BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
………/………

BỘ NỘI VỤ
………/………

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

NGUYỄN THANH LONG

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ TRẬT TỰ XÂY DỰNG ĐÔ
THỊ TẠI THÀNH PHỐ TÂY NINH, TỈNH TÂY NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
………/………

BỘ NỘI VỤ
………/………

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

NGUYỄN THANH LONG

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ TRẬT TỰ XÂY DỰNG ĐÔ
THỊ TẠI THÀNH PHỐ TÂY NINH, TỈNH TÂY NINH


công tác, các cơ quan khác có liên quan, và các bạn trong lớp học!
Tôi xin kính chúc Quý thầy, cô Học viện Hành chính Quốc gia, các
đồng chí lãnh đạo, những đồng nghiệp trong cơ quan công tác, các cơ quan
khác có liên quan, và các bạn trong lớp học luôn mạnh khỏe, thành công
trong cuộc sống.

Người cảm ơn

Nguyễn Thanh Long


MỤC LỤC
trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Lời cám ơn
Mục lục
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1
PHẦN MỞ ĐẦU
2
PHẦN NỘI DUNG
10
Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ TRẬT TỰ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ
10
1.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM
10
1.1.1. Khái niệm đô thị
10

ĐÔ THỊ Ở MỘT SỐ ĐỊA PHƯƠNG
36
Tiểu kết chương 1
42
Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ TRẬT TỰ XÂY
DỰNG ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ TÂY NINH, TỈNH TÂY NINH
43
2.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ TÂY NINH, TỈNH TÂY NINH
43
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên – Điều kiện kinh tế xã hội của thành phố Tây Ninh,
tỉnh Tây Ninh
43
2.1.2. Tác động của đặc điểm tự nhiên – Điều kiện kinh tế xã hội của
thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh đến quản lý trật tự xây dựng đô thị
46
2.2. TÌNH HÌNH VỀ TRẬT TỰ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ
TÂY NINH, TỈNH TÂY NINH
46


2.3. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ TRẬT TỰ XÂY DỰNG
ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ TÂY NINH, TỈNH TÂY NINH
2.3.1. Khái quát bộ máy quản lý nhà nước về trật tự xây dựng đô thị tại
thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh
2.3.2. Nội dung quản lý nhà nước về trật tự xây dựng đô thị
2.3.3. Nhận xét, đánh giá những kết quả đạt được, những hạn chế, tồn tại
trong công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng đô thị tại thành phố
Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh thời gian qua
Tiểu kết chương 2
Chương 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ TRẬT TỰ

Phụ lục 10
Phụ lục 11

49
49
54

76
82
83

83
83
84
86
86
87
88
92
93
95
95
95
96
97
98
100
105
106
107

Kế hoạch

NĐ

Nghị định

NQ

Nghị quyết

NXB

Nhà xuất bản

PGS

Phó Giáo sư

QC

Quy chế

QĐ

Quyết định

QH

Quốc hội


yêu cầu tất yếu vừa là nội dung trọng tâm của quản lý nhà nước về đô thị. Nếu
các nguyên tắc, quy trình, quản lý trật tự xây dựng đô thị có tính khoa học, sát
thực tế và được tuân thủ một cách nghiêm minh thì công tác quản lý đô thị sẽ
có nhiều thuận lợi, dễ dàng hơn, còn ngược lại thì công tác quản lý đô thị sẽ
gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể thất bại.
Đến nay cả nước đã có hơn 788 đô thị, trong đó được phân thành 6 loại
gồm loại đặc biệt, loại I, II, III, IV và V theo các tiêu chí cơ bản, trong đó bao
gồm 02 đô thị đặc biệt, 09 đô thị loại I, 12 đô thị loại II, 39 đô thị loại III, còn
lại là loại IV, V. Việc xây dựng các công trình ở các đô thị đòi hỏi phải đúng
quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt và đúng với quy chế, tiêu chuẩn cho
phép đối với từng khu vực.
Tuy nhiên, trên thực tế việc vi phạm trật tự xây dựng đô thị là khá phổ
biến và ngày càng phức tạp. Không phải công trình xây dựng nào được hình
thành cũng đảm bảo đúng trật tự xây dựng đô thị, đặc biệt ở các đô thị lớn
như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ, Vũng Tàu,...

