BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGÔ QUANG HUY

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ MỚI KIM SƠN, PHƯỜNG KIM SƠN,
THỊ XÃ ĐÔNG TRIỀU, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
NGÔ QUANG HUY
KHOÁ 2015-2017

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ MỚI KIM SƠN, PHƯỜNG KIM SƠN,
THỊ XÃ ĐÔNG TRIỀU, TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đô thị & Công trình
Mã số: 60.58.01.06
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Tác giả Luận văn

Ngô Quang Huy


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục hình ảnh minh họa
Danh mục các bảng, biểu, hình vẽ, đồ thị
MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài ....................................................................................... 1
* Mục đích nghiên cứu ................................................................................. 3
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................. 3
* Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 3
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................. 4
* Một số khái niệm dùng trong luận văn .................................................... 4
* Cấu trúc luận văn ...................................................................................... 6
NỘI DUNG
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH TẠI THỊ XÃ ĐÔNG TRIỀU VÀ
KHU ĐÔ THỊ MỚI KIM SƠN, PHƯỜNG KIM SƠN .............................. 7
1.1. Thực trạng phát triển và quản lý xây dựng đô thị tại Quảng
Ninh nói chung và thị xã Đông Triều nói riêng................................... 7
1.1.1. Khái quát về tỉnh Quảng Ninh và thị xã Đông Triều. .................... 7
1.1.2. Thực trạng phát triển các khu đô thị tại thị xã Đông Triều .......... 11
1.1.3. Thực trạng về công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại thị xã
Đông Triều. .......................................................................................... 13

2.4. Cơ sở thực tiễn về quản lý xây dựng theo quy hoạch. ............... 55


2.4.1. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài. ...................................... 55
2.4.2. Quản lý, kiểm soát quá trình thực hiện theo quy hoạch và vai trò
QLNN về quy hoạch xây dựng đô thị ................................................... 63
2.4.3. Kinh nghiệm quản lý một số đô thị trong nước và nước ngoài .... 64
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI
KIM SƠN, PHƯỜNG KIM SƠN, THỊ XÃ ĐÔNG TRIỀU ..................... 73
3.1. Quan điểm, mục tiêu và những nội dung quản xây dựng theo
quy hoạch Khu đô thị mới Kim Sơn .................................................. 73
3.1.1. Quan điểm .................................................................................. 73
3.1.2. Mục tiêu ..................................................................................... 74
3.2. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị mới Kim
Sơn phường Kim Sơn thị xã Đông Triều .......................................... 75
3.2.1. Giải pháp quản lý đất đai ............................................................ 75
3.2.2. Giải pháp quản lý đầu tư xây mới, cải tạo và sửa chữa hạ tầng kỹ
thuật ..................................................................................................... 79
3.2.3. Giải pháp quản lý đầu tư xây dựng mới, cải tạo và sửa chữa các
công trình kiến trúc............................................................................... 81
3.2.4. Giải pháp về tổ chức bộ máy và mô hình thực hiện quản lý ........ 84
3.2.5. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch có sự tham gia của
cộng đồng. ............................................................................................ 90
3.2.6. Giải pháp ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý............... 93
3.2.7. Thanh tra, kiểm tra...................................................................... 97
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận........................................................................................................ 99
Kiến nghị.................................................................................................... 100
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


GPMB

Giải phóng mặt bằng

GPXD

Giấy phép xây dựng

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

HĐND

Hội đồng Nhân dân

HSSDĐ

Hệ số sử dụng đất

MĐXD

Mật độ xây dựng

UBND

Ủy ban Nhân dân

PTĐT

Trang

Hình 1.1

Vị trí thị xã Đông Triều trong liên hệ vùng tỉnh Quảng
Ninh

9

Hình 1.2

Sơ đồ định hướng không gian thị xã Đông Triều
trong quy hoạch vùng tỉnh Quảng Ninh

