BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

NGUYỄN THỊ NGỌC VƯƠNG

“CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : Quản Trị Kinh
Doanh Mã số ngành: 60340102

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 01 năm
2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

NGUYỄN THỊ NGỌC VƯƠNG

“CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : Quản Trị Kinh
Doanh Mã số ngành: 60340102

.............................................................................................vi DANH MỤC BẢNG
.................................................................................................. vii DANH MỤC HÌNH
.................................................................................................. viii CHƯƠNG 1 :
TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .....................................1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................1
1.2 Mục đích nghiên cứu ......................................................................................3
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................3
1.4 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................3
1.5 Kết cấu nội dung nghiên cứu ..........................................................................4
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .....................................................................................6
CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU....................7
2.1 Khái quát về căn hộ chung cư.........................................................................7
2.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư ....................................................................7


v

2.1.2 Đặc điểm căn hộ chung cư .....................................................................9
2.1.3 Phân loại căn hộ chung cư....................................................................11
2.1.4 Hiện trang căn hộ chung cư tại Tp.HCM .............................................13
2.2 Hành vi quyết định mua của khách hàng ......................................................19
2.2.1 Lý thuyết hành vi tiêu dùng..................................................................19
2.2.2 Các dạng hành vi mua sắm...................................................................21
2.2.2.1 Hành vi mua phức tạp ...............................................................22
2.2.2.2 Hành vi mua hài hòa .................................................................22
2.2.2.3 Hành vi mua tìm kiếm sự đa dạng ............................................23
2.2.2.4 Hành vi mua thông thường .......................................................23
2.2.3 Giai đoạn quyết định mua ....................................................................24
2.2.3.1 Nhận biết nhu cầu .....................................................................24
2.2.3.2 Tìm kiếm thông tin....................................................................25


v

3.4.1.5 Thang đo mức cảm nhận về tài chính .......................................50
3.4.2 Thang đo quyết định mua căn hộ chung cư .........................................51
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ...................................................................................53
CHƯƠNG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...............................................................54
4.1 Thống kê mẫu khảo sát .................................................................................54
4.2 Đánh giá độ tin cậy của thang đo Cronbach’s Alpha ...................................57
4.2.1 Têu chuẩn đánh giá ..............................................................................57
4.2.2 Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha ...................................................57
4.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA .................................................................61
4.3.1 Tiêu chuẩn đánh giá .............................................................................61
4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá cho thang đo các yếu tố tác động đến quyết
định mua căn hộ chung cư.............................................................................62
4.3.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA đối với biến phụ thuộc ...................68
4.3.4 Điều chỉnh thang đo của các giả thuyết ...............................................70
4.4 Phân tích hồi quy tuyến tính .........................................................................73
4.4.1 Phân tích tương quan............................................................................73
4.4.2 Phân tích hồi quy..................................................................................75
4.4.3 Kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy ........................................79
4.5 Kiểm định các giả thuyết ..............................................................................80


v

4.5.1 Kiểm định các giả thuyết......................................................................80
4.5.2 Mô hình nghiên cứu chính thức ...........................................................81
4.6 Phân tích sự khác biệt của các nhân tố theo các đặc điểm cá nhân..............82
4.6.1 Giới tính ..............................................................................................83

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi , Nguyễn Thị Ngọc Vương là học viên Lớp Cao Học, khóa 13SQT 11 Xin
cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong
Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các số liệu, kết quả là do Tôi trực tiếp thu thập, thống kê và xử
lý. Các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc trích dẫn.

Tp.HCM, ngày 20 tháng 01 năm 2015
Học viên thực hiện Luận văn
(Ký và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Thị Ngọc Vương


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi chân thành cảm ơn và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ban Giám Hiệu
Trường Đại Học Công Nghiệp ( HUTECH ) tại Tp.HCM. Phòng sau Đại Học , khoa
Quản Trị Kinh Doanh. Đã tạo cơ hội cho Tôi hoàn tất chương trình sau Đại Học, khóa
13SQT11 – năm 2014.
Hơn nữa, Tôi trân trọng và cảm ơn tấm lòng yêu mến đến Thầy giáo hướng dẫn
– Phó Giáo Sư Tiến Sĩ – Phan Đình Nguyên, là người đã giúp đỡ, tận tình và hướng
dẫn Tôi hoàn thành bài luận văn này trong suốt thời gian qua.
Tôi hết lòng cảm ơn đến các Bạn đồng nghiệp và Bạn học nhóm, đã giúp Tôi
hoàn tất các việc khảo sát , phỏng vấn và thu thập xử lý thông tin.
Tp.HCM, ngày 20 tháng 01 năm 2015
Học viên thực hiện Luận văn


Bảng 4.13 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo nhóm tuổi
Bảng 4.14 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo tình trạng hôn nhân
Bảng 4.15 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo trình độ học vấn
Bảng 4.16 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo nghề nghiệp
Bảng 4.17 : Kết quả kiểm định khác biệt trung bình theo thu nhập


viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1 : Hành vi của người tiêu dùng
Hình 2.2 : Các dạng hành vi của người tiêu dùng
Hình 2.3 : Giai đoạn quyết định mua của người tiêu dùng
Hình 2.4 : Các yếu tố can thiệp giữa ý định mua và quyết định mua
Hình 3.1 : Qui trình nghiên cứu
Hình 3.2 : Mô hình nghiên cứu
Hình 4.1 : Mô hình nghiên cứu điều chỉnh về các yếu tố tác động đến quyết định mua
căn hộ chung cư.
Hình 4.2 : Mô hình nghiên cứu chính thức


vi

DANH MỤC VIẾT TẮT
EFA : Exploratory Factor Analysis ( Phương pháp phân tích nhân tố khám phá )
MLR : Multiple Linear Regressions ( Phân tích hồi quy bội )
KMO : Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy ( Chỉ số dùng )
SPSS : Statistical Package for the Social Sciences ( Chương trình máy tính phục vụ
công tác thống kê )

iii

TÓM TẮT
Thị trường mua bán “ Nhà ở “ trong những năm gần đây điễn ra hết sức sôi
động, một trong những đối tượng hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ
chung cư. Do mức sống của người dân tăng lên rõ rệt thì nhu cầu về nhà ở ngày càng
tăng cao đã đạo điều kiện cho thị trường mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ
hơn bao giờ hết. Do những đối tượng đặc thù là những căn hộ chung cư, một loại tài
sản đặc biệt khi khách hàng có sự cân nhắc trước khi quyết định. Minh họa rõ nhất về
điều này chính là đề tài nghiên cứu sau đây.
Mục tiêu nghiên cứu này là khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết định
của khách hàng mua căn hộ chung cư tại Thành Phố Hồ Chí Minh. Nghiên cứu này
được tiến hành theo phương pháp tiếp cận hỗn hợp bao gồm cả nghiên cứu định tính và
định lượng, được tiến hành qua 4 bước sau:
( 1 ) Xây dựng mô hình nghiên cứu, từ việc nghiên cứu lý thuyết hành vi người
tiêu dùng đến giai đoạn quyết định mua, tác giả đề xuất các giả thuyết nghiên cứu và từ
đó xây dựng mô hình nghiên cứu.
( 2 ) Đề xuất mô hình nghiên cứu và xây dựng thang đo, mô hình nghiên cứu
cần được hiệu chỉnh cho phù hợp với khảo sát khách hàng tại Tp.HCM của thị trường
Việt Nam tương ứng với thang đo khái niệm.
( 3 ) Phân tích kết quả nghiên cứu dựa theo khảo sát thực tế thông qua 3
phương pháp như sau: đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám
phá EFA, phân tích hồi quy tuyến tính để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết
định mua căn hộ chung cư của khách hàng trong nghiên cứu.
( 4 ) Dựa vào kết quả nghiên cứu cần đề xuất hàm ý với chủ đầu tư, doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản và với Chính phủ cho việc hiệu chỉnh cho phù hợp các
yếu tố tác động đến quyết định của người mua để từ đó hoàn thiện hơn về lĩnh vực kinh


iii

cư” ra đời từ đó, sản phẩm nhà chung cư là sự kết tinh giữa các yếu tố kỹ thuật, kiến
trúc công trình và chất lượng dịch vụ - quản lý của mỗi khu chung cư. Tính độc lập và
riêng biệt về sở hữu được kết nối hoàn hảo trong một không gian chung của tòa nhà,
những công trình tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm nhà chung cư đã tạo ra những giá
trị riêng biệt của nhà chung cư.
Chính vì vậy, nhà ở chung cư ngày càng gắn bó chặt chẽ với đời sống cộng
đồng dân cư đô thị và trở thành nhu cầu phổ biến đối với người tiêu dùng, đặc biệt là
giới trẻ có xu hướng sinh sống trong các khu căn hộ. Các chung cư và các tòa nhà cao
tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa thích loại nhà ở này trong dân chúng
cũng ngày một gia tăng.