2


Dường như đây chính là mặt trái của đô thị hoá với tốc độ quá nhanh,
trong khi quản lý nhà nước về phát triển đô thị lại chưa thích ứng và đáp ứng
kịp. Tình hình vi phạm trật tự xây dựng đô thị đã và đang là một vấn đề nóng
trong các đô thị nước ta hiện nay. Điều này đòi hỏi công tác quản lý trật tự
xây dựng đô thị phải được quan tâm một cách đúng mức.
Thành phố Tây Ninh là thành phố mới thành lập năm 2014, trên nền
tảng của thị xã Tây Ninh trước đây, hiện đang phát triển về nhiều mặt. Thành
phố Tây Ninh cũng không nằm ngoài xu thế chung của quá trình đô thị hoá
đang diễn ra khá mạnh mẽ trên địa bàn. Tốc độ đô thị hoá nhanh, các công
trình xây dựng, nhà cửa của người dân ngày một khang trang, các cơ sở
thương mại dịch vụ, sản xuất công nghiệp, các công trình hạ tầng…đang ngày

chính nhà nước.
Hai là, các kỷ yếu hội thảo, báo cáo nghiên cứu và các bài báo khoa học
được công bố trên các tạp chí:
- Kỷ yếu hội thảo khoa học “Phát triển đô thị bền vững” tổ chức tại TP.
Hồ Chí Minh, trong đó có các đề tài sau:
+ Đề tài: “Về nguyên lý hạ tầng kỹ thuật đi trước trong mục tiêu phát
triển đô thị bền vững” của TS. Võ Kim Cương.
+ Đề tài: “Đô thị quá độ và đô thị khủng hoảng” của GS. Mạc Đường.
+ Đề tài: “Phát triển đô thị bền vững và hài hòa” của TS. Lê Khắc
Hiệp.
+ Đề tài: “Công tác quản lý phát triển đô thị bền vững: Một số bài học
kinh nghiệm” của PGS.TS.KTS. Nguyễn Tố Lăng.
+ Đề tài: “Xây dựng và Phát triển bền vững các đô thị cực lớn của Ciêt
Nam trong thời kỳ chuyển đổi” của PGS.TS. Trần Trọng Hanh.
- Đề tài: “Tăng cường năng lực quản lý và quy hoạch đô thị tại TP.
HCM” của Bộ Xây dựng, Hà Nội - 2002;

4


- Đề tài: “Tăng cường quản lý nhà nước về xây dựng đáp ứng tiến trình
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa” của Nguyễn Hồng Quân - tạp chí Cộng sản
số 32 - 2003;
- Đề tài: “Quản lý đô thị thời kỳ chuyển đổi” của TS. Võ Kim Cương NXB Xây dựng, Hà Nội - 2004.
- Bài giảng: “Quản lý nhà nước về đô thị” của TS. Phan Ánh Hè.
- Bài giảng: “Pháp luật và Quản lý đô thị” của TS.KTS. Lê Trọng
Bình, Hà Nội 2009.
Các đề tài trong kỷ yếu hội thảo nêu trên đã cung cấp cái nhìn tổng quát
về quản lý đô thị phát triển bền vững hài hòa, đồng thời tăng cường quản lý
nhà nước về xây dựng đáp ứng tiến trình Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa của

