Header Page 1 of 120.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN TUẤN DŨNG

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ BẮC SÔNG TRỚI,
HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2017

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 1 of 120.


Header Page 2 of 120.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN TUẤN DŨNG
KHOÁ 2015-2017

Hà nội, tháng 4 /2017
Tác giả Luận văn

Nguyễn Tuấn Dũng

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 3 of 120.


Header Page 4 of 120.

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sỹ Quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu
đô thị Bắc sông Trới, huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh là công trình nghiên cứu
khoa học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Tuấn Dũng

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 4 of 120.


Header Page 5 of 120.

MỤC LỤC
Trang
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục chữ viết tắt

Hoành Bồ: ..................................................................................................... 16
1.2.3. Hệ thống pháp lý liên quan đến dự án .................................................. 23
1.3. Thực trạng đầu tư xây dựng và công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch tại Khu đô thị Bắc sông Trới – huyện Hoành Bồ. ........................... 23
1.3.1. Tình hình triển khai dự án Khu đô thị Bắc sông Trới. .......................... 23
1.3.2. Thực trạng đầu tư xây dựng Khu đô thị Bắc sông Trới. ....................... 25
1.3.3. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị Bắc sông Trới
Hoành Bồ. ..................................................................................................... 27
1.4. Những ưu điểm và tồn tại trong quản lý và thực hiện xây dựng theo
quy hoạch Khu đô thị Bắc sông Trới – huyện Hoành Bồ. ......................... 29
1.4.1. Ưu điểm .............................................................................................. 29
1.4.2. Những tồn tại, bất cập ......................................................................... 30
1.4.3. Nguyên nhân. ...................................................................................... 33
CHƯƠNG II: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ
BẮC SÔNG TRỚI HUYỆN HOÀNH BỒ .......................................................... 36
2.1. Cơ sở lý luận về quản lý xây dựng theo quy hoạch............................. 36
2.1.1. Quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch ............................................. 36
2.1.2. Vai trò cộng đồng trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch .... 40
2.2. Cơ sở pháp lý. ....................................................................................... 42
2.2.1. Hệ thống các văn bản quy định của pháp luật; các quy chuẩn, tiêu chuẩn
có liên quan:.................................................................................................. 42
2.2.2. Hệ thống Văn bản của tỉnh Quảng Ninh. ............................................. 44
2.3. Yếu tố ảnh hưởng đến quản lý xây dựng theo quy hoạch. ................. 44
2.3.1. Yếu tố kinh tế - xã hội ......................................................................... 44
2.3.2. Yếu tố dân số và đô thị hoá. ................................................................ 44
2.3.3. Yếu tố khoa học công nghệ. ................................................................ 45
2.4. Cơ sở thực tiễn về quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị Bắc
sông trới, Huyện Hoành Bồ. ....................................................................... 45

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 6 of 120.


luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 7 of 120.


Header Page 8 of 120.

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Cụm từ viết tắt

BĐS

Bất động sản

BQLDA

Ban Quản lý dự án

CĐT

Chủ đầu tư

CTCC

Công trình công cộng

ĐTM

Đô thị mới


Ủy ban Nhân dân

QLĐT

Quản lý đô thị

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QLNN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QHCT

Quy hoạch chi tiết

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 8 of 120.


Header Page 9 of 120.

DANH MỤC HÌNH ẢNH MINH HỌA
Số hiệu


Hình 1.3

Thị trấn Trới trong chiến lược phát triển KT-XH

10

Hình 1.4

Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 thị trấn Trới

12

Hình 1.5

Vị trí Khu đô thị Bắc sông Trới, huyện Hoành Bồ

17

Hình 1.6

TMB sử dụng đất Khu đô thị Bắc sông Trới

21

Hình 1.7

Hiện trạng Khu đô thị Bắc sông Trới

26

Hình 3.3

Sơ đồ Hệ thống thông tin quản lý quy hoạch - xây dựng

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 9 of 120.

86


Header Page 10 of 120.

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Số hiệu

Tên bảng, biểu

Trang

Cơ cấu sử dụng đất Khu đô thị Bắc sông Trới, huyện

20

bảng, biểu
Bảng 1.1

Hoành Bồ
Bảng 1.2

Danh mục sử dụng đất


Mô hình Ban Quản lý khu vực phát triển đô thị Bắc

82

sông Trới
Sơ đồ 3.4

Mô hình quản lý có sự tham gia của cộng đồng

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 10 of 120.

84


Header Page 11 of 120.

