ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ĐỨC THỌ

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH GIA,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ĐỨC THỌ

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH GIA,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải

Thái Nguyên - 2017


Trần Đức Thọ


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu

Chú giải

BĐS

Bất động sản

CB

Cán bộ

CP

Chính phủ

Gqđ

Giá đất do Nhà nước quy định

Gtt

Giá đất thực tế trên thị trường


Ủy ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

VT

Vị trí

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


iv

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Gia năm 2016 ................. 38
Bảng 3.2: Giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước tại thị trấn Bình
Gia giai đoạn 2014 - 2016 .................................................................. 40
Bảng 3.3: Giá đất ở nông thôn theo quy định của Nhà nước tại khu vực
giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính trên địa bàn huyện
Bình Gia giai đoạn 2014 - 2016 .......................................................... 40
Bảng 3.4: Giá đất ở nông thôn theo quy định của Nhà nước tại các xã
thuộc khu vực I và khu vực II trên địa bàn huyện Bình Gia giai
đoạn 2014 - 2016 ................................................................................ 41
Bảng 3.5: So sánh giá đất ở đô thị do Nhà nước quy định với giá đất ở
đô thị giao dịch trên thị trường trên địa bàn thị trấn Bình Gia ............ 42
Bảng 3.6: So sánh giá đất ở nông thôn do Nhà nước quy định với giá đất

Hình 3.9. Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại các xã
thuộc khu vực I và khu vực III năm 2015......................................... 48
Hình 3.10. Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại các
xã thuộc khu vực I và khu vực III năm 2016 .................................... 48
Hình 3.11. So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở trên thị trường
theo vị trí của ba tuyến đường tại thị trấn Bình Gia năm 2016 ....... 50


vi

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... iv
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................. v
MỤC LỤC ........................................................................................................ vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ................................................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................... 3
Chương 1 .......................................................................................................... 4
TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài...................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm giá đất ............................................................................. 4
1.1.2. Đặc điểm của giá đất........................................................................ 4
1.1.3. Cơ sở của việc hình thành giá đất .................................................... 5
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ..................................................... 8
1.1.5. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất ......................................... 10
1.1.6. Các phương pháp định giá đất ....................................................... 12

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất của
huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn .................................................................. 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................... 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .............................................................. 31
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Gia .................................. 37
3.2. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước trên địa bàn huyện Bình
Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 ................................................. 40
3.2.1. Giá đất ở đô thị............................................................................... 40
3.3. So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở giao dịch thực tế trên
thị trường tại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 ........ 42
3.3.1. So sánh giá đất ở đô thị .................................................................. 42
3.3.2. So sánh giá đất ở nông thôn ........................................................... 45
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn


viii

huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 .............................. 50
3.4.1. Yếu tố vị trí .................................................................................... 50
3.4.2. Đặc điểm của thửa đất.................................................................... 51
3.4.3. Cơ sở hạ tầng ................................................................................. 53
3.4.4. Yếu tố pháp lý của thửa đất ........................................................... 54
3.4.5. Một số yếu tố khác ......................................................................... 55
3.4.6. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn
huyện Bình Gia thông qua phiếu điều tra ................................................ 56
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định
giá đất trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn .................................. 60
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 61
1. Kết luận .................................................................................................. 61

hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so
với thị trường. Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của


2

các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên
quan tới đất như chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi mục đích SDĐ, đô thị hóa,
các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Trong sự nghiệp đổi mới đất nước hiện nay thì công tác quản lý nhà
nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Lạng Sơn nói chung và huyện Bình
Gia nói riêng đang từng bước thay đổi trong phát triển kinh tế - xã hội. Huyện
Bình Gia nằm ở phía Tây tỉnh Lạng Sơn. Trong quá trình công nghiệp hóa
hiện đại hóa cùng với sự phát triển về kinh tế - xã hội cũng như đời sống con
người, nhu cầu sử dụng đất của người dân trên địa bàn huyện ngày càng cao,
hơn nữa đất đai lại là loại tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề
khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất đai là điều không thể tránh
khỏi. Vấn đề quản lý đất đai trên địa bàn huyện vẫn còn nhiều bất cập, giá đất
ở là một trong những nguyên nhân gây nhiều khó khăn, vướng mắc trong công
tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư,
khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất…
Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của người dân kéo
dài, khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc quản lý nhà nước về đất đai
tại địa phương. Trước tình hình đó để làm tốt công tác quản lý đất đai trên địa
bàn huyện thì đòi hỏi đất đai cần phải được định giá, bên cạnh đó để xác định
được tốt giá đất thì việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng
tới giá đất là rất quan trọng.
Xuất phát từ thực tế trên, để nâng cao chất lượng công tác định giá đất,