hình đổi mới phân công, phân cấp, phối hợp về quản lý quy hoạch xây dựng
đô thị, nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý phát triển đô thị theo quy
hoạch. Đánh giá thực trạng về công tác quản lý nhà nước trong hoạt động xây
dựng nhà ở riêng lẻ, tìm ra những hạn chế, tồn tại, từ đó đề xuất các giải pháp
nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động xây dựng nhà ở
riêng lẻ, về cấp phép xây dựng trên địa bàn cấp quận, huyện, Thành phố trực
thuộc tỉnh. Những nội dung quản lý nhà nước là quản lý chất lượng công trình
xây dựng. Làm rõ được công tác xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động
xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Nhìn chung các công trình khoa học trên chủ yếu mới chỉ nghiên cứu,
phân tích, đánh giá về quản lý phát triển đô thị trên các góc độ kinh tế, kỹ
thuật và chuyên ngành nói chung hoặc trên một phạm vi, lĩnh vực nhất định.
Chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách hệ thống và đầy đủ về quản
lý trật tự xây dựng đô thị ở thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh.

6


Do vậy, luận văn “Quản lý nhà nước về trật tự xây dựng đô thị tại
thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh” là sự bổ sung cơ sở khoa học về quản
lý nhà nước trong lĩnh vực trật tự xây dựng đô thị trên địa bàn cấp huyện,
thực tiễn từ thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1 Mục đích nghiên cứu của luận văn
Từ các luận cứ khoa học hình thành khung lý thuyết để phân tích, đánh
giá thực trạng quản lý nhà nước về trật tự xây dựng đô thị tại thành phố Tây
Ninh, tỉnh Tây Ninh; qua đó, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý
nhà nước về trật tự xây dựng đô thị trên địa bàn.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn: Xuất phát từ mục đích nghiên
cứu trên, nhiệm vụ của luận văn là:

- Phương pháp thu thập thông tin:
+ Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp: Được thực hiện thông qua
nghiên cứu, tổng hợp từ các tài liệu, công trình đã công bố như: sách, giáo
trình, tập bài giảng, luận án, luận văn, báo cáo nghiên cứu, số liệu thống kê
của Cục Thống kê tỉnh Tây Ninh và Chi cục Thống kê thành phố Tây Ninh…
+ Các thông tin sơ cấp: Được tác giả thu thập qua các giáo trình, luận
văn, luận án, văn bản pháp luật của các tác giả thu thập thông qua tham khảo
ý kiến chuyên gia, trao đổi với các nhà quản lý, nhà khoa học liên quan đến
lĩnh vực quản lý nhà nước về trật tự xây dựng đô thị.
- Phương pháp xử lý thông tin: Thông tin được xử lý thông qua các
phương pháp phân tích, tổng hợp, đối chiếu, so sánh một cách có hệ thống và
khoa học. Phần mềm phân tích chủ yếu là Excel.
- Phương pháp thống kê: Các số liệu sau khi thu thập được hệ thống
hóa, thống kê suy luận qua từng năm.

8


- Phương pháp phân tích: Phân tích những khía cạnh khác nhau của số
liệu, từ đó chọn lọc những thông tin cần thiết phục vụ cho đề tài nghiên cứu.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
- Ý nghĩa khoa học:
+ Tổng hợp và hệ thống các luận cứ khoa học quản lý nhà nước về trật tự
xây dựng đô thị.
+ Xây dựng được khung lý thuyết quản lý nhà nước về trật tự xây dựng
đô thị trên địa bàn cấp huyện.
+ Phân tích và đánh giá một cách khoa học thực trạng quản lý nhà nước
về trật tự xây dựng đô thị tại thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Chỉ ra những hạn chế, bất cập của quản lý nhà nước về trật tự xây

xây dựng so với các khu vực xung quanh nó.
- Khái niệm đô thị theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009:
Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt
động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành
chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao
gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị
trấn.
1.1.2. Khái niệm đô thị hóa
Đô thị hoá là quá trình tăng tỉ lệ dân thành thị so với tổng số dân, mở rộng
quy mô các thành phố và sự lan toả lối sống thành thị về nông thôn. Đô thị
hoá là một xu hướng tất yếu của toàn cầu. Quá trình đô thị hoá, gắn liền với
sự phát triển của các lực lượng sản xuất, quan hệ xã hội và được cách mạng
khoa học kỹ thuật thúc đẩy. Đô thị hoá không chỉ là sự phát triển riêng của

