai nhân tố cơ bản để đánh giá chuẩn chủ quan.
Mức độ thân thiết của những người có liên quan càng mạnh đối với người tiêu dùng
thì sự ảnh hưởng càng lớn tới quyết định chọn mua của họ. Niềm tin của người tiêu
dùng vào những người có liên quan càng lớn thì xu hướng chọn mua của họ cũng bị
ảnh hưởng càng lớn. Ý định mua của người tiêu dùng sẽ bị tác động bởi những
người này với những mức độ ảnh hưởng mạnh yếu khác nhau
Trong mô hình thuyết hành động hợp lý thì niềm tin của mỗi cá nhân người
tiêu dùng về sản phẩm hay thương hiệu sẽ ảnh hưởng đến thái độ hướng tới hành vi,
và thái độ hướng tới hành vi sẽ ảnh hưởng đến xu hướng mua chứ không trực tiếp
ảnh hưởng đến hành vi mua. Do đó thái độ sẽ giải thích được lý do dẫn đến xu
hướng mua sắm của người tiêu dùng, còn xu hướng là nhân tố tốt nhất để giải thích
xu hướng hành vi của người tiêu dùng.
♦♦♦ Hạn chế mô hình TRA
Hạn chế lớn nhất của thuyết này là hành vi của một cá nhân đặt dưới sự kiểm
soát của ý định. Nghĩa là, thuyết này chỉ áp dụng đối với những trường hợp cá nhân
có ý thức trước khi thực hiện hành vi. Vì thế, thuyết này không ý định thực hiện
hành vi hành vi thái độ đối với hành vi niềm tin về hậu quả của hành vi chuẩn chủ
quan đến hành vi niềm tin quy chuẩn về hành vi ảnh hưởng phản hồi giải thích được
trong các trường hợp: hành vi không hợp lý, hành động theo nhóm tham khảo, ho c
hành vi được coi là không ý thức. (Ajzen 1985 (Ajzen, 1991)).Thuyết hành động
hợp lý được mô hình hóa như hình 2.2


Hình 2.2: Mô hình Thuyết hành động hợp lý TRA
(Nguồn: Ajzen và Fishbein 1975, tr 146)

2.2.2 Thuyết hành vi dự định (TPB) (Ajzen, 1991)
Được phát triển từ lý thuyết hành động hợp lý (TRA; Ajzen & Fishbein,
1975), giả định rằng một hành vi có thể được dự báo hoặc giải thích bởi các xu