11

Hình 1.3

Quy hoạch chung thị xã Đông Triều đến 2030

13

Hình 1.4

Hình ảnh thực trạng xây dựng nhà ở trong khu đô thị

20

mới Kim Sơn
Hình 1.5


Hình 2.4

Phối cảnh Khu đô thị mới Kim Sơn

44

Hinh 2.5

TMB sử dụng đất Khu đô thị mới Kim Sơn

48

Hinh 2.6

Phân khu vực kiểm soát hệ số SDĐ ở HongKong

71

Hình 3.1

Tổ chức không gian công cộng

83

Hình 3.2

Sơ đồ Hệ thống thông tin quản lý quy hoạch - xây dựng

94

Bảng 2.4

Quy định MĐXD dựa trên kiểm soát HSSDĐ và tầng
cao tại HongKong

71

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Số hiệu sơ
đồ, đồ thị

Tên sơ đồ, đồ thị

Trang

Sơ đồ 2.1

Sơ đồ nguyên tắc trong hoạt động xây dựng

31

Sơ đồ 3.1

Sơ đồ các loại hình sử dụng đất

77

Sơ đồ 3.2

Tổ chức Ban Quản lý khu vực phát triển đô thị

tuyến hành lang kinh tế Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh.
Theo định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh
Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, tỉnh Quảng Ninh phấn
đấu đến năm 2020 trở thành tỉnh dịch vụ, công nghiệp hiện đại, trung tâm du
lịch quốc lế, là một trong những đầu tầu kinh tế của miền Bắc và cả nước với
hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị đồng bộ, hiện
đại....;
Đông Triều nằm ở phía Tây tỉnh Quảng Ninh có diện tích tự nhiên
396,58 km2, dân số thường trú khoảng 173.141 người, địa giới hành chính
gồm 15 xã và 6 phường; là cửa ngõ nối tỉnh Quảng Ninh với thủ đô Hà Nội và
các tỉnh phía Bắc; là nơi có tuyến Quốc lộ 18 và đường sắt Kép - Hạ Long
chạy qua; là nơi có tài nguyên thiên nhiên phong phú, đa dạng (khoáng sản
than đá, đất sét, núi đá vôi với trữ lượng hàng trục triệu tấn) để phát triển
mạnh các ngành công nghiệp khai khoáng, vật liệu xây dựng, sản xuất điện
năng phục vụ cho Quốc gia và vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ; là địa phương
có nền văn hóa phát triển lâu đời gắn liền với di tích các đời vua nhà Trần và
truyền thống đấu tranh cách mạng.
Một số dự án khu nhà ở và công trình nhà dân được xây dựng mới với
hình thức kiến trúc hiện đại, đẹp mắt, đảm bảo công năng và tiện nghi sống
góp phần làm tăng tính thẩm mỹ công trình, bộ mặt đô thị và chất lượng cuộc
sống người dân từng bước được nâng cao. Đông Triều đã và đang triển khai
các dự án phát triển đô thị mới, như khu đô thị hiện tại đang nghiên cứu, khu
đô thị hai bên đường thị tránh Đông Triều kết hợp cải tạo sông Nguyễn đoạn


2

qua đô thị, KĐT Vĩnh Tuy 1 Mạo Khê, KĐT Vĩnh Thông Mạo Khê, KĐT
Hoàng Hoa Thám Mạo Khê, KĐT Nhuệ Hổ - Kim Sơn, KĐT Hồng Phong...
Việc phát triển và đầu tư xây dựng các khu đô thị là một phần mục tiêu

là cần thiết.
* Mục đích nghiên cứu
Xây dựng các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch đối với Khu
đô thị mới Kim Sơn, phường Kim Sơn, thị xã Đông Triều, thực hiện đúng nội
dung và quy định quản lý quy hoạch chi tiết nhằm tạo không gian kiến trúc
cảnh quan đẹp và hài hòa với các khu đô thị lân cận.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là hoạt động xây dựng theo quy
hoạch tại Khu đô thị mới Kim Sơn phường Kim Sơn, thị xã Đông Triều, tỉnh
Quảng Ninh được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 1929/QĐ-UBND
ngày 20 tháng 6 năm 2011.
Phạm vi nghiên cứu
Toàn bộ ranh giới Khu đô thị mới Kim Sơn phường Kim Sơn, thị xã
Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt Quy
hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số số 1929/QĐ-UBND ngày 20 tháng
06 năm 2011 với tổng diện tích là 40,11ha
* Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập tài liệu, số liệu và thực hiện nghiên cứu, khảo sát thực tế về
Khu đô thị mới Kim Sơn phường Kim Sơn, thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng
Ninh; một số khu đô thị mới tại thị xã Đông triều và một số KĐT kiểu mẫu đã
được đầu tư xây dựng tại Việt Nam.
- Phân tích các tài liệu tham khảo và nghiên cứu các quy định, chính
sách có liên quan về công tác quản lý quy hoạch, xây dựng đô thị hiện hành ở
nước ta; nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn, kinh nghiệm trong công tác


4

quản lý đô thị, quản lý xây dựng theo quy hoạch của các KĐT mới ở một số

gồm: nội thành, ngoại thành, nội thị, ngoại thị và thị trấn [14].
- Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ là khi hệ
thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được đầu tư xây dựng
đạt 70% yêu cầu của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy
chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và các quy định khác có liên quan [14].
- Khu vực phát triển đô thị là một khu vực được xác định để đầu tư phát
triển đô thị trong một giai đoạn nhất định. Khu vực phát triển đô thị bao gồm:
Khu vực phát triển đô thị mới, khu vực phát triển đô thị mở rộng, khu vực cải
tạo, khu vực bảo tồn, khu vực tái thiết đô thị, khu vực có chức năng chuyên
biệt; Khu vực phát triển đô thị có thể gồm một hoặc nhiều khu chức năng đô
thị. Khu vực phát triển đô thị có thể thuộc địa giới hành chính của một hoặc
nhiều tỉnh, thành phố. Khu vực phát triển đô thị có thể bao gồm một hoặc
nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị [14].
- Khu vực phát triển đô thị mới là khu vực dự kiến hình thành một đô
thị mới trong tương lai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng đô thị [14].
- Khu vực phát triển đô thị mở rộng là khu vực phát triển đô thị bao
gồm cả khu vực đô thị hiện hữu và khu vực đô thị mới có sự kết nối đồng bộ
về hạ tầng đô thị [14].
- Khu vực cải tạo đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây
dựng nhằm nâng cao chất lượng đô thị hiện có nhưng không làm thay đổi cơ
bản cấu trúc đô thị [14].
- Khu vực bảo tồn đô thị là khu vực phát triển đô thị nhằm bảo tồn, tôn
tạo các giá trị văn hóa, lịch sử của đô thị [14].
- Khu vực tái thiết đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây
dựng mới trên nền các công trình cũ đã được phá bỏ của đô thị hiện hữu [14].


6


Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


99

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận
Việc hình thành các khu đô thị mới tại thị xã Đông Triều đóng vai trò rất
quan trọng quá trình đô thị hóa. Các khu đô thị được hình thành là quá trình dài
song song với quá trình đầu tư, quản lý, khai thác sử dụng và vận hành quản lý
hành chính. Do vậy việc đề xuất các giải pháp QLXD theo quy hoạch Khu đô thị
mới Kim Sơn là hết sức cần thiết.
Công tác QLXD theo quy hoạch khu đô thị mới Kim Sơn với mục tiêu
khuyết khích đầu tư xây dựng đô thị theo quy hoạch, sử dụng thống nhất chỉ
tiêu HSSDĐ nhằm tạo tiền đề xây dựng các cơ chế ưu đãi hài hòa lợi ích giữa
Chủ đầu tư - Cộng đồng - Nhà Quản lý.
Xây dựng nội dung cơ sở và cơ chế QLXD theo quy hoạch Trên cơ sở
đánh giá thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại thị xã Đông
Triều và Khu đô thị mới Kim Sơn, đánh giá những tồn tại, nguyên nhân và
nghiên cứu cơ sở khoa học về các yếu tố xã hội, yếu tố kinh tế thị trường và
học tập, rút kinh nghiệm thực tiễn trong công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch tại thành phố lớn có nhiều kinh nghiệm trong công tác quản lý và phát
triên đô thị như thành phố Hồ Chí Minh, luận văn đề xuất 07 giải pháp để
thực hiện việc quản lý theo quy hoạch nhằm góp phần để Khu đô thị mới Kim
Sơn được triển khai đồng bộ, hoàn thiện theo tiến độ, cải thiện bộ mặt đô thị,
tạo môi trường sống thu hút người dân đến sinh sống ổn định và bền vững.
Việc đề xuất về QLXD theo quy hoạch Khu đô thị mới Kim Sơn thị xã

năng hoàn thiện các cơ chế ưu đãi.
- Đối với cộng đồng dân cư:
+ Tham gia tích cực trong QLXD theo quy hoạch các không gian công
cộng. Hiểu rõ quyền lợi và trách nhiệm của cộng đồng trong việc tạo dựng
bản sắc riêng cho khu vực đô thị.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu tiếng Việt:
1. Nguyễn Thế Bá (2004), “Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị”, NXB
Xây dựng.
2. Bộ Xây dựng (2010) Thông tư số 19/2010/TT-BXD ngày 22/10/2010
hướng dẫn lập quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị.
3. Nguyễn Đình Bồng & Đỗ Hậu (2005), “Quản lý đất đai và bất động sản
đô thị”, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
4. Chính phủ (2010) Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về Lập,
thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
5. Chính phủ (2015) Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 về quản
lý dự án đầu tư xây dựng;
6. Chính phủ (2015) Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 về quản
lý chi phí đầu tư xây dựng;
7. Chính phủ (2015) Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 về quản
lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
8. Chính phủ (2013) Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về đầu
tư phát triển đô thị.
9. Chính phủ (2015) Nghị định số: 44/2015/NĐ – CP ngày 06/5/2015 Quy
định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;
10. Chính phủ (2007) Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007 về
việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây
dựng về xử phạm trật tự xây dựng đô thị.

28. Tỉnh ủy Quảng Ninh (2013), “Đề án Phát triển kinh tế - xã hội tỉnh
Quảng Ninh nhanh, bền vững, đảm bảo vững chắc quốc phòng, an ninh”.


29. Thuyết minh Quy hoạch chi tiết 1/500. Khu đô thị mới Kim sơn, phường
Kim Sơn huyện Đông Triều.
30. Thuyết minh Quy hoạch chung thị xã Đông Triều đến năm 2030, tầm
nhìn đến năm 2050.
31. UBND tỉnh Quảng Ninh (2014) Quyết định số 1588/QĐ-UBND ngày
28/7/2014 về phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Quảng Ninh đến
năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050.
32. UBND tỉnh Quảng Ninh (2016) Quyết định số 2333/QĐ-UBND ngày
25/7/2016 về việc phê duyệt quy hoạch chung thị xã Đông Triều đến năm
2030, tầm nhìn đến năm 2050.
33. UBND tỉnh Quảng Ninh (2016) Quyết định số 2999/2016/QĐ-UBND
ngày 15/9/2016 của UBND tỉnh Quảng Ninh “Về việc hướng dẫn quản lý
dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước và dự án đầu tư
theo hình thức đối tác công tư (PPP) trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.
34. UBND tỉnh Quảng Ninh (2013) Quyết định số 929/2013/QĐ-UBND
ngày11/4/2013 về cấp phép xây dựng trên địa bàn tỉnh.
35. UBND tỉnh Quảng Ninh(2016) Quyết định số 1618/QĐ-UBND ngày 9
tháng 6 năm 2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế xã hội thị xã Đông Triều đến năm 2020, tầm nhìn đến
năm 2030.
36. UBND tỉnh Quảng Ninh(2011) Quyết định số 1929/QĐ-UBND ngày 20
tháng 6 năm 2011 "Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Kim sơn, phường
Kim Sơn huyện Đông Triều".
37. UBND tỉnh Quảng Ninh(2011) Quyết định số 3946/QĐ-UBND ngày
14/12/2011 của UBND Tỉnh Quảng Ninh" V/v phê duyệt dự án đầu tư xây
dựng: Kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới Kim Sơn- xã Kim Sơn, huyện