10


một đô thị về qui mô và số lượng dân số, mà còn gắn liền với những biến đổi
kinh tế - xã hội và môi trường thiên nhiên của một hệ thống đô thị.
Nói một cách khác, Đô thị hoá là quá trình mở rộng và phát triển mạng lưới
đô thị và phổ biến lối sống thành thị, tập trung dân cư trên lãnh thổ.
1.1.3. Khái niệm quản lý đô thị
Quản lý đô thị trước hết là sự thực thi quyền lực công, nhân danh Nhà
nước. Vì vậy quản lý đô thị trước hết là quản lý nhà nước ở đô thị. Tuy nhiên,
quản lý đô thị hiện đại đã có sự tham gia sâu sắc của các tổ chức xã hội, tổ
chức nghề nghiệp, tổ chức phi chính phủ và cộng đồng. Mặc dù vậy, quản lý
đô thị vẫn thể hiện bản chất và vai trò của Nhà nước đối với một khu vực định
cư đặc thù này.
Quản lý đô thị bao gồm nhiều lĩnh vực, nhưng chủ yếu là sản phẩm kinh

1.2.2. Xuất phát từ sự phức tạp của quản lý trật tự xây dựng đô thị, việc xây
dựng công trình, nhà ở của tổ chức và cá nhân có thể diễn ra từng ngày, từng
giờ, cả ngày nghĩ và ngày làm việc, kể cả ban ngày hoặc diễn ra ban đêm. Bên
cạnh đó, sự mâu thuẫn giữa lợi ích của người dân với lợi ích của cộng đồng
dân cư có thể xảy ra bất cứ lúc nào.
1.2.3. Chỉ có Nhà nước với các công cụ và lực lượng của mình mới có thể
quản lý được trật tự xây dựng đô thị theo đúng quy hoạch. Chỉ có Nhà nước
đại diện cho lợi ích chung của cộng đồng và với công cụ, lực lượng của mình
mới có thể đảm bảo quản lý được trật tự xây dựng đô thị theo đúng quy
hoạch.
1.2.4. Xuất phát từ sự phát triển bền vững của đô thị, mục tiêu quản lý phát
triển bền vững đô thị là tạo dựng không gian sống và làm việc một cách tốt
nhất cho con người. Do vậy, phải có sự hài hòa giữa lợi ích cá nhân, tổ chức
với lợi ích chung của cộng đồng.
1.3. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ TRẬT TỰ XÂY DỰNG ĐÔ
THỊ

12


1.3.1. Quản lý việc xây dựng theo quy hoạch đô thị
Theo Luật Quy hoạch đô thị; Luật Xây dựng; các Nghị định và một số văn
bản quy phạm pháp luật có liên quan, thì việc quản lý xây dựng theo quy
hoạch đô thị bao gồm các nội dung sau:
1.3.1.1. Công bố quy hoạch đô thị
Theo quy định, UBND các cấp có trách nhiệm phải tổ chức công bố công
khai quy hoạch đô thị sau khi đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy
các cơ quan quyền lực nhà nước, trực tiếp là HĐND nhân dân tại địa phương
có thể theo dõi, giám sát trách nhiệm này của các cơ quan quản lý nhà nước,
qua đó nâng cao tính minh bạch và khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch

- Bản đồ quy hoạch đô thị, quy định về quản lý quy hoạch xây dựng có thể
in ấn để phát hành rộng rãi.
1.3.1.2. Cắm mốc giới quy hoạch ngoài thực địa
Thời gian lập và phê duyệt hồ sơ cắm mốc giới không quá 30 ngày kể từ
ngày đồ án quy hoạch đô thị được phê duyệt. Việc cắm mốc giới ngoài thực
địa phải được hoàn thành trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày hồ sơ cắm mốc
giới được phê duyệt. Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đô thị có
trách nhiệm phê duyệt hồ sơ cắm mốc giới và tổ chức triển khai cắm mốc giới
ngoài thực địa. Các loại mốc giới phải cắm bao gồm: chỉ giới đường đỏ, chỉ
giới xây dựng, cốt xây dựng, ranh giới các vùng cấm xây dựng ngoài thực địa
trên địa giới hành chính do mình quản lý.
- Các mốc giới phải đảm bảo độ bền vững, có kích thước theo tiêu chuẩn và
được ghi các chỉ số theo quy định.
- UBND cấp xã có trách nhiệm bảo vệ các mốc giới trên thực địa.
- Người nào có hành vi cắm mốc chỉ giới, cốt xây dựng sai vị trí; di dời,
phá hoại mốc chỉ giới, cốt xây dựng thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì
có thể bị xử lý hành chính, bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc bồi thường
thiệt hại do lỗi của mình gây ra theo quy định của pháp luật.

14


1.3.1.3. Cung cấp thông tin về quy hoạch đô thị
Cơ quan quản lý về xây dựng các cấp chịu trách nhiệm cung cấp thông tin,
chứng chỉ quy hoạch đô thị cho các Chủ đầu tư xây dựng công trình khi có
nhu cầu đầu tư xây dựng trong phạm vi được phân cấp quản lý.
Việc cung cấp thông tin được thực hiện dưới các hình thức:
- Công khai đồ án quy hoạch đô thị bao gồm: sơ đồ, mô hình, bản vẽ quy
hoạch đô thị.
- Giải thích trực tiếp quy hoạch đô thị.

công dân;
- Người có trách nhiệm tổ chức, chỉ đạo cắm mốc giới quy hoạch đô thị
ngoài thực địa sau khi quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt, nhưng không tổ chức cắm mốc giới, tổ chức cắm mốc không kịp thời,
không đầy đủ hoặc cắm mốc giới sai gây thiệt hại về tài sản của Nhà nước, tổ
chức, công dân;
- Chủ đầu tư xây dựng công trình không đúng quy hoạch đô thị đã được
cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc xây dựng công trình trong vùng cấm xây
dựng, xây dựng công trình không có giấy phép, không đúng giấy phép đã
được cấp; đã bị xử phạt vi phạm hành chính, đình chỉ xây dựng, nhưng vẫn
tiếp tục xây dựng công trình.
1.3.2. Cấp và thu hồi giấy phép xây dựng
Công tác quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng là một nội dung có ý
nghĩa quan trọng trong lĩnh vực quản lý trật tự xây dựng đô thị. Thông qua
việc cấp giấy phép xây dựng cũng như việc quản lý xây dựng theo giấy phép
được cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ đảm bảo quy hoạch đô thị được thực hiện
một cách nghiêm túc, cảnh quan kiến trúc đô thị, chất lượng công trình xây
dựng được đảm bảo. Chính vì vậy pháp luật về xây dựng đã quy định tất cả
các công trình xây dựng trước khi khởi công công trình, trừ trường hợp xây
dựng các công trình sau đây:

16


1.3.2.1. Các công trình được miễn giấy phép xây dựng
- Các công trình thuộc bí mật Nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh
khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính, công trình tạm
phục vụ công trình chính;
- Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua khu dân cư nhưng phù hợp
với quy hoạch xây dựng được duyệt, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng

sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong
thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo
đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép.
+ Căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công
trình có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền
cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định
để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh
vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
+ Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày
nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách
nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của
mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là
đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản
lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành
để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;
+ Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép
xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với
trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời
hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở
riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét
thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho
chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp

18


xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết
hạn theo quy định.
- Việc cấp giấy phép xây dựng công trình phải đáp ứng các điều kiện
sau đây: