Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA CƯ DÂN
KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ HƯNG

SVTH
MSSV
LỚP
KHOA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN THỊ NGỌC VÂN
05135107
DH05TB
2005 – 2009

Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Trần Thanh Hùng – Trưởng bộ môn Kinh tế
Đất Đai và Bất Động Sản, Thầy Bùi Xuân Nhã – Giảng viên khoa Kinh Tế đã nhiệt
tình quan tâm, giúp đỡ và chỉ dẫn cho tôi trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành
luận văn tốt nghiệp này.
Xin gởi lời cảm ơn đến Phòng định giá- Ngân Hàng Techcombank, đặc biệt là
Anh Trần Nam Hà - Phó phòng định giá, Anh Lê Đức Huân, chị Nguyễn Thị Phương
Lan cùng toàn thể các anh chị trong phòng định giá, mặc dù rất bận rộn với công việc
nhưng đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin cảm ơn các bạn cùng lớp Bất Động Sản khóa 31 đã luôn giúp đỡ, chia sẽ
với tôi trong suốt quá trình học tập, sinh hoạt tại trường.
Con xin chân thành cảm ơn gia đình - những người luôn thương yêu, nâng đỡ
và tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình học tập, để con có được ngày hôm
nay.

NGUYỄN THỊ NGỌC VÂN


Nhaọn xeựt cuỷa ủụn vũ thửùc taọp
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................

Đề tài: PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
MUA CĂN HỘ CỦA CƯ DÂN KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ HƯNG
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Bùi Xuân Nhã,
Khoa Kinh Tế
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Xuất phát từ nhu cầu tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của
các cư dân đang ở trong Khu ĐTM Phú Mỹ Hưng để từ đó có thể vận dụng để đề xuất
những ý kiến mới về phát triển sản phẩm trong các khu đô thị mới để phát triển lợi thế
trong tương lai, nâng cao mức đáp ứng cho cư dân trong khu đô thị và thu hút những
khách hàng tiềm năng.
Nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu tổng quan về bất động sản, thị trường bất
động sản và lý thuyết hành vi người tiêu dùng, tổng quan về tình hình thị trường bất
động sản và tình hình cung cầu căn hộ cao cấp, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ của cư dân trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
Phương pháp nghiên cứu: gồm có phương pháp sưu tầm tài liệu, phương pháp
tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp thu thập số
liệu, phương pháp phân tích dữ liệu.
Kết quả đạt được:
- Mô tả đặc điểm của những cư dân đang ở trong Khu ĐTM Phú Mỹ Hưng
và sự lựa chọn của họ đối với những yếu tố nào dẫn đến quyết định mua căn hộ, phân
loại khách hàng theo tùng loại căn hộ.
- Xây dựng ba hàm hồi quy cho ba loại căn hộ giá cao, trung bình, thấp từ
đó thấy được khách hàng chọn yếu tố nào chủ yếu đối với từng loại căn hộ.


MỤC LỤC
Trang
MỤC LỤC..................................................................................................................i
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................v

5. Vị trí và vai trò ........................................................................................ 07
I.1.3 Định nghĩa nhà chung cư và phân loại chung cư..................................... 08
1. Định nghĩa............................................................................................... 08
2. Phân loại ................................................................................................. 08
I.1.4 Hành vi người tiêu dùng ........................................................................... 12
1. Khái niệm................................................................................................ 12
2. Mô hình về hành vi người mua hàng ....................................................... 12
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm ............................................ 13
a. Văn hóa.............................................................................................. 13
b. Xã hội ................................................................................................ 13
c. Tiến trình của quyết định mua sắm..................................................... 13
4. Sự thỏa mãn của khách hàng ................................................................... 14
I.1.5 Các chỉ tiêu nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà14
1. Bản thân chung cư (chỉ tiêu chất lượng, tiện ích) ..................................... 14
a. Phần cứng.......................................................................................... 14
b. Phần mền ........................................................................................... 15
2. Vị trí căn hộ và môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến quyết định mua
chung .......................................................................................................... 17
3. Nhóm chỉ tiêu khác có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ..................... 18
I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu ...................................................................... 19
I.2.1 Lịch sử hình thành .................................................................................... 19
I.2.1 Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 19
1. Khái quát về khu vực quận 7 ................................................................... 19
2. Khái quát về khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng ............................................. 20
I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện ........................... 23
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 23
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 24
I.3.3 Quy trình thực hiện................................................................................... 24



II.3.3 Sự lựa chọn của cư dân khi mua căn hộ ................................................. 43


1. Hướng căn hộ............................................................................................. 43
2. Phương thức thanh toán.............................................................................. 43
3. Phương thức giao nhà................................................................................. 44
II.3.4 Đặc điểm của cư dân phân theo loại căn hộ ........................................... 46
II.3.5 Xây dựng mô hình hồi quy để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết
định mua căn hộ của cư dân Khu đô thị Phú Mỹ Hưng .................................. 48
1. Giới thiệu ba loại căn hộ ............................................................................ 48
a. Căn hộ giá cao................................................................................... 48
b. Căn hộ giá trung bình ........................................................................ 48
c. Căn hộ giá thấp.................................................................................. 49
2. Xây dựng mô hình hồi quy ......................................................................... 49
a. Đối với các cư dân mua căn hộ giá thấp ............................................ 50
b. Đối với các cư dân mua căn hộ giá trung bình ................................... 52
c. Đối với các cư dân mua căn hộ giá cao.............................................. 55
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ .................................................................................... 58


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Phân loại nhà chung cư theo công ty CB Richard Ellis Việt Nam ................ 09
Bảng 2: Giá của một số chung cư cao cấp tại Tp.HCM ............................................. 30
Bảng 3: Các dự án căn hộ cao cấp đã và đang xây dựng đến tháng 06/2007.............. 35
Bảng 4: Thống kê đặc điểm của toàn bộ cư dân được khảo sát.................................. 42
Bảng 5: Các lựa chọn của cư dân từng loại căn hộ ................................................... 46
Bảng 6: Đặc điểm của cư dân từng căn hộ ............................................................... 47


DANH MỤC CÁC HÌNH

Nhìn xuyên suốt 30 năm qua, TP Hồ Chí Minh đã trở thành tựu điểm về sức ép dân
cư trong một nước kinh tế đang phục hồi và phát triển như Việt Nam chúng ta. Do đó
các khu dân cư mới ra đời nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở. Đến nay, hầu hết các quậnhuyện trên địa bàn TP đều có khu dân cư mới có tính tập trung với nhiều sắc màu đa
dạng trong kiến trúc và quy hoạch cạnh tranh với các khu dân cư hiện hữu, trong đó
các loại nhà ở có tiện nghi và kết cấu kiên cố tăng lên với tốc độ chóng mặt được xây
dựng ở tất cả các quận huyện. Điều này phản ánh mức sống, mức thu nhập của các
tầng lớp dân cư và kinh tế thành phố tăng lên rõ rệt. Có thể kể ra các khu dân cư
(KDC) mới như: khu Bàu Cát (Q.Tân Bình), KDC Miếu Nổi (Q.Bình Thạnh), khu
Kênh Nhiêu Lộc (Q1, Q3, Q.Phú Nhuận), bên cạnh các KDC ở mức tầm trung còn có
các loại KDC cao cấp, khu biệt thự và khu biệt thự nhà vườn như: Khu biệt thự Cát Lái
tọa lạc bên sông Sài Gòn với những dãy biệt thự kiến trúc kiểu Pháp, màu sắc lộng lẫy,
có cây xanh bóng mát, có hồ cá cây cảnh, có hòn non bộ xinh xắn. Ngoài ra còn có chủ
trương xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm, Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi đã được quy
hoạch và đang đi vào xây dựng. Bên cạnh những KDC mới nêu trên không thể không
nói đến khu đô thị hiện đại bậc nhất của TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung.
Đó là Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng với những thành công và đạt hiệu quả lớn về KTXH, các tiện ích công cộng và cuộc sống dân cư, chất lượng môi trường, an ninh trật
tự, an toàn xã hội. Sự hình thành Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng xanh, sạch đẹp có nét
đặc thù của nó: đô thị hiện đại, con người văn minh đã tạo được thương hiệu mạnh trên
thương trường, đáp ứng cho mọi người dân có nhu cầu về một cuộc sống tốt đẹp, bình
yên, an toàn, thoải mái, không ngừng nghiên cứu, suy nghĩ sáng tạo nhằm tìm ra
những sản phẩm tốt để thỏa mãn nhu cầu của nhiều người.
Do đó để tìm hiểu xem những cư dân Phú Mỹ Hưng đến ở đây vì nhưng lý do gì,
người thực hiện đã tiến hành: nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định
mua căn hộ ở Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng
- Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nhằm tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua
căn hô của cư dân Phú Mỹ Hưng. Qua đó đề xuất những ý kiến mới về phát triển sản
phẩm trong các khu đô thị mới để phát triển lợi thế trong tương lai, nâng cao mức đáp
ứng cho cư dân trong khu đô thị và thu hút những khách hàng tiềm năng.
- Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu quyết định mua căn hộ của cư dân trong Khu đô
thị mới Phú Mỹ Hưng

 Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền về vật lý và kinh tế;
 Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm;
 Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt cao về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh
quan và các vật ngoại cảnh…;
 Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
 Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước;
 Bất động sản là tài sản có giá trị lớn.
Các đặc điểm riêng biệt của BĐS có thể nói do chất lượng vật lý và vị thế xã
hội của nó tạo ra. Chất lượng BĐS bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được
như diện tích thửa đất (với vị trí địa lý xác định), diện tích xây dựng, số
lượng phòng, số tầng cao…Vị thế BĐS là một hình thức do sự mong muốn
về mặt xã hội gắn với nhà đất tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện
cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường…phụ thuộc vào hệ
thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định.
2. Phân loại
a) Bất động sản có đầu tư xây dựng:
Bao gồm nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ … Trong
BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỉ trọng rất lớn tính chất phức
Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân

tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nói
chung nhóm BĐS này được giao dịch trên thị trường nhiều nhất, dễ xảy ra biến
động và có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa cũng

c) Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Thông thường giá trị Bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch
dài như đã nêu trên dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
d) Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân

Do tính chất quan trọng của Bất động sản trước hết là đất đai đối với đời
sống kinh tế, chính trị xã hội nên Nhà nước có những quy định và có sự quản lý
chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch Bất động sản.
I.1.2. Thị trường Bất động sản:
1. Khái niệm
 Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và
người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản
thông qua cơ chế giá. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất
động sản. Những người bán và những người mua có thể ở cùng một địa
điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên lạc với nhau qua mạng
lưới thông tin liên lạc.
 Khái niệm thị trường chỉ ra rằng BĐS có thể được mua bán giữa người mua
và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình.Mỗi
bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng
đến việc định giá cũng như khả năng kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu
dụng của BĐS, về nhu cầu và ước muốn của các bên.
2. Phân loại
a) Căn cứ theo công dụng của BĐS có các loại sau: thị trường đất đai (nông
nghiệp và phi nông nghiệp), thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn


Thị trường cấp 1: (thị trường BĐS sơ cấp) là thị trường chuyển nhượng,
giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất

-

Thị trường cấp 2: là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho
thuê.

Trang 4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân

Thị trường cấp 3: là thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã
được mua hoặc thuê.

3. Đặc trưng
a) Không có trị trường trung tâm
Hiện nay, không có một thị trường Bất động sản với tính cách là địa điểm
tập trung tại đó những người mua và người bán Bất động sản tác động qua lại
lẫn nhau. Việc mua bán Bất động sản thông thường qua các đơn vị kinh doanh
Bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán)
với các đơn vị này, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người
bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những
người môi giới (thường được gọi là cò nhà, đất) mặc dù đây là sự giao dịch kém


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân

4. Các thành phần của thị trường bất động sản
a) Cầu hàng hóa bất động sản
Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là số lượng bất động sản gồm
đất đai và tài sản gắn liền với đất tại mỗi thời điểm xác định mà người tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán.
Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau:
Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu
đó không thể tự thỏa mãn bằng các quỹ đất tự sẵn có của chính bản thân họ.
Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới
được chuyển thành cầu trên thị trường.
Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người đầu cơ
chờ bất động sản tăng giá để kiếm lời.
Phải có hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều
kiện gặp được cung; và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.
Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở
thành cầu thực tế và được thỏa mãn.
Các yếu tố xác định cầu bất động sản trên thị trường:
 Giá cả của bất động sản;
 Thu nhập của người tiêu dùng;
 Giá của các mặt hàng có liên quan;
 Những dự kiến của khách hàng;
 Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng;
b) Cung bất động sản
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động

phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công
trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng, góp phần thúc đẩy việc chuyển dịch cơ
cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, kinh tế - xã hội của đất
nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò
quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường này chính là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy quá trình phát triển
kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát
triển, nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư, đóng góp thiết thực vào quá
trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước.
Vị trí và vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ
thể sau:
 Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một
lượng tài sản cực lớn cả về qui mô, tính chất cũng như giá trị và chúng
trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân (khi các quan hệ giao dịch có
thanh toán thì tăng tốc độ chu chuyển vốn cũng tăng, ngoài ra hoạt động
thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh còn
nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản).
 Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất và thị trường nhà đất là điều kiện quan trọng để sử
dụng có hiệu quả tài sản quí giá thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là
đại diện chủ sở hữu, bảo đảm cho sự phát triển đô thị và nông thôn tuân
thủ quy hoạch bền vững, góp phần tạo dựng diện mạo đô thị và nông
thôn văn minh, hiện đại, đưa đất nước bước vào thời kì công nghiệp hoá,
hiện đại hoá trong xu thế hội nhập và phát triển.
 Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
 Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như

trong tương lai. Nhà nước và nhân dân phải bỏ ra một lượng vốn đầu tư không
nhỏ, điều này gây lãng phí một lượng của cải vật chất lớn của xã hội .
Tóm lại, hoạt động của thị trường bất động sản liên quan đến khối lượng tài
sản lớn rất lớn của quốc gia và của từng hộ gia đình. Phát triển thị trường bất
động sản đúng hướng sẽ tác động quan trọng và tích cực đến tăng trưởng kinh
tế và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân.
I.1.3 Định nghĩa nhà chung cư và cách phân loại chung cư
1. Định nghĩa
Tại khoản 1, điều 70 Luật nhà ở có định nghĩa nhà chung cư như sau “ Nhà
chung cư là nhà ở có hai tầng trở lên , có lối đi, cầu thang, và hệ thống công trình
hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.Nhà chung cư có phần sở
hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia
đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.
2. Phân loại
Chung cư cao cấp xuất hiện ở Việt Nam khá muộn so với khu vực và thế giới.
Cuối những năm 90, một vài khu nhà chung cư kèm theo văn phòng cho thuê xuất
hiện với chất lượng cao, điển hình nhất trong giai đoạn này là Thuận Kiều Plaza
trên đường Hùng Vương - Q5 với 3 khối nhà cao trên 30 tầng có tổng cộng 648 căn
hộ cao cấp, sau đó là một số cao ốc vừa cho thuê văn phòng vừa cho thuê căn hộ để
ở xuất hiện ở trung tâm thành phố như: Norfolk Mansion, SaiGon SkyGarden,…
Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân

Kể từ đó tại thành phố đã bắt đầu xuất hiện trào lưu mới, trào lưu sống trong
các chung cư “cao cấp”. Chỉ trong hơn 5 năm đã xuất hiện rất nhiều chung cư cao
tầng với chất lượng cao đã và đang được xây dựng. Đặc biệt là khi các nhà đầu tư

người nước ngoài
mới quy hoạch
Thạnh), Indochina
Park tower (Q1)…

Middle Class

Người thu nhập khá Ven trung tâm, khu Cantavil,
Estella,
mới quy hoạch
Blooming Park,

Low Class

Người thu nhập Ven trung tâm, khu An Lạc,Miếu Nổi,
khá, trung bình khá mới quy hoạch
Phú Thạnh, Sun
View, Fortuna..

 Luxury: chung cư cao cấp nhất, thiết kế kiến trúc có nét độc đáo, nội thất cao
cấp, vị trí tốt nhất và giá cao nhất.


Avalon

Lancaster

Sailing

Pasteur Court


Estella

Hình 1.3: Giới thiệu một số căn hộ Middle Class
 Low Class: là dạng chung cư bình thường, thiết kế đẹp nhưng đơn giản, nội thất
tương đối tốt, thường nằm trong các vùng ven hoặc các vùng mới quy hoạch có
cơ sở hạ tầng chưa hoàn chỉnh, giá thấp nhất trong các loại chung cư.



Sun View

Phú Thạnh

Fortuna

Hình 1.4: Giới thiệu một số căn hộ Low Class
- Cách phân loại thứ hai theo các tiêu chuẩn về ngoại quan, vị trí, giao thông, nội
thất, dịch vụ và tiện ích.Cách phân loại này được sử dụng khá rộng rãi trên thị
trường và được tổng hợp bởi tổ nghiên cứu thị trường- phòng Marketing của công
ty Sacomreal.Theo cách này, chung cư được phân ra làm ba loại:

Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân

 Chung cư cao cấp: được thiết kế theo phong cách hiện đại có nét riêng, nằm tại

không chuyên nghiệp.
Đó là những cách phân loại do nhu cầu khách quan của thị trường, không được
quy định rõ ràng bằng văn bản, do đó ngày 2 tháng 6 năm 2008, Bộ Xây Dựng
đã chính thức ban hành thông tư 14 về phân hạng chung cư. Theo đó, nhà chung
cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với các qui chuẩn, tiêu chuẩn
thiết kế và kỹ thuật hiện hành; qui hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư đó là:
 Nhà chung cư hạng 1(chung cư cao cấp) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm
bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng
đạt mức độ hoàn hảo.
 Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện,
Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Vân

trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng
đối hoàn hảo.
 Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.
 Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ
điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
I.1.4. Hành vi người tiêu dùng

phẩm
- Công
Giá
nghệ
Địa
điểm
Cổ
động

Đặc điểm Quy trình quyết
người mua định

Kích thích
khác

- Chính trị
- Văn hóa


-

Vă
n
hóa
Xã
hội

-

Cá


Chọn nhãn
hiệu

-

Đánh giá

-

Chọn đại lý

-

Quyết
định

-

Định thời
gian

-

Hành vi
mua

-

Định số

hiện được vai trò và địa vị của mình trong xã hội, nhất là đối với các sản
phẩm đắt tiền.
- Các yếu tố cá nhân: các quyết định của người mua cũng chịu ảnh hưởng của
các đặc điểm cá nhân như: tuổi tác (các giai đoạn tuổi khác nhau sẽ có hành vi
khac nhau), nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách và sự tự quan
niệm.
- Các yếu tố tâm lý: bao gồm động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái độ.
c. Tiến trình của quyết định mua sắm:
Khi mua hàng người mua sẽ trải qua 5 giai đoạn theo mô hình sau:

Xác định
nhu cầu



Tìm kiếm
thông tin

Đánh
các

chọn

giá
lựa

Trang 13