1

MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài.
Hiện nay, đến Hoành Bồ, có thể nhận thấy sự thay đổi lớn mạnh so với
những năm trước, các khu công nghiệp ngày càng mở rộng phát phát triển, các nhà
máy, xí nghiệp của các doanh nghiệp trong và ngoài tỉnh tham gia thúc đẩy kinh tế
của huyện, làm cho đởi sống của người dân ngày càng được cải thiện. Đi cùng với
nhu cầu được ở một nơi khang trang, sạch đẹp thì các khu đô thị phục vụ nhu cầu ở
phát triển không ngừng. Từ đó hình thành quy hoạch các khu đô thị tập trung, xen
kẹp trong các khu dân cư hiện có, dẫn theo các lỗ hổng về:
Về tổ chức thực hiện:
+) Việc sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả;
+) Mật độ xây dựng quá cao, dẫn đến quá tải về hạ tầng...

Hình b - Bản đồ hiện trạng khu vực nghiên cứu

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 12 of 120.


Header Page 13 of 120.

3

* Mục đích nghiên cứu.
Mục đích của luận văn là nghiên cứu, đánh giá thực trạng quản lý xây dựng
theo quy hoạch tại huyện Hoành Bồ, nghiên cứu là tổng hợp tài liệu và các văn bản
pháp lý hiện hành liên quan đến quản lý xây dựng theo quy hoạch đối với tỉnh
Quảng Ninh nói chung và huyện Hoành Bồ nói riêng; nghiên cứu cơ sở khoa học và
thực tiễn quản lý xây dựng theo quy hoạch các khu đô thị ở Việt Nam và huyện
Hoành Bồ, từ đó đề xuất các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị
Bắc sông Trới, huyện Hoành Bồ nhằm tạo không gian kiến trúc cảnh quan đẹp, điển
hình và là điểm nhấn cho khu vực Bắc sông Trới, huyện Hoành Bồ.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là: Công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch Khu đô thị Bắc sông Trới, huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh
Phạm vi nghiên cứu
Toàn bộ ranh giới Khu đô thị Bắc sông Trới, huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng
Ninh tại Quyết định số 1450/QĐ-UBND ngày ngày 05 tháng 05 năm 2010 với diện
tích 126,9ha.
* Phương pháp nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa, thu thập tài liệu.
- Phương pháp nghiên cứu có chọn lọc các tài liệu và kế thừa kết quả nghiên
cứu của các đề tài nghiên cứu khoa học và các dự án khác có liên quan.

công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được đầu tư xây dựng đạt 70% yêu
cầu của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn
kỹ thuật và các quy định khác có liên quan [14].
- Khu vực phát triển đô thị là một khu vực được xác định để đầu tư phát triển
đô thị trong một giai đoạn nhất định, bao gồm: Khu vực phát triển đô thị mới, khu
vực phát triển đô thị mở rộng, khu vực cải tạo, khu vực bảo tồn, khu vực tái thiết đô
thị, khu vực có chức năng chuyên biệt; Có thể gồm một hoặc nhiều khu chức năng
đô thị; Có thể thuộc địa giới hành chính của một hoặc nhiều tỉnh, thành phố. Có thể
bao gồm một hoặc nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị.Dự kiến hình thành một đô
thị mới trong tương lai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng đô thị[6].
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng các công trình
(có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng...) trên một khu đất
được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền
phê duyệt. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị bao gồm các loại sau đây:

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 14 of 120.


Header Page 15 of 120.

5

+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một
khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô
thị[6].
+ Dự án tái thiết khu đô thị là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc và
hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ theo quy hoạch
đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
+ Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài

- Dịch vụ đô thị là các dịch vụ công cộng được cung cấp trong đô thị như:
Quản lý, khai thác, duy tu hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật; vệ sinh và bảo
vệ môi trường; quản lý công viên, cây xanh; chiếu sáng đô thị, cấp nước, thoát
nước; quản lý chung cư; dịch vụ tang lễ, xử lý chất thải; vận tải công cộng; bảo vệ
trật tự, an ninh khu vực phát triển đô thị; y tế, giáo dục, thương mại, vui chơi giải trí,
TDTT và các dịch vụ công cộng khác[6].
* Cấu trúc luận văn.
Ngoài phần MỞ ĐẦU, KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ, nội dung chính của
luận văn có ba chương gồm có:
Chương 1: Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị
Bắc sông Trới, huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh.
Chương 2: Cơ sở khoa học về quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị
Bắc sông Trới, huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh.
Chương 3: Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị Bắc sông
Trới, huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh.
Kết luận và kiến nghị
Tài liệu tham khảo
Phụ lục

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 16 of 120.


Header Page 17 of 120.

THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.

triển khai các nội dung cụ thể như sau:
- Hoàn thiện cơ cấu tổ chức hệ thống quản lý xây dựng theo quy hoạch đến
cấp phường, xã; KCN. Phấn đấu không còn cán bộ kiêm nhiệm hoạt động quản lý
xây dựng theo quy hoạch.
- UBND tỉnh Quảng Ninh:
+ Giao Sở Xây dựng sớm lập hồ sơ đề xuất khu vực phát triển đô thị huyện
Hoành Bồ để trình Bộ Xây dựng thẩm định và báo cáo UBND tỉnh phê duyệt làm
cơ sở để thành lập Ban Quản lý phát triển đô thị tỉnh Quảng Ninh;

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 18 of 120.


Header Page 19 of 120.

86

+ Giao Sở Kế hoạch và Đầu tư căn cứ các quy định của pháp luật về việc
triển khai mô hình quản lý công – tư để hướng dẫn địa phương và các đơn vị triển
khai thực hiện;
+ Giao các Sở, ngành liên quan (Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Kế
hoạch và Đầu tư,...) tăng cường năng lực quản lý, nâng cao trình độ chuyên môn
nghiệp vụ; giám sát việc thực hiện đầu tư của đơn vị Chủ đầu tư trong quá trình
triển khai dự án từ khâu chuẩn bị đầu tư đến khi đưa vào khai thác sử dụng;
+ Giao UBND huyện Hoành Bồ tăng cường công tác kiểm tra giám sát, xử lý
các vi phạm thuộc thẩm quyền do mình quản lý; những trường hợp không đủ thẩm
quyền xử lý phải báo cáo UBND tỉnh và các cơ quan có thẩm quyền để xử lý kịp
thời;
- Chủ đầu tư cùng với Ban quản lý dự án công trình huyện Hoành Bồ để thực
hiện công tác quản lý trong việc đầu tư xây dựng, cải tạo sửa chữa và vận hành Khu
đô thị Bắc sông Trới hoạt động đúng tính chất, chức năng và tuân thủ quy hoạch

việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng về xử
phạm trật tự xây dựng đô thị.
11. Chính phủ (2010) Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về quản
lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.
12. Chính phủ (2010) Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 Về quản
lý cây xanh đô thị.
13. Chính phủ (2009) Nghị định số 79/2009/NĐ-CP ngày 28/9/2009 về quản
lý chiếu sáng đô thị.

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 20 of 120.


Header Page 21 of 120.

88

14. Chính phủ (2009) Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 về việc
phân loại đô thị.
15. Bộ Xây dựng (2010) Thông tư số 19/2010/TT-BXD ngày 22/10/2010
hướng dẫn lập quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị.
16. Nguyễn Đình Bồng & Đỗ Hậu (2005), “Quản lý đất đai và bất động sản
đô thị”, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
17. Nguyễn Thế Bá (2004), “Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị”, NXB
Xây dựng.
18. Báo Xây dựng (2010), “Quy hoạch đô thị, Bài học kinh nghiệm từ Đà Nẵng”.
19. Trương Minh Dục (2010), “Phát huy vai trò nhân dân trong xây dựng và
quản lý đô thị qua kinh nghiệm thực tiễn ở thành phố Đà Nẵng”.
20. Tỉnh ủy Quảng Ninh (2013), “Đề án Phát triển kinh tế - xã hội tỉnh
Quảng Ninh nhanh, bền vững, đảm bảo vững chắc quốc phòng, an ninh”.
21. Đỗ Hậu (2013) “Quản lý nhà nước về đô thị trên địa bàn thành phố Hà

33. Nguyễn Đăng Sơn (2013), Quy hoạch phân khu và đổi mới phương pháp
quy hoạch, Tổng Hội Xây dựng Việt Nam.
34. Mai Bình Dương (2015), “Luận văn Thạc sỹ, Quản lý xây dựng theo quy
hoạch Khu đô thị mới phía Đông hòn Cặp Bè tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ
Long”, Quảng Ninh.
35. Sở Xây dựng Quảng Ninh (2010) “Báo cáo tình hình phát triển các khu
đô thị mới trên địa bàn huyện Hoành Bồ”.
36. Chính phủ (2013) Quyết định số 2622/QĐ-TTg ngày 31/12/2013 về Quy
hoạch phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm
2030.
37. UBND tỉnh Quảng Ninh (2014) Quyết định số 1588/QĐ-UBND ngày
28/7/2014 về phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030,
tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050.
38. UBND tỉnh Quảng Ninh (2010 Quyết định số 1450/QĐ- UBND ngày
05/5/2010 của UBND tỉnh Quảng Ninh "V/v phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng
tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Bắc sông Trới, huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh”.
39. UBND tỉnh Quảng Ninh (2014) Quyết định số 2999/2016/QĐ-UBND
ngày 15 tháng 9 năm 2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh “ V/v quy định
hướng dẫn quản lý dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước và dự
án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.

luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 22 of 120.


Header Page 23 of 120.

90

40. UBND tỉnh Quảng Ninh (2013) Quyết định số 929/2013/QĐ-UBND
ngày11/4/2013 về cấp phép xây dựng trên địa bàn tỉnh.