BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HÀ VĂN TIẾN

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở

Chuyên ngành

: Luật dân sự

Mã số

: 60.38.30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Thị Huệ

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu trong được nêu
trong Luận văn là hoàn toàn trung thực. Những kết luận khoa học của Luận văn chưa từng được
công bố trong bất kỳ công trình nào khác.


: Tòa án nhân dân

TANDTC

: Tòa án nhân dân Tối cao

UBND

: Ủy ban nhân dân

Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP

: Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày
16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án
nhân dân Tối cao về giải quyết một số loại
tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.

Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP

: Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày
18/04/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa
án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng

pháp luật trong việc giải quyết các vụ
án dân sự, hôn nhân và gia đình.


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN

Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

10

1.2.

Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

12

1.2.1.

Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

12

1.2.2.

Đặc điểm pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở

14

1.2.3.

Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

16

1.2.4.



CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

29

2.1.

Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

29

2.1.1.

Bên chuyển nhượng

31

2.1.2.

Bên nhận chuyển nhượng

36

2.2.

Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở

2.5.2.

Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở vô hiệu

2.6.

46

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở

49

2.6.1

Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

50

2.6.2.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng

51

2.7.

Vấn đề đặt cọc khi xác lập hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở

Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở

3.1.1.1.

57

57
58
59

62

Hướng hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

69

KẾT LUẬN

75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

77


1

LỜI NÓI ĐẦU


kéo theo đó là các tranh chấp ngày càng tăng, có nhiều tranh chấp được giải quyết bằng
rất nhiều bản án, quyết định nhưng vẫn bị kháng nghị để giải quyết lại từ đầu tốn nhiều
thời gian, công sức. Điều này cũng có nguyên nhân một phần là từ các quy định pháp
luật, những quy định này chưa thống nhất, thiếu văn bản hướng dẫn thi hành, giải thích
cụ thể, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, thậm chí là trái ngược nhau khi giải quyết,
làm cho công tác giải quyết của Tòa án chưa có được kết quả mong muốn.
Vì vậy, việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở một cách có hệ thống và toàn diện không chỉ góp phần tìm
ra những nguyên nhân vi phạm các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà còn
nhằm tìm ra những cách thức giải quyết các tranh chấp về vấn đề này một cách đúng đắn.
Từ đó, đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở. Với lý do trên, Tác giả xin chọn đề tài “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở” làm đề tài luận văn thạc sĩ để tìm hiểu những vấn đề mang tính cấp bách và cấp
thiết về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong giai đoạn hiện nay.
1. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý, sinh
viên, học viên đã có các công trình nghiên cứu về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở hoặc liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, các công trình này đã có
những đóng góp nhất định trong việc hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng. Có thể kể ra một vài công trình khoa học
đáng chú ý như: Luận văn: “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo
quy định của pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn thị Thu Thủy; luận văn thạc sỹ của
tác giả Nguyễn Văn Tiến với đề tài “Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh”; tác giả Phạm Thu Thủy với luận văn thạc sỹ
“Pháp luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân”; luận
văn thạc sỹ của Trần Đăng Vinh về đề tài “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở nước ta”; “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là luận
văn thạc sỹ của Nguyễn Thị Hoài An… Bên cạnh đó, có rất nhiều bài viết chuyên sâu



4

những nguyên nhân phát sinh tranh chấp cũng như thực tiễn giải quyết tranh chấp của
Tòa án về hợp đồng này, đánh giá những mặt tích cực, những điểm hạn chế còn tồn tại và
chỉ ra nguyên nhân hạn chế tồn tại đó. Trên cơ sở đó, đưa ra hướng hoàn thiện các quy
định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tạo môi trường pháp lý
an toàn và tin cậy cho các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng.
3. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết yêu cầu của đề tài, luận văn đã sử dụng những phương pháp nghiên
cứu sau:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học của chủ nghĩa Mac – Lênin về duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử.
- Bên cạnh đó, luận văn đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như
phân tích, tổng hợp, so sánh, lịch sử, thống kê, dự báo….
4. Những đóng góp mới của luận văn
Nghiên cứu một cách khái quát, có hệ thống từ cơ sở lý luận và thực trạng các quy
định pháp luật đến thực tiễn việc giải quyết tranh chấp của tòa án về hợp đồng chuyển
nhượng quyến sử dụng đất ở nhằm góp phần khắc phục những thiếu sót trong lĩnh vực
này. Luận văn nghiên cứu một cách hoàn chỉnh các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan
đến hợp đồng chuyển nhượng có đối tượng là quyền sử dụng đất ở, các công trình nghiên
cứu khác chỉ đề cập ở một số khía cạnh pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở. Những kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo
tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị
tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn bao gồm ba chương, cụ thể:


tăng diện tích của đất, mà chỉ có thể cải tạo để sử dụng đất đai có hiệu quả hơn, nói cách
khác, sức sản xuất của đất không những không bị hạn chế mà thậm chí còn ngày càng trở
nên tốt hơn nếu con người biết sử dụng, cải tạo một cách đúng đắn, khoa học và hợp lý.
Trong cuộc sống, đất đai đóng vai trò vô cùng quan trọng, nó là tư liệu sản xuất
chính và không thể thay thế. Nhà bác học Phan Huy Chú trong tác phẩm Lịch triều hiến
chương loại chí cho rằng “của báu một nước không gì bằng đất đai, nhân dân và mọi của
cải đều do đấy mà sinh ra”. Trong khi đó, C. Mác đã viết: “Đất là mẹ, sức lao động là
cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”(1). Đất đai là cơ sở để duy trì sự sống, là phần gắn
liền với mỗi con người từ thế hệ này sang thế hệ khác, là tài sản vô giá và trong lịch sử
đất đai là đối tượng cần được giải quyết của các cuộc cách mạng.
(1): C. Mác – F. Ăngghen Tuyển tập, tập 23 trang 189, Nxb Sự Thật năm 1979.


7

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia làm ba nhóm: Đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng (Điều 13 LĐĐ năm 2003), tùy vào mục đích sử
dụng mà mỗi nhóm đất có những đặc trưng và có cơ chế quản lý riêng. Đất ở là một loại
đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, theo quan niệm truyền thống của người Việt Nam,
đất ở là dùng để xây dựng nhà cửa, các công trình phục vụ sinh hoạt hằng ngày, nằm
trong các khu dân cư, đất ở được hiểu là đất được sử dụng với mục đích là để ở. Đất ở bao
gồm hai loại là đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Đất ở nông thôn bao gồm đất mà hộ gia
đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống, vườn ao
trong một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (thường gọi là đất
thổ cư). Đất ở đô thị bao gồm đất để xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong
cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Có thể thấy, một số đặc điểm của đất ở
như:
Thứ nhất, đất ở được sử dụng với mục đích phục vụ nhu cầu ở, “Ở” là một trong

về giấy tờ theo quy định thì không phải áp dụng hạn mức sử dụng đất.
Có thể nói, đất ở có vai trò to lớn trong cuộc sống của mỗi người, được quy định
với mục đích phục vụ nhu cầu tất yếu của người dân, và với tính ổn định cao, thời gian
sử dụng không bị hạn chế là những yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến vấn đề chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở.
1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở
Quyền sử dụng là một trong ba quyền năng cấu thành quyền sở hữu. Quyền sử
dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản
(Điều 192 BLDS 2005), người không phải là chủ sở hữu vẫn có quyền sử dụng tài sản
trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy
định. Ở nước ta, đất đai thuộc do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất
quản lý, giao đất, cho thuê đất để các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng. Do vậy,
những chủ thể này tuy không phải là chủ sở hữu đất nhưng lại có quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là chế định pháp luật bao gồm các quy phạm pháp luật do Nhà
nước ban hành nhằm quy định về các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình


9

sử dụng đất. “Quyền sử dụng đất là một bộ phần cấu thành của quyền sở hữu đất, thông
qua việc được độc lập quyền giao đất cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất
việc thực hiện thời hạn thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định trong
đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng, theo hình thức thuê đất hoặc
giao đất”(2). Theo đó, quyền sử dụng đất là một quyền mà Nhà nước trao cho người sử
dụng đất, nhằm mang lại lợi ích cho người sử dụng đất và cho xã hội. Quyền sử dụng đất
là quyền về tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt đó là đất đai do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu, cho nên người có quyền sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng mà
chủ sở hữu tài sản đó vốn có mà có một số quyền năng nhất định như quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế, thế chấp,
bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu

nếu thực hiện không đúng có thể sẽ bị Nhà nước thu hồi.
Các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất ở góp phần đảm bảo cho người
sử dụng thực hiện việc đầu tư, xây dựng các công trình cố định phục vụ nhu cầu của bản
thân, từ đó để họ phát huy tính chủ động, sáng tạo trong quá trình sử đất ở. Đồng thời,
quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền năng
của mình, nhất là thực hiện việc chuyển nhượng QSD đất ở trong điều kiện kinh tế thị
trường hiện nay.
1.1.3. Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Chuyển quyền sử dụng đất là “quyền sử dụng đất” được đưa vào lưu thông dân sự,
việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế do những điều kiện pháp quy định. Như vậy,
quyền sử dụng đất là quyền phát sinh, phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước.
Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường, tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng
cao, nhu cầu về quyền sử dụng đất ngày càng được cọi trọng, cho nên cũng như các loại
tài sản khác, quyền sử dụng đất cần phải được chuyển dịch từ chủ thể này sang chủ thể
khác. Bởi vậy, pháp luật nước ta đã quy định việc chuyển quyền sử dụng đất của chủ sử
dụng đất để đảm bảo cho việc chuyển dịch quyền sử dụng đất được diễn ra. Chuyển
quyền sử dụng đất về mặt bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm phát sinh, thay đổi
chấm dứt quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ giao dịch đó. Thông qua giao
dịch này, quyền sử dụng đất với diện tích cụ thể được dịch chuyển từ chủ thể này sang
chủ thể khác theo những hình thức mà pháp luật quy định, một trong những hình thức


11

chuyển quyền sử dụng đất phổ biến hiện nay là chuyển nhượng. Chuyển nhượng có thể
hiểu là nhượng lại cho người khác (cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi
mình đang được hưởng)(3). Theo từ điển tiếng việt của Viện ngôn ngữ học: “chuyển
nhượng là chuyển quyền sở hữu”, từ đó, có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
một giao dịch dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang
chủ thể khác. Trong giao dịch này, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được

các công trình khác phục vụ đời sống của mỗi cá nhân, trên mỗi diện tích đất ở đều có
các công trình kiên cố và tương đối lớn, do vậy nếu chỉ chuyển nhượng diện tích đất ở
mà không bán các công trình gắn liền với đất thì việc di dời là rất khó thực hiện. Cho nên,
khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bên chuyển nhượng thường bán phần tài sản gắn
liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng.
Thứ ba, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải tuân thủ những quy định pháp
luật riêng. Khi thực hiện việc chuyển nhượng các bên phải tuân thủ những quy định trên
nhiều phương diện khác nhau như hình thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cũng như
các quyền và nghĩa vụ phát sinh. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thực
hiện thông qua hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, hợp đồng này
được lập thành văn bản có đầy đủ các nội dung theo quy định, có công chứng, chứng
thực và phải được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Ngoài ra, khi tham
gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải thực hiện các nghĩa vụ
về tài chính mà pháp luật quy định.
Cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là
quy định có ý nghĩa rất lớn, nhất là trong thời kỳ phát triển kinh tế thị trường hiện nay,
quy định này tạo điều kiện cho các chủ thể có quyền sử dụng đất ở được giao kết hợp
đồng dân sự nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ bên chuyển nhượng sang bên
nhận chuyển nhượng, đáp ứng được nhu cầu của đông đảo người dân trong gian đoạn
hiện nay. Đồng thời, nó cũng góp phần đảm bảo chế độ sở hữu về đất đai ở nước ta cũng
như quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
1.2. Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Trong cuộc sống hằng ngày, thông qua việc xác lập các hợp đồng, con người sẽ
trao đổi các lợi ích vật chất với nhau để đáp ứng nhu cầu của mình, các giao dịch này vẫn


13

diễn ra thường xuyên trong cuộc sống và giữ một vị trí quan trọng trong việc thiết lập các


nhượng nhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất ở của mình, từ đó sẽ làm phát sinh các
quyền cũng như nghĩa vụ tương ứng giữa các bên. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên chuyển nhượng sẽ chuyển giao đất,
các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất ở hợp pháp của mình cho bên nhận chuyển
chuyển nhượng và nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất ở, và
bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất ở của bên
chuyển nhượng. Sự thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
chính là sự thống nhất ý chí giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, sự
thống nhất này được xuất phát từ ý chí chủ quan của các bên trong suốt quá trình thực
hiện giao dịch, từ khi xác lập, thực hiện cho đến khi chấm dứt hợp đồng, sự thống nhất
phải được thể hiện ở chỗ giữa ý chí bên trong của chủ thể với hình thức bên ngoài, các
bên không được vi phạm sự tự nguyện, không được lừa dối, đe dọa bên kia để đạt được
những mong muốn của mình. Nếu hợp đồng không thể hiện ý chí của các bên hoặc
không có sự thống nhất giữa ý chí và hình thức bên ngoài sẽ ảnh hưởng đến lợi ích hợp
pháp của một bên bởi khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có hiệu lực sẽ
làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Từ đó, có thể thấy hợp đồng chuyển
nhượng không chỉ là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất ở từ bên chuyển nhượng sang
bên nhận chuyển nhượng mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các
quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Qua đó, có thể hiểu khái niệm hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận bằng văn bản
giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, theo đó bên chuyển nhượng sẽ
chuyển giao đất ở, quyền sử dụng đất ở hợp pháp của mình cho bên nhận chuyển nhượng
và bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định
của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai”.
1.2.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một hợp đồng dân sự thông
dụng và về mặt bản chất là hợp đồng mua bán tài sản và do tài sản là đối tượng của hợp


Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là hợp đồng ưng thuận.


16

Tính ưng thuận của hợp đồng được thể hiện ở chỗ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
được xác định tại thời điểm giao kết, theo quy định pháp luật việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất ở tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất (khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Như vậy,
tại thời điểm này hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở sẽ phát sinh hiệu lực,
kèm theo đó quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh, tại thời điểm này cho dù các
bên chưa thực hiện những nghĩa vụ như đã cam kết nhưng đã phát sinh quyền yêu cầu
của bên này đối với bên kia trong quan hệ hợp đồng. Tại thời điểm đăng ký, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực pháp luật là một nét riêng của
loại hợp đồng này, đây là điểm khác biệt của hợp đồng này so với các hợp đồng khác như
với hợp đồng tặng cho tài sản, hợp đồng này có hiệu lực khi bên tặng cho chuyển giao tài
sản cho bên được tặng cho, mặc dù trước khi chuyển giao tài sản, các bên có giao kết với
nhau về việc tặng cho nhưng việc giao kết này cũng không làm phát sinh hiệu lực pháp
luật. Trong khi đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thì mặc dù các
bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng, đã giao đất ở và các giấy tờ liên quan đến quyền sử
dụng đất ở và nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng này
vẫn chưa phát sinh hiệu lực pháp luật.
1.2.3. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Để đảm bảo việc quản lý đất đai được thống nhất trên phạm vi cả nước cũng như
đảm bảo quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ chuyển nhượng, các bên cần phải
tuân theo những tư tưởng chính trị, pháp lý. Những tư tưởng, chính trị pháp lý này được
thể hiện thông qua các nguyên tắc mà khi tham gia quan hệ chuyển nhượng các bên phải
tuân theo, nó giúp các chủ thể định hướng khi tham gia vào các quan hệ xã hội nói chung
cũng như các quan hệ dân sự nói riêng phải tuân theo. Khi tham gia vào quan hệ chuyển
nhượng các bên không chỉ phải tuân thủ những nguyên tắc chung của hợp đồng dân sự

từ ngày được giao đất lần thứ hai (khoản 1 Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Như
vậy, khi cá nhân, hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở mà thuộc các trường
hợp nêu trên sẽ không được pháp luật công nhận. Bên cạnh đó, đối với các trường hợp
không được Nhà nước giao đất, mà một trong các bên có hành vi lấn chiếm hoặc đất ở


18

không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của họ hoặc không có giấy tờ hợp lệ… mà người
sử dụng đất vẫn thực hiện việc chuyển nhượng thì pháp luật sẽ không bảo hộ, đối với
những người có hành vi vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.
Nhà nước giao đất cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng hợp pháp thì họ sẽ có quyền
chuyển nhượng, tuy nhiên, không phải trường hợp nào người sử dụng đất ở được Nhà
nước giao đất cũng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng, quyền sử dụng đất ở của
cá nhân, hộ gia đình có thể trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở hay không còn phụ thuộc vào việc quyền sử dụng đất ở đó có đáp ứng đầy đủ
các điều kiện pháp lý mà pháp luật quy định để có thể tham gia quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở hay không. Bởi vậy, khi xác lập quan hệ chuyển nhượng, bên
chuyển nhượng phải chứng minh quyền sử dụng đất ở của mình là hợp pháp và không
chịu bất kì sự hạn chế nào từ phía cơ quan Nhà nước cũng như bên thứ ba có thể làm ảnh
hưởng tới hiệu lực của hợp đồng.
Thứ hai, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, các bên có quyền thỏa thuận về
nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhưng phải phù hợp với quy
định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thực hiện thông qua hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đây là một loại hợp đồng dân sự, do vậy, giống như
các hợp đồng dân sự thông thường khác các bên khi tham gia hợp đồng này tự do thể
hiện ý chí, tự do lựa chọn bên giao kết. Pháp luật tạo điều kiện để các chủ thể tham gia
được quyền chủ động, linh hoạt và tự chịu trách nhiệm trong quá trình thực hiện. Theo
Điều 697 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả

được Nhà nước quy hoạch cụ thể trong cả nước. Các cơ quan có thẩm quyền có trách
nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc, tiếp đó sẽ lập kế hoạch sử dụng
đất ở, điều chỉnh việc sử dụng đất ở cho phù hợp với từng giai đoạn của kỳ quy hoạch,
xác định rõ mục đích sử dụng của từng loại đất, thửa đất để giao cho cá nhân, hộ gia đình
sử dụng, hay nói cách khác là Nhà nước giao đất ở hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất
ở trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cho nên việc sử dụng từng thửa đất với
mục đích gì đã được Nhà nước xác định rõ ràng. Những chủ thể được Nhà nước giao đất
hợp pháp sẽ được cấp một chứng thư pháp lý quan trọng công nhận quyền sử dụng đó là