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Bình Gia, tỉnh
Lạng Sơn.
- Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó có những định hướng quản
lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong
thực tế.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất, có giới hạn về không gian
và không thể di dời được. Mặt khác đất đai là sản phẩm phi lao động và bản
thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, giá
cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Ở nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân,
giá cả đất đai dựa trên giá chyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện thành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế. Do vậy, giá đất chính là giá trị QSDĐ tính trên một
đơn vị diện tích đất (Khoản 19, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013)[9].
Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20, Điều 3, Chương 1, LĐĐ
2013)[9].
1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác

* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong
nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chủ
nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu
của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh
lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. [7]


6

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi
tiêu thụ hơn,...) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô
chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư
bản lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu
được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác
nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê


G

Cầu về đất

E
L
L1

L2
Số lượng đất

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình 1.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ
sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác
định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được
gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L).
Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1)
nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó.


8

Tình huống này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa
hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến
khi giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao
hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá
cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với
giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá
được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn

định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách
kinh tế mà đi đến ổn định. Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng
của tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, biến động vật giá và
mức lãi suất. [11].
1.1.4.2. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có
ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất
được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc
đến trung tâm tập trung khu đông dân cư, cũng bao gồm cả mức độ ảnh
hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc
các loại đất.
- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới
giá đất chủ yếu bao gồm: Điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện,…
Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo, điều kiện cơ sở
hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông
của địa phương.
- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường có ảnh hưởng đến giá
đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên.


10

- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu
có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn
chế sử dụng. [11]
1.1.4.3. Nhân tố cá biệt
- Diện tích: Diện tích của thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụng

trị hiện tại của thu nhập ròng tương đương lại là lớn nhất, sử dụng hiệu quả
nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một thời gian nhất định. (Hồ
Thị Lam Trà và cs, 2006)[10].
1.1.5.2. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị ắp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các hiện tượng khác tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết
không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông
qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định
giá cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường có thể thông
qua những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có
khả năng thay thế cho những thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương
pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ
sở. (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006)[10].
1.1.5.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá.
Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất mà các
nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động,
Khi định giá đất, cần phải phân tích hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá
biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó. Vì các nhân tố này luôn thay
đổi, nên phải nắm giữ mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến
động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. (Hồ Thị Lam
Trà và cs, 2006)[10].


12

1.1.6. Các phương pháp định giá đất
1.1.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

đất so sánh với thửa đất

- Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học
đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản
3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh
lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
1.1.6.2. Phương pháp chiết trừ
* Khái niệm


13

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất
ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền
với đất).(Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[2]
* Trình tự tiến hành
- Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin
- Bước 2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất
động sản so sánh.
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền
Giá trị xây dựng mới tại
Giá trị
=
với đất của bất động sản so sánh
thời điểm định giá đất
hao mòn
- Bước 3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất

* Trình tự tiến hành
- Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá.


14

- Bước 2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập
của thửa đất cần định giá.
- Bước 3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức
sau:
Thu nhập ròng bình
quân một năm

=

Thu nhập bình quân
một năm

-

Chi phí bình
quânmột năm

- Bước 4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất
cần định giá

=

Thu nhập ròng bình quân một năm

- Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất
cần định giá

Tổng doanh thu
phát triển

=

-

Tổng chi phí phát
triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất
cần định giá

=

Giá trị của thửa đất cần định giá
Diện tích thửa đất cần định giá

1.1.6.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
* Khái niệm
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất
do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.(Điều 4,
Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[2]
- Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin