TÓM TẮT LUẬN ÁN
1. Lý do lựa chọn đề tài

Mục tiêu cơ bản của đề tài là đưa ra giải pháp nhằm ngăn ngừa và hạn chế rủi ro phá
sản của các công ty BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Từ mục tiêu cơ

Bất động sản là một lĩnh vực xương sống đối với nền kinh tế vì chiếm tỷ trọng lớn

bản như trên, các mục tiêu cụ thể của luận án như sau:
- Xác định các nhân tố tác động, mức độ và chiều ảnh hưởng của các nhân tố đến rủi

trong tổng sản phẩm quốc dân và ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của nhiều ngành nghề
quan trọng khác như xây dựng, vật liệu xây dựng,... Ở Việt Nam trong thời gian qua, do tác

ro phá sản của công ty BĐS niêm yết.
- Đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm ngăn ngừa và hạn chế rủi ro phá sản của các

động của cuộc khủng hoảng toàn cầu, thị trường bất động sản có nhiều biến động phức tạp,
dẫn đến sự ra đời cũng như phá sản hàng loạt của các công ty kinh doanh trong lĩnh vực

công ty BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.

này. Đi sâu vào hoạt động của các công ty trong ngành cho thấy hiện nay các công ty đang

3. Câu hỏi nghiên cứu

có khoản nợ phải trả rất nhiều, kèm theo đó là chi phí tài chính đang là gánh nặng lớn đè lên

- Câu hỏi nghiên cứu tổng quát:

vai nhiều công ty bất động sản, hàng làm ra không bán được, mà tiền lại là đi vay, lãi chồng

- Đối tượng nghiên cứu: đối tượng nghiên cứu của đề tài là rủi ro phá sản trong các
công ty BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.

thời, chưa có tổ chức nào thực hiện xếp hạng tín nhiệm và cảnh báo nguy cơ phá sản cho

- Phạm vi nghiên cứu:

doanh nghiệp BĐS Việt Nam, cũng như chỉ rõ những yếu tố có tác động tới tình trạng này,

+ Về nội dung nghiên cứu: luận án đi vào nghiên cứu những vấn đề liên quan đến rủi

mức độ tác động ra sao và trong đó yếu tố nào là có ảnh hưởng mạnh nhất. Do đó, mặc dù là

ro phá sản của các công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trên

vấn đề bức thiết trong thực tế nhưng cho đến nay việc hạn chế và ngăn ngừa rủi ro phá sản

các nội dung cụ thể như sau: (1) đánh giá, luận giải các kết quả nghiên cứu trước đây; (2) hệ

của các công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán ở Việt Nam chưa được

thống hóa vấn đề lý luận về rủi ro phá sản và phân tích rủi ro phá sản; (3) đưa ra các giả

nghiên cứu chi tiết và thực hiện dựa trên các luận cứ khoa học chặt chẽ. Vì vậy, để bổ sung

thuyết nghiên cứu, định hướng về mô hình và phương pháp nghiên cứu; (4) kiểm định giả

thêm bằng chứng về phân tích RRPS nhằm giải quyết những tồn tại nêu trên, NCS thực hiện

thuyết nghiên cứu trên khung cảnh nghiên cứu là các công ty BĐS niêm yết trên thị trường

gồm 5 nhóm biến đại diện cho khả năng thanh toán, khả năng sinh lợi, đòn bẩy tài chính,
năng lực hoạt động và sự vững chắc của công ty dưới sự hỗ trợ của phần mềm chuyên dụng

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ PHÂN TÍCH
RỦI RO PHÁ SẢN TRONG CÁC DOANH NGHIỆP
1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu ngoài nước
Qua việc tổng quan những công trình ở nước ngoài cho thấy các nghiên cứu về phá
sản doanh nghiệp tập trung vào các phương pháp gồm:

SPSS.

- Phân tích rủi ro phá sản dựa vào sổ sách kế toán:

6. Thiết kế nghiên cứu

Một số các công trình tiêu biểu dựa trên phương pháp này là Beaver (1966), Altman

7. Những đóng góp của luận án

(1968), Ohlson (1980), Bandyopadhyay (2006)... Qua các công trình nghiên cứu về rủi ro

- Về mặt lý luận: Luận án kỳ vọng sẽ cung cấp thêm bằng chứng thực nghiệm về

phá sản theo phương pháp dựa trên sổ sách có thể nhận thấy rằng nhìn chung kết quả đạt

phân tích RRPS trong các công ty bất động sản, đóng góp vào hệ thống các công trình

được của các nghiên cứu ở trên đó là rút ra những biến tài chính phân biệt được giữa những

nghiên cứu có giá trị liên quan đến nguy cơ phá sản trong các doanh nghiệp.

phá sản, tuy nhiên yếu dần khi thời gian dự báo dài hơn. Nguyên nhân là do phân tích rủi ro
phá sản dựa vào nhân tố thị trường thì phụ thuộc vào giả thuyết thị trường hiệu quả. Nhược

Chương 2: Cơ sở lý luận về rủi ro phá sản và phân tích rủi ro phá sản trong các doanh

điểm khác của phương pháp dựa vào các yếu tố thị trường là chúng chỉ xem xét các công ty

nghiệp.

được niêm yết, chứ không xem xét những công ty tư nhân (Berg, 2007). Vì thế phương pháp

Chương 3: Mô hình và phương pháp nghiên cứu.

này cũng có một số giới hạn.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu về phân tích rủi ro phá sản trong các công ty bất động sản
niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.

- Phân tích rủi ro phá sản dựa vào trí tuệ nhân tạo:
Odom và Sharda (1990) đã phát triển một mô hình trí tuệ nhân tạo để dự báo phá sản

Chương 5: Kiến nghị một số giải pháp ngăn ngừa và hạn chế rủi ro phá sản trong các công

và so sánh kết quả với phân tích biệt số MDA về độ chính xác phân loại. Họ xác nhận trí tuệ

ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.

nhân tạo có thể được sử dụng trong lĩnh vực dự báo phá sản.
Coats và Font (1993) đã sử dụng mô hình trí tuệ nhân tạo để ước tính sức khoẻ tài
chính của các công ty. Trí tuệ nhân tạo được sử dụng để ước tính mẫu dữ liệu có thể phân

phi tài chính, mà chưa có công trình nghiên cứu nào đi vào nghiên cứu riêng cho công ty
BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Đồng thời chưa có tổ chức nào thực
hiện xếp hạng tín nhiệm và cảnh báo nguy cơ phá sản cho doanh nghiệp BĐS Việt Nam,
cũng như chỉ rõ những yếu tố có tác động tới tình trạng này, mức độ tác động ra sao và
trong đó yếu tố nào là có ảnh hưởng mạnh nhất.

1.3. Kết luận về tổng quan nghiên cứu và xác lập vấn đề nghiên cứu
Thứ nhất, cần có thêm nghiên cứu về rủi ro phá sản nói chung và rủi ro phá sản trong
các công ty BĐS nói riêng nhằm bổ sung bằng chứng thực nghiệm về phân tích rủi ro phá
sản trong doanh nghiệp.

2.1. Rủi ro phá sản
2.1.1. Rủi ro phá sản
Qua tổng quan các công trình cho thấy không có một định nghĩa chính xác về phá sản
mà tùy thuộc vào đặc điểm nền kinh tế mỗi quốc gia mà các quan điểm về phá sản cũng
khác nhau. Tuy nhiên tựu chung lại đều cho rằng nguyên nhân chủ yếu của phá sản là do sự
suy yếu về khả năng thanh toán, tức là doanh nghiệp không có đủ tiền để trả cho các khoản
nợ phải trả nhà cung cấp hay lãi tiền vay ngân hàng và phải vi phạm các hợp đồng.
Trong giới hạn nghiên cứu của đề tài, NCS đưa ra các chỉ tiêu để nhận diện công ty
có rủi ro phá sản như sau:
- Các công ty bị sở giao dịch chứng khoán công bố bị hủy niêm yết, bị cảnh báo
ngừng giao dịch hay những công ty có cổ phiếu bị đưa vào diện phải kiểm soát thì đều thuộc
dạng các công ty có rủi ro phá sản (ở đây nghiên cứu chỉ xét các công ty bị cảnh báo do liên
quan đến vấn đề hiệu quả hoạt động, không xét các trường hợp khác chẳng hạn do vi pham
qui tắc công bố thông tin, thời hạn nộp các báo cáo tài chính…).
- Các công ty có ROA âm và giá trị vốn hóa thị trường nhỏ hơn tổng nợ phải trả.
- Các công ty có vốn hoạt động thuần âm và giá trị vốn hóa thị trường nhỏ hơn tổng
nợ phải trả.

2.1.2. Ảnh hưởng của rủi ro phá sản đến nền kinh tế

trường, truyền đạt thông tin không hiệu quả, tăng trưởng thất thường, thất bại trong các dự
án quan trọng.

quá trình ra quyết định đầu tư mang lại hiệu quả nhất.
Thứ năm, phân tích rủi ro phá sản giúp cho các tổ chức tín dụng trong các quyết định
cho vay và quản lý các khoản vay.
Thứ sáu, thông qua kết quả phân tích rủi ro phá sản công đoàn có thể sử dụng để thu
thập thông tin về tình hình sức khoẻ tài chính của công ty

- Nguyên nhân bên ngoài: bao gồm nguyên nhân từ môi trường xã hội, môi trường
ngành, môi trường kinh tế, môi trường tự nhiên, môi trường khoa học kỹ thuật, môi trường

2.2.2. Nội dung của phân tích rủi ro phá sản
Phân tích rủi ro phá sản thường được tiến hành phân tích dựa trên các mặt biểu biện

chính trị, pháp luật.

như: mức độ thanh khoản, đòn bẩy tài chính, năng lực hoạt động, tốc độ tăng trưởng, chênh

2.2. Phân tích rủi ro phá sản

lệch dòng tiền thông qua các chỉ tiêu tài chính.

2.2.1. Bản chất và vai trò của phân tích rủi ro phá sản
Phân tích rủi ro phá sản được coi là công cụ quản lý hữu hiệu đối với các doanh
nghiệp. Việc đánh giá chính xác rủi ro phá sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng giúp cho nhà

- Mức độ thanh khoản: để đo lường mức độ thanh khoản ta có thể sử dụng các chỉ
tiêu như: khả năng thanh toán tổng quát, khả năng thanh toán nhanh, khả năng thanh toán
ngắn hạn, vốn hoạt động thuần ngắn hạn, vốn hoạt động thuần trên tổng tài sản v.v.


nhuận càng lớn thì sẽ có nhiều khả năng thanh toán các khoản nợ và do đó sẽ làm giảm

nghiệp có rơi vào rủi ro phá sản hay không.

thiểu khả năng có rủi ro phá sản của doanh nghiệp.

Việc đi vào phân tích rủi ro phá sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng với các đối tượng
có liên quan như nhà quản lý, các cổ đông, nhà cung cấp, tổ chức tín dụng, ngân hàng,

- Năng lực hoạt động: năng lực hoạt động không tốt có thể đưa doanh nghiệp rơi vào
khó khăn thậm chí là có nguy cơ rơi vào phá sản. Chính vì vậy, đây được coi là một trong

Thứ nhất, phân tích rủi ro phá sản sẽ giúp các nhà quản lý có thể nhận ra tình hình

những nội dung quan trọng trong phân tích rủi ro phá sản của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu

sức khỏe tài chính và rủi ro phá sản trong thời kì sớm hơn, từ đó thực hiện các phương án

thường được sử dụng bao gồm: doanh thu trên tổng tài sản, tài sản ngắn hạn trên doanh thu,

cải thiện, sửa chữa chống lại những ảnh hưởng bất lợi của phá sản.

hàng tồn kho trên doanh thu.v.v.

Thứ hai, phân tích rủi ro phá sản và kết quả phân tích có thể được các cổ đông sử

- Tốc độ tăng trưởng: Theo Altman (1968) cho rằng yếu tố tăng trưởng là một trong

dụng trong việc lựa chọn giữa những cơ hội đầu tư vào công ty, sát nhập hoặc thu mua

hình hồi quy, trí tuệ nhân tạo. Trong đó mô hình trí tuệ nhân tạo được nhiều nghiên cứu cho

như: dòng tiền trên tổng nợ, dòng tiền trên lợi nhuận, dòng tiền trên doanh thu, dòng tiền

rằng có khả năng dự báo tốt hơn so với mô hình Logit và Probit, tiếp đó mới đến mô hình

trên tổng tài sản.v.v. Trong đó tỷ số dòng tiền trên tổng nợ của doanh nghiệp được sử dụng

MDA và mô hình LPM. Nhưng do mô hình trí tuệ nhân tạo đòi hỏi dữ liệu đầu vào lớn, và

nhiều hơn cả.

việc vận dụng cũng phức tạp và chưa phổ biến ở nước ta. Chính vì vậy việc lựa chọn mô

Bên cạnh việc phân tích rủi ro phá sản dựa trên các mặt biểu hiện về mức độ thanh
khoản, khả năng sinh lợi, đòn bẩy tài chính, tốc độ tăng trưởng, chất lượng dòng tiền, thì rủi

hình Logit hoặc Probit trong đánh giá rủi ro phá sản hiện đang được sử dụng rộng rãi trên
thế giới do yêu cầu mẫu không quá cao, ít ràng buộc về mặt giả thiết.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

ro phá sản còn được tiến hành phân tích dựa vào yếu tố thị trường hoặc là kết hợp giữa các
nội dung với nhau.

Nội dung Chương 2 tập trung vào trình bày các lý luận cơ bản về rủi ro phá sản và

2.2.3. Công cụ và kỹ thuật phân tích rủi ro phá sản
Để phân tích rủi ro phá sản người ta thường sử dụng nhiều công cụ và kỹ thuật phân
tích khác nhau như: công cụ so sánh, chỉ số truyền thống, chỉ số z- score, kỹ thuật thống kê.

phù hợp cho doanh nghiệp.
- Phỏng vấn chuyên gia: kỹ thuật này dựa trên cơ sở đánh giá tổng kết kinh nghiệm,
khả năng phản ánh tương lai một cách tự nhiên của các chuyên gia giỏi và xử lý thống kê
các câu hỏi một cách khoa học. Qua đó, có thể tìm ra bản chất của mối quan hệ giữa rủi ro
phá sản và các nhân tố ảnh hưởng đến rủi ro phá sản. Có nhiều mô hình được sử dụng trong
phỏng vấn chuyên gia như: bảng câu hỏi đánh giá cổ điển, hệ thống định tính, hệ thống

số biểu hiện cho các công thức có khả năng dự đoán chuyên biệt và có khả năng dự đoán
việc phá sản có thể áp dụng chung cho toàn bộ các nghiên cứu (Edmister, 1972).
Do vậy, nhằm mục đích giảm thiểu khả năng các biến có khả năng giải thích liên
quan đến khả năng kinh tế và có tính chất thống kê không được đưa vào mô hình, bài nghiên
cứu này, sử dụng các biến từ rất nhiều các biến đã được chứng minh có liên quan đến các
nghiên cứu trước đây về việc nghiên cứu sự thất bại trong kinh doanh của các doanh nghiệp.

chuyên gia.
- Kỹ thuật thống kê: đây là kỹ thuật nghiên cứu chính xác và hiện đang được sử dụng
9

Từ kết quả của các nghiên cứu trước đây, các biến tác động đến rủi ro phá sản được ưu tiên
10


lựa chọn. Nguyên tắc cơ bản là giữ nguyên bản chất của biến, giữ nguyên công thức tính

3.1.2. Các biến trong mô hình nghiên cứu

toán. Đồng thời, luận án bổ sung thêm biến mới đó là biến quy mô công ty. Theo đó, luận

* Biến phụ thuộc: là biến rủi ro phá sản.



nợ ngắn hạn), vốn hoạt động thuần trên tổng tài sản và dòng tiền/ tổng nợ phải trả bình
quân.

H2

Khả năng sinh lợi

- Năng lực hoạt động: dựa theo nghiên cứu của Elijelly et al. (2001), luận án sử dụng

H3

ba chỉ tiêu như là một đại diện để đo lường năng lực hoạt động của một công ty, bao gồm

RỦI RO PHÁ SẢN

H4

Năng lực hoạt động

các biến: chi phí trên doanh thu, doanh thu trên tổng tài sản bình quân, EBIT trên doanh thu.
- Sự vững chắc của công ty: bao gồm hai chỉ tiêu: giá trị thị trường của vốn chủ sở

H5

Sự vững chắc của công
ty

hữu trên giá trị sổ sách của nợ và quy mô công ty.



- Giả thuyết H3: khả năng sinh lợi có quan hệ ngược chiều với rủi ro phá sản.

Trong đó:ܺ௜ᇱ là vector tập hợp các biến độc lập/ giải thích ܺ௜ᇱ = ሺܺଵ , ܺଶ , … , ܺ௡ ሻ′,

- Giả thuyết H4: trong nhóm năng lực hoạt động biến doanh thu/ tổng tài sản bình

ߚ là hệ số cần ước lượng của biến giải thích.

quân và biến EBIT/ doanh thu có quan hệ ngược chiều với rủi ro phá sản, biến chi phí/

ܲሺܻ௜ = 1ሻ là xác suất xảy ra sự kiện.

doanh thu có quan hệ thuận chiều với rủi ro phả sản.
- Giả thuyết H5: Sự vững chắc của công ty có quan hệ ngược chiều với rủi ro phả

Phương trình (3.6) được tiếp tục biến đổi như sau:
logሺ‫ݏ݀݀݋‬௜ ሻ =

ܺ௜ᇱ ߚ

Với ܲሺܻ௜ = 1ሻ = ‫݌‬௜ , and ‫ݏ݀݀݋‬௜ =

(3.7)
௣೔
ଵି௣೔

sản.

.

Với 45 công ty tác giả chia thành 2 nhóm: nhóm 1 là nhóm có rủi ro phá sản và nhóm
0 là nhóm không có rủi ro phá sản. Tổng số quan sát là 360 quan sát, và nhằm mục đích đạt
được kết quả ước lượng tốt nhất, tác giả lựa chọn mẫu gồm 103 quan sát thuộc nhóm 1 và
257 quan sát thuộc nhóm 0 để tiến hành phân tích và thực hiện các kiểm định cần thiết dựa

sau:
- Xác định các biến và thang đo các biến.

trên phần mềm chuyên dụng SPSS.

- Thiết lập mô hình nghiên cứu và mối quan hệ giữa các biến trong mô hình.

3.2.3. Quy trình xử lý dữ liệu

- Xác định mẫu nghiên cứu: bao gồm 45 công ty trong tổng số 55 công ty bất động
sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, với thời gian nghiên cứu là 8 năm
(2008 -2015). Trong 45 công ty được chia thành 2 nhóm: nhóm 1 là nhóm có rủi ro phá sản
và nhóm 0 là nhóm không có rủi ro phá sản.
- Thu thập dữ liệu nghiên cứu: dữ liệu sử dụng trong nghiên cứu là dữ liệu thứ cấp

Quy trình xử lý dữ liệu được tiến hành bao gồm ba bước sau:
Bước 1: tiến hành thu thập và tổng hợp các dữ liệu từ các khoản mục khác nhau trên
báo cáo tài chính trong giai đoạn từ năm 2008 -2015.
Bước 2: Dựa trên các số liệu tổng hợp được, tác giả tiến hành tính toán các chỉ tiêu
tài chính đã được lựa chọn bao gồm 14 biến tài chính được chia thành năm nhóm bao gồm:

được thu thập từ báo cáo tài chính của 45 công ty BĐS niêm yết trên thị trường chứng

khả năng sinh lợi, năng lực hoạt động, đòn bẩy tài chính, khả năng thanh toán và sự vững


Chương 3 chủ yếu trình bày mô hình nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu chính sử dụng

sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Bộ dữ liệu lấy từ Ủy ban Chứng khoán

trong luận án, cách xây dựng mô hình hồi quy. Qua đó xác định các biến độc lập, biến phụ

Việt Nam có tính minh bạch cao, và được sắp xếp thành năm nhóm để đánh giá khả năng

thuộc có trong mô hình. Giải thích lý do chọn biến, nêu lên các giả thuyết nghiên cứu. Trình

thanh toán, khả năng sinh lợi, năng lực hoạt động, đòn bẩy tài chính và sự vững chắc của

bày cách xác định phương pháp nghiên cứu, nguồn dữ liệu nghiên cứu, phần mềm sẽ sử

công ty

dụng trong quá trình nghiên cứu và các bước xử lý dữ liệu của luận án.

- Lựa chọn mẫu nghiên cứu: Với phạm vi nghiên cứu dữ liệu là 8 năm (từ năm 2008 2015), tác giả lựa chọn được 45 công ty trong tổng số 55 công ty BĐS niêm yết (sau khi đi
13

14


CHƯƠNG 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ PHÂN TÍCH RỦI RO PHÁ SẢN
TRONG CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT
TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM
4.1. Tổng quan về các công ty bất động sản Việt Nam


Qua kết quả thống kê mô tả cho thấy hiện nay các doanh nghiệp đang duy trì hệ số

vực bất động sản mà còn cho cả nền kinh tế. Tính đến tháng 10 năm 2016, lĩnh vực kinh

nợ cao (bình quân là 56,62%). Trong đó các công ty có rủi ro phá sản hệ số nợ bình quân là

doanh bất động sản dẫn đầu về số lượng với hơn 2.160 doanh nghiệp thành lập mới, tăng

74,65%, của các công ty không có rủi ro phá sản là 49,39%. Đồng thời khả năng sinh lợi

99,1% so với cùng kỳ năm 2015; số vốn đăng ký cũng tăng 242,5% so với cùng kỳ.

không cao. Năng lực hoạt động thấp, dòng tiền thấp. Điều này phản ánh đúng với thực tế

Riêng trên thị trường chứng khoán, tính đến thời điểm hiện nay, trên sàn HOSE và
HNX có 55 công ty BĐS niêm yết. Đây là con số còn khá khiêm tốn trong tổng số gần
8.000 doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh BĐS. Một số ông lớn có thể kể đến đó là:

của các công ty bất động sản hiện nay.

4.2.3. Phân tích ma trận tương quan giữa các biến độc lập
Qua kết quả chạy ma trận tương cho thấy có ba trường hợp có hệ số tương quan lớn
hơn 0,6 đó là: cặp biến KVTT (giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu/ giá trị sổ sách của nợ)

Vingroup, FLC, Novaland, Sungruop…

4.1.2. Đặc điểm tổ chức bộ máy quản lý và phân cấp tài chính

và TNPT/TTS (tổng nợ phải trả/ tổng tài sản) có hệ số tương quan là 0,623. Thứ hai là cặp


Dựa vào kỹ thuật hồi quy từng bước, kết quả thu được 5 mô hình, Trong đó có 4 mô

động kinh doanh đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù; phụ thuộc nhiều vào yếu tố

hình có ý nghĩa và có thể được lựa chọn nhưng mô hình 4 tối ưu nhất và được lựa chọn vì

thời tiết và khí hậu, yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán của người dân.

có – 2 Loglikehood (89,302) nhỏ nhất và tỷ lệ dự đoán tổng thể (90,2%) là lớn nhất. Kết quả
hồi quy mô hình 4 như sau:

15

16


ROA - Lợi nhuận sau thuế/ tổng tài sản bình quân: khả năng sinh lợi của tài sản

Bảng 4. 1: Kết quả hồi quy logistic
Hệ
Biến

(ROA) là chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động của công ty. Chỉ tiêu này được coi là một

số

Công thức tính

S.E.


sẽ càng thấp và ngược lại.

phải trả bình quân
Tổng nợ phải trả/ tổng

9.030

1.934

21.886

1

.000

8350.5

TNPT/TTS

4.2.5. Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình
4.2.5.1. Kiểm định độ phù hợp tổng quát của mô hình

tài sản

Bảng 4. 2: Omnibus Tests of Model Coefficients
Vốn

hoạt

động


Step

19.575

1

.000

Block

198.171

4

.000

Model

198.171

4

.000

VHDT/TTS
thuần/tổng tài sản

Step
ROA


exp (- 3,778 – 7,645 DTi/TNPT + 9,030 TNPT/TTS – 7,072 VHDT/TTS – 55,714 ROA )

0,000 nên ta bác bỏ H0. Nghĩa là tổ hợp liên hệ tuyến tính của toàn bộ các hệ số trong mô
hình có ý nghĩa trong việc giải thích cho biến phụ thuộc.

4.2.5.2. Kiểm định độ phù hợp của mô hình
Bảng 4. 3: Kiểm định độ phù hợp của mô hình

1+ exp (- 3,778 – 7,645 DTi/TNPT + 9,030 TNPT/TTS – 7,072 VHDT/TTS – 55,714 ROA)

Diễn giải ý nghĩa của các hệ số hồi quy trong phương trình như sau:

Step

-2 Log likelihood

Cox & Snell R Square

Nagelkerke R Square

4

89.302c

.555

.803

DTi/TNPT – Dòng tiền/ tổng nợ phải trả bình quân: kết quả hồi quy cho thấy hệ số


Nếu không có

Nếu có rủi ro

rủi ro phá sản

phá sản

Tổng

Trong chương 4 tác giả đi vào trình bày những nội dung chính sau đây: Trình bày
tỷ lệ dự báo

khái quát quá trình hình thành và phát triển của các công ty BĐS Việt Nam; Khái quát đặc

đúng (%)

điểm tổ chức bộ máy quản lý hoạt động và phân cấp quản lý tài chính tại các công ty BĐS
niêm yết trên thị trường chứng khoán; Làm rõ đặc điểm hoạt động kinh doanh của các công

Nếu không có rủi ro phá sản

167

11

178

93.8


Theo kết quả hồi quy cho thấy có bốn biến có tác động đến rủi ro phá sản đó là: dòng

hình. Bảng kết quả cho thấy trong 178 trường hợp được dự đoán là không có rủi ro phá sản,

tiền/ tổng nợ phải trả bình quân, vốn hoạt động thuần/ tổng tài sản, lợi nhuận sau thuế/ tổng

mô hình đã dự đoán đúng 167 trường hợp, tỷ lệ đúng là 93,8%. Còn đối với 67 trường hợp

tài sản bình quân và tổng nợ phải trả/ tổng tài sản. Trong đó hệ số tổng nợ phải trả/ tổng tài

có rủi ro phá sản, mô hình dự đoán sai 13 trường hợp (tức là cho rằng không có rủi ro phá

sản có tác động mạnh nhất đến rủi ro phá sản, đứng thứ hai là hệ số khả năng sinh lợi của tài

sản) tỷ lệ đúng là 80,6%. Do vậy, số công ty không có rủi ro phá sản thì được dự đoán chính

sản (lợi nhuận sau thuế/ tổng tài sản bình quân), đứng thứ ba là hệ số vốn hoạt động thuần/

xác hơn một chút (93,8%) so với có rủi phá sản (80,6%). Từ đó ta có tỷ lệ dự đoán đúng của

tổng tài sản và chỉ tiêu có tác động ít nhất là dòng tiền/ tổng nợ phải trả bình quân.

toàn bộ mô hình là 90,2%. Tỷ lệ chính xác vượt trội đạt được này ngụ ý rằng nó có tiềm

Thứ nhất, trong nhóm chỉ tiêu phản ánh khả năng thanh toán có 2 chỉ tiêu đó là dòng

năng ứng dụng thực tế trong phân tích rủi ro phá sản của các công ty bất động sản niêm yết

tiền/tổng nợ phải trả bình quân (DTi/TNPT) và vốn hoạt động thuần/ tổng tài sản

bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
20


CHƯƠNG 5

Bên cạnh các biến có ý nghĩa thống kê tồn tại trong mô hình thì với kết quả thu được
cho thấy các biến thuộc nhóm chỉ tiêu năng lực hoạt động (chi phí/ doanh thu, doanh thu/

KIẾN NGHỊ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NGĂN NGỪA VÀ HẠN CHẾ RỦI RO

tổng tài sản bình quân, EBIT/ doanh thu), chỉ tiêu về khả năng thanh toán ngắn hạn (tài sản

PHÁ SẢN TRONG CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT

ngắn hạn/ nợ ngắn hạn), ROE (lợi nhuận sau thuế/ vốn chủ sở hữu bình quân) mà một số các

TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

nghiên cứu khác cho là có ý nghĩa thống kê thì lại không ảnh hưởng đến RRPS của công ty

5.1. Giải pháp ngăn ngừa và hạn chế rủi ro phá sản trong các công ty bất động

bất động sản. Ngoài ra, cũng theo kết quả thống kê các biến về sử dụng dữ liệu thị trường

sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

gồm biến giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu/ giá trị sổ sách của nợ và quy mô công ty
cũng không có ý nghĩa thống kê. Vì vậy, để có đánh giá đầy đủ hơn đòi hỏi cần các nghiên


21

22


như kèm các dịch vụ hậu mãi, hỗ trợ khách hàng trang trí, thay đổi nội thất, .v.v.
- Tích cực thu hồi các khoản phải thu thông qua các chính sách về chiết khấu thanh

bất động sản; các hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm; cần tích cực huy động các
công ty bảo hiểm nhân thọ tham gia vào thị trường BĐS; tạo điều kiện phát triển các công ty
tài chính; huy động từ các quỹ đầu tư; hoàn thiện thể chế và chính sách cho thị trường bất

toán chẳng hạn.
- Bán bớt một số những tài sản không cần thiết.
- Tận dụng chính sách liên kết với các tổ chức tín dụng để có thể vay được nguồn
vốn ổn định với mức lãi suất và thời gian vay hợp lý.
- Đàm phán với các chủ nợ để có thể kéo dãn thêm thời gian trả các khoản nợ đến

động sản.
- Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện và thực thi các chính sách hỗ trợ linh hoạt, bám
sát và phù hợp nhu cầu thực tiễn của thị trường BĐS: thực hiện tốt chính sách lãi suất,
chính sách tài chính đất đai, các chính sách chuyển nhượng dự án bất động sản.
- Hoàn thiện luật phá sản và các văn bản hướng dẫn có liên quan cả về mặt pháp lý

hạn như ngân hàng.

5.1.4. Điều tiết tốt vốn hoạt động thuần của doanh nghiệp một cách hợp lý
- Tiến hành thực hiện các biện pháp để đảm bảo cơ cấu lại tài sản ngắn hạn cho hợp

và khả năng thực hiện.

Chương 4 cho thấy có những chỉ tiêu có ảnh hưởng rõ nét đến RRPS của các công ty bất

Cần xem xét lại chính sách lãi suất cho phù hợp, đồng thời ưu tiên cho vay với các

động sản. Chính vì vậy, trong quá trình tiến hành phân tích RRPS, các công ty bất động sản

dự án khả thi, phù hợp, phục vụ cho công nhân nghèo…xem xét cho các công ty BĐS cơ

cần tăng cường chú ý đến các chỉ tiêu có ý nghĩa thống kê, bao gồm: tổng nợ phải trả/ tổng

cấu lại các khoản nợ vay cũ đang chịu lãi suất rất cao
KẾT LUẬN CHƯƠNG 5

tài sản, dòng tiền/ tổng nợ phải trả bình quân, vốn hoạt động thuần/ tổng tài sản và lợi nhuận
sau thuế/ tổng tài sản bình quân, nhằm tăng khả năng nhận diện và đánh giá RRPS của

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, khi thị

doanh nghiệp một cách tốt hơn

trường BĐS khó khăn khiến cho nhiều công ty BĐS có nguy cơ rơi vào phá sản, từ đó sẽ

5.2. Kiến nghị về việc vận dụng các giải pháp ngăn ngừa và hạn chế rủi ro phá

kéo theo những hệ lụy vô cùng to lớn đối với toàn bộ nền kinh tế. Do vậy việc đưa ra những

sản trong các công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt

giải pháp nhằm hạn chế rủi ro phá sản của các công ty BĐS là vấn đề cần được đặc biện


của các công ty bất động sản khi gia nhập TTP’, Hội thảo khoa học quốc gia: Kế toán, Kiểm
toán trong bối cảnh Việt Nam gia nhập TTP và AEC, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà
nội, tr.497-507.

25