2

Ta có thể thấy từ giữa tháng 10/2007 người dân chen nhau mua căn hộ cao cấp
có giá 200.000 USD tại khu Vista, quận 2. Bất chấp mức giá cao nhất, hình ảnh được
mô tả trên các tờ báo là chen lấn, giành chỗ, xếp hàng đặt mua từ sáng sớm. Tương tự
The Vista, có 1.000 người đóng tiền đầu tiên sẽ được chọn tham gia bốc thăm mua 350
căn hộ Sky Garden 3 của công ty Phú Mỹ Hưng. Dự kiến đợt bốc thăm diễn ra ngày
4/11/2007. Tuy nhiên, do nhu cầu quá lớn nên dù đã đóng tiền “thành ý” nhiều khả
năng vẫn không tranh được vào top 1.000 khách hàng. Đại diện công ty Phú Mỹ Hưng
cho biết số khách hàng còn lại, nếu có nhu cầu thì có thể đăng ký mua căn hộ đợt 2 vào
tháng 12 (Vnexpress, 2007).
Năm 2007, người tiêu dùng xếp hàng, chen lấn, ồ ạt để mua căn hộ chung cư thì
trong những năm trở lại đây căn hộ chung cư lâm vào trình trạng trì trệ kéo dài và
nhiều phân khúc của thị trường này đã bị “đóng băng”. Theo báo cáo của Coliers trong
năm tới, TpHCH có thể chứng kiến 110.00 căn hộ, từ khoảng 200 dự án gia nhập vào
thị trường, với 45.200 căn hộ đang trong tình trạng trì hoãn hoặc đất trống. Một số chủ
đầu tư có tâm lý trì hoãn dự án, chờ đợi đến khi thị trường bất động sản hồi phục, trong
khi đó những chủ đầu tư khác có thể chủ động xem xét và thay đổi chiến lược kinh

1.2 Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của
khách hàng tại Thành Phố Hồ Chí Minh.
Từ kết quả nghiên cứu, đề xuất sử dụng kết quả nghiên cứu nhằm thúc đẩy định
hướng khách hàng có quyết định mua căn hộ chung cư trong thị trường bất động sản
đóng băng.


4

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
+ Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ
chung cư của khách hàng tại Thành Phố Hồ Chí Minh.
+ Đối tượng khảo sát: là những khách hàng đang có ý định mua hoặc đã mua
căn hộ chung cư cao cấp hoặc trung cấp tại Thành Phố Hồ Chí Minh.
+ Phạm vi nghiên cứu: phỏng vấn nghiên cứu từ tháng 09 đến tháng 12/2014,
tại Thành Phố Hồ Chí Minh.
1.4 Phương pháp nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu được thực hiện qua 2 giai đoạn:
Nghiên cứu sơ bộ định tính: phỏng vấn sâu 20 khách hàng có ý định mua căn
hộ chung cư hoặc đã và đang sử dụng căn hộ chung cư tại Thành Phố Hồ Chí Minh để
điều chỉnh thang đo cho phù hợp. Kế tiếp, phỏng vấn thử 20 khách hàng để xây dựng
và hoàn thiện bảng câu hỏi chính thức.
Nghiên cứu chính thức định lượng: được sử dụng trong quá trình nghiên cứu,
dùng kỹ thuật thu thập thông tin bằng kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp khách hàng thông
qua bảng câu hỏi chi tiết, cách lấy mẫu là chọn mẫu thuận tiện phi xác suất thuộc đối
tượng khảo sát của đề tài nghiên cứu.
 Dữ liệu thu được sẽ xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS.
 Kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha.
 Phân tích nhân tố khám phá (EFA).

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Qua đó, cho thấy tầm quan trọng của việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng. Để giải quyết vấn đề này, tác giả đã
đề ra các mục tiêu như: khảo sát, đo lường các yếu tố tác động đến quyết định mua căn
hộ chung cư của khách hàng và đề xuất các gợi ý sử dụng kết quả nghiên cứu.
Để thực hiện mục tiêu trên, cần sử dụng nghiên cứu sơ bộ bằng phương pháp
định tính để điều chỉnh thang đo cho mô hình. Dùng nghiên cứu định lượng để kiểm
định thang đo, giả thuyết và mô hình nghiên cứu. Đồng thời, chương này cũng trình
bày ý nghĩa của đề tài. Kết cấu nội dung của đề tài được chia làm 5 chương. Chương
sau tiếp tục trình bày các khái niệm liên quan trong cơ sở lý thuyết.


7

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH
NGHIÊN CỨU
Chương 2, nhằm khái quát lại một số lý thuyết về căn hộ chung cư, nêu rõ đặc
điểm phần sở hữu chung, sở hữu riêng của căn hộ, quyền hạn và quản lý căn hộ chung
cư đó. Đưa ra các hành vi mua của khách hàng áp dụng trong lĩnh vực căn hộ chung
cư, đồng thời xây dựng mô hình lý thuyết và đặt các giả thuyết nghiên cứu. Nội dung
chương gồm các phần chính sau đây:
2.1 Khái quát về căn hộ chung cư
2.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư


Định nghĩa căn hộ chung cư tại Việt Nam

Theo qui định tại Điều 70, Luật Nhà Ở năm 2005 qui định thì:
“ Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có

dạng:
+ Chung cư dạng Flat: là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed
housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng
tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư.
Chung cư dạng Flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật
độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng. Khu nhà Flat được tổ chức với
diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở
hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó.